【文章內(nèi)容簡介】 ： 按照《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)的 建設(shè)單位擅自 采用 協(xié)議方式 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上的地方人民政府 房地產(chǎn)行政主管部門 責(zé)令限期改正，給予 警告 ，可以并處 10 萬元 以下的處罰 三十九、我國實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)性 答： 有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 、有利于維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè) 管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益 有利于提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益 有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任 四十、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 答： 包括 物業(yè)管理資料移交 和 物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收 四十一、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)移交的物業(yè)管理資料 答： 竣工驗(yàn)收資料 技術(shù)資料 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用文明文件 物業(yè)管理所必需的其他資料 四十二、物業(yè)的保修責(zé)任 答： 條例規(guī)定 建設(shè)單位 應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的 保修期和保修范圍 ，承擔(dān)物業(yè)的 保修責(zé)任 四十三、房屋的保修范圍和期限 答： 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工為 設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的 合理使用年限 。 2021 年物業(yè)管理師考試專用 第 11 頁 共 68 頁 屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏為 5 年 供熱與供冷系統(tǒng)為 2 個(gè) 采暖期、供冷期 電氣管線、給排水管線、設(shè)備安裝和裝修工程為 2 年 。 其他項(xiàng)目的保修期限由 發(fā)包方與承包方約定 建設(shè)工程的保修期，自 竣工驗(yàn)收合格之日 起計(jì)算 四十四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 答： 物業(yè)管理企業(yè) 資質(zhì)管理 是條例設(shè)定的行政許可 發(fā)展現(xiàn)狀，要加對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準(zhǔn)入關(guān) 管理服務(wù)特性，對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度 四十五、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級 答： 一級資質(zhì)、二級資質(zhì)、三級資質(zhì) 一級資質(zhì) 注冊資本 500 萬 元，專職管理和技術(shù)人員不少于 30 人 ，中級不少于 20 人 ，多層 200 萬m2，高層 100 萬 m2，獨(dú)立式住宅（別墅） 15 萬 m2，辦公樓、工業(yè)廠房 50萬 m2。 二級資質(zhì) 注冊資本 300 萬 元，專職管理和技術(shù)人員不少于 20 人，中級不少于 10 人，多層 100 萬m2，高層 50 萬 m2，獨(dú)立式住宅（別墅） 8 萬 m2，辦公樓、工業(yè)廠房 20 萬 m2。 三級資質(zhì) 注冊資本 50 萬 元，專職管理和技術(shù)人員不少于 10 人，中級不少于 5 人，有 委托管理合同 四十六、《條例》關(guān)于不同資質(zhì) 等級企業(yè)承接項(xiàng)目的規(guī)定 答： 一級 各種物業(yè)管理項(xiàng)目 二級 30 萬 m2以下的住宅項(xiàng)目和 8 萬 m2以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù) 三級 20 萬 m2以下的住宅項(xiàng)目和 5 萬 m2以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù) 四十七、資質(zhì)證書的頒發(fā)與管理 答： 一級 國務(wù)院建設(shè)主管部門 二級 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門 三級 設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級的頒發(fā)與管理 四十八、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的核定 答： 企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表 營業(yè)執(zhí)照 企業(yè)資質(zhì)證書 正、副本 專來人員的職業(yè)資格證書和勞動合同 管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同 物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件 業(yè)績材料 四十九、物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰 答： 超越資質(zhì)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府 房地產(chǎn)主管部門 給予 警告 ，責(zé)令限期 改正 ，并處 1 萬元以上 3 萬元以下 的罰款 五十、物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容 答： 守法經(jīng)營 誠信經(jīng)營 盡職盡責(zé)勝任本職工作 努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能 五十一、建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實(shí)性 答： 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格是條例設(shè)定的行政許可，規(guī)范發(fā) 展物業(yè)管理業(yè)的需要。 是物業(yè)管理行業(yè)特殊性的需要 是發(fā)揮物業(yè)管理社會效益的需要 2021 年物業(yè)管理師考試專用 第 12 頁 共 68 頁 是與國際慣例接軌的需要 五十二、物業(yè)管理師資格考試 （新大綱刪除） 答： 物業(yè)管理師資格考試實(shí)行全國 統(tǒng)一大綱 、 統(tǒng)一命題 的考試制度，原則上 每年 舉行 一次 人事部、建設(shè)部 負(fù)責(zé)物業(yè)管理師資格考試工作 該證書全國范圍內(nèi)有效 五十三、物業(yè)管理師的注冊 （新大綱刪除） 答： 初始申請注冊，自取得 資格證書之日起 1 年內(nèi) 提出初始注冊申請 申請延續(xù)注冊，物業(yè)管理師資格注冊有效期 3 年 ，有效期滿前 30 個(gè)工作日內(nèi) ，向注冊審查機(jī)構(gòu) 申請延續(xù) 辦理變更注冊，變更執(zhí)業(yè)單位 不予注冊的情況 注銷注冊的情況 五十四、物業(yè)管理師的繼續(xù)教育 答： 每年接受繼續(xù)教育時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于 40學(xué)時(shí) 五十五、物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)能力 答： 掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識 具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會學(xué)、心里學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識 能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定 具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 五十六、物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍 答： 制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案 審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算 查驗(yàn)物業(yè)共用部位 、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)材料 負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的難住、養(yǎng)護(hù)與管理 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序 法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng) 五十七、住宅專項(xiàng)維修資金的作用 答： 條例規(guī)定住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有前規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 條例規(guī)定專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用 五十八、住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的種類 答： 住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè) 主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備 單幢住宅內(nèi)全體或者部分業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備 單幢住宅及與之相連的非住宅物業(yè)的全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備 五十九、商品住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式 答： 商品住宅的專項(xiàng)維修資金由 業(yè)主 交存，屬于 業(yè)主 所有 業(yè)主首次交存維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌?