【正文】 代購(gòu)商品,代聘家教,預(yù)定飛機(jī)、火車、船票,報(bào)刊訂閱,電話安裝,房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)……）。注：特約性服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由雙方協(xié)定，實(shí)行調(diào)節(jié)價(jià)管理。（３）針對(duì)性服務(wù)216。 針對(duì)寫(xiě)字樓可加入針對(duì)性的綠化養(yǎng)護(hù)（樹(shù)木養(yǎng)護(hù)、修剪、防滅蟲(chóng)、澆灌）216。 針對(duì)酒店式公寓可以加入露臺(tái)園藝設(shè)計(jì)、園藝培植及保養(yǎng)、租擺；注：針對(duì)性服務(wù)費(fèi)用可以由雙方協(xié)定，實(shí)行調(diào)節(jié)價(jià)管理。（４）代辦性服務(wù)物管公司可接受委托代繳水、電、氣、暖氣、有線電視等費(fèi)用的服務(wù)。（５）特別服務(wù)提供專業(yè)管家式服務(wù)，為業(yè)主提供個(gè)性化的服務(wù)并跟蹤到位。物業(yè)費(fèi)用建議216。 周邊項(xiàng)目的專項(xiàng)研究顯示，月；216。 臨沂市場(chǎng)上類似項(xiàng)目的專項(xiàng)研究顯示，月；216。 本項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)分產(chǎn)品制定，各產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間如下：寫(xiě)字樓：；高端公寓：；酒店式公寓：。第四章　項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目SWOT分析 . 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處**新區(qū)中心腹地，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚；項(xiàng)目離市政中心廣場(chǎng)2000米，享市政大配套，并有獨(dú)特的景觀資源：項(xiàng)目緊鄰**路這條臨沂交通南北大動(dòng)脈，并緊鄰**街、**街，交通優(yōu)勢(shì)明顯；市場(chǎng)的稀缺性和唯一性，**新區(qū)能與**廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同類型、同檔次、同規(guī)模的商業(yè)廣場(chǎng)目前沒(méi)有。開(kāi)發(fā)商臨沂**置業(yè)有限公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，用自有資金及銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，為項(xiàng)目的成功提供了實(shí)力保障； . 項(xiàng)目劣勢(shì)容積率高、規(guī)劃難度大、密度大、周邊無(wú)自然景觀、周邊環(huán)境噪音大。. 項(xiàng)目機(jī)會(huì)南坊撤鎮(zhèn)建街道辦，是南訪城市化進(jìn)程的重要標(biāo)志，區(qū)位地位的變化必將人口的增加，投資的增大，住房需求的旺盛，從而形成對(duì)商業(yè)樓盤的具大需求。隨著臨沂市政府新辦公大樓、市級(jí)部門在**新區(qū)辦公場(chǎng)地的使用，**新區(qū)高端商業(yè)樓盤的興建，必將使**新區(qū)的魅力大增；臨沂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近幾年，臨沂的經(jīng)濟(jì)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)城市增長(zhǎng)的平均水平。臨沂市旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，臨沂作為我國(guó)重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，紅色風(fēng)情，綠色**，文韜武略，地質(zhì)奇觀四大旅游主題日益突出，并成功入圍由中國(guó)旅游電視協(xié)會(huì)，中央電視臺(tái)等主辦“2006 中國(guó)最令人向往的地方”50強(qiáng)。這為臨沂酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。. 項(xiàng)目威協(xié)項(xiàng)目的主要威脅來(lái)自現(xiàn)階段將要上市的同質(zhì)物業(yè)對(duì)潛在客戶的分流從市場(chǎng)空白點(diǎn)出發(fā)，打造片區(qū)引領(lǐng)性物業(yè)，差異化營(yíng)銷，全面拔高形象，以運(yùn)營(yíng)者、領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面向市場(chǎng)，著力打造小區(qū)品質(zhì)，即對(duì)外圍產(chǎn)品的營(yíng)造，加強(qiáng)項(xiàng)目自身比較優(yōu)勢(shì)，突破現(xiàn)有價(jià)格體系，合理安排各種物業(yè)綜合比例，以小風(fēng)險(xiǎn)高品質(zhì)住宅的開(kāi)發(fā)，降低風(fēng)險(xiǎn)，增加收益；提高產(chǎn)品附加值，特別是小區(qū)景觀塑造，變相降低單位成本，從而追求利潤(rùn)最大化是項(xiàng)目定位方向所在。