【文章內(nèi)容簡介】 等規(guī)定，制定本細(xì)則。第二條 本細(xì)則適用于柳州市市區(qū)內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并持有房產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定開展住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)活動的收費(fèi)管理。第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對服務(wù)和管理范圍內(nèi)房屋及配套的公共設(shè)施、設(shè)備和其他相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共綠化、衛(wèi)生、環(huán)境容貌和交通、公共秩序，而向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第四條 提倡業(yè)主通過公平、公正、公開的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。第五條 市、城區(qū)價格主管部門會同同級房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，既要考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、服務(wù)等級、硬件配套設(shè)施等因素，也要考慮廣大業(yè)主的承受能力。第七條 物業(yè)服務(wù)包括公共性服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)；對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)（公共性服務(wù)費(fèi)）、專項服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)（公共性服務(wù)費(fèi)）指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主提供公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備的日常維護(hù)以及公共環(huán)境保潔、公共綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)等公共性服務(wù)而向全體業(yè)主收取的費(fèi)用。專項服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或使用人提供專項性服務(wù)而向該部分業(yè)主或使用人收取的服務(wù)費(fèi)用。如車輛停放服務(wù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等。特約服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足部分業(yè)主或者使用人的需要，與業(yè)主或者使用人協(xié)商，為業(yè)主或者使用人提供特約服務(wù)而向委托的業(yè)主或者使用人收取的費(fèi)用。第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)根據(jù)物業(yè)類型、性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。依法成立業(yè)主大會之前（前期物業(yè)管理）的住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)、停車收費(fèi)（包括車輛停放服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)等）、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（含裝修管理提供服務(wù)）等專項服務(wù)費(fèi)實行政府指導(dǎo)價；車輛保管費(fèi)等特約服務(wù)費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。依法成立業(yè)主大會之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（停車收費(fèi)除外）實行市場調(diào)節(jié)價。第九條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在價格主管部門規(guī)定的指導(dǎo)價范圍內(nèi)，根據(jù)實際提供的物業(yè)服務(wù)水平確定，并報經(jīng)價格主管部門核準(zhǔn)備案后執(zhí)行。業(yè)主或業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)等級有異議的，可向轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請復(fù)核。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主雙方協(xié)商確定。第十條 制定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，價格主管部門可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)前3年的物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審情況、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素適時調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。已評定服務(wù)等級并實施等級收費(fèi)的住宅小區(qū)可參照新的等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價，前期物業(yè)管理的住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)實行分類分等定標(biāo)準(zhǔn)定基準(zhǔn)價，浮動幅度上下不超過15%。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及評定辦法，由市房產(chǎn)行政主管部門制定并公布。達(dá)不到服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的須進(jìn)行整改，整改不達(dá)標(biāo)的，作降級處理。該行為作為企業(yè)的不良行為，記入企業(yè)誠信檔案。超高層或超低密度建筑等特殊住宅，其服務(wù)等級及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市房產(chǎn)行政主管部門和市價格主管部門另行核準(zhǔn)備案。第十二條 按照鼓勵先進(jìn)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，對榮獲國家（自治區(qū)、市級）物業(yè)管理示范小區(qū)等榮譽(yù)稱號的項目，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)可經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主或業(yè)主大會同意，并經(jīng)轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門核實、價格主管部門核準(zhǔn)，按項目現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮。榮獲國家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽(yù)稱號的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮幅度不超過10%；榮獲自治區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽(yù)稱號的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮幅度不超過8%；榮獲市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽(yù)稱號的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮幅度不超過5%。第十三條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（公共性服務(wù)費(fèi)）的計價單位為：元/,計費(fèi)面積為房屋建筑面積，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。已辦理房屋所有權(quán)證的，按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積收??；未辦理房屋所有權(quán)證的，以經(jīng)審核的房屋測繪成 3果報告中確定的建筑面積收取；未取得房屋所有權(quán)證，也未經(jīng)審核的房屋測繪成果報告的，暫以商品房買賣合同標(biāo)明的建筑面積收取。第十四條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用（含共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行以及公共性服務(wù)所產(chǎn)生的水、電等公共能耗費(fèi)用；電梯專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)和年檢費(fèi)用另行計費(fèi)收?。?；（包括單元樓道）清潔衛(wèi)生費(fèi)用；；； ；；；、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造等按規(guī)定應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金列支的費(fèi)用，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理配備的管理、服務(wù)人員職數(shù)按物業(yè)小區(qū)實際管理、服務(wù)的合理需要及相關(guān)政策規(guī)定核定。不合理的管理、服務(wù)人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成。第十五條 物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、監(jiān)控設(shè)備、公共照明、綠化用水等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)等能耗費(fèi)以及管漏、線損，列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)不再分?jǐn)?。