【正文】 (二 )要求： 在項目竣工報驗及綜合驗收之前，將現(xiàn)場跟進情況匯總整理。配合區(qū)域公司營銷宣傳、推廣的需要，提供物業(yè)公司簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。在項目營銷推廣階段向買受人公示以上相關(guān)文件。 (三 )注意事項 發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題要及時填寫維修單，并向工程反饋整改情況和結(jié)果。 二、 建設(shè)施工階段 (一 )工作任務(wù)： 現(xiàn)場跟進，監(jiān)督施工質(zhì)量、考評功能效果，及時與區(qū)域公司相關(guān)部門和人員溝通對接，有效解決質(zhì)量和功能缺陷等問題。 解答區(qū)域公司提出的關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)、政策等問題；提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)，以降低成本，提高效益。 高層社區(qū)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值 （僅供參考） 項目 人工費用 行政費用 財產(chǎn)費用 物料消耗 社區(qū)公共費用 其它 比例 40% 5% 5% 10% 25% 15% (四 )按各項目分攤費用推測出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾（推測方法是按列舉法的細分內(nèi)容，倒過來推測）。 各類管理費的測算還應(yīng)參照當?shù)卣贫ǖ奈?業(yè)收費指導(dǎo)標準及相關(guān)規(guī)定。 管理酬金的測算（單位：元 /月） 按照法規(guī)規(guī)定的 10%計提管理酬金。 (五 )公共費用的測算（單位：元 /月） 公共電費： 根據(jù)社區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間、耗電等進行公共電費的測算。 根據(jù)物業(yè)管理的綠化 面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。 保險受惠物業(yè)總面積 (四 )物料消耗（單位：元 /月）。 分攤費用＝開辦費發(fā)生的總額247。 (三 )財產(chǎn)費用（單位：元 /月） 折舊費用 項目管理部正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價在 2021 元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。 交際應(yīng)酬費 召開業(yè)主大會、創(chuàng)優(yōu)時，此項費用變化較大。 通訊費 物業(yè)管理所需的通訊費用。同時， 按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。 社會保險費的測算（單位：元 /月）。 工資的測算 根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標準的規(guī)定進行人員工資的測算。 注 :如購房合同中面積已包括分攤公共面積，則按此面積直接統(tǒng)計，如個別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計或按套計，則應(yīng)加入分攤管理費面積。 (六 )物業(yè)費測算公式為： 單種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算 物業(yè)費單價＝所有費用的總和247。 (三 )將列舉法測算的物業(yè)費標準，與倒推法測算的物業(yè)費進行綜合，在收支平衡的前提下，得出一個合理的物業(yè)費標準 和各項費用構(gòu)成。 倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)費單價，測算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。 十、印鑒證照的辦理 籌建人員應(yīng)及時辦理項目管理部正常經(jīng)營所需的各類證照，證照名稱、頒證單位及符合相關(guān)要求 十一、開辦費測算 (一） 物業(yè)籌建人員應(yīng) 負責(zé)項目開辦費的測算。 (二） 與工商、稅務(wù)、物價部門建立良好的公共關(guān)系，辦理項目工商注冊登記、物價申報工作。 (二） 籌建人員應(yīng)科學(xué)規(guī)劃、合理布置各類功能的管理用房，管理用房功能涵蓋：辦公室、會議室（培訓(xùn)室）、檔案室、客戶服務(wù)中心、監(jiān)控中心、倉庫、員工宿舍、食堂、洗手間等。 (五 )安全設(shè)備和工具：崗?fù)?、對講機、電警棍、手電筒、消防器材及工具等。 (一 )辦公設(shè)備：打印機、復(fù)印機、電話、傳真機、保險柜、驗鈔機、飲水機、空調(diào)、電視機、音響等。并在文件夾（盒 /袋）封面或側(cè)面應(yīng)有標識，上面注明目錄號、文檔標題等 。保證文檔資料完整，易于查找和識別。 裝修管理規(guī)定。包括從業(yè)資質(zhì)、承接查驗、裝飾裝修管理、房屋修繕養(yǎng)護、住宅社區(qū)管理、服務(wù)收費、維修基金、業(yè)主委員會、房屋租售代理、綠化環(huán)境管理、消防、特種設(shè)施設(shè)備、崗位培訓(xùn)等。 五、規(guī)范建設(shè) (一 )籌備人員應(yīng)根據(jù)集團、公司相關(guān)管理規(guī)范，完成項目管理部規(guī)章制度的起草、編制，包括： 《安信聯(lián)行物業(yè)管理標準化手冊》、《安信 聯(lián)行物業(yè)視覺識別系統(tǒng)手冊》等（手冊在佛倫庫權(quán)威管理資料 物業(yè)公司品質(zhì)管理部保管，根據(jù)業(yè)務(wù)需要運用到項目管理部）的運用。 四、崗位培訓(xùn) (一 )對新到崗人員進行上崗培訓(xùn)和考核，確保其熟悉崗位職責(zé)、專業(yè)技能、服務(wù)禮儀、規(guī)章制度，達到上崗要求。 保安崗的定編應(yīng)綜合考慮社區(qū)特點：如出入口的多少、智能化程度、封閉開放式管理模式、周邊的治安狀況等因素。 