【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)服務(wù)費用，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 　?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施； 　?。┙M織、監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用； 　　（七）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛； 　　（八）業(yè)主委員會每半年要向業(yè)主征詢一次意見，了解物業(yè)服務(wù)存在的問題，及時督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進工作、協(xié)調(diào)解決問題?！　。ň牛I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會成員實行任期制，有關(guān)候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 　　第三十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事經(jīng)營活動或與物業(yè)管理無關(guān)的其他活動?！　I(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力?！　I(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷決定，并通告全體業(yè)主。　　第三十六條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會成員資格終止： 　　（一）任職期限屆滿的； 　?。ǘ┎宦男袠I(yè)主義務(wù)的；　?。ㄈ┎宦男袠I(yè)主委員會職責(zé)的；　?。ㄋ模┎辉倬邆錁I(yè)主身份的； 　?。ㄎ澹┫拗泼袷滦袨槟芰蛘邿o民事行為能力的； 　?。┍灰婪ㄗ肪啃淌仑?zé)任的； 　　（七）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；　?。ò耍I(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形?！　I(yè)主委員會成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物移交給業(yè)主委員會；拒不移交的，物業(yè)行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交?！　∵^半數(shù)業(yè)主要求撤換業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員的，縣區(qū)物業(yè)行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時協(xié)助全體業(yè)主重新選舉?！　〉谌邨l 業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開?！　〗?jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議，逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)行政主管部門會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處責(zé)令其限期召開。　　第三十八條 業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占總建筑面積1／2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)的1／2以上的業(yè)主參加。凡需投票表決的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)辦理書面委托手續(xù)。業(yè)主本人不辦理書面委托，又不參加投票的視為棄權(quán)?！　〉谌艞l 業(yè)主委員會辦公經(jīng)費和成員工作津貼、業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)或從業(yè)主共有部分的收益中列支。　　經(jīng)費的籌集、管理、使用等具體事項，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會的收支和業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督、質(zhì)詢。第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)　　　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。市物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)本市三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的審批，并接受自治區(qū)物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督?？h區(qū)物業(yè)行政主管部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的初審和日常管理考核工作?！　〉谒氖粭l 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)管理區(qū)域的項目負責(zé)人，項目負責(zé)人應(yīng)取得城市物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理資格證書，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！　〉谒氖l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：　　（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度；　?。ǘ┦杖∥飿I(yè)服務(wù)費用和按規(guī)定應(yīng)收取的其他費用；　?。ㄈ┻x聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)；　?。ㄋ模┚芙^承擔(dān)任何形式的攤派以及法律法規(guī)規(guī)定或服務(wù)合同約定以外事項的責(zé)任；　?。ㄎ澹╅_展其他多種經(jīng)營服務(wù)項目，增強企業(yè)實力；　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利?！　〉谒氖龡l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬﹫?zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，備足衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等必需的物業(yè)服務(wù)工具和設(shè)備；　?。ǘ┞男形飿I(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)，維護業(yè)主利益；　　（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；　?。ㄋ模┰谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，以及公建配套設(shè)施經(jīng)營管理的收支情況；　?。ㄎ澹┲浦刮飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，及時報告相關(guān)管理部門和業(yè)主委員會；　　（六）接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自律管理；　　（七）接受街道辦事處或社區(qū)居委會的日?？己?、督查、評價與管理；　?。ò耍﹨f(xié)助有關(guān)行政管理部門制止違法、違規(guī)行為，維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；　　（九）未經(jīng)城管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得批準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點；　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第五章 物業(yè)服務(wù)　　第四十四條 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！　∥飿I(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域范圍以及基本情況；　?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護； 　　（三）物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理； 　　（四）公共綠化的維護，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、安全等秩序維護； 　?。