【導讀】本項目建設單位為洪湖市臥龍置業(yè)有限公司。本公司是20xx年9月。成立的一家房地產開發(fā)企業(yè)，具有房地產開發(fā)暫定級資質。1000萬元，現(xiàn)有職員16人。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的管理模式，遵循有限公司制度的運作方式，下設綜合部、營銷部、工程部、財務部，在總經理的領導下，通力合作，相互協(xié)調，初步形成了一個上進，勇于開拓的企業(yè)團隊。

　　

【正文】 預售制度，完善差別化的金融政策；在稅收政策方面，可以將擴大房地產稅試點作為穩(wěn)定當前預期和深化住房綜合配套改革的突破口；在住房保障方面，可以完善安居工程的各項措施，探索實施康居工程；在租賃市場方面，要規(guī)范和發(fā)展租賃市場；在土 地政策方面，可以制定調控目標，探索建立抑制地價過度上漲的機制；在空間管理方面，要根據(jù)對不同城市采取不同調控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)洪湖市臥龍置業(yè)有限公司 臥龍 金華庭商住小區(qū)建設項目申請 報告 32 的房地產泡沫破滅的情勢，建立房地產調控的應急機制。 二、洪湖市房地產市場運行情況 洪湖市房地產 20xx 年洪湖樓市入網銷售項目總數(shù)為 83 個，新增商品房面積，新增商品房開發(fā)項目 30個，新增項目開發(fā)面積 平方米，新增可銷售套數(shù) 3659 套，新增可銷售面積 平方米。20xx 年伴隨著房地產市場的 調控繼續(xù)深入 ，洪湖市普通商品房 (含二 手房 )成交量 上半年 呈 下降 態(tài)勢。 但年底有呈井噴之勢，以此 我們仍然看出房地產 銷售面積 的走勢和發(fā)展前景。 洪湖市住宅用房銷售套數(shù)供應趨勢圖 洪湖市 成交均價 趨勢圖 洪湖市臥龍置業(yè)有限公司 臥龍 金華庭商住小區(qū)建設項目申請 報告 33 20xx 年分月供應面積圖 一是銷售量從年初在低位徘徊，年中穩(wěn)步向上，到年底量能急速放大，說明市場存在需求，只是等國家的房地產政策落地，利空消化，市場中的購買力就會釋放。 二是價格波動比較平穩(wěn)， 20xx 年在國家地方出臺的相關政策打壓下，市場價格選擇在 2200—3000 元 /平方米的價格區(qū)間中波動、盤整，說明我市樓盤價格下跌空間有限，從開發(fā)商角度 來說，成本支撐使他們沒有以降價促銷量的動力。 三是樓市供應面積穩(wěn)步增加，有利于多元性需求的釋放，有利于改善洪湖市城市居住生態(tài)。 本項目定位 洪湖市臥龍置業(yè)有限公司 臥龍 金華庭商住小區(qū)建設項目申請 報告 34 本項目為房地產開發(fā)項目，形象定位于道路環(huán)境整治及棚戶區(qū)改造項目，建成小型節(jié)能生態(tài)多層住宅社區(qū)，目標客戶主要為洪湖市 龍口 鎮(zhèn)居民，項目產品主要為中、小套型普通商品住宅 195 套 。主力戶型為三 室 二廳二衛(wèi) ， 其面積為 116 平方米左右。 三、項目資本金政策及評價 20xx 年 12 月國務院辦公廳印發(fā)了《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》 (國辦發(fā)〔 20xx〕 131 號 )提出 13條意見 促進房地產市場發(fā)展，20xx 年 5 月國務院將普通商品住房投資項目最低資本金比例從 35%下調至 20%，本項目投資全部由開發(fā)商自籌，項目資本金為 100%，比例遠高20%最低要求，符合項目資本金政策要求。 四、產業(yè)政策及評價 本項目屬于節(jié)能生態(tài)小型社區(qū)房地產開發(fā)項目，根據(jù)國家發(fā)改委出臺的《產業(yè)結構調整指導目錄 (20xx 年本 )》規(guī)定，節(jié)能省地型建筑的開發(fā)為國家鼓勵類產業(yè)，因此，本項目的建設符合國家產業(yè)政策的要求。同時洪湖市人民政府于 20xx 年 3 月 2 日印發(fā)《關于洪湖市漢洪公路沿線村莊環(huán)境綜合整治獎補辦法的通知》 (洪政發(fā) 〔 20xx〕 2 號 )和洪湖市人民政府辦公室 20xx 年 10 月 25 日關于印發(fā)《洪湖市農村危房改造工作實施方案的通知》 (洪政辦發(fā)〔 20xx〕 97 號 )，積極引導社會力量參與危舊房改造。 