合并滿負：提倡精簡高效，一專多能、分工不分家，各崗位工作量應(yīng)盡可能飽滿。 （ 二 )機構(gòu)設(shè)置原則：根據(jù)物業(yè)項目經(jīng)營管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能 及設(shè)施配備、周邊環(huán)境，以及區(qū)域公司對物業(yè)管理服務(wù)的要求等實際情況，本著規(guī)范管理、精干高效的原則設(shè)置項目管理部。 原院墻、院門、院內(nèi)道路、溝渠、下水道、污水井、院內(nèi)廁所損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通。 樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞應(yīng)及時修復(fù)，水箱應(yīng)按規(guī)定定期清洗。 第十八條 水、電、衛(wèi)、暖、空調(diào)等設(shè)備工程 房屋各項設(shè)備應(yīng)保持完好，保證運行安全和正常使用，電氣線路、電梯安全保險裝置及鍋爐等應(yīng)定期檢查，按照有關(guān)安全規(guī)程定期保養(yǎng)。 鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷 兩道銀粉；不述部件應(yīng) 3－ 5年油飾一次。 灰頂棚裂縫應(yīng)修補；空鼓且有下墜危險的必須鏟除重抹；紙頂棚損壞的，應(yīng)修補。 第十五 條 抹灰工程 外墻抹灰空鼓、剝落的應(yīng)及時修復(fù)；損壞面積過半可鏟除重抹，重抹時可提高標準；沿主要街道、廣場的房屋外抹灰損壞的應(yīng)原樣修復(fù)，復(fù)原有困難的，可用其他材料代替但不得降低用料標準和影響色澤協(xié)調(diào)。 局部變形的加氣混凝土板屋面，漏雨嚴重的應(yīng)先加固，再做屋面防水層；大部分加氣板嚴重變形且漏雨嚴重的可換鋼筋混凝土板。 磚地面損壞、破碎的應(yīng)改做水泥地面。 普通木地板的損壞面積占 自然間地面面積 25％以下時可修復(fù)，超過 25％或缺乏木材時可改做水泥地面或塊料地面。木陽臺、木曬臺損壞嚴重的可拆除。 佛倫庫權(quán)威管理資料 第十二條 木門窗、鋼門窗及木裝修工程 木門窗開關(guān)不靈活、松動、脫榫、糟朽，鋼門窗開關(guān)不靈、開焊、嚴重銹蝕的應(yīng)修理更換。 第四章 房屋修繕標準 第十一條 主體工程 主體工程主要指對基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋面板、屋架、中式木構(gòu)架等承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行修繕的工程。 第七條 中修工程適用范圍： 需少量更換或局部加固、補強主體構(gòu)件或拆砌部分墻體的房屋； 需局部更換瓦屋面，修補平屋頂面層或外墻板縫局漏雨的房屋； 需整棟房屋進行 門窗整修，地面維修、粉刷、油漆、設(shè)備維修和更換配件的房屋； 因陰暗潮濕、嚴重掉土、使用不便改善條件的房屋。 小修工程：及時修復(fù)房屋在使用過程中其構(gòu)、部件小的損壞，以保持房屋原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。 第二章 修繕工程分類 第四條 按照房屋完損狀況，修繕工程量大小，房屋修繕工程可分為翻修、大修、中修、小修和綜合維修五類。 5．施工保障安全，不得損壞用戶物品；文明施工不擾民，活完料凈腳下清。 (三 )職業(yè)紀律：遵紀守法、勤政廉、辦事公道、高效服務(wù)。 1．服務(wù)、作業(yè)時儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴服務(wù)胸卡；不留與身份不符的發(fā)型，不戴與服務(wù)無關(guān)的裝飾品；入戶服務(wù)不得穿拖鞋。 時限要求：接到用戶報修后 4小時之內(nèi)到現(xiàn)場處理。 時限要求：對室內(nèi)出現(xiàn)大跑水接到用戶報修后 ，半小時之內(nèi)趕到現(xiàn)場處理，滴漏接到報修后 2小時內(nèi)趕到現(xiàn)場處理。 質(zhì)量標準：保證鍋爐、空調(diào)主機、外機、熱交換器及所有的附屬設(shè)備正常運行，節(jié)門開關(guān)靈活，杜絕跑、冒、滴、漏。 質(zhì)量標準：檢修后做到管道保溫好、節(jié)門開關(guān)靈活有效，地溝做到不進雨水、下水。 (二 )空調(diào)設(shè)備、鍋爐維修標準 停爐檢修 時限要求：使用前一個月完成 。中央空調(diào)運行時間為 7： 00－ 17： 00，休息日除外；特殊情況服從物業(yè)管理小組安排。 ② 小修內(nèi)容：電動機、發(fā)動機組 質(zhì)量標準：運行時火花符合要求，溫升不高于銘牌規(guī)定，外觀清潔無油污。 時限要求：接到報修后 20分鐘趕到現(xiàn)場。 3．每年定期檢查不少于一次。 4．監(jiān)督超負荷用電，保證全體用戶用電安全。 供電設(shè)施服務(wù)標準 1．每半年進行 l2次巡視維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理并上報。化驗單妥善保管以備隨時檢查。 高壓供水運行服務(wù)標準 l、有防疫部門核發(fā)的 供水衛(wèi)生許可證 (張貼于醒目處 )。 4．維修保養(yǎng)及時。應(yīng)急情況時電 梯工 即時到位 。 候梯廳須懸掛 電梯運行服務(wù)標志牌 。 (五 )工程項目：排水管道、檢查井等 小修內(nèi)容：平房院的排污管道堵塞，排污不暢通的，應(yīng)疏通。 (七 )工程項目：屋面補漏 小修內(nèi)容：屋面局部滴漏影響使用的屬于屋面局部補漏范圍。酥散或塌落的應(yīng)修復(fù)。 (四 )工程項目：檢修門窗 小修內(nèi)容：鋼木門窗框松動、門窗扇開關(guān)不靈活、脫榫、糟朽、開焊、小五金缺損的應(yīng)進行修補。 質(zhì)量標準：加固后的木結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)安全可靠，加固措施合理 (二 )工程項目：室內(nèi)地面、散水 小修內(nèi)容：地面起砂、空鼓、影響使用，地面的塊料面層松動的，散水嚴重破損影響其功能的應(yīng)修補：木地板損壞、松動、殘缺的，應(yīng)修復(fù)，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換：磚地面在 l平米以內(nèi)損壞、破碎影響使用的，應(yīng)起墁。 