二、市場(chǎng)定位１、項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位，需要總體上為項(xiàng)目面市尋求一個(gè)切入口。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，市場(chǎng)定位思考如下：臨沂目前沒(méi)有五星級(jí)酒店；臨沂市處于高速發(fā)展的階段，市場(chǎng)需求高端酒店的出現(xiàn)；項(xiàng)目所在地位置條件優(yōu)越，完全適合以高星級(jí)的形象出現(xiàn)； ；從投資及回報(bào)的平衡點(diǎn)看，爭(zhēng)取高端的消費(fèi)群體，有利于回報(bào)期的縮短；本項(xiàng)目所在地不缺少高消費(fèi)群體，采用五星級(jí)酒店形象，利于獲取更高的營(yíng)業(yè)收益，利于帶動(dòng)餐飲、客房、會(huì)議、娛樂(lè)、康體等的整體經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益；市場(chǎng)定位為：臨沂市首席商務(wù)公寓MALL大眾廣場(chǎng)，一個(gè)集酒店、購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、飲食、辦公、居住于一體的高端購(gòu)物廣場(chǎng)。高速發(fā)展的**新區(qū)吸引著大量知名開(kāi)發(fā)商涌入。高檔住宅和大型居住區(qū)林立，城市別墅、花園洋房、景觀公寓隨處可見(jiàn)，濱河景觀帶的大尺度綠化、現(xiàn)代時(shí)尚的建筑群、生態(tài)化標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施，造就一座布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的活力新城。地塊位于**新區(qū)商圈的中心地帶，**路東側(cè)，商業(yè)發(fā)達(dá)和人氣充足是主要特征和先天優(yōu)勢(shì)。充分利用這種特征，將其轉(zhuǎn)化成**新區(qū)稀缺地段的優(yōu)質(zhì)資源，打造一個(gè)集酒店、購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、飲食、辦公、居住于一體的高端購(gòu)物廣場(chǎng)。２、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容批復(fù)為高檔商業(yè)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店及酒店式公寓、高檔公寓樓、高檔購(gòu)物中心。地塊周邊樓盤產(chǎn)品一覽：產(chǎn) 品 名 稱產(chǎn) 品 定 位上海街寫(xiě)字樓+購(gòu)物中心+住宅由此可見(jiàn)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型豐富，以商業(yè)為主，高投資收益是普遍采取的定位。綜合本地塊特征，產(chǎn)品定位思考如下：**新區(qū)商圈時(shí)尚生活特區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域交通便利、配套齊全，居住人口稠密，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“優(yōu)質(zhì)生活圈”。 **是臨沂公務(wù)員小區(qū)最匯聚的地區(qū)，公安、銀行、衛(wèi)生等系統(tǒng)十余個(gè)公務(wù)員小區(qū)匯聚**。他們?cè)?*投資興業(yè)、居住生活、商務(wù)辦公，形成龐大的衣、食、住、行、商、辦的消費(fèi)鎖鏈，繁榮整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。本項(xiàng)目需依托**新區(qū)商圈資源，打造一個(gè)適宜高檔商業(yè)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店及酒店式公寓、高檔公寓樓、高檔購(gòu)物中心具有極大投資潛力的時(shí)尚生活特區(qū)。本項(xiàng)目依托**新區(qū)急需商圈成熟的商業(yè)配套和超高的人氣，以高檔商業(yè)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店及酒店式公寓、高檔購(gòu)物中心、公寓居住功能的形象切入，同時(shí)提升其投資價(jià)值，兼考慮部分居住功能。３、項(xiàng)目客戶群體定位房地產(chǎn)項(xiàng)目的客群主要包括：主力客群、輔助客群、延伸客群。