【導(dǎo)讀】劃項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)，然后向消費(fèi)者銷售，主體是開(kāi)發(fā)商。而藍(lán)城的開(kāi)發(fā)則是遵循合理的資源。資金加盟，加盟方式為預(yù)交保證金。⒉當(dāng)某項(xiàng)目的預(yù)規(guī)劃案能夠以其合理性吸引足夠比例的預(yù)交訂金時(shí)，項(xiàng)目正式審批啟動(dòng)。計(jì)和服務(wù)書(shū)的形式加盟，向業(yè)主發(fā)布戶型圖和設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。左右）后，說(shuō)明該方案的可行性和銷售前景達(dá)標(biāo)，批準(zhǔn)建設(shè)。⒍業(yè)主向銀行申請(qǐng)6倍于戶型定義費(fèi)的貸款，并委托銀行按月向開(kāi)發(fā)商代付70%開(kāi)銷。相關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商的資金流加快，利潤(rùn)率提高。益權(quán)，以及減少實(shí)際所需的配套設(shè)施項(xiàng)目投資。所有權(quán)，有效規(guī)避了放貸風(fēng)險(xiǎn)。⒉通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得到50%的底商產(chǎn)權(quán)及獲益權(quán)，長(zhǎng)期享受開(kāi)發(fā)收益。⒊通過(guò)合理規(guī)劃，減少政府對(duì)小區(qū)配套設(shè)施的投入及補(bǔ)貼。月實(shí)際物業(yè)費(fèi)用明細(xì)。的研究成果應(yīng)該還是具有一定實(shí)際價(jià)值和社會(huì)意義的，那就是我的藍(lán)城。使用則非常的泛濫，可持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)是中華民族必需大力重視的問(wèn)題了。

　　

【正文】 ，成員應(yīng)當(dāng)全面評(píng)估和識(shí)別合作建房可能遇到的風(fēng) 險(xiǎn)。合作機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取有效的措施控制風(fēng)險(xiǎn)。但是，成員都有義務(wù)承擔(dān)合作建房中遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)。 成員與組織 3． 1發(fā)起人 3． 1． 1本次合作建房的創(chuàng)始發(fā)起人為于凌罡 3． 1． 2本次合作建房的發(fā)起人為 3． 2合作者 認(rèn)可合作理念，承認(rèn)并愿意遵守本公約并承諾受其約束的中國(guó)公民以及符合國(guó)家有關(guān)管理規(guī)定有資格在中國(guó)定居的外國(guó)公民可以申請(qǐng)成為合作者。 3． 2． 1申請(qǐng)成為合作者必須是符合中國(guó)法律規(guī)定的具有完全民事行為能力的成年人。未成年人以及不具有完全民事行為能力的成年人不能申請(qǐng)成為合作者。 3． 2． 2申請(qǐng)人申請(qǐng)前應(yīng)當(dāng)了 解合作建房的有關(guān)理念和目的以及組織形式，進(jìn)行必要的咨詢，在充分了解并了解參加可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)后，自愿提出申請(qǐng)。 3． 2． 3申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)首先接受資金審驗(yàn)和相關(guān)資格審查，具備合作建房參加條件者，方可被批準(zhǔn)成為合作者。 3． 2． 4申請(qǐng)人遞交的申請(qǐng)經(jīng)過(guò)審核確認(rèn)后，成為合作者。 3． 3 成員代表 3． 3． 1按照有關(guān)規(guī)則推選產(chǎn)生的，能夠代表成員利益和意志的，具有一定組織能力的成員。 3． 3． 2成員代表由按照規(guī)則劃分的成員小組推選產(chǎn)生，受小組成員的監(jiān)督，向小組成 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁(yè) 共 106 頁(yè) 員負(fù)責(zé)。 3． 3． 3三分之二以上多數(shù)小組成員同意，可以罷免代表 。 3． 4 合作建放房聯(lián)盟 3． 4． 1 合作建房聯(lián)盟是合作建房的熱心參與者組成的非法人團(tuán)體。 通過(guò)合作建房聯(lián)盟，參與者共同討論合作建房可能遇到的各種問(wèn)題，了解合作建房的理念。 3． 4． 2合作建房聯(lián)盟按照合作建房聯(lián)盟章程規(guī)定，開(kāi)展工作。 3． 4． 3合作建房聯(lián)盟按照合作建房聯(lián)盟議事規(guī)則管理聯(lián)盟事務(wù)。 3． 4． 