【正文】 管理系統(tǒng) : 小區(qū)周邊圍墻上架設(shè)主動(dòng)紅外線探測(cè)器及配備特低照度 的專業(yè)攝像機(jī) ,小區(qū)主道路等重要場(chǎng)所設(shè)置云臺(tái)攝像機(jī) ,報(bào)警與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)并由管理中心設(shè)置的中央監(jiān)控電腦控制 。小區(qū)內(nèi)各區(qū)域及重要部位安裝巡更站點(diǎn) ,制定保安人員巡更線路 , 保安人員將巡更記錄信息傳送到管理中心。 （ 14） 對(duì)講與防盜門控 各住戶單元入口處安裝防盜門及對(duì)講裝置 ,實(shí)現(xiàn)訪客與住戶對(duì)講或可視對(duì)講 ,住戶可遙控開(kāi)啟防盜門 。 （ 15） 物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng) 物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)主要對(duì)物業(yè)管理中的各類信息如房產(chǎn)管理 ,住戶管理 ,收費(fèi)管理 ,設(shè)備管理及維護(hù) ,車輛管理等信息資料進(jìn)行數(shù)據(jù)采集、傳遞、加工、存儲(chǔ)、計(jì)算 ,反映 物業(yè)管理的各種運(yùn)行狀況 . （ 16）小區(qū)智能化相關(guān)設(shè)備選擇應(yīng)考慮其經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及開(kāi)放性、可擴(kuò)展性。 33 四、電氣節(jié)能專篇 供配電系統(tǒng)的節(jié)能 （ 1） . 專變選用 SG10 低損耗節(jié)能型干式變壓器。箱式變?cè)O(shè)置在負(fù)荷中心，減少了低壓線路長(zhǎng)度，降低了線路損耗。 （ 2） . 選用的變壓器容量負(fù)載率在 65％～ 75％之間，使變壓器實(shí)際負(fù)荷運(yùn)行在最佳狀態(tài)，提高了變壓器的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益，減少變壓器能耗。 （ 3） . 低壓配電系統(tǒng)采用并聯(lián)電容無(wú)功補(bǔ)償裝置。并串聯(lián)適當(dāng)參數(shù)的電抗器，提高了用電負(fù)荷單位的自然功率因數(shù)及防止諧波 的影響，提高了供電質(zhì)量。有利于節(jié)能。 電氣照明的節(jié)能 （ 1）照明光源選擇高光效節(jié)能燈具，配電子鎮(zhèn)流器，功率因數(shù)不應(yīng)小于 。 （ 2）照明控制：樓梯間采用分散控制，走廊采用集中控制，景觀照明采用雙光源時(shí)，在深夜，采用單光源。 （ 3）在滿足眩光限制的條件下，選用燈具效率高的燈具以及開(kāi)啟式直接照明燈具，一般室內(nèi)的燈具效率不宜低于 70％，燈具的反射罩具有較高的反射比。 （ 4）樓梯間等地方設(shè)置光控、時(shí)控、人體感應(yīng)等功能的智能照明控制方式。 建筑設(shè)備的電氣節(jié)能 （ 1）空調(diào)設(shè)備采用節(jié)能型產(chǎn)品。 34 （ 2）給排水系統(tǒng) 采用智能控制方式。 （ 3）電動(dòng)機(jī)、水泵等按功能用途采用不同類型的節(jié)能設(shè)備。 計(jì)量及可再生能源利用 （ 1） .住宅用戶使用分時(shí)電價(jià)計(jì)量表商鋪按單位分別計(jì)量管理。住宅采用一戶一表。 （ 2）充分利用自然光。 五、電氣環(huán)保專篇 本工程電氣設(shè)備、材料均采用無(wú)毒、無(wú)污染、低噪音的電氣產(chǎn)品。 燈具采用安全型產(chǎn)品，眩光符合國(guó)家規(guī)定范圍。避免光污染。 第十 章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本分析 ******地塊 XX 花園項(xiàng)目成本測(cè)算表如下 ： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算式 金額（萬(wàn)元） 一 土地面積 征地面積 ******畝 建筑用地 二 可建房面積 名稱 建筑面積 （㎡） 其中：可售面積（㎡） 1 三層排屋 **** **** 2 高層住宅 **** **** 3 商業(yè)（一層） **** **** 35 4 物業(yè)用房 *** 合計(jì) *** *** 三 容積率 *** 四 銷售額 名稱 可用面積（㎡） 單價(jià)（萬(wàn)元） 總價(jià)（萬(wàn)元） 1 三層排屋 *** ***** **** 2 高層住宅 **** **** **** 3 商業(yè)（一二層） *** *** *** 合計(jì) **** **** 五 項(xiàng)目直接成本 1 地價(jià) 1） 土地出讓金 **** 2） 土地契稅 3） 土地進(jìn)場(chǎng)補(bǔ)償及拆遷 費(fèi)用 小計(jì) **** 2 前期工程費(fèi) 1） 市場(chǎng)調(diào)研費(fèi) 