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正文內(nèi)容

物業(yè)管理考核細則(編輯修改稿)

2025-06-19 04:45 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 滴、漏 時限要求:發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (2) 小修內(nèi)容:水位計 質(zhì)量標準:水面在規(guī)定范圍內(nèi) 時限要求:發(fā)現(xiàn)問題及時解決 8.工程項目:空氣壓縮機 小修內(nèi)容:檢查 質(zhì)量標準:壓力指示在正常范圍內(nèi),清潔無油污、不漏氣 時限要求:發(fā)現(xiàn)問題及時解決 9.工程項目:控制系統(tǒng) (1) 小修內(nèi)容:配電 (盤 )柜 質(zhì)量標準:柜內(nèi)元器件齊全完好接地、接零良好,指示燈完好 時限要求:發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (2) 小修 內(nèi)容:液位傳感器 質(zhì)量標準:控制系統(tǒng)可靠 時限要求:發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (3) 小修內(nèi)容:消防信號 質(zhì)量標準:動作準確,能隨時啟動 時限要求:每半年至少與消防泵試運行一次 10.工程項目:運行環(huán)境 (1) 小修內(nèi)容:泵房、水箱問 質(zhì)量標準:干凈整潔無雜物、無積水,有門、有鎖 時限要求:發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (2) 小修內(nèi)容:管道、泵體有少量漆膜脫落 質(zhì)量標準:無銹蝕、無脫落 時限要求:及時補刷 供電設(shè)施 佛倫庫權(quán)威管理資料 1.工程項目:配電沒施 小修內(nèi)容: (1)配電柜 (2)配電箱 (3)配電盤 質(zhì)量標 準:元器件齊全,顯示正常動作可靠,接地良好 時限要求:出現(xiàn)故障 30分鐘到達現(xiàn)場處理 2.工程項目:室內(nèi)設(shè)備 小修內(nèi)容: (1)閘具 (2)電源插座 (3)開關(guān) (4)燈頭 質(zhì)量標準:正常使用 時限要求:報修后 30分鐘到達現(xiàn)場處理 3.工程項目:配電線路 小修內(nèi)容: (1)導線 (2)支持物 質(zhì)量標準:絕緣良好完整可靠 時限要求:出現(xiàn)故障 30分鐘到達現(xiàn)場處理 共用電視天線 時限要求:報修后 2小時到達現(xiàn)場處理 1.小修內(nèi)容: 前端箱 質(zhì)量標準:元器件齊全可靠 2.小修內(nèi)容:戶內(nèi)終端盒 質(zhì)量標準 :使用正常 五、空調(diào)和維修標準 空調(diào)標準 1. 溫度低于 5℃時供應(yīng)冷氣。高于 30℃時供應(yīng)暖氣。中央空調(diào)運行時間為 7: 00- 17: 00,休息日除外;特殊情況服從物業(yè)管理小組安排。 2.公布服務(wù)公約值班電話、維修地點;用戶報修處理及時率 100%。 3.因設(shè)備故障造成空調(diào)次數(shù)要少于 6次,且每次不得超得 4小時。 4.安全生產(chǎn),消滅重大人身設(shè)備事故,輕傷事故頻率在 1. 5%以下。 (二 )空調(diào)設(shè)備、鍋爐維修標準 停爐檢修 時限要求:使用前一個月完成 。 1.工程項目:熱源部分 (含熱力點 ) 佛倫庫權(quán)威管理資料 小修內(nèi)容:對鍋 爐熱交換器及所有附屬設(shè)備節(jié)門進行全面檢修。 質(zhì)量標準:通過檢修提高鍋爐熱變換器及附屬設(shè)備的完好率,節(jié)門開關(guān)靈活有效。 2.工程項目:管道部分 小修內(nèi)容:管道局部糟朽、保溫脫落、節(jié)門開關(guān)不靈活及管溝進水。 質(zhì)量標準:檢修后做到管道保溫好、節(jié)門開關(guān)靈活有效,地溝做到不進雨水、下水。 