【正文】 2019 47 表二（19）（2）購(gòu)房規(guī)劃 基本情況的概述：買房子是人生大事，首付款的支付與購(gòu)房后的貸款償還的負(fù)擔(dān)，可能會(huì)影響家庭生活的水準(zhǔn)長(zhǎng)達(dá)10—30年時(shí)間；因此購(gòu)房的規(guī)劃需要提早事先規(guī)劃好，因此，現(xiàn)在我們需要衡量您房貸的負(fù)擔(dān)能力以及可以購(gòu)買哪種級(jí)別的房屋，優(yōu)良的購(gòu)房規(guī)劃，可以強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄，制定前幾年存首付款，或者投資于風(fēng)險(xiǎn)較低的債券或者貨幣基金等投資產(chǎn)品，從而獲取收益；所以說(shuō)，事先規(guī)劃購(gòu)房現(xiàn)金流量才能選擇最佳貸款配合；因此，我們有必要對(duì)您的理財(cái)目標(biāo)以及財(cái)務(wù)基本狀況進(jìn)行分析； 基本情況的概述：范先生您計(jì)劃在大兒子大學(xué)畢業(yè)后的兩年內(nèi)供一套房，你的大兒子現(xiàn)在21歲，離大學(xué)畢業(yè)兩年大概有4年的時(shí)間；另一個(gè)理財(cái)目標(biāo)是您計(jì)劃在二兒子大學(xué)畢業(yè)后的一年內(nèi)再供一套房，而現(xiàn)在離您為二兒子的理財(cái)目標(biāo)還有8年時(shí)間；若在2015年算起，要在2018年完成大兒子購(gòu)買房屋的首付，同時(shí)要在2022年完成二兒子購(gòu)買房屋的首付；從您給我們的財(cái)務(wù)信息可知道，您現(xiàn)在擁有36萬(wàn)的存款，這些資金尚未配置，根據(jù)您家庭的現(xiàn)金流量表，您每年年底都有結(jié)余的資金大概20萬(wàn)左右；鑒于您在可見(jiàn)的未來(lái)8年支出較多，并且需要籌集教育資金完成養(yǎng)女的大學(xué)教育階段；因此，我們團(tuán)隊(duì)建議您合理配置已有的資金，為將來(lái)的更輕松支付供樓的首付和養(yǎng)女的教育資金?，F(xiàn)在離大兒子和二兒子購(gòu)房的時(shí)間大概是4年和8年，根據(jù)佛山長(zhǎng)沙近一年房屋平均價(jià)格的走勢(shì)可知，4月份長(zhǎng)沙的均價(jià)為6571元/平方，%，鑒于現(xiàn)狀地產(chǎn)市場(chǎng)，如今房地產(chǎn)增長(zhǎng)率有望放緩，%，%；長(zhǎng)沙最新房?jī)r(jià)走勢(shì)如下：【長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)走勢(shì)圖】 圖二（6）在我們的前提假定之下，我們團(tuán)隊(duì)可以為您算出，在您大兒子畢業(yè)后兩年，也就是在2018年房?jī)r(jià)大概在7200元/平方，而到了二兒子畢業(yè)后的一年內(nèi)，房?jī)r(jià)估計(jì)會(huì)增長(zhǎng)到7947元/平方；（假定條件：%，%） 我們團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，在購(gòu)房的時(shí)候，必須就購(gòu)房進(jìn)行周密的規(guī)劃，以確定家庭負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)，單位以及區(qū)位；為了有更多資金周轉(zhuǎn)以及籌備養(yǎng)女的教育資金，我們團(tuán)隊(duì)建議您要做購(gòu)房的前期準(zhǔn)備工作，就是衡量您的家庭可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)所處的層次，可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)以及房屋所處地段等因素；所以根據(jù)您給出的財(cái)務(wù)狀況，我們團(tuán)隊(duì)為您作出以下的估算。