【正文】 制度實(shí)行 。 （滯納金，暫定每滯納一日，罰款￥ 100元） ⑸ 支付日：每月 10日晨，銀行會(huì)根據(jù)住宅合作社三個(gè)管理組前一天下班前最終審核確認(rèn)的《當(dāng)月資金轉(zhuǎn)賬表》，用所有以確認(rèn)用戶賬戶內(nèi)授權(quán)可支配的資金和項(xiàng)目備用金（保證金）完成轉(zhuǎn)賬支付。 ⑵ 初審期：每月 27日晨，項(xiàng)目管理組、工程監(jiān)管組、項(xiàng)目財(cái)務(wù)組根據(jù)實(shí)際情況和用戶意見制作出《當(dāng)月資金開銷表（預(yù)）》，并公示接受大 家審核，用戶可以對每一筆費(fèi)用的價(jià)格和合理性提出意見和建議，對于尚可修改的，可以要求修改；對于有疑問的，可以要求審核，如發(fā)現(xiàn)有吃回扣或其它嚴(yán)重問題的，可以通過合理渠道要求解決。從而真正成為項(xiàng)目的主人，享受到應(yīng)得的完美服務(wù)。掛牌出讓的掛牌操作費(fèi)用，含廣告及其它費(fèi)用，應(yīng)由掛牌出讓的出讓人承擔(dān)。 ⑴ 在項(xiàng)目運(yùn)作期間，專款專用是項(xiàng)目的基本原則。保證金賬戶是一個(gè)不可提取或轉(zhuǎn)賬的賬戶，在項(xiàng)目運(yùn)做期間，任何個(gè)人和集體，都無權(quán)使用其中的資金，只有銀行可根據(jù)委托協(xié)議，使用保證金賬戶完成代行墊付等操作。合作蓋樓的資金管理模式如果能夠得到推廣，將大大改善現(xiàn)在國內(nèi)資金流中存在的拖欠賬目、貸款轉(zhuǎn)移、資金濫用等問題。其中，地下 2層為公共設(shè)備層，地下 1層和地上 1層為底商，地上 2層至頂層為住宅。 其次是關(guān)于合作和新資金制度的一個(gè)嘗試。合作蓋樓是一種參與者在資金、權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)等方面的全方位合作，在操作過程中，大家擁有相同的責(zé)任、平等的權(quán)利和義務(wù)，可以充分參與討論有關(guān)蓋樓及入住后的各項(xiàng)事宜，實(shí)現(xiàn)最大程度的合理性?；谫~目透明的原則，每個(gè)月業(yè)主都會(huì)看到上個(gè)月物業(yè)提供的各種服務(wù)和對應(yīng) 的開銷，可以有針對性的發(fā)起投票呼吁增加或減少各種特色服務(wù)，對物業(yè)的員工進(jìn)行工薪評議，并協(xié)助審核物業(yè)發(fā)生的各種費(fèi)用賬目。也許由于合作蓋樓的模式自身對參與者的要求，使其難以大范圍推廣，但是合作蓋樓的資金管理模式有著極高的推廣價(jià)值。 ⒊ 取得物業(yè)服務(wù)自主，業(yè)主真正成了小區(qū)的主人。 開發(fā)商更會(huì)出于以下原因大力支持和參加藍(lán)城的建設(shè)，并且通過標(biāo)書分化的合理性為社會(huì)資金提供良好的競爭機(jī)制和參與機(jī)制，解決壟斷等問題。 永遠(yuǎn)獲得項(xiàng)目非住宅面積 50%的租金收入，作為提供土地的持久補(bǔ)償。 首先進(jìn)行概念規(guī)劃，對概念規(guī)劃認(rèn)可的用戶，可以交納保證金，并得到相關(guān)服務(wù)。 藍(lán)城的居住區(qū)功能非常強(qiáng)大，不僅可以提供現(xiàn)有城市的現(xiàn)代化生 活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還可以提供鄉(xiāng)村才有安靜、清潔和舒適。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 106 頁 對于這個(gè)問題，我花了十多年的時(shí)間進(jìn)行研究，雖然我的學(xué)識還很粗陋，但是我覺得我的研究成果應(yīng)該還是具有一定實(shí)際價(jià)值和社會(huì)意義的，那就是我的藍(lán)城。 在這個(gè)基礎(chǔ)上，合作蓋樓會(huì)通過項(xiàng)目網(wǎng)站（大樓局域網(wǎng)）每月 分三次公布物業(yè)費(fèi)用報(bào)表，分別為當(dāng)月預(yù)開銷表，經(jīng)業(yè)主討論后的預(yù)開銷表（轉(zhuǎn)賬單）和最終經(jīng)過財(cái)務(wù)制度審核后的當(dāng)月實(shí)際物業(yè)費(fèi)用明細(xì)。 保證金的收取，使得大家不用為其它人的不誠信付出不應(yīng)該付出的代價(jià)。 業(yè)主： ⒈ 降低 了房價(jià)，特別是不承擔(dān)土地費(fèi)用，買房變得輕而易舉。 ⒌ 由于規(guī)劃合理，提高了資源的利用率，為可持續(xù)發(fā)展和合理利用資源提供了保障。 ⒎ 項(xiàng)目驗(yàn)收后，開發(fā)商根據(jù)預(yù)先約定的項(xiàng)目利潤率結(jié)算費(fèi)用，后期銷售和管理由國家相關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，開發(fā)商的資金流加快，利潤率提高。