【正文】 為違約，由銀行用受托使用的備用金（保證金）墊付其當月應繳費用，并扣罰違約者全部備用金（保證金）和其它已繳費用的 50%作為違約處罰。在合作蓋樓項目中，投票系統(tǒng)是一個很重要的工具，很多操作，都是通過投票決策系統(tǒng)來決定的。關(guān)于合作蓋樓過程中的貸款是否可以使用住房公積金貸款的問題，應根據(jù)貸款人的具體情況予以辦理。盡管出臺了 71號令，緩解了囤積問題，但一次性銷售土地造成的價值流失問題，依舊沒能得到合理的解決。 其次，在這個基礎(chǔ)上，我們必須看到，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控所面臨的，是一個非常艱難的局 面，國家的土地資源、能源及其它資源迅速的被大量消耗，僅土地一項，一年就被占用 4000萬畝以上，而且其它資源和能源的緊缺，正對我們的發(fā)展構(gòu)成嚴重的阻礙，停電、缺水等問題日趨嚴重彰顯，規(guī)劃的不合理性問題嚴重。 讓散戶手中的資金，提前投入，是政府宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)領(lǐng)域大顯身手的最好機會，也是規(guī)避風險，保證發(fā)展的良方。什幺叫兩入一出，兩入一出，就是指在規(guī)劃過程中，分三步走，先做不需要任何投資的概念規(guī)劃，在概念規(guī)劃得到足夠的支持后，由支持者出資進行具體規(guī)劃，再通過這個具體規(guī)劃向開發(fā)商招標，也就是說，開發(fā)商將比現(xiàn)在的開發(fā)模式更晚進入項目，這樣不僅可以縮短開發(fā)周期，還可以大大降低開發(fā)商和項目的風險。成員有平等的投票權(quán)，任何人不得超過兩票。未成年人以及不具有完全民事行為能力的成年人不能申請成為合作者。 （三）其它成員享有的權(quán)利。 排隊者在有成員退出轉(zhuǎn)讓身份和權(quán)益時，有優(yōu)先的購買權(quán)。 4． 6住宅建設(shè)貸款 住宅建設(shè)貸款是指成員依據(jù)與有關(guān)商業(yè)銀行簽訂的貸款合同取得的用以支付合作住宅建設(shè)資金貸款。 5． 7 專有部分的裝修 專有部分允許個性化裝修。 共有部分的份額，按照成員所擁有的專有部分的比例分配。 — — 提供家政服務 和市政社會福利機構(gòu)合作提供老年人服務 。剩余較多的部分，按照業(yè)主的業(yè)權(quán)比例分配。 6． 2 專有住宅的分配原則 專有部分分配遵循公平、公正、公開的原則確定分配辦法。 5． 3建筑規(guī)劃 標準 建筑規(guī)劃符合國家標準，并且在節(jié)能、人居環(huán)境等方面執(zhí)行更高標準。 合作住宅建造貸款發(fā)放后，并入住宅建設(shè)信托資金。 專業(yè)服務合同和費用應當符合行業(yè)慣例。 3． 5住房合作社 3． 5． 1住宅合作社由合作成員自愿參加的，經(jīng)業(yè)務主管部門批準，在民政部門注冊成立的社團法人（或者民辦非企業(yè)法人組織）。合作機構(gòu)應當采取有效的措施控制風險。 2． 2自愿與開放原則 合作建房是自愿加入的，它向認可合作理念并承擔成員責任的所有人開放。 這里提醒注意，在中期獲益中，國家獲得的 50%底商產(chǎn)權(quán)，是與該開發(fā)項目的實際價值綁定的，無論今后該項目增值到什幺程度，政府都能同步獲利。除非我們希望房價大幅上升，或者希望資金脫離中心城市，轉(zhuǎn)向二線三線城市（當然，這會違背我們的奧運政策）。希望大家多多關(guān)注，多多支持合作蓋樓。 眾所周知，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，通常需要三到四年的時間，投入資金比例約占項目總資金的 20%，項目利潤率大約只有 20%左右，而且項目本身還存在很多的風險。在合作蓋樓操作期間，公司首先會與某銀行簽一份有關(guān)的服務協(xié)議，包括驗資服務、保證金代存服務、定期轉(zhuǎn)賬服務、以及貸款服 務等。