2） 可行性研究 3） 場(chǎng)地平整 * 4） 臨時(shí)圍墻 5） 臨時(shí)供電 * 6） 臨時(shí)供水 * 7） 規(guī)劃設(shè)計(jì) 8） 施工圖設(shè)計(jì) 30 元 /平米 * 36 9） 裝飾、樣 板房設(shè)計(jì) 500*200 元 /平米 * 10） 智能化設(shè)計(jì) 1 元 /平米 * 11） 景觀設(shè)計(jì) * 12） 基坑圍護(hù)設(shè)計(jì) 13） 方案及圍護(hù)評(píng)審 * 14） 戰(zhàn)時(shí)人防及圖審 * 15） 散裝水泥基金 元 /平米 * 16） 墻體材料專項(xiàng)資金 8 元 /平米 * 17） 消防檢測(cè)及審查費(fèi) 2 元 /平米 * 18） 白蟻防治費(fèi) 15 層 元 /㎡； 610 層 元 /㎡；11 層以上 1 元 /㎡ * 19） 房屋面積測(cè)繪費(fèi) 元 /平米 * 20） 防雷裝跟蹤檢測(cè)費(fèi) 1 元 /平米 * 21） 地質(zhì)勘測(cè) * 22） 日照分析 1 元 /平米 * 23） 圖審費(fèi) 元 /平米 * 24） 環(huán)境評(píng)估 * 25） 交通評(píng)估 26） 施工預(yù)算及招標(biāo)代理 * 27) 監(jiān)理費(fèi) * 28） 其他零星費(fèi) 10 元 /平米 * 小計(jì) * 3 建安工程造價(jià) 1） 樁基 200 元 /平米 * 2） 圍護(hù)工程 3） 地下室 37 4） 高層上部結(jié)構(gòu)工程 ***元 /平米 * 5） 別墅上部結(jié)構(gòu)工程 ****元 /平米 *** 6） 供電設(shè)計(jì)及工程費(fèi) ***元 /平米 *** 7） 供水設(shè)計(jì)設(shè)施增容費(fèi) *** * 8） 水、電、消防工程 * 9） 管道煤氣配套費(fèi) *元 /戶 * 10） 弱電智能化工程 **元 /平米 * 11） 電梯 ***萬(wàn)元 /臺(tái) ** 12） 公共部位大廳精裝修 ** 13） 車位油漆劃線及標(biāo)牌 14） 道路、硬質(zhì)景觀 7****元 /平米 *** 15） 綠化景觀 ***元 /平米 ** 16） 區(qū)內(nèi)管網(wǎng) ***元 /平米 *** 17） 檢測(cè)費(fèi)（樁基、圍護(hù)、 質(zhì)量、環(huán)境） ** 小計(jì) *** 4 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3% ** 項(xiàng)目直接成本合計(jì) （ 1+2+3+4） **** 每平米建筑成本 其中：建筑面積 可售面積 **** 六 項(xiàng)目期間費(fèi)用 1 管理費(fèi) （五） *% *** 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利息 3 銷售費(fèi)用 *** 38 銷售代理費(fèi) *****%=**** 廣告費(fèi) *** 樣板房 會(huì)所兼售樓處裝飾 4 營(yíng)業(yè)稅、所得稅 12% *** 合計(jì) （ 1+2+3+4） **** 七 項(xiàng)目總投資 （五 +六） *** 八 利潤(rùn) （四） （七） *** 九 利潤(rùn)率 （八）247。（七） ***% 第十一章：分析總結(jié) 通過(guò)項(xiàng)目的分析可見(jiàn)該地塊工程建設(shè)項(xiàng)目是可以的，并將帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 一 、 該項(xiàng)目工程擁有良好的市場(chǎng)前景，本項(xiàng)目的建設(shè)處于 **鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展所段，整個(gè)社 會(huì)對(duì)高檔次的住宅小區(qū)的需求旺盛，市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。 二、該項(xiàng)目投資利潤(rùn)為 ***% ,財(cái)務(wù)效益較好，通過(guò)經(jīng)濟(jì)成本平衡分析可見(jiàn)該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，即使在較好不利的環(huán)境下，也能獲得較 39 好的回報(bào)。 三、該項(xiàng)目工程擁有良好的社會(huì)效益，本項(xiàng)目的實(shí)施有利于滿足對(duì) 檔次住宅小區(qū)的需求，為 ***鎮(zhèn)建設(shè)增添一道亮麗的風(fēng)水景線。 四、該項(xiàng)目工程建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃，水 .電 .通訊 ,道路和交通， 各方面條件較好，這為本項(xiàng)目的實(shí)施提供了良好的外部條件 ****房地產(chǎn)有限公司 ****年 *月 *日 編制 :***