3.工程項目:室內(nèi)部分 小修內(nèi)容:局部糟朽, 空調(diào)送風口及送風設(shè)備、 散熱器、調(diào)節(jié)開關(guān)損壞節(jié)門開關(guān)不靈活及冷、暖氣不正常。 質(zhì)量標準:檢修后做到管線、 空調(diào)送風口及送風設(shè)備、 散熱器、調(diào)節(jié)開關(guān)損壞節(jié)門開關(guān)靈活有效、解決好冷、暖 氣不正常。 運行期間: 1.工程項目:空調(diào)主機、熱源、熱交換器及附屬設(shè)備 小修內(nèi)容:對鍋爐、空調(diào)主機、外機、熱交換器及所有的附屬設(shè)備、節(jié)門定期維修保養(yǎng)。 質(zhì)量標準:保證鍋爐、空調(diào)主機、外機、熱交換器及所有的附屬設(shè)備正常運行,節(jié)門開關(guān)靈活,杜絕跑、冒、滴、漏。 時限要求:使用前一個月完成 。 2. 工程項目:室內(nèi)設(shè)備 小修內(nèi)容: 送風口及送風設(shè)備、 調(diào)節(jié)開關(guān)、管線、節(jié)門存在跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的應(yīng)維修。 質(zhì)量標準:維修后杜絕室內(nèi)設(shè)備跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象。 時限要求:對室內(nèi)出現(xiàn)大跑水接到用戶報修后 ,半小時之內(nèi)趕到現(xiàn)場處理,滴漏接到報修后 2小時內(nèi)趕到現(xiàn)場處理。 3.工程項目:空調(diào)局部不正常 小修內(nèi)容:室內(nèi) 送風口及送風設(shè)備、 調(diào)節(jié)開關(guān)。存在局部不正?,F(xiàn)象。 質(zhì)量標準:維修后,室內(nèi)恢復正常。 時限要求:接到用戶報修后 4小時之內(nèi)到現(xiàn)場處理。 六、服務(wù)規(guī)范 (一 )服務(wù)用語:文明禮讓、態(tài)度和藹、語言親切、表達清楚。 您好 !請進;請坐;請講;對不起,請稍等:讓您久等了;請慢走;有事多聯(lián)系;謝謝;請留步;再見;請您消消氣,有話慢慢說;歡迎您監(jiān)督幫助;打攪了。 佛倫庫權(quán)威管理資料 (二 )服務(wù)禮儀:著裝整齊干凈、佩戴服務(wù)標志 、態(tài)度熱情誠懇、行為文明大方。 1.服務(wù)、作業(yè)時儀表保持整潔,穿著干凈的工作服,佩戴服務(wù)胸卡;不留與身份不符的發(fā)型,不戴與服務(wù)無關(guān)的裝飾品;入戶服務(wù)不得穿拖鞋。 2.接待辦事人員,熱情迎送,主動打招呼;專心做好記錄,并給予來者以滿意或理解的答復。 3.入戶服務(wù)先按門鈴或輕敲門,征得同意再進門;辦完事后禮貌地離去。 4.服務(wù)對象有意見、態(tài)度不好時,耐心解釋說明,以禮相待,不講傷感情和不文明語言。 (三 )職業(yè)紀律:遵紀守法、勤政廉、辦事公道、高效服務(wù)。 1.自覺執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī),依法管理,不得擅自主 張、各行其是 .. 2.愛崗敬業(yè)、提高辦事效率,不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。 3.堅持原則,秉公辦事,不得以職務(wù)之便謀取私利,不得以任何形式吃、拿、卡、要。 4.多辦實事,為用戶排憂解難,不亂收費、不收饋贈,不向用戶提無理要求。 5.施工保障安全,不得損壞用戶物品;文明施工不擾民,活完料凈腳下清。 佛倫庫權(quán)威管理資料 房屋修繕范圍和標準 第一章總則 第一條 為統(tǒng)一房屋及其構(gòu)、部件的應(yīng)修范圍和修繕標準,保持和提高房屋的完好程度和使用功能,根據(jù)建設(shè)部《房屋修繕范圍 和標準》,結(jié)合本市房屋狀況,特制定《 義烏市人民政府稠江街道辦事處 房屋修繕范圍和標準 》(以下簡稱 標準 )。 