【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主力店鋪?zhàn)饨?3 元 /平 /天，季付，押 1 個(gè)月租金 特點(diǎn)概述 一層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況良好；二、三層服裝市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較差。 三層建筑，一層為陽(yáng)泉最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，具有一定的壟斷性質(zhì)，人流量較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好；二、三層以低檔服裝為主營(yíng)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)狀況較差。空鋪極少。 業(yè)態(tài)組合 農(nóng)貿(mào) 鞋 服裝 合計(jì) 商鋪數(shù)量 160 41 192 393 商業(yè)匯總統(tǒng)計(jì)表 表一：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)表（市場(chǎng)） 市場(chǎng)名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 經(jīng)營(yíng)狀況 服裝 鞋包 珠寶 床品 化妝品 農(nóng)貿(mào) 豐華商廈 58 2 主營(yíng)中低服裝和鞋，經(jīng)營(yíng)狀況一般，空鋪少 裕隆服飾城 19 15 中低檔服裝，環(huán)境差，人流大，經(jīng)營(yíng)狀況尚可 金隆商城 14 中低檔服裝，環(huán)境差，人流大，經(jīng)營(yíng)狀況尚可 溫州購(gòu)物商城 29 13 中低檔服裝為主，環(huán)境差，經(jīng)營(yíng)狀況一般 興隆百貨大樓 70 1 1 5 中低服裝為主，陳列無(wú)序，由于樓層過(guò)多，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況不佳 興隆服飾街 26 低檔服裝，經(jīng)營(yíng)狀況良好 興隆農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 192 41 160 是陽(yáng)泉市最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，一層農(nóng)貿(mào)經(jīng)營(yíng)良好，二三層低檔服裝經(jīng)營(yíng)差 合計(jì) 408 70 2 1 5 160 646 表二：價(jià)格表 市場(chǎng)名稱 租金 （元 /平 /天） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 豐華商廈 4 40 年付，無(wú)押金 裕隆服飾城 4 35 季付，無(wú)押金 金隆商城 4 35 季付，押一個(gè)月租金 溫州購(gòu)物商城 4 25 半年付，押一個(gè)月租金 興隆百貨大樓 20 半年付，無(wú)押金 興隆服飾街 6 15 半年付，押 2 個(gè)月租金 興隆農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 3 10 季付，押一個(gè)月租金 表三：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)表（備注：由于新建路上有一部分是按照商場(chǎng)格局建設(shè)的商業(yè)，由于經(jīng)營(yíng)不善，已改成市場(chǎng)類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，但一部分模式又沿襲了商場(chǎng)的模式，因此，為了便于分析，我們將之命名為商場(chǎng)類市場(chǎng)） 市場(chǎng)名稱 樓層及業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)狀況 商戶總數(shù) B1 F1 F2 F3 華龍購(gòu)物中心 自營(yíng)超市 女裝、飾品、床品、化妝品、音像 男女童裝、內(nèi)衣 鞋、兒童游藝 地處商圈核心位置，人流量大，經(jīng)營(yíng)狀況良好，商品布局混亂 304 日日新商場(chǎng) 鞋、小家電、小百貨 男裝、鞋 女裝、童裝、皮衣 地處商圈核心位置，人流量大，經(jīng)營(yíng)狀況良 好，商品布局混亂 170 合計(jì) 474 表四：價(jià)格表 市場(chǎng)名稱 租金 （元 /平 /天） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 F1 F2 F3 華龍購(gòu)物中心 7 4 2 10 租金季付 日日新商場(chǎng) 8 6 4 30—40 總結(jié)： ? 新建路上的商業(yè)分布是最集中的，這里是陽(yáng)泉商業(yè)核心中的核心，在不到 2 公里長(zhǎng)的街上，分布了大小9 個(gè)市場(chǎng)，高中低檔混雜 ? 日日新和華龍是其中比較特殊的兩個(gè)，從建筑形式來(lái)看，都是百貨店的 形式，最早也是按照百貨店來(lái)經(jīng)營(yíng)的，但由于經(jīng)營(yíng)管理不善，因此全部改為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng) （五）德勝東街 天橋商場(chǎng) 地理位置 天橋街 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營(yíng)面積 1500 平米，總商戶數(shù) 86 家，主力單鋪面積 20 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨?7 元 /平 /天，年付，無(wú)押金 特點(diǎn)概述 主營(yíng)各類中低檔服裝，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 地上兩層建筑。