該項目的開發(fā)符合洪湖市財政局關于下達 20xx 年中央補助棚戶區(qū)改造專項資金的通知 (洪財綜發(fā) [20xx]14 號 )規(guī)定的棚改改造政策，以居者有其屋為主要目標，配合國家房改政策精神，本著多層為主、密度適中、高層點綴、環(huán)境優(yōu)美、有利生產、方便生活的原則，實現(xiàn)住宅建設小區(qū)化、洪湖市臥龍置業(yè)有限公司 臥龍 金華庭商住小區(qū)建設項目申請 報告 35 小區(qū)規(guī)?；? 本項目作為 龍口 的舊城區(qū)，以其深厚的歷史沉淀，一直承載著當?shù)?的商貿中心區(qū)功能。隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進步、經濟體制與增長方式的轉型，舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復雜化。舊城區(qū)城市更新過程不僅可改善其基礎設施，更顯著的是隨著房地產市場的開放，城市土地有償使用制度的實施，土地級差效應的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結構，提高了其綜合服務功能。加快舊城改造，將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點建設納入城市建設的長遠計劃，可使城市功能布局更趨合理。 三 、項目資本金政策及評價 20xx 年 12 月國務院辦公廳印發(fā)了《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》 (國辦發(fā)〔 20xx〕 131 號 )提出 13 條意見促進房地產市場發(fā)展， 20xx年 5月國務院將普通商品住房投資項目最低資本金比例從 35%下調至 20%， 本項目投資 資金 由開發(fā)商自籌 2600 萬元 ， 項目資本金 為100%， 比例遠高 20%最低要求，符合項目資本金政策要求。 四 、產業(yè)政策及評價 本項目屬于節(jié)能生態(tài) 小型 社區(qū)房地產開發(fā)項目，根據(jù)國家發(fā)改委出臺的 《產業(yè)結構調整指導目錄 (20xx年本 )》規(guī)定， 節(jié)能省地型建筑的開發(fā)為國家鼓勵類產業(yè)，因此，本項目的建設符合國家產業(yè)政策的要求 。 本項目為 龍口 鎮(zhèn) 的舊城區(qū) 改造 ， 該地段 以其深厚的歷史沉淀，一直承載著當?shù)氐纳藤Q中心區(qū)功 能。隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進步、經濟體制與增長方式的轉型，舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復雜化。舊城區(qū)城市更新過程不僅可改善其基礎設施，更顯著的是隨著房地產洪湖市臥龍置業(yè)有限公司 臥龍 金華庭商住小區(qū)建設項目申請 報告 36 市場的開放，城市土地有償使用制度的實施，土地級差效應的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結構，提高了其綜合服務功能。加快舊城改造，將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點建設納入城市建設的長遠計劃，可使城市功能布局更趨合理。 五 、 行業(yè)準入標準 及評價 《城市房地產開發(fā)經營管理條例》 、《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》以及《湖北省城市房地產開發(fā)經營管理辦法》就房地產行業(yè)的準入等做 了相應的規(guī)定。 項目申報單位 房地產開發(fā)資質為 暫定 級資質 ， 符合房地產行業(yè)的準入標準 要求 。 洪湖市臥龍置業(yè)有限公司 臥龍 金華庭商住小區(qū)建設項目申請 報告 37 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 一、概述 湖北 省洪湖市被批準為濕地自然保護區(qū)，同時按 國家 要求建設 為 “資源節(jié)約型 、 環(huán)境友好型 ”兩型社會地區(qū)。