未列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)合理分?jǐn)偂Ｎ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應(yīng)單獨(dú)設(shè)置計量表，其費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)?。第十六條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》是主合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與購房人（業(yè)主）簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》屬《前期物業(yè)服務(wù)合同》的從合同?！段飿I(yè)服務(wù)合同》與《前期物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容有不一致的，以《前期物業(yè)服務(wù)合同》為準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時間、違約責(zé)任、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。建設(shè)單位通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)行政主管部門核定的物業(yè)服務(wù)等級，在對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)等級收費(fèi)基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到法定交房條件的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成住宅小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)直接扣減，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)從物業(yè)交付之日起，根據(jù)價格主管部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修住宅進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主收取住宅裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（含裝修管理提供服務(wù)），住宅裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價格主管部門另行公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義收取與裝修有關(guān)的其他費(fèi)用。如：裝修押金、裝修保證金、裝修管理費(fèi)、裝修出入證工本費(fèi)、裝修電梯使用費(fèi)等。裝修過程因破壞公共部位及設(shè)施需要修復(fù)的費(fèi)用，按實際發(fā)生數(shù)額由業(yè)主或使用人承擔(dān)。第二十條 實行小區(qū)出入證管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配置出入證（含IC卡等）4張。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按成本收取工本費(fèi)。出入證制作工本費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門另行公布。住宅物業(yè)交付使用之后，小區(qū)新配置或升級改造智能門禁系統(tǒng)的，其建設(shè)、升級改造費(fèi)用和日常維護(hù)費(fèi)用的解決途徑及門禁卡配送數(shù)量由物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主依法共同協(xié)商決定。第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意，或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，所得收益主要用于補(bǔ)充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第二十二條 住宅小區(qū)（含住宅小區(qū)的商業(yè)、辦公、住宅樓）停車收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門另行公布。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮給予小區(qū)業(yè)主辦理車位月票。車輛停放服務(wù)費(fèi)用于車位（車庫）的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險等。業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共停車位（車庫）內(nèi)停車應(yīng)交納車輛停放服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)。業(yè)主在自己擁有使用權(quán)的車位（車庫）內(nèi)停車應(yīng)交納車位物業(yè)費(fèi)。業(yè)主或者物業(yè)使用人對車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才可收取車輛停放服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于同一小區(qū)露天配套停車場車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，車位租賃費(fèi)主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對收費(fèi)收入單獨(dú)設(shè)立帳目，并定期向全體業(yè)主公布收支情況。第二十三條 治安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)、特種車輛等在小區(qū)內(nèi)執(zhí)行公務(wù)時停車不需交費(fèi)。其他車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放一小時內(nèi)免費(fèi)；超過一小時的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)價格主管部門的規(guī)定收費(fèi)。第二十四條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用包干制。第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年初在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告上共有部分收益的收支賬目。第二十六條 物業(yè)交付后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者物業(yè)服務(wù)資金。第二十七條 業(yè)主大會成立之前對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調(diào)解；業(yè)主大會成立后對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭議的，業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)使用人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門申請協(xié)商調(diào)解，可以按法制程序向人民法院提起訴訟。第二十八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月收取。物業(yè)服務(wù)合同中有預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按業(yè)主自愿的原則預(yù)收不超過一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的,其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)，其收費(fèi)由雙方協(xié)商。除此之外一律不得擅自設(shè)立收費(fèi)項目向業(yè)主收取其他任何費(fèi)用。第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)價格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。第三十二條 價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰：（一）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（二）自立收費(fèi)項目或者自定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的（業(yè)主自愿委托要求提供特約服務(wù)的除外）；（三）強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；（四）采取分解收費(fèi)項目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（五）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。第三十三條 本細(xì)則實施前已完成前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)、申請備案，或已通過協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并完成前期物業(yè)服務(wù)合同備案，合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)等級及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按招標(biāo)申請備案內(nèi)容（或原合同）約定執(zhí)行。如物業(yè)企業(yè)需調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)當(dāng)經(jīng)小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意，并經(jīng)公示，辦理物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案后方可執(zhí)