216。 主力客群——投資者投資者看中的是本項(xiàng)目絕版地段帶來(lái)的廣闊投資前景，適合大型商業(yè)、高端居住、商務(wù)辦公，擁有較豐厚的資金回報(bào)。216。 輔助客群——中青年城市中產(chǎn)階級(jí)在本案及周邊工作生活，崇尚方便、快捷、高效的現(xiàn)代生活方式，事業(yè)處于高速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的中青年，年齡在3045歲，他們的購(gòu)房目的是居住和投資并重。216。 延伸客群——SOHO型辦公、特立獨(dú)行但經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或年輕家庭交通便捷、商務(wù)資源豐富、辦公成本相對(duì)較低，將會(huì)吸引部分SOHO型辦公企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或者年輕家庭對(duì)這類高端、時(shí)尚、便捷的公寓類物業(yè)接受度較高。４、房屋戶型結(jié)構(gòu)公寓采用小戶型為主，多種戶型相結(jié)合的方式，住宅大多是100平方米左右的3房，正符合現(xiàn)在的潮流。住宅定位為高端住宅，因此，戶型設(shè)計(jì)多樣，盡量能滿足大多數(shù)顧客的需要。對(duì)于一般用戶，有從70平方米到90平方米的戶型面積可供選擇，樓棟之間距離合適。對(duì)于需求豪宅的特殊用戶，公寓有120平方米以上的大戶型可供選擇。項(xiàng)目的目標(biāo)是盡量滿足每一戶的戶型需要。本項(xiàng)目涵蓋一房，二房，三房，四房四種戶型，比例為2：2：2：1，既滿足了一些商務(wù)人士辦公的要求，又滿足了廣大置業(yè)安家人群的需求。商業(yè)賣場(chǎng)采用大空間酒店采用五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)５、 方案評(píng)估意見(jiàn)**新區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目規(guī)劃與地，由香港銘堂設(shè)計(jì)事務(wù)所和南寧建筑科學(xué)研究所進(jìn)行概念設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)。在方案設(shè)計(jì)上，引入“高檔商業(yè)”理論，結(jié)合本項(xiàng)目的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)。做出了以下特色：總體布局上采用沿**路排列布局，分五排布置，南側(cè)一排為2６層，中間二排分別為442層，北側(cè)二排均為2８層，充分利用南北兩側(cè)良好的自然景觀，使中部自然形成一個(gè)標(biāo)志性建筑，并充分利用了地塊的商業(yè)價(jià)值。在設(shè)計(jì)上確保了戶戶均有開(kāi)闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)用率高。建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡(jiǎn)潔的色彩和的景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致、時(shí)尚、高貴的特征。交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離?？傊?，經(jīng)過(guò)近半年的時(shí)間，反復(fù)幾易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項(xiàng)目地價(jià)特征，充分挖掘了地段價(jià)值又貼近市場(chǎng)，符合目標(biāo)客戶的需求。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)承載力分析１、區(qū)域市場(chǎng)分析１） 臨沂城市綜合體的發(fā)展城市綜合體HOPSCA的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度時(shí)，在城市核心區(qū)（多在城市CBD核心區(qū)）就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。城市城市綜合體項(xiàng)目是城市化進(jìn)程的產(chǎn)物，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。（1）城市化進(jìn)度和人口增加商業(yè)地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)提供契機(jī) 城與市在，城與市新，沒(méi)有商業(yè)就不存在城市，在當(dāng)前中國(guó)城市化進(jìn)度不斷加深的過(guò)程，自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的城市化得到了迅速發(fā)展， 1992年到1998年，城市化率由27．