【正文】 濟(jì)實(shí)力與技術(shù)力量的發(fā)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不再是簡單地處在產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)節(jié)點(diǎn)上（如建材等），而是擁有了自己的一些核心技術(shù)，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局開始向相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈方向擴(kuò)張。５、房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向１）企業(yè)中心全面轉(zhuǎn)移。如何搞好本項(xiàng)目，是關(guān)系到如何把**新區(qū)區(qū)城市總體規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的關(guān)鍵一步。經(jīng)臨沂市規(guī)劃局、**%，%，建筑最高層數(shù)為49層。臨沂市規(guī)劃局、**新區(qū)指揮部對臨沂市**新區(qū)**廣場項(xiàng)目地塊土地利用做出用地控制指標(biāo)。30余棟寫字樓拔地而起，匯聚數(shù)百家中外企業(yè)、事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)，構(gòu)建起城市商貿(mào)、金融、信息、文化、會(huì)展及公共事務(wù)集散地，成為臨沂“第一金融中心，中央CBD”，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的靈魂所在。兩條橫向軸是：商業(yè)中心、購物中心主導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展軸；青年路以北社區(qū)商業(yè)中心主導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展軸。提高城市環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術(shù)水平，建成富有臨沂特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市新區(qū)。規(guī)劃期內(nèi)住宅建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)表年度用地項(xiàng)目（個(gè)）用地面積（萬m2）200840220200940210201040200201140210201240200合計(jì)2001040資料來源：市國土局 ２）《臨沂市城市總體規(guī)劃（20052020年）》中確定：近期（2005—2010年）中心城區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?145 萬人，居住用地總面積 2075 公頃，人均居住用地 116平方米，人均居住面積 28平方米。 “強(qiáng)化中心，發(fā)展兩帶，建設(shè)四個(gè)副中心 ” 構(gòu)建“富裕、平安、文明、生態(tài)、開放、活力”的大臨沂、新臨沂。這新增貸款量是國家刺激經(jīng)濟(jì)的有效手段，短期內(nèi)這一投資量的刺激作用可能還不是很明顯，但在未來兩年內(nèi)投資量的刺激作用將會(huì)逐步顯現(xiàn)，未來經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇形式將會(huì)穩(wěn)步提高。保險(xiǎn)公司可進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險(xiǎn)資金可能在1700億元左右。在迅速增長的背景下，保險(xiǎn)行業(yè)普遍面臨為其自有資金尋求投資渠道的壓力。　?。?）保險(xiǎn)資金松閘　　自從中國2001年加入WTO后，國內(nèi)的保險(xiǎn)行業(yè)競爭日趨激烈。2009年中國REITs也進(jìn)行了試點(diǎn)，2009年8月REITs試點(diǎn)研討會(huì)在上海舉行，會(huì)議承辦單位浦東新區(qū)金融服務(wù)辦公室匯報(bào)的REITs三大方案顯示，債權(quán)性方案設(shè)計(jì)已經(jīng)成熟，而股權(quán)性方案仍在研究中。此項(xiàng)信托基金的機(jī)構(gòu)配售部份是81%，反映了機(jī)構(gòu)投資者們通過房地產(chǎn)信托投資基金購進(jìn)入內(nèi)的房地產(chǎn)市場的強(qiáng)烈需求?！　囊陨系臄?shù)據(jù)可知，2009年下半年以來，出現(xiàn)商業(yè)用地的集中供應(yīng)，可以預(yù)計(jì)，已往由居住類土地獨(dú)唱主角的局面將由此改變，商業(yè)用地將在未來一段時(shí)間內(nèi)活躍在土地拍賣舞臺(tái)?！　?009年11月份，上海再度出讓兩幅土地,分別為位于浦東新區(qū)臨港新城的一幅商業(yè)用地,以及嘉定區(qū)嘉定新城內(nèi)一幅商住綜合用地。在全國經(jīng)濟(jì)回暖趨勢以及商品房項(xiàng)目資本金比例下調(diào)的的影響下，2010年商業(yè)地產(chǎn)的投資總額必將出現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神我們可以看出在2010年適度寬松的貨幣政策將會(huì)加大商業(yè)地產(chǎn)的資金來源，從而保障商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)。 l 商鋪成為新的投資熱點(diǎn) 　政策走勢　　（1）政策傾向　　2009年12月5日至7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)為積極扶持。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價(jià)格便宜、無期房風(fēng)險(xiǎn)、投資及自住價(jià)值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善?！?l 房地產(chǎn)二級市場進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念。 