那樣，就會導致項目停滯、嚴重損害其它業(yè)主的利益，甚至導致整個項目無法運做或長時 間無法運做，這些都是違背“合作”這一基本原則的，在合作蓋樓的運做過程中，集體利益是必須優(yōu)先得到保證的。在 9日下班前，所有賬目都已經(jīng)經(jīng)過了從上月 20日開始的 20天公示和審核，在 9日下班前，任何一筆費用如果被確認有問題，都會被暫?；蛉∠Ц?。 ⒐ 合作蓋樓的物業(yè)服務如何收費、管理？ 與傳統(tǒng)的商品房、經(jīng)濟適用房不同，合作蓋樓的物業(yè)服務是依托大樓局域網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)、業(yè)主投票決策系統(tǒng)、財務公司審核制度及銀行資金管理服務的一種科學、先進的人力、物力成本分離的新管理制度。 當參加項目驗資的有效資金總份數(shù)超過 300份時，項目正式啟動，開始進行競標購地，并組成項目機構(gòu)，正式進行購地 ，實施招標，進行項目的實際操作。特別值得關(guān)注的是資金管理模式，在本項目中，公司與銀行會簽署一個合作協(xié)議，在項目過程中，所有的資金運做，都將通過銀行轉(zhuǎn)賬進行，這樣保證了項目的資金安全，也為銀行貸款提供了更多的資金安全，與以往把資金貸給開發(fā)商或業(yè)主不同，在合作蓋樓過程中，銀行借貸給項目的全部資金，都會同樣遵循“分次定向轉(zhuǎn)賬制度”進行使用，即銀行貸款給項目參與者后，該筆款項依舊存在于參與者在該銀行的賬戶內(nèi)，僅當每月發(fā)生費用支出時，才自銀行賬目中將指定金額的，經(jīng)過嚴格審核的資金直接轉(zhuǎn)入供貨商和服務商賬戶，完成支 付。這個項目本身有很多東 西是可能被拓展到整個房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的，而且將給國家、銀行、開發(fā)商和業(yè)主四個房地產(chǎn)利益集團都帶來很大的好處。在以上三個操作基礎(chǔ)上，業(yè)主最終可以購買到遠遠低于一般市場價格的住宅（理論上只有市場價格的 40%）。 業(yè)主集團原來在開發(fā)過程中的尷尬地位問題得到解決，實現(xiàn)了滿意住宅的愿望。（應可以分次付清） 業(yè)主入住同時，與銀行辦理住宅的結(jié)算和貸款事宜，并在入住后，集體享有藍城非住宅 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 106 頁 建筑 50%的租金收入。每個藍城的居住區(qū)就好象蘆溝橋上的石獅子，雖然有著類似的結(jié)構(gòu)和尺寸及功能，但事實上又各有風格，非常個性化。 通過透明的物業(yè)服務賬單和協(xié)助監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)、彈劾權(quán)保證了業(yè)主在物業(yè)的地位。 ⒉ 減少了開發(fā)商資本在項目開發(fā)中所占的比例，降低了開發(fā)商的成本，解決了開發(fā)商的資金難和找地難問題。 ⒌ 當某開發(fā)商的設(shè)計方案得到的戶型定義費達到一定比例（總應收戶型定義費的 30%左右）后，說明該方案的可行性和銷售前景達標，批準建設(shè)。 ⒐ 國家可以在不售出土地的前提下，得到遠高于地價的稅收收入和 50%的底商產(chǎn)值獲益權(quán)，以及減少實際所需的配套設(shè)施項目投資。 ⒊ 取得物業(yè)服務自主，業(yè)主真正成了小區(qū)的主人。 由于通過網(wǎng)絡(luò)管理減少了大家的工作量，并實現(xiàn)了良好的溝通，所以可以實現(xiàn)很多非常廉價和實惠的服務。 事實上，藍城居住區(qū)在垃圾、污水、廢氣、噪音、交通、治安六個基本環(huán)境指數(shù)，以及教育、醫(yī)療、物流、就業(yè)等其它城市功能上的指數(shù)，是現(xiàn)在的城市和鄉(xiāng)村根本無法比擬的。 通過尾房銷售的期房、現(xiàn)房差價，與銷售商分得銷售紅利。 