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁 共 106 頁 藍(lán)城的開發(fā)模式簡述 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是開發(fā)商向政府購買土地，通過銀行及其它渠道籌集資金，規(guī)劃項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)，然后向消費(fèi)者銷售，主體是開發(fā)商。開發(fā)商應(yīng)按時(shí)保質(zhì)保量完成以政府招標(biāo)形式 確認(rèn)的建筑項(xiàng)目，期間業(yè)主以出資方身份協(xié)助監(jiān)督。 ⒋ 規(guī)范了資金和土地管理，緩解社會(huì)矛盾，為實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展提供了必要條件。 ⒋ 解決了以往開發(fā)商盲目開發(fā)的問題，避免了開發(fā)后滯銷可能導(dǎo)致的虧損。 ⒉ 合作蓋樓如何保證大家的安全： 合作蓋樓是通過一套嚴(yán)格的、透明的程序來保證大家的安全的，主要有以下三點(diǎn)。 ⒋ 合作蓋樓的物業(yè)服務(wù)怎幺運(yùn)做？ 合作蓋樓的項(xiàng)目運(yùn)做期間以及物業(yè)管理過程中，會(huì)通過議薪制和彈劾權(quán)實(shí)現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)員工的薪資支付和監(jiān)督管理，確保物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)和工作積極性。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)，可以說是一個(gè)其實(shí)很簡單的事情，涉及到國家、銀行、開發(fā)商、業(yè)主四個(gè)基本群體的利益，只要能夠選擇一個(gè)能夠同時(shí)兼顧四個(gè)利益集團(tuán)利益，并得到四個(gè)利益集團(tuán)支持的模式，是很有希望把中國的房 地產(chǎn)開發(fā)迅速的搞好的。不僅節(jié)約了能源，也為居民的生活質(zhì)量提供了保障，而小區(qū)與外界的交通，則通過地鐵、小區(qū)外的公路以及專門的功能區(qū)或現(xiàn)有城市實(shí)現(xiàn)。這個(gè)模式，實(shí)際上，就是我們嘗試于合作蓋樓中的這個(gè)模式。 在這個(gè)模式中，國家可以得到以下五個(gè)利益 ： 變土地出讓費(fèi)用為稅收，原來郊區(qū)只值 3億的土地，可以變成一次性收入 58億的稅金。 ⒊ 項(xiàng)目貸款?？顚Ｓ?，且在賬目透明的前提下進(jìn)行審核，保證了貸款的安全。 ⒉ 得到了項(xiàng)目 50%的底商所有權(quán)和獲益權(quán)，使交物業(yè)費(fèi)成了發(fā)物業(yè)費(fèi)。通過合作蓋樓，業(yè)主們可以得到：價(jià)格便宜、底商分紅和物業(yè)服務(wù)自主的回報(bào)，與直接購買商品房相比，合作蓋樓具有明顯的優(yōu)勢。與傳統(tǒng)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房相比，合作蓋樓的物業(yè)服務(wù)是依托于大樓局域網(wǎng)管理系統(tǒng)、業(yè)主投票系統(tǒng)、財(cái)務(wù)公司審核制度及銀行資金管理服務(wù)的一種科學(xué)、先進(jìn)的人力、物力成本分離的新管理制度。 第四是操作合理。 ⒊ 為什幺要搞合作蓋樓？ 搞合作蓋樓，首先是一個(gè)基于社會(huì)責(zé)任感的個(gè)人理想，是為了讓大家用最少的錢買到最舒適的住宅。 4. 合作蓋樓的目標(biāo)和資金預(yù)算是怎樣的？ 合作蓋樓項(xiàng)目的初步目標(biāo)是在北京的北四環(huán)或東四環(huán)附近或更好的位置，開發(fā)一棟帶底商的板式躍層小戶型住宅樓，初步規(guī)劃為，地下 2層，地上 12到 15層。 在整個(gè)項(xiàng)目操作過程中，由于每份資金每月的支出上限為 3萬元，所以整個(gè)項(xiàng)目每個(gè)月的支付總金額不超過 1500萬，資金壓力的減小，大大降低了項(xiàng)目運(yùn)做過程中的風(fēng)險(xiǎn)。如發(fā)生違約現(xiàn)象，將按照協(xié)議扣罰其全部保證金本息，并取消其參加權(quán)，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)定掛牌出讓其參加權(quán)，并在出讓后根據(jù)實(shí)際出讓金額，退還其不高于其全部已交納費(fèi)用 90%的出讓金。 ⒎ 如何保證合作蓋樓參與者的資金安全？ 答：在合作蓋樓項(xiàng)目操作過程中，參與者的資金安全主要通過以下四種手段予以保證。掛牌出讓的操作周期暫定為兩個(gè)星期，在參加者提出掛牌出讓時(shí)，應(yīng)出具全部已繳納資金證明（含保證金收據(jù)及每月銀行轉(zhuǎn)賬單據(jù)），簽署一份出讓協(xié)議，并指定一個(gè)不高于該份參加權(quán)全部已交納資金額的出讓價(jià)，在轉(zhuǎn)讓過程中，實(shí)行競拍制度，當(dāng)最終成交額不高于該份參加權(quán)全部已交納資金額時(shí)，全部轉(zhuǎn)讓資金歸出讓人所得，當(dāng)發(fā)生高于全部已交納資金額的情況時(shí)，其多出部分，由當(dāng)時(shí)的全體參加 人共同分享。這樣，業(yè)主就可以得到自己想要的服 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 106 頁 務(wù)，并取消不需要的服務(wù)，而且可以通過自由組合，去選擇一些只有部分業(yè)主需要的服務(wù)，并監(jiān)督和刺激物業(yè)員工提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。某些可以選擇檔次和價(jià)格的費(fèi)用，可以在項(xiàng)目網(wǎng)站和內(nèi)刊上發(fā)表投票貼以征集用戶意見，但最終決策以項(xiàng)目管理組、工程監(jiān)管組、項(xiàng)目財(cái)務(wù)組的專家意見為準(zhǔn)，以確保工程質(zhì)量。這個(gè) 20天的公示監(jiān)督制度對于整個(gè)項(xiàng)目的正常運(yùn)做是非常重要的。 ⑺ 對于應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)，均由各參加者自行承擔(dān)，參加者有依法納稅的義務(wù)和爭取國家有關(guān)扶持政策給予的利益的權(quán)利。比如，在項(xiàng)目運(yùn)做期間，業(yè)主對某筆費(fèi)用的價(jià)格或質(zhì)量有疑問時(shí)，可以使用協(xié)助監(jiān)督權(quán)，提交有關(guān)參照，并督促項(xiàng)目工作人員予以審查；業(yè)主對某工作人員的工作有異議時(shí)，也可以發(fā)起彈劾，并通過正常投票程序執(zhí)行彈劾 。議薪制有效的保障了業(yè)主們的權(quán)益，使得業(yè)主能夠有效監(jiān)督員工們的工作，給出合理的薪金待遇和評價(jià)。在項(xiàng)目入住后，這 ，可以解凍，此時(shí)用戶方可自由使用這筆貸款的余額，愿意提前還貸或自由使用均可。 在房產(chǎn)價(jià)值上的認(rèn)識改變，將使業(yè)主們真正成為房產(chǎn)的主人，業(yè)主買房以后，不僅可以通過底商獲得收益，從而把交物業(yè)費(fèi)變成了發(fā)物業(yè)費(fèi)，更可以自由靈活的選擇需要的服務(wù)，摒棄不需要的服務(wù)。 而對于國家來說，房地產(chǎn)開發(fā)商一次性購買土地，則是一個(gè)非常避諱的問 題，因?yàn)槭聦?shí) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 106 頁 很清楚，一次性把土地銷售給開發(fā)商 70年（商用建筑 50年），實(shí)際上根本無法通過一次銷售實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值，因?yàn)橥恋卦?70 年內(nèi)的增值是難以衡量的，而開發(fā)商也根本一下拿不出那幺多錢。合作蓋樓的資金管理模式，事實(shí)上就是對于這個(gè)方法的一個(gè)具體嘗試。所以，調(diào)控房地產(chǎn)市場的方法，必須能同時(shí)滿足這四個(gè)集團(tuán)的利益需求，最少要能保證這四個(gè)利益集團(tuán)的最低需求。其實(shí)，就科學(xué)的管理和發(fā)展觀而言，這種制度，不能不說尚有待商榷，甚至是考慮不周。這里，需要指出的是，事實(shí)上我們是資金過剩，而不是資金稀缺，資金在哪里，在散戶手里，在購買者群體手里。 ⒍ 此時(shí)，開發(fā)商開始投入資金進(jìn)行開發(fā)，在限 定時(shí)間內(nèi)，按照質(zhì)量完成以政府招標(biāo)形式確認(rèn)建造的建筑項(xiàng)目，期間業(yè)主可以出資方身份監(jiān)督。 在目前的操作模式中，規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響固然作用重大，甚至是關(guān)乎存亡，但是，卻無法真正體現(xiàn)科學(xué)和合理兩條最基本的法則。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁 共 106 頁 合作建房公約（第一稿） 釋意與聲明 1． 