建設(shè)部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。2010年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時(shí)，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場建設(shè)，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。其次，去年房地產(chǎn)的價(jià)格也比今年低。房地產(chǎn)投資和新開工面積到現(xiàn)實(shí)有效供應(yīng)大約需要半年到1年的時(shí)間，則2010年中期時(shí)候，此部分新開工房屋將陸續(xù)入市，形成有效供給，供不應(yīng)求的供求關(guān)系將被打破。 2010年，有了和09年持平的信貸額度支撐，以及宏觀經(jīng)濟(jì)其他部分并未有效回暖，為尋求出路的民間資金及國家信貸資金必然仍將大規(guī)模涌向房地產(chǎn)市場，其次開發(fā)商因?yàn)?9年火爆銷售業(yè)績，資金充裕，將促使價(jià)格抗跌性提升。居民房屋購買欲望依然旺盛，購買力在政策的幫助下依然強(qiáng)勁。分類型看，與上年同月相比，%；%，%，%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，%；利用外資470億元，%；企業(yè)自籌資金17906億元，%；其他資金27459億元，%。其中，%；%；%?！　?009年，%；，%；，%。針對全國房價(jià)上漲過快，國家先后出臺(tái)了新舊國八條（2005年）、國六條（2006年）等一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，這些調(diào)控政策對當(dāng)年房價(jià)和成交量產(chǎn)生了重要影響，但由于有些措施不當(dāng)，房地產(chǎn)行業(yè)總體景氣仍然頑強(qiáng)向上。雖然近年來臨沂市城區(qū)各類房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)設(shè)施建設(shè)步伐較快，但總體上開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較小，整體開發(fā)水平不高，成規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)活動(dòng)設(shè)施還很少，特別是**新區(qū)。國家《國家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。到2010年，全市經(jīng)濟(jì)總量翻一番，生產(chǎn)總值達(dá)到2500億元，年均增長15%，人均達(dá)到3000美元；地方財(cái)政收入122億元，年均增長20%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為8：52：40；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14000元，農(nóng)民人均純收入5800元；年均分別增長9%、10%。2009年的中國經(jīng)濟(jì)增長令世界關(guān)注，更多的目光現(xiàn)在聚焦在今年的走勢上來。全年城鎮(zhèn)就業(yè)人員比上年凈增910萬人。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，%，扣除價(jià)格因素，%。 建設(shè)單位蓋章 年 月 日69 / 69第二章　項(xiàng)目投資環(huán)境一、 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境我國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要提出“‘十一五’時(shí)期是全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，‘十一五’%、城鎮(zhèn)化率提高到47%，…，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)更趨合理，城鄉(xiāng)、區(qū)域間公共服務(wù)、人均收入和生活水平差距擴(kuò)大的趨勢得到遏制”等。分類、分單項(xiàng)的公開招標(biāo)亦即采取平行承發(fā)包形式，這樣做是因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模較大，實(shí)行總承包比較不利。通過方案竟評遴選承接單位，以取得最佳方案和設(shè)計(jì)。由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，包括內(nèi)容比較多，建筑均為高層，對施工技術(shù)的要求很高，專業(yè)性要求較強(qiáng)，較為復(fù)雜，因此采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容**新區(qū)**廣場占地面積37982平方米，總建筑面積329342平方米，規(guī)定計(jì)容積率面積284180平方米，地下面積45162平方米，建筑占地面積15825平方米，%，綠地面積14600平方米，%。 項(xiàng)目申報(bào)單位現(xiàn)有人員和資質(zhì)臨沂市**置業(yè)有限公司經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)有員工為４６人，設(shè)有開發(fā)部、營銷策劃部、行政人事部、研發(fā)部、合約采購部、工程部及財(cái)務(wù)部７個(gè)職能部門。