事實上，從藍城到合作蓋樓，再從合作蓋樓回到藍城，我們一直追求的，就是在一個符合各方面利益的模式下合理的使用資源，這才是合作蓋樓和藍城的實質(zhì)，相信不僅業(yè)主，政府、銀行和開發(fā)商也會大力支持合作蓋樓和藍城的思想的。從而使業(yè)主真正成為項目的主人，享受到應得的完美服務。隨著社會文明的 進步，人民素質(zhì)的提高，相信會有更多的人接受合作的概念，以達到在消費過程中減少投入、得到更多服務和選擇自由的目的，比如對于土地需要招、拍、掛的新政策，合作蓋樓的適應能力就更好些，因為價格的變化分攤在每個業(yè)主身上，其影響就會減弱，甚至顯得微不足道。之后，進行協(xié)議公正，并組織大家按照協(xié)議的規(guī)定，辦理驗資手續(xù)，成立合作蓋樓的公司，招聘有關(guān)工作人員，競標購地，招標設(shè)計、建筑、施工、監(jiān)理、審計等供應商和服務商，實施大樓的建設(shè)，并進行合理的規(guī)劃和分配，最終辦理全部商品房手續(xù)，安排業(yè)主入住，并提供相關(guān)的物業(yè)服務和管理服務。 ⑵ 項目運做過程中，每月 20 日前，項目管理組提交《當月資金預開銷表》， 20 日以后提交的支付賬目，將自動轉(zhuǎn)入下一財政月進行討論及支付。由于事實上是由全體業(yè)主進行物業(yè)管理，所以雖然每個業(yè)主擁有的都只是協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)，但最終卻能實現(xiàn)非常合理的物業(yè)管理。所有參與者在參加項目前必須簽字認可并遵守這一違約處罰規(guī)定，違約者處罰條款經(jīng)過法律公證，處罰手段為統(tǒng)一由銀行根據(jù)委托條款直接扣罰，以確保公正性和執(zhí)行力度。對于某些過于專業(yè)或涉及國家法律法規(guī)的問題，以專家意見為準或遵循國家規(guī)定。關(guān)于貸款的償還和抵押物問題，都由每個業(yè)主與銀行單獨辦理，即每個業(yè)主自行完成還貸義務，并且抵押物就是其參加合作蓋樓所獲得的那套住宅。 對于銀行來說，把資金貸給開發(fā)商，是一種高風險的操作，因為開發(fā)商貸款后有過多的資金使用自由，可以自由的把資金轉(zhuǎn)移或使用，因此造成無法還貸，是非常普遍的問題，這種借貸關(guān)系中的風險，造成了大 量的呆壞賬，使銀行和國家都蒙受了巨大的損失。銀行的貸款不良率居高不下的同時，大量的存款又使得銀行不得不在高風險面前，繼續(xù)走鋼絲般的持續(xù)增加放貸。具體操作方法是： ⒈ 政府預規(guī)劃，并用預規(guī)劃案吸引 業(yè)主而不是開發(fā)商的資金加盟，加盟方式為預交訂 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 106 頁 金。而在具體獲益時，政府不再通過一次性收取幾十年（現(xiàn)在是住宅項目 70年，商用項目 50年）的土地出讓金來簡單的一次獲利，而是通過開發(fā)稅收來完成一次獲利，再通過獲得該 房地產(chǎn)項目中全部商業(yè)建筑 50%的產(chǎn)權(quán)和獲益權(quán)來獲得二次獲利，這個二次獲利的保障，將改變以往國家一口吃胖，再用 70年來償還的不合理局面，畢竟一個項目在 70年內(nèi)的價值增長是非常可觀的，如果無視這個價值，那會導致很多國有資產(chǎn)的無形 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 106 頁 流失，也導致國家收入和經(jīng)濟增長局部脫節(jié)。 2． 4全面參與 參與者對合作建房的資金、運做應當做出公平的貢獻并加以民主的控制。 3． 2． 2申請人申請前應當了 解合作建房的有關(guān)理念和目的以及組織形式，進行必要的咨詢，在充分了解并了解參加可能帶來的風險后，自愿提出申請。 3． 8 發(fā)起人的義務 負責 做好合作建房的前期組織工作。 排隊者有權(quán)獲得合作公寓資金籌集、工程建設(shè)等方面的信息的權(quán)利 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 106 頁 住宅建設(shè)資金的籌集和使用 4． 