以儲(chǔ)蓄及繳息能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)的首付款=目前年收入*收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限（或稱為儲(chǔ)蓄上限）*年金終值系數(shù)（n=離購(gòu)房的年數(shù)，r=投資報(bào)酬率或市場(chǎng)利率）+目前凈資產(chǎn)*復(fù)利終值系數(shù)（n=離購(gòu)房的年數(shù)，r=投資報(bào)酬率或市場(chǎng)利率）可負(fù)擔(dān)的房貸總額=目前年收入*復(fù)利終值系數(shù)（n=離購(gòu)房的年數(shù)，r=預(yù)計(jì)的收入成長(zhǎng)率）*收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限*年金終值系數(shù)（n=貸款年限，i=房貸利率）可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)的房貸總額可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià) 需求的平方米數(shù)（應(yīng)買多少平方米的房子，取決于家庭人口與空間舒適度的要求）購(gòu)房的環(huán)境需求—區(qū)位決定單價(jià)房?jī)r(jià)取決于兩個(gè)因素：一是區(qū)位，一是大小。區(qū)位的生活機(jī)能越強(qiáng)，單價(jià)越高，房子越大，總價(jià)越高。房子的大小主要取決居住成員的數(shù)目，需要多少房間才夠用，可伸縮的彈性較小。但不同的區(qū)位間的單價(jià)差距甚大，一次您需要考慮總負(fù)擔(dān)的能力屬于哪個(gè)級(jí)別，在可接受的居住平方米數(shù)下，選擇住得起的地區(qū)。環(huán)境需求要考慮的重點(diǎn)包括生活品質(zhì)，上下班的地點(diǎn)或交通是否方便等，在您給出的財(cái)務(wù)狀況，我們團(tuán)隊(duì)根據(jù)購(gòu)房需求規(guī)劃模擬試算表為您購(gòu)房需求做出模擬試算；在做出模擬試算時(shí)候，我們團(tuán)隊(duì)對(duì)您的財(cái)務(wù)狀況以及假定條件作出說(shuō)明，首先您目前年收入大概為125000元（已包含稅后年終獎(jiǎng)）假定您的大兒子和二兒子未來(lái)建立的家庭人數(shù)都是3個(gè)，每人所需要的平方米數(shù)在30—40平方米，您的未來(lái)收入成長(zhǎng)率假定為2%，負(fù)擔(dān)首付和房貸的儲(chǔ)蓄率上限一般假定在：20%—50%左右；下面根據(jù)規(guī)劃試算表做出模擬試算求出您所負(fù)擔(dān)起的房屋總價(jià)，可負(fù)擔(dān)的首付款，房貸的總額，以及區(qū)位的最佳選擇等。購(gòu)房需求規(guī)劃試算表項(xiàng)目 代號(hào) 說(shuō)明 家庭人數(shù) A 需要同住的人數(shù)每人所需平方米數(shù) B 以30—40平方米假設(shè)屆時(shí)擬購(gòu)房平方米數(shù) C =A*B目前年收入 D 加上年終分紅負(fù)擔(dān)首付和房貸的儲(chǔ)蓄率上限 E 以20%—50%假設(shè)現(xiàn)有的整筆投資額 F 首付款投資準(zhǔn)本金投資報(bào)酬率的假設(shè) G 以5%—12%假設(shè)擬多少年后購(gòu)房 H 以多少年后可遷入計(jì)算復(fù)利終值系數(shù) I = (n=H，i=G) 年金終值系數(shù) J = (n=H,i=G) 可儲(chǔ)備首付款 K =F*I+D*E*J預(yù)計(jì)的收入成長(zhǎng)率 L 以2%—5%假定購(gòu)房當(dāng)年收入累計(jì)數(shù) M =D* (n=H,i=G) 可負(fù)擔(dān)本利攤還額的上限 N =M*E擬本利攤還年數(shù) O 5—30年房貸利率 P 5%—8%年金現(xiàn)值系數(shù) Q = （ n=O,i=P） 可負(fù)擔(dān)的房貸總額 R =N*Q可負(fù)擔(dān)購(gòu)房總價(jià) S =K+R可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià) T =S/C可選擇購(gòu)房區(qū)位 