房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的實用技巧doc11-前期定位-資料下載頁
2025-08-04 15:32本頁面
【導(dǎo)讀】行產(chǎn)品定位，有的人可能會盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開放設(shè)計，指如何將每塊土地的總可建建筑面積利用到極致。同樣一塊土地，因為目的不同，可能導(dǎo)致不同的容積率利用方式。的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設(shè)施；所占的比例愈低愈好，因為公共設(shè)施常被認為是虛的，徒有而無益。某些發(fā)展商或銷售代理。斷追求提高居住水準的潮流下，也必然將朝這種趨勢發(fā)展。案性質(zhì)作合理定位。施的積極功能在于確保不動產(chǎn)的價值及未來的增值潛力。使整幢建筑或整個社區(qū)的住戶都能長期經(jīng)濟地擁有及使用游泳池?；蚱渌晒┓窃摻ㄖ舾顿M使用的設(shè)施等。質(zhì)，在使用價值高的地段時頗為適當?shù)脑O(shè)施定位。層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。意下列事項，以充分發(fā)揮空間的附加值。（三）合理利用容積率，以改變傳統(tǒng)空間觀念。任何一種投資標的或者具有生產(chǎn)性質(zhì)的財產(chǎn)。首先，要先辨別獲得長期利益的幾種途徑：一是租
【正文】 需求，也就是客戶真正的需求是什么，才能根據(jù)這個基礎(chǔ)，發(fā)展突破不景氣市道的適當產(chǎn)品。 事實上，沒有一種產(chǎn)品是無往不利的市場靈丹妙藥，但是下面這些原則，卻有助于消極地避免不景氣的沖擊，甚而可能積極地透過產(chǎn)品定位創(chuàng)造市場佳績。 產(chǎn)品要有明確的競爭條件或特色，才能脫穎而出，也才能刺激客戶的購買意愿。 此資料來自 , 大量管理資料下載 要結(jié)合銷售、規(guī)劃及財務(wù)等功能，以強化產(chǎn)品定位的競爭空間。例如有的公司的產(chǎn)品力求縮短工期，增加價格競爭的條件；有的財規(guī)劃工程或長的高層建筑，并配合輕松的付款條件，以吸引 投資性客戶等，這些都是結(jié)合多元功能為一體的例子。 不要受限于銷售及短期獲利的目的，也就是說在市場條件不佳的不景氣情況下，有必要慎重評估銷售的意義及條件。尤其不要盲目售出，落得 “ 賺了銷售率，賠了報酬率 ” 的窘態(tài)。事實上，由于土地資源的日益昂貴稀有，采取只租不售、整體經(jīng)營，甚至避開景氣低迷的養(yǎng)地等方式，也不失為適應(yīng)不景氣的明智之舉。 產(chǎn)品應(yīng)保留調(diào)整的彈性。尤以景氣低迷時，銷售速度慢、阻力大，任何一種產(chǎn)品定位都可能遭遇市場阻力，因此應(yīng)預(yù)留調(diào)整的彈性。例如小單元面積分隔或合并的彈性，商業(yè)或住宅用途轉(zhuǎn)換的彈性， 以及選擇性銷售（如分棟、分期銷售）的彈性等。 （三）財務(wù)壓力大時的產(chǎn)品定位。除非是劃撥土地，否則只要是出讓土地，土地成本往往較高，積壓在土地的資金大，即使有銀行貸款，其每月的利息負擔(dān)也很重，因此土地只要晚一天開發(fā)，對發(fā)展商而言，都是一筆沉重的資金負擔(dān)；即使是合建情況下，因為要支付給供地方相當大額的覆約保證金及興建時的拆遷補償費、房租補貼等，所以一樣要面；腦資金積壓的問題，只是程度稍為比購地輕微。至于開始興建后，每期的工程款都要于固定期間支付，雖有建筑融資可供應(yīng)部分工程款，但是建筑融資核撥與否，須視銷售情況而 定。一般而言，銷售成數(shù)在 5 成 — 7 成以下，建筑融資較難取得。至于資金來源，則大此資料來自 , 大量管理資料下載 多仰賴預(yù)售時的銷售收入，但因預(yù)售市場的一般付款條款為分期付款，不動產(chǎn)投資需要巨額資金，因此資金不充裕的發(fā)展商，在土地買進到峻工交房這一段期間，一直要承受資金壓力，尤其在銷售成績不理想的情況下，更是要大費周折，才能度過資金周轉(zhuǎn)的難關(guān)。所以對于財務(wù)壓力大的發(fā)展商而言，在進行產(chǎn)品定位時，應(yīng)注意下列事項。 產(chǎn)品規(guī)劃以順銷產(chǎn)品為主。 產(chǎn)品設(shè)計以簡單樓房為主。 產(chǎn)品定位要能克服景氣低迷及余屋銷售的壓力。套房產(chǎn)品在成為余屋時及大單元面 積產(chǎn)品在不景氣時，其銷售都會有難度，所以在財務(wù)壓力大的情況下，應(yīng)特別注意規(guī)避此類產(chǎn)品的設(shè)計，以避免產(chǎn)品賣不出去，造成資金積壓。 對于需長期開發(fā)的產(chǎn)品，要審慎評估，不宜貿(mào)然投資。 很少有一種產(chǎn)品能像房地產(chǎn)一樣，閑置一段時間后，不但未損及價值，反而可惜景氣、需求及投資風(fēng)氣之機，而有大幅度的增值。所以有很多發(fā)展商對于只稅不售的產(chǎn)品才會那么熱衷，因而其前提是現(xiàn)金量要克扣，才能在設(shè)市收入的情況下，獨自負擔(dān)所有的土地及營建成本，然后靜待增值，伺機出售再獲利脫手。而如果有財務(wù)壓力的話，則宜訴求周轉(zhuǎn)性快的產(chǎn)品，通過調(diào)周 轉(zhuǎn)性的產(chǎn)品，一來可靈活資金的應(yīng)用，二來則可提高投資報酬率
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