4合作建房聯(lián)盟工作委員會(huì)按照章程規(guī)定以及有利于提高合作建房提高效率的原則籌組合作建房機(jī)構(gòu)并制定有關(guān)規(guī)則和制度。 3． 5住房合作社 3． 5． 1住宅合作社由合作成員自愿參加的，經(jīng)業(yè)務(wù)主管部門批準(zhǔn)，在民政部門注冊(cè)成立的社團(tuán)法人（或者民辦非企業(yè)法人組織）。 3． 5． 2住宅合作社的主要任務(wù)是：發(fā)展承員，組織本社成員合作建造住宅；負(fù)責(zé)社內(nèi)房屋的管理、維修和服務(wù)；培育社員互助合作意識(shí)；向當(dāng)?shù)厝嗣裾嘘P(guān)部門反映社員的意見(jiàn)和要求；興辦社員居住生活服務(wù)的其它事業(yè)。 3． 6住宅建設(shè)公司 3． 7發(fā)起人的權(quán)利 發(fā)起人在合作建房過(guò)程中，享有以下權(quán)利： （一）就合作建房涉及到的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、財(cái)務(wù)等方面的制度安排提出意見(jiàn)和建議。 （二）就合作建房的合作機(jī)構(gòu)組建提出建議和意見(jiàn)。 （三）其它成員享有的權(quán)利。 3． 8 發(fā)起人的義務(wù) 負(fù)責(zé) 做好合作建房的前期組織工作。 負(fù)責(zé)前期有關(guān)文件的擬訂。 負(fù)責(zé)合作建房聯(lián)盟、合作機(jī)構(gòu)等章程的擬訂。 負(fù)責(zé)合作機(jī)構(gòu)的籌備和注冊(cè)工作。 其它成員應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。 3． 9成員的權(quán)利 合作建房過(guò)程中成員享有如下權(quán)利： （一）依據(jù)合作機(jī)構(gòu)章程的規(guī)定，享有投資人權(quán)利； （二）依據(jù)合作建房信托契約的約定享有收益人的各項(xiàng)權(quán)利； （三）對(duì)通過(guò)合作建房取得專有住宅單元依照有關(guān)協(xié)議享有所有權(quán)或者受益權(quán)； （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁(yè) 共 106 頁(yè) （五）選舉產(chǎn)生代表、管理人員，并享有被選舉權(quán)； （六）提議召開(kāi)成員大會(huì)，并就合作建房的有 關(guān)事項(xiàng)提出建議； （七）提出制定和修改本公約或相關(guān)規(guī)則的建議； （八）監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)或者合作機(jī)構(gòu)的工作； （九）監(jiān)督相關(guān)合作企業(yè)履行合同； （十）對(duì)合作建房中資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （十一）積極參加合作建房工作，并做出突出貢獻(xiàn)的，有依照有關(guān)規(guī)定獲得獎(jiǎng)勵(lì)的權(quán)利。 3． 10成員的義務(wù) 成員在合作建房活動(dòng)中，負(fù)有下列義務(wù)： （一）遵守本公約及相關(guān)協(xié)議、契約、制度和議事規(guī)則； （二）執(zhí)行管理機(jī)構(gòu)的決定和授權(quán)合作機(jī)構(gòu)作出的決定； （三）按照有關(guān)規(guī)定認(rèn)繳資金； （四）積極參與合作建房中的各項(xiàng)討論，積極 提出建議和議案。 （五） 3． 11合作機(jī)構(gòu)的權(quán)利 按照合作機(jī)構(gòu)的章程規(guī)定，自主的地進(jìn)行管理并開(kāi)展相關(guān)的活動(dòng)。 按照合作建房信托契約的約定，管理建房中的購(gòu)地、規(guī)劃、建造、分配、管理、維護(hù)等 3． 12合作機(jī)構(gòu)的義務(wù) 合作機(jī)構(gòu)有如下義務(wù)： 依據(jù)機(jī)構(gòu)章程的規(guī)定對(duì)合作機(jī)構(gòu)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理 以謹(jǐn)慎管理人的態(tài)度依據(jù)合作建房信托契約對(duì)成員交付的信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理。 對(duì)于成員的信托財(cái)產(chǎn)設(shè)立獨(dú)立的帳戶進(jìn)行核算和管理。 按照信托契約的約定，及時(shí)匯報(bào) 3． 13專業(yè)支持 合作機(jī)構(gòu)可以聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人員提供專業(yè)服務(wù)。 專業(yè)服務(wù)合同和費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)慣例。相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)公示。 