【文章內容簡介】 在物業(yè) 管理區(qū)域內公告 ；業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會的會議記錄，業(yè)主委員會應當予以配合?！　 業(yè)主委員會 召開會議應當通知社區(qū)居民委員會， 社區(qū)居民委員會可以派員參加。四是指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會活四是指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動動n 第二十條　 業(yè)主委員會 應當根據(jù)業(yè) 主大會議事規(guī)則 的要求召開業(yè)主大會 定期會議 。并 通知 物業(yè) 所在地街道辦事處，接受其監(jiān)督和指導。街道辦事處應當派員參加。n 物業(yè)管理區(qū)域內有 百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件 的，業(yè)主委員會應當組織 召開業(yè)主大會臨時會議。n 業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會定期會議或業(yè)主大會臨時會議的， 業(yè)主可以 請求物業(yè)所在地 街道辦事處 責成業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會逾期不召開的，由街道辦事處 組織召開。n 業(yè)主委員會 應當 建立活動檔案 ，并指 定專人保管 ，檔案一般包括以下內容： n （一）各類會議記錄、紀要；n （二）業(yè)主委員會及業(yè)主大會決議、決定等書面材料；n （三）各屆業(yè)主委員會選舉產生、備案的材料；n （四）業(yè)主名冊；n （五）物業(yè)服務合同；n （六）有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；n （七）業(yè)主和非業(yè)主使用人的書面意見、建議書；n （八）維修資金收支情況；n （九）其他有關資料。n 第二十一條　 業(yè)主委員 會每屆 任期 35年。 業(yè)主委員會委員可以連選連任 。業(yè)主委員會委員因本辦法第二十四條、第二十五條的規(guī)定被終止委員資格后，業(yè)主大會應 當在 3個月內召開會議，增補新的業(yè)主委員會委員。n 業(yè)主委員 會任期 屆滿六十日前 ，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。未按期召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處組織召開業(yè)主大會會議進行 換屆選舉。n 業(yè)主委員會任期 屆滿之日起五日內 ，原業(yè)主委員會應當將財務收支情況向業(yè)主大會報告，并將有關資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。n 未選舉產生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會發(fā)生 半數(shù)以上委員資格終止 、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由 社區(qū)居民委員會 代行業(yè)主委員會職責，對有關共有和共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議討論決定。n 第二十二條　業(yè)主委員會應當在 每年 3月 底前通過公告等形式向 全體業(yè)主報告上一年度工作情況 ，并報告街道辦事處。業(yè)主有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。n 第二十三條　對業(yè)主委員會 主任 的工作， 百分之六十以上業(yè)主 不認可時 ， 街道辦事處 要及時指導、組織 召開 業(yè)主委員會或業(yè)主大會對業(yè)主委員會主任進行 改選。明確業(yè)主委員會委員資格問題明確業(yè)主委員會委員資格問題n 解決業(yè)主委員會不規(guī)范運作的問題解決業(yè)主委員會不規(guī)范運作的問題n 具體條款 ：n 第二十四條 　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定后，終止其委員資格：n （一）不履行 委員職責義務、不遵守管理規(guī)約 ，且拒不改正；n （二）業(yè)主委員會過 半數(shù)委員或者百分之二十以上 業(yè)主提議撤銷其委員資格；n （三） 侵害業(yè)主共同利益：n （四）利用委員資格謀取私利；n （五）不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的其它情形。n 業(yè)主委員會中止委員資格時，應當允許該委員提出申辯，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定。 n 第二十五條 　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止： （一） 不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主 （協(xié)商選聘的委員除外）；n （二）因疾病或者其它原因 喪失履行職責能力 ；n （三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會 提出辭呈；n （四）被 人民法院依法追究刑事責任 或被 公安機關勞動教養(yǎng)。n 第二十六條 　業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經費在利用物業(yè)管理區(qū)域內公共部位、共用設施設備的收益中列支；沒有收益的小區(qū)，其 經費按業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同約定或由全體業(yè)主分擔。n 業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作 經費 的使用情況應當向全體業(yè)主公布，接受 全體業(yè)主的監(jiān)督 。（三）前期物業(yè)管理（三）前期物業(yè)管理綜合配套設施設備、環(huán)境建設承諾書、綜合配套設施設備、環(huán)境建設承諾書 綜合配套設施設備、環(huán)境建設保證金綜合配套設施設備、環(huán)境建設保證金具體條款：具體條款： 第二十七條第二十七條 　新建住宅項目　新建住宅項目 開發(fā)建設單開發(fā)建設單 位在辦理開工報告位在辦理開工報告前，到物業(yè)主管部門按照規(guī)劃審批的配套項目前，到物業(yè)主管部門按照規(guī)劃審批的配套項目 簽訂簽訂 《《 綜合綜合配套設施設備、環(huán)境建設承諾書配套設施設備、環(huán)境建設承諾書 》》 。 第二十九條第二十九條 　新建項目綜合驗收時，綜合配套設施設備、　新建項目綜合驗收時，綜合配套設施設備、環(huán)境建設環(huán)境建設 未達標未達標 的，需按的，需按 項目預算項目預算 向物業(yè)主管部門交納保向物業(yè)主管部門交納保證金。