三、平房土建及設(shè)備小修標準 時限要求：急迫性小修項目包括：解除木結(jié)構(gòu)安全隱患：排污管道堵塞：給水系統(tǒng)小修、換管等。 質(zhì)量標準：修繕后應(yīng)做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象，能正常使用。 質(zhì)量標準：經(jīng)維修后的結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)不再有裂縫及露筋現(xiàn)象。 質(zhì)量標準：屋面局部補漏后應(yīng)達到不再 滴漏。 質(zhì)量標準：修繕后煙道及垃圾道應(yīng)暢通，垃圾斗、出垃圾門零件齊全，排氣孔不向垃圾道內(nèi)漏水。 (三 )工程項目：檢修門窗 小修內(nèi)容：鋼木門窗框松動、門窗扇開關(guān)不靈活、脫榫、 糟朽、開焊、小五金缺損的應(yīng)進行修補。 (一 )工程項目：內(nèi)地面、散水 小修內(nèi)容：普通水泥樓面和地面起砂空鼓、影響使用，樓面或地面的塊料面層松動的、散水嚴重破損影響其功能的，應(yīng)修補：木樓板損壞、松動、殘缺的，應(yīng)修復(fù)，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換。 (四 ) 義烏市人民政府稠江街道辦事處物業(yè)管理委員會 負責(zé)解釋。有記錄并按規(guī)定 期限保存 1 符合 分 ，基本符合 分， 不符合 0分 佛倫庫權(quán)威管理資料 (四 )消防系統(tǒng) 7 消防控制中心 24 小時值班、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完 好元損，可隨時起用 2 發(fā)現(xiàn)一處符合扣 分 消防管理人員掌握消防設(shè)施 設(shè)備的使用方法并能及時 處理各種問題 1 每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣 分 組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域 防火責(zé)任人 1 符合 分 ，責(zé)任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣 分 訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，在明顯處設(shè)立消防疏散示意 圖 .照明設(shè)施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻 1 無應(yīng)急方案扣 分， 各種標志每缺少一個及每 發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣 分 區(qū)內(nèi)無火災(zāi) 安 全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽訂消防責(zé)任書 1 符合 分， 每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣 分 ，未簽訂消防責(zé)任書扣 分 消防，用電有嚴格的管理規(guī)定 .室內(nèi)電線、插座 安裝規(guī)范，無安全隱患 1 符合 分 ，基本符合 分 ，不符合 0分 (五 )電梯系統(tǒng) 5 電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備 1 符合 分 ，不符合 0 分 電梯按規(guī)定時間運行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬 設(shè)施完好，轎廂、并道、機房保持整潔 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 分 電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)；維修、操作人員持證上崗；貨 運電梯由專人管理操作，嚴禁超載 .客梯嚴禁載貨 1 符合 分， 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 分 運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時問內(nèi)到達現(xiàn)場維 修 1 符合 分 ，不符合 0 分 運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施 1 符合 分， 不符合 0 分 (六 )給排水系統(tǒng) 8 建立用水、供水管理制度、積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃 1 符合 分， 基本符合 分， 不符合 0分 設(shè)備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣 分 按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、消毒；二供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊 全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染 2 符合 2 分 ，每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣 分 高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患 1 沒 有 管理措施扣 分， 水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣 分 限水、停水按規(guī)定時間通知業(yè)主和使用人 1 符合 分 ，基本符合 分， 不符合 0分 排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地 1 符合 分