【文章內容簡介】 公共區(qū)域保潔衛(wèi)生實行統(tǒng)一化管理，有專業(yè)保潔隊伍，管理制度落實。對小區(qū)內公共區(qū)域（硬覆蓋、道路、綠地）、公共樓道、過道、樓梯扶手、電梯間每日進行保潔，保持干凈整潔。室外標識、宣傳欄、信報箱及景觀物等定期清潔。公共區(qū)域門、窗保持清潔；地下停車場、車庫部位保持清潔，無亂涂、亂劃，無污漬。合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾實行袋裝化，做到日產日清。無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。垃圾設施保持清潔。進行保潔巡查，及時清除衛(wèi)生死角，無雜物、亂堆放等現(xiàn)象。建立消殺工作管理制度，隨時開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制害蟲孳生。六、綠化養(yǎng)護管理綠化管理設施設備齊全完好，有專業(yè)綠化人員，實施綠化養(yǎng)護管理。綠化布局基本合理，草坪、花草樹木生長良好，適時修剪、養(yǎng)護，并隨時補摘、補種，無雜草、雜物。根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。適時組織防凍保暖。定期噴灑藥物，預防病蟲害。七、綜合管理服務制定完善的物業(yè)服務方案并組織實施。按規(guī)范簽訂物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。在物業(yè)區(qū)域醒目位臵公布物業(yè)服務項目、內容及物業(yè)服務收費標準。管理人員持證上崗，特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。設立客服部門，公示值班電話，處理物業(yè)服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。每年至少征求一次業(yè)主對物業(yè)服務的意見。建立檔案管理制度。建立共用部位設施設備維修資金臺帳，帳目清楚、準確，按規(guī)定管理使用專項維修資金，定期公布維修資金使用情況。建立健全財務管理制度，每年公布一次物業(yè)服務資金收支情況。大連市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級指導標準（四級）項目服務標準及基本條件備注一、基本配套條件小區(qū)有專業(yè)物業(yè)服務機構，人員配臵基本合理。建立各項管理制度。二、房屋管理按有關法規(guī)政策規(guī)定和物業(yè)服務合同約定對房屋及配套設施進行日常管理和維修養(yǎng)護。小區(qū)房屋棟號、行政街號、單元號標識齊全。無私搭亂建及利用小區(qū)共用部位堆放雜物及違章占用現(xiàn)象。房屋裝修符合規(guī)定，有住宅裝修管理制度。建立房屋報修、修繕制度并建有記錄。房屋檔案資料齊全，管理完善。三、共用設施設備維修養(yǎng)護對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示。公共設施設備按照管理責任分工運轉正常，設施設備的運行、檢修等記錄齊全。實行報修值班制度。預約維修按雙方約定時間到達現(xiàn)場。小區(qū)內道路平整暢通。小區(qū)內路燈、樓道燈等公共照明設備基本完好率不低于95%。容易危及人身安全的設施設備有明顯標識和防范措施。小區(qū)共用排水、排污系統(tǒng)完好暢通。窖井、化糞池定期檢查，保持暢通，無堵塞外溢。消防設施設備完好，可隨時啟動，消防通道暢通。四、公共秩序維護設專職管理人員進行日常管理服務，維護良好的公共秩序。按有關規(guī)定對住宅區(qū)重點部位進行巡查。引導進出小區(qū)的車輛有序通行、停放。對火災、水浸、治安、交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案，并及時報告有關部門。五、公共衛(wèi)生保潔服務公共區(qū)域保潔衛(wèi)生實行統(tǒng)一化管理，有專業(yè)保潔隊伍，管理制度落實。對小區(qū)內公共區(qū)域（硬覆蓋、道路、綠地）、公共樓道、過道、樓梯扶手、公共區(qū)域門、窗等進行保潔，保持干凈整潔。合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾實行袋裝化，做到日產日清。無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。進行保潔巡查，及時清除衛(wèi)生死角，無雜物、亂堆放等現(xiàn)象。開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制害蟲孳生。六、綠化養(yǎng)護管理草坪、花草樹木生長較好，適時修剪、養(yǎng)護。根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。定期噴灑藥物，預防病蟲害。七、綜合管理服務制定物業(yè)服務方案并組織實施。按規(guī)范簽訂物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。在物業(yè)區(qū)域醒目位臵公布物業(yè)服務項目、內容及物業(yè)服務收費標準。管理人員持證上崗，特種作業(yè)員工應持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。公示值班電話，處理物業(yè)服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。建立檔案管理制度。建立共用部位設施設備維修資金臺帳，帳目清楚、準確，按規(guī)定管理使用專項維修資金，定期公布維修資金使用情況。建立健全財務管理制度，每年公布一次物業(yè)服務資金收支情況。