63%提高到30．42%，年均提高0．42個(gè)百分點(diǎn)。自1998年以來(lái)，截至2003年底，全國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)40．53％，在這個(gè)形勢(shì)下商業(yè)綜合體的迅速發(fā)展成為一種趨勢(shì)。 我國(guó)城市數(shù)量也從改革開(kāi)放初期的193個(gè)增加到662個(gè)，其中超大、特大城市已達(dá)46個(gè)。城市已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，城市經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)ＧＤＰ的貢獻(xiàn)率已超過(guò)70％。在短短20多年中，%發(fā)展到21世紀(jì)初已超過(guò)40%，走過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家上百年的城市化發(fā)展歷程，現(xiàn)在城市化水平逐漸向世界平均水平靠攏。這不得不說(shuō)是在政府的“加快中國(guó)城市化進(jìn)程”政策下的結(jié)果，因?yàn)橹袊?guó)具有農(nóng)村人口基數(shù)大、地區(qū)發(fā)展極度不平衡的獨(dú)特國(guó)情，這就決定了中國(guó)城市化不能僅以速度來(lái)衡量。建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興表示，“未來(lái)若干年，還將有5億農(nóng)民進(jìn)城?！?隨著臨沂城市化進(jìn)度的深入，臨沂的城市綜合體開(kāi)發(fā)進(jìn)入快車道。同時(shí)人口的聚集也為城市綜合體的開(kāi)發(fā)提供了大量的客戶積累，2009年7月臨沂公安局公布濟(jì)南流動(dòng)人口就已經(jīng)達(dá)到160萬(wàn)之多，2020年臨沂人口將挑戰(zhàn)1000萬(wàn)。（2）居民需求量促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持高速發(fā)展，居民收入水平也在不斷提高。臨沂市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平好于全國(guó)平均水平，從而保證了居民需求總量穩(wěn)定增長(zhǎng)，為本項(xiàng)目打下了良好的市場(chǎng)需求基礎(chǔ)。（3）居民需求多樣化促進(jìn)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)方式和生活方式也發(fā)生了變革，消費(fèi)需求逐漸多樣化。國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人均GDP達(dá)到3,000美元時(shí)，居民的消費(fèi)需求更趨于個(gè)性化和多樣化，這種變化為購(gòu)物中心的產(chǎn)生和發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。消費(fèi)需求個(gè)性化和多樣化趨勢(shì)逐步明顯。消費(fèi)者購(gòu)物不再僅僅是購(gòu)買商品以滿足物質(zhì)生活的需要，對(duì)休閑、娛樂(lè)、社交等精神消費(fèi)的需求增強(qiáng)。因此，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、社交、餐飲等功能為一體以滿足多種需要的購(gòu)物中心的出現(xiàn)和發(fā)展成為一種必然。 商業(yè)綜合體項(xiàng)目將滿足消費(fèi)者這一訴求，為消費(fèi)者提供良好的消費(fèi)環(huán)境，并以其一站式購(gòu)物的便利性和復(fù)合性營(yíng)造出一種立體、多元的購(gòu)物、生活模式，在功能上滿足了消費(fèi)者的多樣化需求，可為消費(fèi)者提供更為豐富的物質(zhì)和精神享受。（4）零售業(yè)增速下滑，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提高加快商業(yè)企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的直接投入。銀座股份在公告中解釋：近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)保持了高速增長(zhǎng)，特別是2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球金融危機(jī)下，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%，%。其中，%，%，%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，雖然目前社會(huì)零售總額依然在增加，但批發(fā)與零售行業(yè)的增速必然受到一定的影響。 商業(yè)地產(chǎn)也將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。