城南通往興隆街的必經(jīng)之處，人流量非常大，有利于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，因而租金價(jià)位保持在高位。 業(yè)態(tài)組合 服裝、鞋 鐘表、眼鏡 合計(jì) 商鋪數(shù)量 83 3 86 上海時(shí)裝廳 地 理位置 天橋街 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營(yíng)面積約 750 平米，總商戶數(shù) 25 家，主力單鋪面積 25 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨? 元 /平 /天，季付，無(wú)押金 特點(diǎn)概述 主營(yíng)各類中低檔服裝，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 地上一層建筑。同樣位于城南通往興隆街的必經(jīng)之處，人流量非常大，有利于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，因而租金價(jià)位保持在高位。 業(yè)態(tài)組合 服裝 商鋪數(shù)量 25 家 陽(yáng)泉百貨大樓 名稱 陽(yáng)泉百貨大樓 建筑物特點(diǎn) 共四層中式長(zhǎng)條形建筑 開(kāi)業(yè)時(shí)間 樓層總使用面積 3200 ㎡ 電梯情況 一部單向扶梯 停車場(chǎng)位置及車位 無(wú) 中廳面積 無(wú) 裝修檔次 中低檔裝修 客流量 20 人次 /時(shí)； (測(cè)試時(shí)間：周一 12： 4013： 40) 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額 慘淡經(jīng)營(yíng) 對(duì)外租金 1F：平均約為 6 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 2F：平均約為 5 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 3F：平均約為 3 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 單鋪面積 3050 ㎡；主力約為 25 ㎡左右 商戶總數(shù) 約 160 戶 商場(chǎng)定位 中檔綜合性購(gòu)物中心 拓展意向 客戶來(lái)源 商戶來(lái)源范圍 ：絕大部分為本地，其余為陽(yáng)泉周邊區(qū)域、太原區(qū)域客戶 商戶特點(diǎn)：陽(yáng)泉地級(jí)經(jīng)銷商、個(gè)體商戶 顧客來(lái)源范圍：覆蓋面較廣，市中心及市郊均有 顧客特點(diǎn)：年齡、層次跨度大 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類別 預(yù)計(jì)面積 1F 洗滌化妝、工藝品、藥店 800 ㎡ 2F 床上用品、男女服裝 800 ㎡ 3F 床上用品、男女服裝 800 ㎡ 4F 百貨 800 ㎡ 商業(yè)匯總統(tǒng)計(jì)表 表一：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)表 市場(chǎng)名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 經(jīng)營(yíng)狀況 服裝 眼鏡、鐘表 天橋商場(chǎng) 83 3 主營(yíng)中低檔服裝，人流大，經(jīng)營(yíng)狀況良好 上海時(shí)裝廳 25 主營(yíng)中低檔服裝，人流大，經(jīng)營(yíng)狀況良好 陽(yáng)泉百貨大樓 100 商品檔次低，人流稀少，經(jīng)營(yíng)狀況差 合計(jì) 108 3 211 表二：價(jià)格表 市場(chǎng)名稱 租金 （元 /平 /天） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 天橋商場(chǎng) 7 20 年付，無(wú)押金 上海時(shí)裝廳 25 季付，無(wú)押金 陽(yáng)泉百貨大樓 6（ F1） 5（ F2） 3（ F3） 30—50 總結(jié)： 陽(yáng)泉商業(yè)特色極為明顯，只要在商圈范圍之內(nèi)，商業(yè)的人流量就可以保證，也就意味著商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況可以保證，而脫離了商圈后，即使商品的檔次和價(jià)位一致，但仍然無(wú)人光顧。 同樣是在德勝路上，位于把頭位置的天橋商場(chǎng)和上海時(shí)裝廳由于是城南進(jìn)入興隆商圈的必經(jīng)之路，因此，人流旺盛，交易活躍，經(jīng)營(yíng)狀況良好；而位于德勝路中段的百貨大樓只是稍微偏離了商圈，就人煙冷清。 由此可以說(shuō)明，興隆商圈的商業(yè)輻射不是集中的，而是放射狀的，只要在興隆商圈的輻射線上，商業(yè)的效果就可以保證。 本項(xiàng)目正好位于興隆商圈領(lǐng)頭的位置，因此 不存在屏蔽效應(yīng)，同樣也不會(huì)出現(xiàn)盲點(diǎn)效應(yīng)，由于泉中路特殊的地理位置，即到達(dá)興隆商圈的人流，必經(jīng)泉中路，因此有可能形成一個(gè)新的商業(yè)熱點(diǎn)。 