1釋意 合作建房是指建房的合作者按照自愿的原則組織起來依法注冊合作機(jī)構(gòu)，籌集資金，建設(shè)住宅，并對建設(shè)的住宅（以下簡稱合作住宅）進(jìn)行分配、維修和管理的活動(dòng)。 2． 3民主管理 合作機(jī)構(gòu)是由參與者共同控制的民主的組織，參與者積極參與制訂政策和做出決策，推選代表和管理機(jī)構(gòu)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 106 頁 2． 6自治和獨(dú)立 合作社是由其合作者控制的自治和自助的組織，如果它們與其它組織（包括政府）達(dá)成協(xié)議或通過組織以外的渠道籌措資金（如銀行貸款），合作者的民主控制和合作組織的自治原則不應(yīng)由此受到損害。 成員與組織 3． 1發(fā)起人 3． 1． 1本次合作建房的創(chuàng)始發(fā)起人為于凌罡 3． 1． 2本次合作建房的發(fā)起人為 3． 2合作者 認(rèn)可合作理念，承認(rèn)并愿意遵守本公約并承諾受其約束的中國公民以及符合國家有關(guān)管理規(guī)定有資格在中國定居的外國公民可以申請成為合作者。 3． 3． 3三分之二以上多數(shù)小組成員同意，可以罷免代表 。 3． 6住宅建設(shè)公司 3． 7發(fā)起人的權(quán)利 發(fā)起人在合作建房過程中，享有以下權(quán)利： （一）就合作建房涉及到的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、財(cái)務(wù)等方面的制度安排提出意見和建議。 3． 9成員的權(quán)利 合作建房過程中成員享有如下權(quán)利： （一）依據(jù)合作機(jī)構(gòu)章程的規(guī)定，享有投資人權(quán)利； （二）依據(jù)合作建房信托契約的約定享有收益人的各項(xiàng)權(quán)利； （三）對通過合作建房取得專有住宅單元依照有關(guān)協(xié)議享有所有權(quán)或者受益權(quán)； （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁 共 106 頁 （五）選舉產(chǎn)生代表、管理人員，并享有被選舉權(quán)； （六）提議召開成員大會(huì)，并就合作建房的有 關(guān)事項(xiàng)提出建議； （七）提出制定和修改本公約或相關(guān)規(guī)則的建議； （八）監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)或者合作機(jī)構(gòu)的工作； （九）監(jiān)督相關(guān)合作企業(yè)履行合同； （十）對合作建房中資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （十一）積極參加合作建房工作，并做出突出貢獻(xiàn)的，有依照有關(guān)規(guī)定獲得獎(jiǎng)勵(lì)的權(quán)利。 合作機(jī)構(gòu)可以與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投資咨詢機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，根據(jù)行業(yè)慣例和公平原則簽訂服務(wù)協(xié)議，支付服務(wù)費(fèi)用。 合作建房完成后，認(rèn)繳注冊資金的成員可以依照本公約以及相關(guān)約定獲取一定的資金報(bào)酬。 合作建房貸款，應(yīng)當(dāng)由銀行監(jiān)管使用。 4． 10合作機(jī)構(gòu)在管理合作建房信托過程中產(chǎn)生的與合作建房有關(guān)的稅、費(fèi)，依照有關(guān)規(guī)定從信托財(cái)產(chǎn)中支付。監(jiān)理合同應(yīng)當(dāng)明確監(jiān)理責(zé)任以及違約責(zé)任以及重大過失的賠償責(zé)任 。 轉(zhuǎn)讓受益權(quán)的，成員以及排隊(duì)者有優(yōu)先購買權(quán)。 6． 3共有房屋和公共設(shè)施 合作住宅小區(qū)的土地使用權(quán)歸成員共有。 7． 3物業(yè)管理制度 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 26 頁 共 106 頁 業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)根據(jù)小區(qū)情況和多數(shù)業(yè)主的意愿，在業(yè)主公約的基礎(chǔ)上制定具體的物業(yè)管理制度。業(yè)主大會(huì)以及相關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)，依法接受社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督。 退出和轉(zhuǎn)讓 ，因某些客觀原因可以