合作機(jī)構(gòu)可以與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、投資咨詢機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，根據(jù)行業(yè)慣例和公平原則簽訂服務(wù)協(xié)議，支付服務(wù)費(fèi)用。 13． 4排隊(duì)者 排隊(duì)者是指接受本公約理念，但因驗(yàn)資、繳費(fèi)等遲延，沒(méi)有能夠在當(dāng)期獲得房屋的合作建房聯(lián)盟的會(huì)員。 排隊(duì)者在有成員退出轉(zhuǎn)讓身份和權(quán)益時(shí)，有優(yōu)先的購(gòu)買權(quán)。 排隊(duì)者有權(quán)獲得合作公寓資金籌集、工程建設(shè)等方面的信息的權(quán)利 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁(yè) 共 106 頁(yè) 住宅建設(shè)資金的籌集和使用 4． 1住宅建設(shè)資金由成員集資解決，不足部分以合作機(jī)構(gòu)貸款或其它方式籌集 。 4． 2 成員集資的住房建設(shè)資金分兩部分管理和使用，即承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合作機(jī)構(gòu)注冊(cè)資金和住房建設(shè)信托資金。 4． 3合作機(jī)構(gòu)注冊(cè)資金 合作機(jī)構(gòu)注冊(cè)資金是成員認(rèn)繳的用以注冊(cè)合作建房工作機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金。成員以其資額為限，承擔(dān)有限責(zé)任。 認(rèn)繳機(jī)構(gòu)注冊(cè)資金的成員，按照合作機(jī)構(gòu)章程規(guī)定行使有關(guān)權(quán)利。 合作建房完成后，認(rèn)繳注冊(cè)資金的成員可以依照本公約以及相關(guān)約定獲取一定的資金報(bào)酬。 4． 4住宅建設(shè)信托資金 住宅建設(shè)信托資金是指由成員認(rèn)繳的用以建造住宅的通過(guò)住宅建造信托契約委托給合作機(jī)構(gòu)專門用以建造住宅使用的資金。 住宅建設(shè)信托 資金應(yīng)當(dāng)由具有一定資信和管理能力的銀行托管。 合作機(jī)構(gòu)管理信托資金，不收取任何形式的信托酬金。 4． 5合作住宅建造貸款 合作機(jī)構(gòu)為建造本公約所涉及的住宅需要，而從有關(guān)銀行或其它金融機(jī)構(gòu)借入的建房資金。 合作機(jī)構(gòu)為取得合作住宅建造貸款，可以使用住宅建設(shè)信托資金以及由期轉(zhuǎn)化、形成的的土地使用權(quán)、在建工程、房屋等作為抵押物。 合作住宅建造貸款發(fā)放后，并入住宅建設(shè)信托資金。 合作住宅建造貸款只能用于本合作建房項(xiàng)目，不得挪做他用。 合作建房貸款，應(yīng)當(dāng)由銀行監(jiān)管使用。 合作住宅建造貸款可以用住宅建設(shè)貸款形成的住宅建設(shè)信 托資金償還。 4． 6住宅建設(shè)貸款 住宅建設(shè)貸款是指成員依據(jù)與有關(guān)商業(yè)銀行簽訂的貸款合同取得的用以支付合作住宅建設(shè)資金貸款。住宅建設(shè)貸款取得后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)與商業(yè)銀行簽訂的有關(guān)協(xié)議，并入到住宅建設(shè)信托資金，并按照住宅建設(shè)信托契約的約定管理和使用。 成員在取得建設(shè)貸款時(shí)，可以以其持有的合作建房信托受益權(quán)以及受益權(quán)中指向的專有房屋或者在建工程作為抵押物或權(quán)利質(zhì)押。 4． 7 合作機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定和有關(guān)規(guī)章規(guī)定，設(shè)立帳簿，依法和有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，進(jìn)行核算，對(duì)建房中的有關(guān)資金使用進(jìn)行會(huì)計(jì)監(jiān)督。 4． 8 建房中的資金運(yùn)用以 及各項(xiàng)支出應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)定和有關(guān)合同、協(xié)議執(zhí)行。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 24 頁(yè) 共 106 頁(yè) 4． 9合作機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)設(shè)立獨(dú)立的信托帳戶對(duì)住宅建設(shè)信托資金以及由此形成的在建工程、房屋以及附屬設(shè)施、設(shè)備等信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理和核算。 