第二條 本標準僅適用于 2021年 月 日本次物業(yè)管理招標。 第三條 物業(yè)管理委員會負責對本標準的實施進行監(jiān)督管理。 第二章 修繕工程分類 第四條 按照房屋完損狀況,修繕工程量大小,房屋修繕工程可分為翻修、大修、中修、小修和綜合維修五類。 翻修工程:需全部拆除另行設(shè)計重新建造或僅保留原房的一小部分而進行較大履行的工程。 大修工程:需牽動或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備,但不需全部拆除 的工作。 中修工程:需牽動或拆換少量主體構(gòu)件,但保持的房的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程。 小修工程:及時修復房屋在使用過程中其構(gòu)、部件小的損壞,以保持房屋原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。 綜合維修工程:平房以院落為單位,樓房以幢為單位,對其大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。 第三章 房屋修繕范圍 第五條 翻修工程適用范圍 主體結(jié)構(gòu)人事部或大部嚴重損壞,喪失承載能力,有倒塌危險的房屋; 破損嚴重,局部修繕不能保障安全使用的房屋; 簡易房屋并已損壞,無修繕價值的房屋; 處于易滑坡地區(qū)或地勢低洼區(qū)內(nèi)積水無法排出的房屋。 第六條 大修工程適用范圍: 主體結(jié)構(gòu)損壞嚴重,有局部危險的房屋; 屋面嚴重漏雨需鏟除重做的房屋; 需挑頂修繕的房屋; 佛倫庫權(quán)威管理資料 整棟房屋需要進行設(shè)備(包括上水、下水、通風、采暖等)及管線拆換、改裝的房屋; 需抗震加固的房屋。 第七條 中修工程適用范圍: 需少量更換或局部加固、補強主體構(gòu)件或拆砌部分墻體的房屋; 需局部更換瓦屋面,修補平屋頂面層或外墻板縫局漏雨的房屋; 需整棟房屋進行 門窗整修,地面維修、粉刷、油漆、設(shè)備維修和更換配件的房屋; 因陰暗潮濕、嚴重掉土、使用不便改善條件的房屋。 第八條 小修工程適用范圍: 修補屋面、地面、頂棚,室內(nèi)外抹灰; 修理門窗、換紗、換玻璃; 水、暖衛(wèi)、電設(shè)備的日常養(yǎng)護; 疏通下水、煙囪、垃圾道,清掃屋面、雨水口。 第九條 綜合維修工程適用范圍: 一個院落(樓房為幢)需要計劃維修、輪修的房屋; 需改變院落(棟)房屋面貌進行有計劃改造維修的房屋。 第十條 翻修和大修后的房屋必須符 合完好房屋標準并盡可能滿足合理的使用要求;中修和綜合維修后的房屋必須符合基本完好的要求。 第四章 房屋修繕標準 第十一條 主體工程 主體工程主要指對基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋面板、屋架、中式木構(gòu)架等承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行修繕的工程。 基礎(chǔ)不均勻沉降已影響上部結(jié)構(gòu),使墻體傾斜、開裂、變形的,應(yīng)查清原因有針對性的予以加固、補強或拆砌。 柱、梁、板、屋架、中式木構(gòu)架在修繕時應(yīng)消除隱患,損壞變形嚴重的,應(yīng)加固補強或更換;結(jié)構(gòu)、節(jié)點不合理的,應(yīng)改做;鋼筋混凝土構(gòu)件輕微剝落、破壞的應(yīng)及時修補;混凝土碳 化、裂縫、鋼筋銹蝕嚴重的應(yīng)采取加固或替代措施;木構(gòu)件在修繕時應(yīng)盡可能用磚石砌體和鋼筋混凝土構(gòu)件替代。 主體工程修繕后應(yīng)結(jié)構(gòu)合理,構(gòu)件應(yīng)滿足強度、剛度和穩(wěn)定性的要求。 佛倫庫權(quán)威管理資料 第十二條 木門窗、鋼門窗及木裝修工程 木門窗開關(guān)不靈活、松動、脫榫、糟朽,鋼門窗開關(guān)不靈、開焊、嚴重銹蝕的應(yīng)修理更換。 