資源節(jié)約型社會是指整個社會經濟建立在節(jié)約資源的基礎上，建設節(jié)約型社會的核心是節(jié)約資源，即在生產、流通、消費等各領域各環(huán)節(jié)，通過采取技術和管理等綜合措施，厲行節(jié)約，不斷提高資源利用效率，盡可能的減少資源消耗和環(huán)境代價滿足人們日益增長的物質文化需求的發(fā)展模式。環(huán)境友好型社會是一種人與自然和諧共生的社會形態(tài)，其核心內涵是人類的生產和消費活動與自然生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調可持續(xù)發(fā)展。 二、 資源開發(fā) 利用 方案 本項目建設的原材料主要為土地和 鋼材、商品砼 等建筑原材料，來源與供應 極為方便。鋼材、 商品砼 等原材料可在當?shù)厥袌鲑徺I，通過汽車、船等 運輸方式運至現(xiàn)場， 因此，材料采購較為方便。項目建設用的燃料和動力供應主要為汽油、柴油和水電 等 ， 其中汽油、柴油可從鄰近的各加油站采購 ，水電、通信等市政配套設施項目現(xiàn)場比較完善?？删偷亟鉀Q；土石方供應要在合理利用土地的前提下與村民協(xié)商解決 ， 主要資源利用 數(shù)量預測 如下： 土地資源： 規(guī)劃 征地 面積 為 16285平方米，規(guī)劃用地性質為 住宅用地，項目建設單位以公開競價的方式 取得 該地塊 土地使用權。 水資源：本項目不開采 地 下水，所需生活用水來自市政管網自來洪湖市臥龍置業(yè)有限公司 臥龍 金華庭商住小區(qū)建設項目申請 報告 38 水， 預計 正常年耗 水量 4 萬 立方米 。 電力資源：本項目電力全部由 洪湖市 龍口 鎮(zhèn) 供電公司提供，主要用于家庭照明、空調和小區(qū)路燈照明等 ， 正常 年用電量 為 萬 度電 ，洪湖市 供電公司可滿足用電需求 ， 不會對 全市 用電構成重要影響。 建筑原材料：本項目全部建成后預計需 消耗 鋼材 噸；商品混凝土 立方米 。 三 、資源節(jié)約要求及措施 (一 )要求：根據(jù)國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和 “十二 五 ”規(guī)劃綱要，在建設中應重點 貫徹執(zhí)行 “節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、 節(jié)材 ”八字方針，加強工程項目生態(tài)環(huán)境建設，從而帶動房地產 業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)社會、經濟、環(huán)境效益的統(tǒng)一。 總體目標：到 2020年，我國住宅和公共建筑建造和使用的能源資源消耗水平要接近或達到現(xiàn)階段中等發(fā)達國家的水平。 具體目標：到 20xx年，全國城鎮(zhèn)新建建筑實現(xiàn)節(jié)能 50%； 既有建筑節(jié)能改造逐步開展，大城市 應 完成改造面積的 25%， 中等城市完成 15%，小城市完成 10%；城鄉(xiāng)新增建設用地占用耕地的增長幅度要在現(xiàn)有的基礎上力爭減少 20%，建筑建造和使用過程的節(jié)水率在現(xiàn)有基礎上提高20%以上；新建筑對不可再生資源的總消耗比 20xx年再下降 10%。 到 2020年，北方和沿海經濟發(fā)達地區(qū)和特大城市新建建筑實現(xiàn)節(jié)能65%的目標；絕大部分既有建筑完成節(jié)能改造；城鄉(xiāng)新增建設用地占用耕地的增長幅度要在 20xx年的目標基礎上再大幅度減少；爭取建筑建造和使用過程的節(jié)水率比 20xx年再提高 10%；新建建筑 不可再生資源的總消耗比 20xx 年再下降 20%。 洪湖市臥龍置業(yè)有限公司 臥龍 金華庭商住小區(qū)建設項目申請 報告 39 (二 )具體措施 能源系統(tǒng)：充分 考慮綠色能源的使用，綠色能源的使用率應達到一定的水平，在住宅樓可引入 太陽能照明系統(tǒng)等，多使用可再生能源， 同時 要 避免能 源 使用 的浪費。 