【導讀】第一章項目概況…………第二章發(fā)展規(guī)劃、政策分析………………………第七章經濟效益分析…………………廣西玉林萬昌房地產開發(fā)有限公司成立于2020年8月，企業(yè)性質屬有限責任公司。開發(fā)資質暫定為三級，企業(yè)注冊資金人民幣1200萬元。管理機構設置完善，擁有各類高、中級專業(yè)技術人員20余人，公司成立后堅持以“誠信、保質、守。北部灣中小企業(yè)名城?？側丝诩s610萬人。玉林市為“廣西文明城市”，是全國最。國編織工藝品之都”稱號。全市有華僑及港澳臺同胞100多。地處廣西東南部，和東部通向“東盟”的重要陸路通道和跳板。通網(wǎng)絡，市內形成了以玉林城區(qū)為中心的“半小時經濟圈”。季風氣候，是糧食、水果、禽畜重要生產基地。產業(yè)增加值占生產總值的比重分別為%、%和%。玉州區(qū)位于玉林市的中心，為玉林市人民政府所在地，目前，玉林城區(qū)形成了工業(yè)品服裝、中藥材、場，年成交額達80億元。1億元的玉林現(xiàn)代物流中心正在抓緊建設。

　　

【正文】 能效果。約能源；樓梯路燈采用聲光控開頭，避免長明燈現(xiàn)象的出現(xiàn)。 根據(jù)《民用建筑節(jié)能設計標準》和當?shù)貧夂驐l件，本工程處于夏熱冬暖地區(qū)。為滿足節(jié)能要求，根據(jù)地方節(jié)能標準依照公共建筑類標準與暖通專業(yè)配合進行建筑節(jié)能設計，工程體形系數(shù)應 滿足相關規(guī)范要求。 墻體與屋面部位均 應進行保溫處理，如采用新型保溫防熱材料，如擠塑型聚乙烯保溫隔熱板外保溫做法?？刂平ㄖ皦Ρ?。建筑物的向陽面，特別是東、西向窗戶，應采取有效的遮陽措施。外窗選用隔熱保溫性能和降低建筑內外噪聲傳遞密封性較好的新型建筑 外門窗。 合理選擇技術先進的節(jié)水型 衛(wèi)生潔具，降低能耗 。 合理選擇技術先進的節(jié)能電氣設備及其控制方式， 采用高效節(jié)能光源，設置智能照明控制系統(tǒng)， 提高功率因數(shù)， 減少能耗，節(jié)約能源。 第六 章 環(huán)境影響分析 環(huán)保標準依據(jù) 《環(huán)境空氣質量標準》 《污水綜 合排放標準》 《 國家地面水環(huán)境質量標準 》 《生活雜用水水質標準》 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 《固體廢物污染環(huán)境防治法》 環(huán)境污染分析 本項目環(huán)境污染主要是建筑施工過程中產生的建筑垃圾和施工機械產生的噪音對環(huán)境的污染，以及項目使用后產生的生活垃圾，污水等對環(huán)境的污染。 環(huán)保措施 在土建工程中，盡可能采用環(huán)保型建材，如非粘土砌塊等代替實心粘土磚砌體，以減少對土地資源的破壞。在裝修工程中，采用環(huán)保型裝飾材料，如環(huán)保型建筑涂料，減少有害物質對環(huán)境的污染。 對項目產生的建筑垃圾以及生活 垃圾，集中收集堆放，由垃圾車統(tǒng)一外運到垃圾處理廠處理。合理安排施工時間，盡量避免雨季破土開路，減少水土流失對環(huán)境的污染。施工現(xiàn)場產生的污水，設置簡易污水處理池處理后排放。施工棄土，應妥善處理，避免揚塵和雨季流失，污染環(huán)境。 施工期產生的揚塵對周圍環(huán)境產生不利影響，揚塵范圍在施工點下風側可達 100m 以上，應做好揚塵防治措施。但施工期揚塵的影響是短期的、局部的，施工完成后就會消失。 施工機械噪聲對其周圍 50－ 200m 區(qū)域內的聲環(huán)境造成一定程度的影響，超標較重。 合理選擇施工用電氣設備，科學安排施工作業(yè)時 間，減少施工噪音對周邊環(huán)境的影響。 道路施工和敷設管線，需挖掘和臨時占用原有路面，影響施工段道路車輛人流通行。施工期間應加強管理，盡量縮短施工周期，及時復土回填和復原道路，施工現(xiàn)場要設圍欄，棄土要及時清運。 項目擬采用雨污分流制。項目污水主要是生活污水，集中收集經化糞池處理達標后再排入市政排污管網(wǎng)。 合理規(guī)劃 建設場址內綠化用地，創(chuàng)造良好的周邊環(huán)境，綠化覆蓋率達 30%以上。 第 七 章 經濟效益分析 投資估算 建安 工程 費 參考 玉林市 類似工程價格進行估算 ； 其它費用 參照 廣西 相關 工程建設 收費標準進行 估算 ； 銀行利息依照現(xiàn)行貸款利率估算，預備費按建安 工程 費和其他費用總額 5％計??