4． 10合作機(jī)構(gòu)在管理合作建房信托過(guò)程中產(chǎn)生的與合作建房有關(guān)的稅、費(fèi)，依照有關(guān)規(guī)定從信托財(cái)產(chǎn)中支付。 。 合作住宅的建造 5． 1土地購(gòu)買 合作建房所需要的土地，從土地市場(chǎng)中通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式通過(guò)出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)。 如果在二級(jí)市場(chǎng)上取得的土地更適宜合作建房 項(xiàng)目，可以通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)獲得。 5． 2小區(qū)規(guī)劃 合作住宅小區(qū)概念策劃應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)特性和不可復(fù)制性。 小區(qū)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家規(guī)定的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，并在環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約、安全方面執(zhí)行更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。 5． 3建筑規(guī)劃 標(biāo)準(zhǔn) 建筑規(guī)劃符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，并且在節(jié)能、人居環(huán)境等方面執(zhí)行更高標(biāo)準(zhǔn)。 戶型 結(jié)構(gòu) 面積 5． 4配套設(shè)施和設(shè)備規(guī)劃 小區(qū)應(yīng)配套建設(shè)停車場(chǎng)，每戶住宅 車位 小區(qū)建設(shè)會(huì)所， 小區(qū)建設(shè)圖書(shū)、資料 小區(qū)配套 5． 5工程質(zhì)量控制 聘請(qǐng)監(jiān)理公司對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)理。監(jiān)理合同應(yīng)當(dāng)明確監(jiān)理責(zé)任以及違約責(zé)任以及重大過(guò)失的賠償責(zé)任 。 5． 6工程造價(jià)的控制 可以聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)工程師進(jìn)行價(jià)格監(jiān)督或者對(duì)預(yù)決算進(jìn)行審驗(yàn)，如認(rèn)為必要可以進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)控制。 5． 7 專有部分的裝修 專有部分允許個(gè)性化裝修。 裝修應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成。不能完成的，要向相鄰各房的權(quán)利人支付補(bǔ)償金 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 25 頁(yè) 共 106 頁(yè) 元 房屋分配 6． 1專有住宅和產(chǎn)權(quán)登記 成員的專有部分應(yīng)當(dāng)包括套內(nèi)面積以及按照測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓裁娣e。 專有房屋原則上成員通過(guò)房屋信托契約委托合作機(jī)構(gòu)統(tǒng)一登記，成員持有房屋信托憑證，行事受益人的權(quán)利。 合作機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋分配結(jié)果以及信托契約的約定，向權(quán)利人頒發(fā)受益權(quán)證書(shū) 。 專有房屋的受益權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。 轉(zhuǎn)讓受益權(quán)的，成員以及排隊(duì)者有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 成員不得再轉(zhuǎn)讓受益權(quán)時(shí)故意提高價(jià)格。如果成員惡意炒房，合作機(jī)構(gòu)有權(quán)以合理的價(jià)格回購(gòu)受益權(quán)。 如果專有部分權(quán)利人愿意獨(dú)立、自主擁有所有權(quán)，合作機(jī)構(gòu)將協(xié)助辦理。所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)包括但不限于營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城建稅、印花稅、契稅等一切稅費(fèi)均應(yīng)由主張所有權(quán)的成員承擔(dān)。 