大連市發(fā)展和改革委員會 二ＯＯ九年八月十日第二篇：大連市物業(yè)服務收費管理實施細則《大連市物業(yè)服務收費管理實施細則》（大發(fā)改收費字[2009]449號）各區(qū)、市、縣發(fā)展改革局（物價局）、房地產行政主管部門：現(xiàn)將《大連市物業(yè)服務收費管理實施細則》印發(fā)給你們，望認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請及時反饋給我們。大連市發(fā)展和改革委員會 大連市國土資源和房屋局 二〇〇九年九月二十八日大連市物業(yè)服務收費管理實施細則第一條為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》以及《遼寧省物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》，制定本實施細則。第二條本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。第四條物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一領導，分級管理。市發(fā)展和改革委員會會同市國土資源和房屋局負責全市物業(yè)服務收費的指導監(jiān)督和市內四區(qū)、高新技術園區(qū)物業(yè)服務收費的管理、審核工作；其它區(qū)、市、縣的價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督和審核工作。第五條經(jīng)價格主管部門確認，符合下列條件的物業(yè)服務企業(yè)，具有收費資格。（一）經(jīng)工商行政管理部門登記注冊。（二）經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質確認。（三）取得稅務登記證書并依法納稅。第六條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。第七條根據(jù)物業(yè)服務的性質和特點等不同情況，物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。住宅小區(qū)物業(yè)服務收費實行政府指導價；商廈、寫字樓、公寓和別墅區(qū)及其他非住宅類物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。第八條住宅小區(qū)物業(yè)服務收費實行等級管理。根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)的配套設施、環(huán)境和物業(yè)服務企業(yè)提供的服務內容、服務標準及服務質量等因素，物業(yè)服務收費分為：特級、一級、二級、三級、四級五個等級，物業(yè)服務收費等級指導標準詳見附件。各等級的收費標準為： 特級：根據(jù)物業(yè)服務成本及相關情況核定；一級：—（）； 二級：—（）； 三級：—（）； 四級：。上述標準不含電梯運行維護費第九條具備物業(yè)服務收費條件的住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費標準，由受委托的物業(yè)服務企業(yè)向價格主管部門提出申請，經(jīng)價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門審核后確定。第十條物業(yè)服務企業(yè)在向價格主管部門申報物業(yè)服務收費標準時，應提供以下資料：（一）物業(yè)服務收費等級及收費標準的書面申請報告；（二）工商營業(yè)執(zhí)照副本及復印件；（三）稅務登記證書副本及復印件；（四）物業(yè)服務資質證書副本及復印件；（五）（前期）物業(yè)服務合同的原件及復印件；（六）前期物業(yè)管理服務協(xié)議或購房合同的原件及復印件；（七）物業(yè)服務內容及標準；（八）物業(yè)服務費用成本核算資料；（九）其它有關資料。第十一條具備物業(yè)服務收費條件的新建的住宅小區(qū)，且業(yè)主大會或業(yè)主委員會暫未建立的，價格主管部門可根據(jù)小區(qū)的建設規(guī)模和物業(yè)服務企業(yè)的服務能力，參照物業(yè)服務收費等級指導標準及業(yè)主與開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)簽定的前期物業(yè)服務協(xié)議或購房合同，認定臨時物業(yè)服務收費標準。首次認定的臨時物業(yè)服務收費標準有效期限為一年。第十二條住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會與其委托的物業(yè)服務企業(yè)參照物業(yè)服務收費等級指導標準，協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準，并在物業(yè)服務合同簽定之日起，一個月以內到價格主管部門辦理價格認定手續(xù)。物業(yè)服務合同到期前兩個月須重新簽訂合同，并到價格主管部門重新辦理價格認定手續(xù)。成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，從業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂有效合同之日起，前期物業(yè)服務合同同時終止。第十三條對引入市場競爭機制，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會通過招投標方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)，應當按照物業(yè)服務收費等級指導標準和價格主管部門公布的物業(yè)服務指導價格約定具體服務內容和收費標準，并到價格主管部門辦理價格認定手續(xù)。