1住宅建設(shè)資金由成員集資解決，不足部分以合作機構(gòu)貸款或其它方式籌集 。住宅建設(shè)貸款取得后，應當根據(jù)與商業(yè)銀行簽訂的有關(guān)協(xié)議，并入到住宅建設(shè)信托資金，并按照住宅建設(shè)信托契約的約定管理和使用。 裝修應當在規(guī)定的時間內(nèi)完成。 物業(yè)管理 7． 1 業(yè)主 參加合作建房并取得合作住宅專有部分收益權(quán)憑證或者所有權(quán)證書的記名人為業(yè)主。 ——— 提供娛樂和文化服務 。 7． 5公共物業(yè)的經(jīng)營與收益分配 公共物業(yè)由合作機構(gòu)受托經(jīng)營，所得收益，用以補充物業(yè)維護維修基金。 合作住宅專有部分的受益權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。 小區(qū)規(guī)劃應當符合國家規(guī)定的規(guī)劃標準，并在環(huán)境保護、能源節(jié)約、安全方面執(zhí)行更嚴格的標準。 合作機構(gòu)為取得合作住宅建造貸款，可以使用住宅建設(shè)信托資金以及由期轉(zhuǎn)化、形成的的土地使用權(quán)、在建工程、房屋等作為抵押物。 按照信托契約的約定，及時匯報 3． 13專業(yè)支持 合作機構(gòu)可以聘請律師、會計師等專業(yè)人員提供專業(yè)服務。 3． 4． 4合作建房聯(lián)盟工作委員會按照章程規(guī)定以及有利于提高合作建房提高效率的原則籌組合作建房機構(gòu)并制定有關(guān)規(guī)則和制度。 合作建房是有風險的民事行為，成員應當全面評估和識別合作建房可能遇到的風 險。 合作建房應遵循的原則 2． 1 合法性原則 建房資金的籌集、管理、使用以及房屋 的建造、分配、維護、管理等均應按照國家現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)、規(guī)章執(zhí)行。有效規(guī)避了放貸風險。無論發(fā)生前者還是后者，我們的調(diào)控，似乎都是一種失敗。由于合作蓋樓可以真正使業(yè)主們獲得更 多的利益，符合業(yè)主們的需求，所以，合作蓋樓是一定會得到更多的支持與認可，并取得成功。其實，開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，所追求的真正目標只有一個，那就是：在盡可能短的開發(fā)周期內(nèi)，投入盡可能少的資金，去獲取盡可能多的利潤。 ⒕ 合作蓋樓的貸款怎幺操作？ 合作蓋樓項目的貸款，如何申請，如何使用，是一個大家非常關(guān)心的問題，這里先做個簡單的回答。因為如果業(yè)主擁有的是監(jiān)督權(quán)，那幺就可能發(fā)生某些業(yè)主對某項支出或操作有異議后，直接拒絕支付或拒絕操作。 ⑷ 催款期：每月 7 日晨，項目財務組從銀行得到尚未辦理當月轉(zhuǎn)賬明細表確認的參與者的名單，并和項目管理組共同逐一對其發(fā)出催款通知，在 7， 8， 9三天內(nèi)辦 理轉(zhuǎn)賬確認的用戶需要補交滯納金。同時，由于項目建成后，每套住宅的戶型、位置、樓層、朝向存在具體的差異，所以在業(yè)主們挑選房號前，會給每套住宅評定一個“定額戶型補差價格” ，戶型、位置、樓層、朝向等條件越好，這個價格就越高，反之則越低（可能為負值），全樓住宅的定額戶型補差價格之和等于零，以盡可能的保證公平合理。 ⑷ 簽署項目協(xié)議：辦理上面三條資金檢驗和保證操作的同時，業(yè)主應與項目簽署合作蓋樓項目協(xié)議，該協(xié)議需經(jīng)過公證，具備法律效力，并作為合作蓋樓期間，業(yè)主們共同遵循的法律依據(jù)。購地費用預算 9000萬以內(nèi)，工程造價 7000萬左右，預計招募資金 500份，每份合作資金需求 15萬，即自籌資金 7500萬，預計貸款 億，即項目最多可承擔資金達 ，項目備用資金達到 3000萬 ，將足以應付可能發(fā)生的不可預期費用。 第五是項目模式的可延伸性，將給整個房地產(chǎn)