ㄎ澹┸囕v的停放管理； 　?。┪飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 　?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)費用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式； 　　（八）物業(yè)檔案資料的保管； 　?。ň牛┪飿I(yè)服務(wù)合同期限； 　?。ㄊ╇p方的權(quán)利義務(wù)； 　?。ㄊ唬┻`約責(zé)任； 　?。ㄊ┪飿I(yè)服務(wù)合同終止、解除條件； 　　（十三）其他事項。 　　正式簽訂合同前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將擬簽定的物業(yè)服務(wù)合同文本在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公開征求業(yè)主的意見，并提交業(yè)主大會通過。公開征求意見的期限不得少于7日。 　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，或者以電子郵件等形式告知業(yè)主，業(yè)主有權(quán)進行查詢。 　　第四十五條 物業(yè)服務(wù)事項主要內(nèi)容：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理；　　（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理；　?。ㄈ﹨f(xié)助物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；　?。ㄋ模┴撠?zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯的日常維護、保養(yǎng)、年檢、辦證及事故應(yīng)急救援等工作；　?。ㄎ澹┳龊醚b飾裝修、建筑垃圾和生活垃圾清運服務(wù)工作；　?。┪飿I(yè)檔案資料的管理；　?。ㄆ撸?yīng)業(yè)主要求進行的其它有償服務(wù)?！　〉谒氖鶙l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會，決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不再聘用的，應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，于合同期限屆滿前90日內(nèi)告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前90日內(nèi)告知業(yè)主。 　　提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知所在地物業(yè)行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處。 　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和合同約定向業(yè)主委員會移交下列材料和財物： 　　（一）本條例第九條規(guī)定的材料； 　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)以及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料以及物業(yè)服務(wù)檔案； 　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； 　?。ㄋ模┣逅泐A(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)； 　?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項。 　　業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。 　　物業(yè)服務(wù)合同終止前，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依照合同履行告知義務(wù)、未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。 　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將清潔衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護等專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。 　　未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，過半數(shù)業(yè)主可以決定將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。 　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)、市有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。 　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)費用的收取可以采取包干制或者酬金制等方式。 　　實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。業(yè)主提出質(zhì)詢的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。 　　實行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)合同約定確定的服務(wù)范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自負盈虧，但不能降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?！　〉谖迨l 老舊住宅區(qū)、分散小區(qū)的業(yè)主將物業(yè)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)助承包合同的簽訂并監(jiān)督履行；未委托的可由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道成立社區(qū)服務(wù)中心，為其提供服務(wù)。 　　老舊住宅區(qū)、分散小區(qū)物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用等，根據(jù)物業(yè)的具體情況，由過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表、承包人和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處共同商定?！　∮缮鐓^(qū)服務(wù)中心服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容，均由市物價局、市住房保障和城市管理局、市財政局按照各自職責(zé)統(tǒng)一核定。 　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性事件采取應(yīng)急措施，及時報告有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。 第六章 物業(yè)的使用與維護　　　　第五十四條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的公建配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核定的內(nèi)容建設(shè)，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能和建筑布局?！　∫蚜腥胱≌^(qū)商品房建設(shè)成本的配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有（國家另有規(guī)定的除外），由市房產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的登記機構(gòu)代為登記，開發(fā)建設(shè)單位不得銷售或以其它方式處置其使用權(quán)?！　∥戳腥胱≌^(qū)商品房建設(shè)成本的配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸投資人所有，但交付使用后須納入住宅小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理?！　∈欠窳腥肷唐贩拷ㄔO(shè)成本的配套設(shè)施的確定，由市物價局在辦理商品房價格備案時核定?！　〉谖迨鍡l 新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的項目名稱、指標(biāo)等內(nèi)容，應(yīng)在控制性詳細規(guī)劃、公建配套建設(shè)要求意見書、土地出讓公告、建設(shè)項目批文、公建配套建設(shè)計劃中予以明確；在商品房預(yù)售價格認證時，應(yīng)對住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的成本進行認定；在核發(fā)新建住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)