其中綠化建設按規(guī)劃審批的綠化率折合面積后以一證金。其中綠化建設按規(guī)劃審批的綠化率折合面積后以一定的標準收取定的標準收取 保證金保證金 ，各地應就綠化成本制定標準；在綜，各地應就綠化成本制定標準；在綜合驗收規(guī)定的時限內仍未達標的，由合驗收規(guī)定的時限內仍未達標的，由 物業(yè)主管部門物業(yè)主管部門 將未達將未達標部分資金劃給已成立的業(yè)主委員會作為綠化標部分資金劃給已成立的業(yè)主委員會作為綠化 專項資金專項資金 。招投標管理n 具體條款：具體條款： n 第二十八條第二十八條 　開發(fā)建設單位應當在以下規(guī)定時限內完成物　開發(fā)建設單位應當在以下規(guī)定時限內完成物業(yè)管理的業(yè)管理的 招標投標招標投標 工作：工作：n （一）新建現(xiàn)售商品房項目應當在辦理（一）新建現(xiàn)售商品房項目應當在辦理 現(xiàn)售登記備案前現(xiàn)售登記備案前30日完成；日完成；n （二）預售商品房項目應當在（二）預售商品房項目應當在 取得取得 《《 商品房預售許可證商品房預售許可證》》 之前完成；之前完成； n （三）非出售的新建物業(yè)項目應當在（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在 正式交付使用前正式交付使用前 90日完成；日完成； n 新建的新建的 5萬平方米以上的住宅項目，萬平方米以上的住宅項目， 2萬平方米以萬平方米以上的大廈項目上的大廈項目 ，實行，實行 公開招投標公開招投標 選聘物業(yè)服務企選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位為前期物業(yè)服務招投標活動中的招業(yè)。建設單位為前期物業(yè)服務招投標活動中的招標單位。對于建筑規(guī)模小且投標人標單位。對于建筑規(guī)模小且投標人 少于少于 3個個 的項目的項目，經，經 物業(yè)主管部門批準物業(yè)主管部門批準 ，建設單位可以，建設單位可以 采取協(xié)議采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)方式選聘物業(yè)服務企業(yè) 。物業(yè)主管部門負責建立。物業(yè)主管部門負責建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，為選聘物業(yè)服務企統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，為選聘物業(yè)服務企業(yè)提供指導和服務。業(yè)提供指導和服務。n 建設單位選聘建設單位選聘 物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同。 向物業(yè)主管部門向物業(yè)主管部門 交納物業(yè)接交納物業(yè)接管保證金。管保證金。n 前期物業(yè)服務合同可以約定期限，期限未滿，前期物業(yè)服務合同可以約定期限，期限未滿， 業(yè)業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同自動終止。效的，前期物業(yè)服務合同自動終止。前期物業(yè)服務費n 具體條款：具體條款： n 第三十條第三十條 　　 建設單位建設單位 應當在物業(yè)應當在物業(yè) 交付前交付前 60天內天內 按照物業(yè)建按照物業(yè)建設設 總投資千分之二的比例總投資千分之二的比例 向前期物業(yè)服務企業(yè)支付前期物向前期物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務費（該費用計入工程成本），用于物業(yè)交付前的前業(yè)服務費（該費用計入工程成本），用于物業(yè)交付前的前期物業(yè)管理，并由轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，其中的期物業(yè)管理，并由轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，其中的 百分之百分之三十應在招投標開始前交納，其余應在工程驗收之前交齊三十應在招投標開始前交納，其余應在工程驗收之前交齊臨時管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約n 具體條款：具體條款：n 第三十一條第三十一條 　　 建設單位在銷售商品房時建設單位在銷售商品房時 ，應將前期物業(yè)服，應將前期物業(yè)服務協(xié)議交予買受人，并由物業(yè)服務單位制定務協(xié)議交予買受人，并由物業(yè)服務單位制定 臨時管理規(guī)約臨時管理規(guī)約作為買賣合同的附件作為買賣合同的附件 。臨時管理規(guī)約應當在商品房銷售前。臨時管理規(guī)約應當在商品房銷售前向向 物業(yè)主管部門備案物業(yè)主管部門備案 。n 臨時管理規(guī)約臨時管理規(guī)約 應當對物應當對物 業(yè)共用部位、共用設施設備的使業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反臨時管理規(guī)約房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。受人的合法權益。n 物業(yè)主管部門應當制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設和物業(yè)主管部門應當制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設和服務單位選用。服務單位選用。 前期物業(yè)管理期間履行職責n 具體條款：具體條款： n 第三十二條第三十二條 　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：以下職責：n （一）（一） 參與工程檢查參與工程檢查 ，對發(fā)現(xiàn)的質量問題及不適宜今后，對發(fā)現(xiàn)的質量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設單位或相關專業(yè)管理部門管理的問題及時向建設單位或相關專業(yè)管理部門 提出整改提出整改建議；建議；n （二）（二） 掌握小區(qū)內各管網線路的布置掌握小區(qū)內各管網線路的布置 ，以單體樓房為單，以單體樓房為單位位 建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財務制度建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財務制度 ；；n （三）就共有設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向（三）就共有設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，參與共有設施設備的安裝、調試等工建設單位提