核心商圈業(yè)態(tài)、租金、價(jià)格匯總分析 表一：核心商圈內(nèi)純市場(chǎng)類商業(yè)業(yè)態(tài)分布及租金狀況表： 名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 租金狀況 (元 /平 /天 ) 總使用面積 租賃方式 主力鋪位 面積 (平米 ) 服裝鞋帽飾品 五金 小百貨 其它 凱源商城 40 29 255 30 3 3000 年付無(wú)押金 10 橋北商 城 19 46 76 19 3 5500 年付無(wú)押金 30 豐華商廈 60 4 2400 年付無(wú)押金 40 裕隆服裝城 34 4 1300 季付無(wú)押金 35 金隆商場(chǎng) 14 4 600 季付押 1 個(gè)月租金 30 溫州購(gòu)物 42 4 1300 半年付押 1 個(gè)月 25 興隆百貨 70 7 1800 半年付無(wú)押金 20 興隆服飾街 26 6 400 半年付押 2 個(gè)月租金 15 上海時(shí)裝廳 25 750 季付無(wú)押金 25 天橋商場(chǎng) 83 3 7 1500 年付無(wú)押金 20 合計(jì) 413 75 331 59 878 18550 結(jié)論：興隆農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)整體業(yè)態(tài)水平較低，與本案定位不符，因此不作為考量對(duì)象，沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)。 從上表可以看出，市場(chǎng)類商業(yè)使用面積 的總供應(yīng)量約 2 萬(wàn)平米，主力鋪位面積為 25 平米，主力租金價(jià)位約4— 元 /平米 /天。 表二：核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)狀況表 商業(yè)名稱 總面積（㎡） 總店鋪數(shù) 主力單鋪面積（㎡） 主力租金情況（元 /㎡ /天）1F/2F/3F? 華聯(lián)商廈 25000 400 25－ 35 20％的流水扣點(diǎn)，無(wú)法完成銷售額的商戶將被淘汰。 表三：核心商圈內(nèi)百貨店形式的市場(chǎng)商業(yè)狀況 商業(yè)名稱 總使用面積（㎡） 總店鋪數(shù) 主力單鋪面積（㎡） 主力租金情況（元 /㎡ /天） 1F/2F/3F? 隆鑫購(gòu) 物中心 6000 170 30－ 40 6 / 4 / 3 / (B1)3 百紡購(gòu)物中心 7000 200 20－ 30 6 / 3 日日新商場(chǎng) 7000 170 30－ 40 8 / 6 / 4 華龍購(gòu)物中心 10000 300 10－ 15 7 / 4 / 2 華林商業(yè)街 2020 94 30 陽(yáng)泉百貨大樓 3200 100 30— 50 合計(jì) 35200 1034 結(jié)論：從上表可以看出， 百貨店形式的市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)有使用面積的總供應(yīng)量約 萬(wàn)平米，主力單鋪面積為30 平米，根據(jù)樓層不同，租金有所差異。 B1： /㎡ /天； F1： 6 元 /㎡ /天； F2： 元 /㎡ /天； F3： 3元 /㎡ /天 由以上各表數(shù)據(jù)，可匯總成如下界定商圈內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)及商戶統(tǒng)計(jì)表： 業(yè)態(tài) 商戶數(shù)量（個(gè)） 服裝鞋帽服飾 413 五金 75 小百貨 331 其它 59 合計(jì) 878 百貨店形式商業(yè)商戶 1034 總計(jì) 1912 五、興隆商圈街鋪類商業(yè)匯總分析 （一）興隆街 興隆街是陽(yáng)泉市的核心商業(yè)街， 以其為中心，輻射鄰近的福壽街及周邊支線街道，共同構(gòu)成了興隆街核心商圈。在興隆街最核心的商圈內(nèi)，服裝類是主營(yíng)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)檔次多位中低檔。 興隆街、福壽街及其支街 各種商業(yè)業(yè)態(tài)總體分布表 業(yè)態(tài)種類 店鋪數(shù) 經(jīng)營(yíng)面積㎡ 服裝、皮具、鞋類 83 3630 禮品、裝飾品 3 18 餐飲、娛樂(lè) 24 884 醫(yī)藥、保健 4 329 珠寶 ****、化妝品 5 482 書店、文具用品 1 20 家居用品 7 298 電器、電子、通信 4 108 其 它 20 799 總計(jì) 151 6568 備注：其它包括塑料制品、報(bào)社、婚紗館、網(wǎng)吧、打字復(fù)印、茶莊、食雜等。 租金分析：興隆街的主力租金為 9 元 /平米 /天，租金南向北逐次降低； 福壽街的主力租金為 6 元 /平米 /天，租金南向北逐次降低； 支路長(zhǎng)順街的主力租金為 5 元 /平米 /天，以興隆街為高點(diǎn)，向周邊逐次降低。 主街一層沿街租金從 6－ 50 元 /平米 /天。 主力店鋪面積 30 平米。 （二）桃南東路商業(yè)街 桃南東路位于興隆街北側(cè)，處于核心商圈邊緣。由于三大商場(chǎng)的支撐，其臨街商鋪獲得較為充足的人流保證。桃南東 路的臨街商鋪經(jīng)營(yíng)商品的檔次參差不齊，多為中低檔和中檔商品。 桃南東路商圈 各種商業(yè)業(yè)態(tài)總體分布表 業(yè)態(tài)種類 店鋪數(shù) 經(jīng)營(yíng)面積㎡ 服裝、皮具、鞋類 69 2244 禮品、裝飾品 1 10 餐飲、娛樂(lè) 4 256 美容、美發(fā) 3