第十四條物業(yè)服務企業(yè)對商廈、寫字樓、公寓、別墅區(qū)及其他非住宅類實施物業(yè)服務并收取物業(yè)服務費用的，應與業(yè)主委員會或業(yè)主簽定協(xié)議，約定服務內容、收費標準等事宜。第十五條業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第十六條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出一般包括以下內容：（一）物業(yè)服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位，共用設施設備的日常運行、維護費用；（三）物業(yè)服務區(qū)域內的清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)服務區(qū)域內的綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)服務區(qū)域內的秩序維護費用；（六）物業(yè)服務企業(yè)的辦公費用；（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。第十七條實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。第十八條建設單位在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時，應當約定物業(yè)的服務內容、服務標準、擬定的收費標準、計費方式等內容，其中涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致，并在售房場所的醒目位置予以公示。第十九條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。第二十條經(jīng)價格主管部門批準可以收費的住宅小區(qū)，物業(yè)服務費從價格主管部門批準收費之日起按月征收；如業(yè)主同意，可適當延長收費周期，每次最長不得超過一年。第二十一條新建的住宅小區(qū)，在購房者辦理入住手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)與業(yè)主簽定的購房合同或與業(yè)主前期物業(yè)服務合同中約定的收費標準，向業(yè)主預收三個月的物業(yè)服務費，具體收費標準和執(zhí)行時間按價格主管部門規(guī)定執(zhí)行。第二十二條經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門認定，暫未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)須在臨時收費標準到期前一個月，向價格主管部門提出申請，重新確定臨時收費標準。第二十三條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納費用的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。第二十四條納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。第二十五條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第二十六條物業(yè)服務區(qū)域內，未經(jīng)價格主管部門批準，物業(yè)服務企業(yè)不得代其它單位向業(yè)主收取任何費用。第二十七條物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。第二十八條物業(yè)服務收費按房屋所有權證登記的房屋建設面積計算，未辦房屋所有權證的，以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。第二十九條物業(yè)服務收費實行收費公示制度。物業(yè)服務企業(yè)必須將物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目及收費標準公布于眾，接受監(jiān)督，并每年至少向業(yè)主大會報告一次物業(yè)服務資金預決算或收支情況。業(yè)主大會對報告的物業(yè)服務資金預決算或收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。第三十條物業(yè)服務企業(yè)實施收費前，應到價格主管部門辦理《收費許可證》，并在規(guī)定的時間內攜帶上物業(yè)服務收費收支情況到發(fā)證機關驗證。第三十一條凡有下列行為之一的，由政府物價檢查機關依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰規(guī)定》等有關規(guī)定予以查處。（一）擅自擴大收費范圍和提高收費標準的；（二）擅自設立收費項目，亂收費的；（三）不按規(guī)定實行收費公示和明碼標價的；（四）提供服務質價不符，只收費不服務或多收費少服務的；（五）其他違反價格政策法規(guī)的行為。第三十二條本辦法由市發(fā)展和改革委員會、市國土資源和房屋局負責解釋。第三十三條本辦法自二OO九年十一月一日起執(zhí)行，過去凡與本辦法不符合的規(guī)定同時廢止。大連市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級指導標準（特級）項目服務標準及基本條件備注基本配套條件小區(qū)有專業(yè)物業(yè)服務機構，實行社會化、專業(yè)化管理服務，物業(yè)服務企業(yè)機構、人員配置合理。管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，照片上墻，行為規(guī)范，服務主動、熱情。各項管理制度完善。應用計算機等