U 依各區(qū)位行情房貸占總價(jià)乘數(shù) V =R/S,應(yīng)小于銀行最高 貸款比例80%通過(guò)以上的購(gòu)房需求規(guī)劃試算表，我們團(tuán)隊(duì)能夠試算出您的各種負(fù)擔(dān)能力如下： 大兒子房屋 二兒子房屋 K R S T 10499元/方 10511元/平方表二（20）【注明：以上數(shù)據(jù)的假定前提為：房屋的面積100平方，%，投資報(bào)酬率5%，預(yù)計(jì)年收入增長(zhǎng)率2%，儲(chǔ)蓄率上限40%，貸款年限為15年；】我們團(tuán)隊(duì)由以上的模擬試算可以得到以下信息：范先生為大兒子購(gòu)房支付的首付款能力在54萬(wàn)左右，而為二兒子購(gòu)房的首付款能力大概在50萬(wàn)； 您在購(gòu)房規(guī)劃中可負(fù)擔(dān)房貸總額分別為：大兒子房屋：50萬(wàn)，二兒子54萬(wàn)；預(yù)計(jì)在未來(lái)大兒子購(gòu)買房屋的總價(jià)不能超過(guò)105萬(wàn)，二兒子的房屋總價(jià)不能超過(guò)106萬(wàn)； 未來(lái)購(gòu)買的房屋單價(jià)不能超過(guò)10600元/平方；： 從以上對(duì)您的購(gòu)房各方面負(fù)擔(dān)能力的綜合分析，可在你佛山中心城市長(zhǎng)沙購(gòu)買房屋，因?yàn)殚L(zhǎng)沙的樓價(jià)在您的負(fù)擔(dān)能力之內(nèi)，從上面的分析可知，長(zhǎng)沙在4年后的均價(jià)約為7200元/方；而在8年后均價(jià)在7947元/方；并且從地理位置，交通發(fā)達(dá)程度，公共設(shè)施等方面都是選擇居住的好地段，這樣能給您兒子帶來(lái)生活的舒適和捷便；在未來(lái)假定您的兒子都是組件三個(gè)人的家庭，我們建議購(gòu)買100平方的房屋，那么大兒子購(gòu)買房屋的總價(jià)為720000元，二兒子購(gòu)買的房屋總價(jià)為794700元；那么在您的負(fù)擔(dān)能力之內(nèi)，我們建議您首付以及房貸總額的比例按照4：6，所發(fā)生的費(fèi)用如下：項(xiàng)目大兒子房屋二兒子房屋房?jī)r(jià)總價(jià)720000794700首付總額288000317880貸款總額432000476820貸款利率%%每月還款（元/月）表二（21）【注：鑒于現(xiàn)在離退休還有13年，并且在購(gòu)房那時(shí)候，您的兒子都有能力出來(lái)工作，所以在您不用一人全額支付每月的房貸，可以由您的兒子支付，到考慮大學(xué)生剛畢業(yè)的前幾年內(nèi)難以承擔(dān)房貸，您可以選擇和您的兒子共同承擔(dān)；%】 鑒于您為大兒子購(gòu)房的時(shí)間有4年時(shí)間，二兒子購(gòu)房時(shí)間還有8年時(shí)間，而因此我們建議可在這8年時(shí)間通過(guò)投資風(fēng)險(xiǎn)偏低的理財(cái)工具或者您所偏好的投資組合，這樣到時(shí)就支付首付就會(huì)更加輕松，不用承擔(dān)來(lái)自資金的壓力；為了籌集首付資金，以及考慮風(fēng)險(xiǎn)，我們建議您投資風(fēng)險(xiǎn)偏低的投資產(chǎn)品，有債券型基金，定期存款，定期憑證式國(guó)債，定期銀行理財(cái)產(chǎn)品還有貨幣型基金等；我們統(tǒng)計(jì)到債券型基金以及貨幣型基金的預(yù)期年均收益率如下：股票型混合型債券型貨幣型萬(wàn)份收益預(yù)期收益率%%%%表二（22）由于首付的資金不適合投資于風(fēng)險(xiǎn)高的投資產(chǎn)品，鑒于更高的保障，我們建議您每年按60%和40%比例定投貨幣型基金以及債券型基金；具體的投資組合：投資工具收益率投資比例每年期初等額投，投資期限4年（大兒子）每年期初等額定投投資期限8年（二兒子）債券型基金 % 40% 26206 12733貨幣型基金 % 60% 39309 19099表二（23） ★大兒子房屋首付投資規(guī)劃：（等額定投4年）終值： T=26206*(F/A,%,4)+39309*(F/A,%,4)=288000。 ★二兒子房屋首付投資規(guī)劃：（等額定投8年）終值： T=12733*（F/A,%,8）+19099(F/A,%,8)=317880【具體的首付投資明細(xì)表】 年份 年齡 每年投入資金 期末賬戶總額 20154297347 97347 2015 4397347 20164497347 20174597347 20184631832 20194731832 20204831832 20214931832 202250 202351 表二（24）從以上的投資可以完成您為兒子們支付購(gòu)房的首付，以后就需要每月按期還貸，至于剛畢業(yè)的學(xué)生支付房貸確實(shí)很困難，因此，我們建議您可以幫助您兒子負(fù)擔(dān)一段時(shí)期的房貸，待您兒子具有一定能力時(shí)候，您可以交付這個(gè)責(zé)任給他們。我們團(tuán)隊(duì)還有一個(gè)小建議，建議您能收回借給自己長(zhǎng)兄和您老婆的哥哥的資金，如果這筆資金能夠收回來(lái)，投資于基金，或者幫助您兒子以后還貸，減輕您以及家人的債務(wù)壓力，建議您老婆可以外出工作，增加家庭的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，減輕支出的壓力，如果擔(dān)心女兒的接送問(wèn)題，可以接您母親過(guò)來(lái)一起生活，照顧您的女兒，這樣有個(gè)照應(yīng)。如果行不通，可以打本給您的妻子在家做一些簡(jiǎn)單的網(wǎng)上買賣生意，增加家庭的收入來(lái)源，從而盡早完成理財(cái)目標(biāo)，過(guò)上美滿的生活。（3）贍養(yǎng)費(fèi)支出規(guī)劃自古以來(lái)，中華民族擁有一個(gè)美德就是孝順，正所謂，百行孝為先。這就是我們作為中國(guó)人需要將它發(fā)揚(yáng)光大，落實(shí)于行動(dòng)里。我們相信范先生是您母親孝順的兒子。根據(jù)您給出的信息里面，您跟您哥哥各自負(fù)擔(dān)5000元的贍養(yǎng)費(fèi)，如果將她平攤到每個(gè)月，也就是您每月支付416元，為了讓您母親能夠提高生活質(zhì)量，過(guò)上無(wú)憂安逸的晚年，我們建議您每月能夠給足500元，這樣您母親也能避免通貨膨脹給生活的影響，安心度過(guò)晚年。 保險(xiǎn)規(guī)劃（1）保險(xiǎn)規(guī)劃的必要性以及遵循的原則： 人生短短數(shù)十載，如何過(guò)的幸福美滿，每一步的規(guī)劃均是關(guān)鍵。常言道，人生不如意事十之八九，居安思危，防患于未然，保險(xiǎn)規(guī)劃是最重要的步驟。不同年齡段的人有不同的保險(xiǎn)需要，沒(méi)有一個(gè)保障方案適用于所有的人和家庭，但是家庭中若沒(méi)有制定保險(xiǎn)方案絕對(duì)是理財(cái)大忌。任何人在任何年齡階段，基本都需要買保險(xiǎn)。有些人會(huì)問(wèn)，我這么年輕，需要買保險(xiǎn)嗎？我有錢，還需要買保險(xiǎn)嗎？事實(shí)上，任何人在任何年齡階段發(fā)生意外事故、疾病后，都可能導(dǎo)致家庭財(cái)務(wù)發(fā)生額外的支出。盡管有些家庭會(huì)有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)保障，但這些保障可能來(lái)自家庭收入，也可能來(lái)自社會(huì)保障，很多時(shí)候都不足以抵御風(fēng)險(xiǎn)，這就需要商業(yè)保險(xiǎn)進(jìn)行補(bǔ)充。從個(gè)人理財(cái)?shù)慕嵌葋?lái)看，我們不僅追求投資收益，我們同事注重風(fēng)險(xiǎn)控制，尤其小心謹(jǐn)慎地控制惡性風(fēng)險(xiǎn)。所謂惡性風(fēng)險(xiǎn)就是指可能造成我們重大財(cái)產(chǎn)損失、身體健康嚴(yán)重傷害、重大疾病、殘疾、甚至人身死亡的事件。由于惡性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)給我們實(shí)現(xiàn)人生目標(biāo)造成非常嚴(yán)重、甚至災(zāi)難性的障礙，因此，我們?cè)跀M定任何一個(gè)理財(cái)方案時(shí)，控制惡性風(fēng)險(xiǎn)是我們的主要任務(wù)，這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于任何其他理財(cái)策略，從這個(gè)意義上講，保險(xiǎn)的保障功能得到了充分的體現(xiàn)。