以往，一些世界著名的奢侈品牌不肯進(jìn)入臨沂，因?yàn)樗鼈冋也坏脚c其身份相匹配的商業(yè)區(qū)?，F(xiàn)在，這種情況正在悄然改變，一線地產(chǎn)商正在臨沂全力打造城市綜合體，在開(kāi)發(fā)之初即開(kāi)始招商，不久的將來(lái)，臨沂的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模、質(zhì)量都會(huì)有大幅度提升。另外，臨沂正在建設(shè)區(qū)域金融中心，并努力吸引國(guó)際、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)的總部進(jìn)駐，這些都需要提前“栽下梧桐樹(shù)”。 **廣場(chǎng)位于**新區(qū)市級(jí)行政服務(wù)中心、文化中心、體育中心、商業(yè)中心、高新科教區(qū)、濱水休閑度假區(qū)所在地、中高檔住宅區(qū)這個(gè)城市CBD、商業(yè)中心再建項(xiàng)目多位置優(yōu)越，適合建設(shè)城市綜合體項(xiàng)目。建筑規(guī)模龐大，有32萬(wàn)平米，建筑形態(tài)包括寫(xiě)字樓、酒店、公寓、商業(yè)等，業(yè)態(tài)豐富，引領(lǐng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。地標(biāo)性建筑提高城市品位，帶動(dòng)區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。２） 供給分析：**新區(qū)的商業(yè)房開(kāi)發(fā)量較大，銷售額和銷量一直排在臨沂市前列。就發(fā)展形式而言，**新區(qū)是當(dāng)前臨沂市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，地域上的優(yōu)勢(shì)共享，臨沂市新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套，必將成為臨沂市最大的居住區(qū)之一；**新區(qū)是臨沂市政府辦公所在地，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使**新區(qū)的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺(tái)資、港資、中資大型企業(yè)的進(jìn)駐；在房地產(chǎn)方面，因地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度加快，至使**新區(qū)土地供應(yīng)的不足，現(xiàn)青年路以南土地不出售了，**新區(qū)未來(lái)樓市定會(huì)是臨沂市的熱點(diǎn)區(qū)域。但是就現(xiàn)狀而言，許多項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中未能站在消費(fèi)者角度考慮問(wèn)題，社區(qū)日常生活配套設(shè)施明顯不足，不能滿足小區(qū)居民日常生活所需。由于**新區(qū)片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費(fèi)的良好習(xí)慣。由于沒(méi)有大型商場(chǎng)，居民若購(gòu)買大件或耐用品要到市內(nèi)購(gòu)買，令這里中小型商家沒(méi)生意或生意淡薄，導(dǎo)致這里的商品房面積未能進(jìn)一步放大，價(jià)格也不能得到相應(yīng)的提高。應(yīng)該說(shuō)，隨著**新區(qū)地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高，尤其對(duì)于一些新的酒店、大型商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價(jià)值將會(huì)首先被挖掘出來(lái)。３）需求分析：北京靠政治、上?？拷?jīng)濟(jì)、西安靠文化、曲阜靠孔子；站在全國(guó)看臨沂，臨沂已規(guī)劃出**新區(qū)的發(fā)展思路，在不久的將來(lái)，**新區(qū)將成長(zhǎng)為臨沂新的政治中心、行政中心將衍生出如寫(xiě)字樓、會(huì)議、酒店、餐飲、健身、娛樂(lè)等相關(guān)商業(yè)配套。**新區(qū)的文化定位將來(lái)會(huì)形成以文化辦公及文體休閑娛樂(lè)、以及教育產(chǎn)業(yè)鏈，這部分需求將推動(dòng)**新區(qū)的文體、娛樂(lè)及寫(xiě)字樓市場(chǎng)等相關(guān)商業(yè)配套。濱河景觀帶的不斷完善，會(huì)形成以酒店、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)為主的渡假旅游等商業(yè)配套形式。根據(jù)規(guī)劃顯示，到2020年，**新區(qū)人口達(dá)30萬(wàn)到50萬(wàn)人。中高檔居住區(qū)逐漸形成，隨著人氣的凝集，居住的要求將會(huì)有餐飲、購(gòu)物商場(chǎng)、文體娛樂(lè)等配套要求。商業(yè)副中