表11 **置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表編制單位：臨沂市**置業(yè)有限公司 20１０年１月８日 金額單位：元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債：貨幣資金1短期借款27短期投資2應(yīng)付票據(jù)28應(yīng)收票據(jù)3應(yīng)付賬款29應(yīng)收股息4應(yīng)付工資30應(yīng)收賬款5應(yīng)付福利費(fèi)31其他應(yīng)收款6應(yīng)付利潤32存貨7應(yīng)交稅金33待攤費(fèi)用8其他應(yīng)交款34一年內(nèi)到期的長期債券投資9其他應(yīng)付款35其他流動(dòng)資產(chǎn)10預(yù)提費(fèi)用36流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)11一年內(nèi)到期的長期負(fù)債37長期投資：其他流動(dòng)負(fù)債38長期股權(quán)投資12流動(dòng)負(fù)債合計(jì)39長期債權(quán)投資13長期負(fù)債：長期投資合計(jì)14長期借款40固定資產(chǎn)：長期應(yīng)付款41固定資產(chǎn)原價(jià)15其他長期負(fù)債42減：累計(jì)折舊16固定資產(chǎn)凈值17長期負(fù)債合計(jì)43工程物資18在建工程19負(fù)債合計(jì)44固定資產(chǎn)清理20所有者權(quán)益：固定資產(chǎn)合計(jì)21實(shí)收資本45資本公積46無形資產(chǎn)22盈余公積47長期待攤費(fèi)用23其中：法定公益金48其他長期資產(chǎn)24未分配利潤49無形及其他資產(chǎn)合計(jì)25所有者權(quán)益（股東權(quán)益）合計(jì)50資產(chǎn)合計(jì)：26負(fù)債及權(quán)益（股東權(quán)益）合計(jì)：51企業(yè)負(fù)責(zé)人：** 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 制表人：**置業(yè)的損益情況見下表12。法定代表人寧照，注冊資本人民幣　　萬元，實(shí)收資本　　萬元，寧照占股份的100%，公司類型為有限責(zé)任公司。二、 項(xiàng)目研究工作依據(jù) 　　　　　本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：臨沂市特別是**新區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀、臨沂市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。關(guān)于臨沂**置業(yè)有限公司**新區(qū)**廣場項(xiàng)目立項(xiàng)的申請報(bào)告公司二O一O年一月第一章　　項(xiàng)目概況一、 建設(shè)條件１、 地塊解析本項(xiàng)目位于臨沂市**區(qū)**新區(qū)，南臨**街，北臨**街，西臨**路，東臨**二路，地塊編號(hào)為A2，項(xiàng)目名稱為**新區(qū)**廣場。４、規(guī)劃限制條件本項(xiàng)目占地面積37982平方米，總建筑面積329342平方米，規(guī)定計(jì)容積率面積284180平方米，地下面積45162平方米，建筑占地面積15825平方米，%，綠地面積14600平方米，%。 項(xiàng)目申報(bào)單位股東構(gòu)成臨沂**置業(yè)有限公司的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號(hào)為　　　，住所位于**區(qū)**社區(qū)服務(wù)中心７樓。房地產(chǎn)行業(yè)資金流動(dòng)速度比較快、資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)的特點(diǎn)也使得**置業(yè)的資產(chǎn)狀況總體來說是比較安全的。表12 **置業(yè)利潤表編制單位：臨沂市**置業(yè)有限公司 2010年1月 金額單位：元項(xiàng)目行次本月數(shù)本年累計(jì)數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入1減：主營業(yè)務(wù)成本2主營業(yè)務(wù)稅金及附加3二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“”號(hào)填列）4加：其他業(yè)務(wù)利潤（虧損以“”號(hào)填列）5減：營業(yè)費(fèi)用6管理費(fèi)用7財(cái)務(wù)費(fèi)用8三、營業(yè)利潤（虧損以“”號(hào)填列）9加：投資收益（損失以“”號(hào)填列）10營業(yè)外收入11減：營業(yè)外支出 12四、利潤總額（虧損以“”號(hào)填列） 13減：所得稅14五、凈利潤（凈虧損以“”號(hào)填列） 15企業(yè)負(fù)責(zé)人：** 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 制表人： 項(xiàng)目申報(bào)單位主要投資項(xiàng)目臨沂市**新區(qū)AA２、A３、A４地塊共計(jì)７８０畝地的開發(fā)。**置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部有足夠的能力開發(fā)大中型商品房項(xiàng)目。根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，除特殊情況外均必須招標(biāo)，本項(xiàng)目屬于必須招標(biāo)的項(xiàng)目。具體說明如下：規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)：采用公開競爭招標(biāo)方式。建筑、安裝、裝飾工程、重要材料采購：采用分類、分單項(xiàng)的公開招標(biāo)方式，這樣業(yè)主能取得有競爭力的合同。本工程招標(biāo)方案列入下表： 　　　　　　　　　 招標(biāo)基本情況表建設(shè)項(xiàng)目名稱： **新區(qū)**廣場 招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬圓）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√規(guī)劃√√方案競賽設(shè)計(jì)√√√方案競賽建筑工程√√√分主要單項(xiàng)安裝工程√√√裝飾工程√√分主要單項(xiàng)監(jiān)理√√√限（本地）設(shè)備√√√重要材料√√√情況說明：在建筑、安裝工程承包商中確定一家為主承建商?！　∪瓿擎?zhèn)居民家庭人均總收入18858元。其中，%，%，二、%，%，%。其中，%，%，%。臨沂市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要發(fā)展目標(biāo)為：“十一五”期