修繕后的鋼、木門窗應(yīng)開關(guān)靈活,接縫嚴實,不松動,框與墻體結(jié)合牢固,樓房單元門、樓梯間通道部位的門窗應(yīng)齊全完整,每年秋季應(yīng)對門窗檢修一次。 紗門窗、百葉門窗、掛鏡線、窗簾盒、窗臺板、筒子板、木踢腳板、壁 櫥吊柜一般損壞的應(yīng)修復,嚴重損壞的可更換,原沒有的不新裝。 木樓梯、外走訪的柱根、柁頭、接榫部位糟朽的應(yīng)予以加固;樓梯基礎(chǔ)、扶手、平臺欄桿應(yīng)保證牢固安全;木樓梯損壞嚴重的,可改做鋼筋混凝土或鐵制樓梯。木陽臺、木曬臺損壞嚴重的可拆除。 頂棚吊掛過稀、釘子過小、釘合處劈裂、有明顯下垂的應(yīng)以加固。 板條墻、葦箔墻及其它輕質(zhì)隔墻一般損壞的應(yīng)修復,嚴重損壞的,可改砌磚墻。 第十三條樓、地面工程 木樓板損壞、松動、殘缺的應(yīng)修復,木樓楞糟朽、變形嚴重的應(yīng)加固或抽換。 普通木地板的損壞面積占 自然間地面面積 25%以下時可修復,超過 25%或缺乏木材時可改做水泥地面或塊料地面。特殊用戶的木樓板、木地板應(yīng)修復。 普通水泥樓、地面起砂、空鼓、開裂嚴重的應(yīng)修補或重做;水磨石或塊料樓、地面損壞時,應(yīng)修復無法修復的可改做相應(yīng)標準的樓、地面。 層間廠房、衛(wèi)生間地面漏水的應(yīng)修繕或重做防水層。 磚地面損壞、破碎的應(yīng)改做水泥地面。 木質(zhì)樓地面維修后應(yīng)牢固、平整、拼縫嚴密;水泥樓地面應(yīng)平整、不起砂、不開裂 第十四條 屋面工程 屋面一般漏雨應(yīng)及時修復;嚴重漏雨采取修補辦法不能解決的或挑修屋 面。 屋頂上的壓頂、出線、屋脊、天溝、檐溝、斜溝、雨水斗、落水管等一般損壞的應(yīng)修復,嚴重損壞的應(yīng)翻修或更換。 樓房原有的雨水斗、落水管缺損的應(yīng)修補齊全。 局部變形的加氣混凝土板屋面,漏雨嚴重的應(yīng)先加固,再做屋面防水層;大部分加氣板嚴重變形且漏雨嚴重的可換鋼筋混凝土板。 屋面隔熱保溫層性能不好引起溫度裂縫的,在屋面大修時一并解決。 佛倫庫權(quán)威管理資料 屋面工程修繕后要求平整、排水坡度滿足要求,排水通暢不存水、不漏雨。 各種屋現(xiàn)、天溝每年應(yīng)檢查一次,清除落葉雜物,疏通雨水口、落水管等。 第十五 條 抹灰工程 外墻抹灰空鼓、剝落的應(yīng)及時修復;損壞面積過半可鏟除重抹,重抹時可提高標準;沿主要街道、廣場的房屋外抹灰損壞的應(yīng)原樣修復,復原有困難的,可用其他材料代替但不得降低用料標準和影響色澤協(xié)調(diào)。外墻面應(yīng)每十年清洗一次,以保持市容觀瞻。 清水墻損壞的,應(yīng)修補嵌縫;墻面風化嚴重的可以抹灰;外墻勒腳、散水損壞的應(yīng)修復;原無勒抹灰和散水的可新做。 內(nèi)墻抹灰開開明空鼓、剝落的應(yīng)修復,損壞面積超過該墻面面積 50%的可以鏟除重抹;原無踢腳線的結(jié)合重抹可以加做水泥踢腳線;墻裙損壞應(yīng)修復,墻面長期潮濕影 響使用的可做防潮層。 灰頂棚裂縫應(yīng)修補;空鼓且有下墜危險的必須鏟除重抹;紙頂棚損壞的,應(yīng)修補。 第十六條 板縫滲水、漏水應(yīng)及時治理。 第十七條 油漆粉飾工程: 木門窗、紗門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾;木樓、地板油漆脫落的應(yīng)重做。上述部件應(yīng) 5- 10年油飾一次。 鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾;鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷 兩道銀粉;不述部件應(yīng) 3- 5年油飾一次。 油漆粉飾工程修繕后要求油飾層與基層結(jié)合牢固,不脫皮、不流墜、不起泡、無皺紋、不漏刷及返銹透底。 樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻面每 5- 10年應(yīng)粉刷一次。 抹
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