合作住宅專有部分的受益權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。 6． 2 專有住宅的分配原則 專有部分分配遵循公平、公正、公開(kāi)的原則確定分配辦法。 專有部分分配前應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或者通過(guò)協(xié)商指定樓層和 方位的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，分配前具體確定每一套房屋的價(jià)格。 6． 3共有房屋和公共設(shè)施 合作住宅小區(qū)的土地使用權(quán)歸成員共有。 合作住宅中規(guī)劃的為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)用房以及地下車庫(kù)、樓頂?shù)葹楹献鞒蓡T按份共有。 共有部分的份額，按照成員所擁有的專有部分的比例分配。 物業(yè)管理 7． 1 業(yè)主 參加合作建房并取得合作住宅專有部分收益權(quán)憑證或者所有權(quán)證書(shū)的記名人為業(yè)主。如果受益人為兩人以上（含兩人）或房屋有共有人，共同受益人或者共有人應(yīng)當(dāng)推選一人在物業(yè)管理中行使業(yè)主權(quán)利。 7． 2 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，依據(jù)業(yè)主公約和 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)中的一切重大事務(wù)。 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議，監(jiān)督和組織日常的物業(yè)管理活動(dòng)。 合作機(jī)構(gòu)承擔(dān)公共物業(yè)的日常管理工作和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 7． 3物業(yè)管理制度 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 26 頁(yè) 共 106 頁(yè) 業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)根據(jù)小區(qū)情況和多數(shù)業(yè)主的意愿，在業(yè)主公約的基礎(chǔ)上制定具體的物業(yè)管理制度。業(yè)主、共同使用人、承租人、物業(yè)管理承擔(dān)機(jī)構(gòu)及工作人員均應(yīng)遵守物業(yè)管理制度。 7． 4物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用的歸集 合作住宅公共維修基金可以由合作建房信托資金（如果有剩余）結(jié)轉(zhuǎn)。如果合作建房信托資金無(wú)剩余或者剩余部分不足，應(yīng)當(dāng) 按照房屋價(jià)格的 2%籌集。 合作住宅小區(qū)的日常維護(hù)費(fèi)用以及業(yè)主委員會(huì)委員，物業(yè)管理人員的報(bào)酬，根據(jù)年度預(yù)算，由業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)籌集。 7． 5公共物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與收益分配 公共物業(yè)由合作機(jī)構(gòu)受托經(jīng)營(yíng)，所得收益，用以補(bǔ)充物業(yè)維護(hù)維修基金。剩余較多的部分，按照業(yè)主的業(yè)權(quán)比例分配。 7． 6小區(qū)的民主自治和社區(qū)服務(wù) 合作住宅小區(qū)，依法成立社區(qū)居民委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)以及相關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)，依法接受社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督。 7． 7社區(qū)服務(wù) — — 成立 “ 合作社廚房 ”。 — — 提供家政服務(wù) 和市政社會(huì)福利機(jī)構(gòu)合作提供老年人服務(wù) 。 ——— 提供娛樂(lè)和文化服務(wù) 。 ——— 建立緊急電話系統(tǒng)。 獎(jiǎng)勵(lì)制度 ，按照解決資金數(shù)額，給與 35%的獎(jiǎng)勵(lì)。 對(duì)于管理團(tuán)隊(duì)，在建房完成后，按照品股權(quán)定的價(jià)格 5%給與獎(jiǎng)勵(lì)。 ，按照行業(yè)慣例給與獎(jiǎng)勵(lì)，但是應(yīng)當(dāng)在相關(guān)合同中注明。 退出和轉(zhuǎn)讓 ，因某些客觀原因可以