個(gè)人參加保險(xiǎn)的主要目的就是為了個(gè)人和家庭生活的安全、穩(wěn)定。從這個(gè)目的出發(fā)，個(gè)人在投保時(shí)主要應(yīng)掌握以下兩個(gè)原則：轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的原則。投保是為了轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)可以獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。從這個(gè)原則出發(fā)，必須分析家庭的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，怎么合理地把這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。量力而行的原則。保險(xiǎn)是一種契約型行為，屬于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范疇，投保人必須支付一定的費(fèi)用，即以保險(xiǎn)費(fèi)來(lái)獲得保險(xiǎn)保障。投保的險(xiǎn)種越多，保障范圍越大。但保險(xiǎn)金額越高，保險(xiǎn)期間越長(zhǎng)，需要支付的保險(xiǎn)費(fèi)就越多。因此，投保時(shí)要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況量力而行。下面，我們分析您的家庭狀況以及財(cái)務(wù)情況，利用家庭需求發(fā)，求出您和您家庭成員對(duì)保險(xiǎn)的需求，以及為您提供合理的保險(xiǎn)購(gòu)置方案，供您參考；（2） 人壽保險(xiǎn)需求分析：，我們團(tuán)隊(duì)根據(jù)您實(shí)際的情況分成三個(gè)階段分析您對(duì)壽險(xiǎn)的需求：階段一：2015年至2022年，即您本人42歲到50歲這一階段；階段二：2015年至2027年，即您本人42歲到退休階段；階段三：2022年至終身，即您本人在退休后的余生；可能用到的前提假設(shè)：%，年均薪資增長(zhǎng)率為2%，稅后的市場(chǎng)利率為4%；大兒子和二兒子都是畢業(yè)后4年結(jié)婚，結(jié)婚需要資金10萬(wàn)元，假設(shè)母親比較長(zhǎng)壽，能活到100歲；假定女兒在大學(xué)畢業(yè)3年后結(jié)婚，所需要的資金為8萬(wàn)元，假設(shè)李太太比范先生年輕5歲；假定李太太能活到80歲；【附表】：階段一：范先生2015—2022年壽險(xiǎn)需求的分析家庭保障需求金額后事費(fèi)用20000遺屬累計(jì)生活費(fèi)用現(xiàn)值122535李太太88872范先生的母親33663442709大兒子購(gòu)房首付現(xiàn)值210438二兒子購(gòu)房首付現(xiàn)值232271152910大兒子47152二兒子102874養(yǎng)女288479031大兒子結(jié)婚所需資金的現(xiàn)值79031家庭保障需求817185可確保財(cái)務(wù)來(lái)源460000金融資產(chǎn)以及可變現(xiàn)的資產(chǎn)460000壽險(xiǎn)需求357185表二（25）階段二 ： 范先生2015—2027年壽險(xiǎn)需求的分析家庭保障需求金額后事費(fèi)用35419遺屬累計(jì)生活費(fèi)用現(xiàn)值181738李太太131810范先生的母親49928442709大兒子購(gòu)房首付現(xiàn)值210438二兒子購(gòu)房首付現(xiàn)值232271170829大兒子47152二兒子102874養(yǎng)女20803143989大兒子結(jié)婚所需資金的現(xiàn)值79031二兒子結(jié)婚所需資金的現(xiàn)值64858家庭保障需求974684可確保財(cái)務(wù)來(lái)源460000金融資產(chǎn)以及可變現(xiàn)的資產(chǎn)