； 根據(jù)項目工程建設內容，項目投資估算范圍包括： 商住樓 、 地下停車庫 、 羽毛球館 和 架空綠化層 建安工程費 ； 配套工程費 :包括 小區(qū) 道路、 給排水、路燈 綠化 等 公共設施； 其它費用： 前期工作費、勘察設計費、 招投標費、 工程 質 監(jiān)費、 報建費、 建管 運營 費 等 ； 銀行利息及 預備費。 投資估算結果 項目估算投資： 17599 萬元 ，其中： 建安工程： 商住樓 ： 75750平方米 1500元 /平方米 ＝ 11363萬元 地下停車 庫 ： 19391 平方米 1800 元 /平方米 ＝ 3490 萬元 羽毛球館： 3600平方米 1200元 /平方米＝ 432萬元 架空綠化層 ： 1000平方米 600元 /平方米＝ 60萬元 配套設施： 300萬元 其他費用： 3912萬元 銀行利息： 650萬元 預備費： 1000 萬元 費用 分析 項目從完成前期工作，開工建設，建設期定為 3 年。 項目 行業(yè) 基準收益率為 12％。 住宅樓 平均銷售價格 2500 元 /平方米 （ 69050 平方米 2500 元 /平方米 ＝ 17263 萬元 ） ；商鋪平均銷售價格 5000 元/平方米（ 6700 平方米 5000 元 /平方米＝ 3350 萬元）； 地下 停車場利用率按 60％，銷售價格 3000 元 /平方米 （ 19391 平方米 3000元 /平方米 ＝ 3490萬元 ） 。 項目銷售收入為： 24103 萬元 支出 ⑴工程費用 17599 萬元 ⑵ 銷售稅費 萬元，其中： 營業(yè)稅： 24103 萬元 5％＝ 萬元 城建稅： 萬元 7％＝ 萬元 教育附加費： 萬元 3％＝ 萬元 土地增值稅： 24103 2％＝ 萬元 防洪保安費： 24103 ％＝ 萬元 印花稅： 24103 萬元 ％＝ 萬元 ⑶ 營銷 管理 費 500 萬元 ⑷企業(yè)所得稅按 25％計取，為 萬元 成本支出 合計： 銷售收入－ 成本 支出＝ 萬元 財務分析 經測算，項目投資利潤率為 18％；項目 投資內部收益率為 32％，高于項目行業(yè)基準收益率 12％；財務凈現(xiàn)值為 1080萬元，投資回收期為 3 年。 對項目建設投資增加 、 銷售收入 減少及經營成本增加等單因素及多因素變化 進行財務敏感性分析，項目內部收益率均高于項目行業(yè)基準收益率 12％。 根據(jù)上述財務分析 ，說明項目盈利能力強，投資見效快，資金易回收，抗風險能力強。因此，項目在財務上是可行的。 第八章 社會效益分析 隨著國家住房制度改革的進一步深化，住房商品化勢在必行，為社會提供不同類型的住房，滿足不同住房的需求，也是開發(fā)商的一種經營方向。玉林市城區(qū)人口密集，住房需求大，原有的私房不能滿足需要。經濟向前發(fā)展，人們的生活不斷改善，對居住條件的要求也在提高，住房理念也在更新，僅在原有私房的基礎上重建或搭蓋是難以滿足人 們新的住房需求。 現(xiàn)在， 玉林市政府 加強 私房 建設 的政策調控，嚴格控制私房的建設規(guī)模，大力推動 住宅小區(qū) 的建設，從根本上改善人們的居住條件和城市的景觀，使城市建設規(guī)劃有序，這給房地產開發(fā)商提供了一個極富發(fā)展前景的市場。 建設環(huán)境優(yōu)美的高尚居住小區(qū) ， 完善 該 玉林市 房地產市場的 多層次布局 ，滿足社會需求，項目的建設是必要的。 本項目地處玉林市中心 地 帶，緊靠玉林市人民 東 路 ，交通條件優(yōu)越， 周邊環(huán)境良好，配套設施完善。 項目規(guī)劃 理念創(chuàng)新， 設計合理，注重環(huán)境的營造和戶型的設計。寬闊的 庭院 廣場，大面積的綠地，典雅的建筑造型，明快的色彩， 在玉林市已有的住宅區(qū)建設中獨樹一幟，與眾不同的。這種以人為本的 創(chuàng)新 設計理念，符合人們 不斷提高的 居住要求，滿足社會可持續(xù)發(fā)展需要 ，一定會 得到社會認可和購房者的歡迎。 項目 升值空間潛力大，銷售前景看好。 項目開發(fā)商 － 廣西玉林萬昌房地產開發(fā)有限公司 ， 經濟實力 雄厚，社會信譽良好， 通過有效的 項目 策劃和成功運作，將會 獲得 較好 的經濟和社會效益回報 ， 有利于其 成為玉林市知名的房地產企業(yè)。 綜合上 所述 ， 項目建設在經濟上和工程上合理可行。項目建設有利于改善玉林市民人居環(huán)境，美化 城市景觀 。同時能為國家創(chuàng)造稅收，增加地方財政收入 。項目 建設經濟效益和社會效益良好。項目建設是必要的，也是可行的。