水環(huán)境系統(tǒng)：保證節(jié)水器具的使用率達到 100%；污水處理率應達到 100%，達標排放率必須達到 100%。 大氣環(huán)境系統(tǒng)：采用自然通風，設置有通風換氣設施；禁止使用對臭氧層產生破環(huán)作用的氟利昂類產品。 聲環(huán)境系統(tǒng)：公用設備應采取減震和隔音措施；采用人工降噪措施 (如建隔音屏或種植樹木等 )，減少外部噪聲對 小 區(qū)內聲環(huán)境的影響。 光環(huán)境系統(tǒng)：采光應盡量使用自然光，燈具全部使用節(jié)能燈具；通過高、中、低、遠、近、虛、實等不同照明形式，在不同 區(qū)域 按 不同要求，合理配置路燈、草坪燈、地燈、形成豐富多彩、溫馨宜人的立體照明系統(tǒng)。 熱環(huán)境系統(tǒng)：采暖、空調及熱水供應應盡量利用太陽能、地熱能等綠色能源，推廣采用采暖、空調、生活熱水三聯(lián)供的熱環(huán)境技術。 綠化系統(tǒng)：加強道路綠化，設置綠化帶，充分利用綠地以外其他可利用的地面進行綠化；提倡垂直綠化，以喬木為綠化骨架，喬、灌、草互相結合，形成具有一定面積的立體種植。 廢棄物管理及處置系統(tǒng)：工地生活垃圾必須分類收集，應最大限度地實現(xiàn)生活垃圾的無害化、減量化和資源化，用于特種垃圾收集的器具，必須設有明顯標志，生活 垃圾收集率達到 100%，分類率應達到 70%；洪湖市臥龍置業(yè)有限公司 臥龍 金華庭商住小區(qū)建設項目申請 報告 40 生活垃圾應全部實行袋裝、密封容器存放、集中處理或外運，生活垃圾收運密閉率、處理與處置率應達到 100%。 綠色建筑材料系統(tǒng)：項目建設采用的建筑材料中，應盡量使用可重復利用材料、可循環(huán)利用和再生材料 (3R 材料 )， 3R材料的使用量應占所用材料的 30%；建 (構 )筑物拆除時，材料的總回收率達 40%；項目建設中不得使用對人體健康有害的建筑材料或產品，應選用無毒、無害、無放射性、無揮發(fā)性有機物、對環(huán)境污染小、有益于人體健康的建筑材料和產品。 四 、資源利用效果及評價 建筑 節(jié)能 ： 通過采取各種建筑節(jié)能技術，本項目 新建建筑可實現(xiàn)建筑節(jié)能 57%， 高于 20xx年全國城鎮(zhèn)新建建筑實現(xiàn)節(jié)能 50%目標要求； 建筑節(jié)地 通過合理設計和平面布局，在符合健康衛(wèi)生和采光標準的前提下合理提高建筑密度和容積率；充分 開發(fā)利用城市地下空間。 該項目可實現(xiàn)節(jié)地30%，高于 20xx年節(jié)地率 20%目標要求。 建筑節(jié)水 通過實施 降低供水 管網漏損率；強化節(jié)水器具的應用；推進污水再生利用、雨水利用等 節(jié)水措施。 本項目可實現(xiàn)直接節(jié)水率 20%；中水回用率 30%；雨水利用率 30%；非傳統(tǒng)水源利用率 30%。符合 20xx年 建筑節(jié)水 20%的目標要求。 建筑節(jié)材 本項目通過 推廣應用高性能、低 能耗、可再生循環(huán)利用的建筑材料，洪湖市臥龍置業(yè)有限公司 臥龍 金華庭商住小區(qū)建設項目申請 報告 41 因地制宜，就地取材；提高建筑品質，延長建筑使用壽命 等建筑節(jié)材措施，可實現(xiàn)再生材料 (3R 材料 )的使用 量 占所用材料的 30%；建 (構 )筑物拆除時，材料的總回收率達 40%；可充分滿足 20xx年新建筑對不可再生資源的總消耗比 20xx 年下降 10%目標要求。 洪湖市臥龍置業(yè)有限公司 臥龍 金華庭商住小區(qū)建設項目申請 報告 42 第四章 節(jié)能方案分析 第一節(jié) 能耗分析 一、 用能標準及節(jié)能規(guī)范 《 國務院關于加強節(jié)能工作的決定 》 國發(fā) [20xx]28號； 《 中華人民共和國節(jié)約能源法 》 《 民 用建筑節(jié)能管理規(guī)定 》 (建設部部長令第 76號 ) 建設部《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》 JGJ13420xx 《 民用建筑節(jié)能設計標準 (采暖居住建筑部分 )》 JCJ2695