建筑安裝工程造價(jià)的 5%8% 業(yè)主首次交存的維修資金由 人民政府建設(shè)主管部門或其委托單位代收代管 成立業(yè)主大會，可依法變更專項(xiàng)維修資金的代收代管單位，做出變更的，原代收代管單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會做出決定之日起 30 日內(nèi) ，將 余額返還業(yè)主大會，賬目一并移交 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存儲于當(dāng)?shù)?一家 商業(yè)銀行，按 小區(qū)設(shè)總帳 ，按 幢設(shè)明細(xì)帳 ， 核算到戶 余額不足 首次交存額 30%的 ，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)繼交 六十、售后公有住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式 答： 由 業(yè)主和售房單位 共同交存 2021 年物業(yè)管理師考試專用 第 13 頁 共 68 頁 業(yè)主首次交存標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的 2%，售房單位交存標(biāo)準(zhǔn)：多層 20%，高層 30% 售房單位應(yīng)當(dāng)在收到 售房款 之日起 30 日內(nèi) ，將專項(xiàng)維修資金交代收代管單位 按照售房單位的財(cái)務(wù) 隸屬關(guān)系 ，由 同級財(cái)政部門 或其委托的單位代收代管 存儲于當(dāng) 一家 商業(yè)銀行，按 售房單位設(shè)帳 ， 按幢核算 六十一、住宅專項(xiàng)維修資金的使用 答： 住宅專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循 方便快捷 、 公開透明 、 愛益人和承擔(dān)人相一致 的原則 保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可按照國家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會的決定，購買一級市場國債。 資金存儲利息收入，購買國債的增值收益，共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營純收益，設(shè)施設(shè)備報(bào)廢回收殘值等應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用 六十二、禁止從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的費(fèi)用 答： 依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用 依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供 電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 人為損壞住房共用部位，共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 六十三、住宅專項(xiàng)維修資金代收代管單位的義務(wù) 答： 代收代管單位在滅失后，按照規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：返還業(yè)主、售房單位 應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主咨詢查詢，定期公布交存、使用和增值收益情況 依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督 六十四、財(cái)政部門的監(jiān)管職責(zé) 答： 執(zhí)行國務(wù)院財(cái)政部 門有關(guān)規(guī)定 財(cái)政部對收支財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督 專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理按國務(wù)院以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受財(cái)政部門監(jiān)督檢查 六十五、挪用住宅專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任 答： 代收代管單位挪用的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門追回挪用資金，沒收違法所得，并處挪用金額 2 倍以下 的罰款，構(gòu)成犯罪，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 物業(yè)管理企業(yè)挪用的，情節(jié)嚴(yán)重，除按前款規(guī)定處，還由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。 建設(shè)產(chǎn)管部門挪用的，由上級建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)追回，對直接負(fù)責(zé)人和其他直接責(zé)任人依法給予處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任 六十六、物業(yè)管理的七種制度 答： 業(yè)主大會制度 業(yè)主公約制度 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 物業(yè)承接查驗(yàn)制度 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 物業(yè)管理專來人員職業(yè)資格制度 住宅專項(xiàng)維修資金制度 六十七、公司法規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本 答： 為 有限責(zé)任公司 注冊資本不得低于 10萬元 為 股份有限公司 注冊資本不得低于 1000 萬元 六十 八、物業(yè)管理師資格考試培訓(xùn)原則 答： 考試 與 培訓(xùn) 分開原則 六十九、住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的范圍 答： 住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備 2021 年物業(yè)管理師考試專用 第 14 頁 共 68 頁 單幢住宅內(nèi)全體或者部分業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備 單幢住宅及與之相連的非住宅物業(yè)的全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備 七十、 住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則 答： 專戶存儲 專款專用 所有權(quán)人決策 政府監(jiān)督 七十一、 住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體 答： 商業(yè)住宅 業(yè)主 出售公有住宅 售房單位、業(yè)主 住宅區(qū)內(nèi)非住宅和住宅小區(qū)內(nèi)與單幢建 筑相連的非住宅物業(yè)業(yè)主 七十二、 住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額 答： 商品房 業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程靠價(jià) 5%8%。 公有住宅 業(yè)主為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià) 2%，售房單位多層 20%，多層 30% 七十三、 住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式 答： 商品住宅 應(yīng)當(dāng)在辦理入住手續(xù)前存入專用帳戶 已售公有住宅 應(yīng)當(dāng)在辦理入住手續(xù)前存入專用帳戶或者交給售房單位 未按規(guī)定交存的，不得將房屋交給購房人 業(yè)主 分戶賬面余額不足首期交存額 30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交 七十四、 住 宅專項(xiàng)維修資金管理 答： 業(yè)主大會成立前 主管部門委托銀行按單位設(shè)總帳、按幢設(shè)分帳、按業(yè)主戶號設(shè)分戶帳 業(yè)主大會成立后 業(yè)主大會委托當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行，按物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總帳，按業(yè)主戶號設(shè)分戶帳 七十五、 住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍和原則 答： 使用范圍：用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、改造與更新 使用原則：方便快捷、公開透明、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致 七十六、 住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則 答： 商品住宅：按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂? 售后公有住房：由相關(guān) 業(yè)主和售房單位按交存的比例分?jǐn)? 售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間：先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。 尚未售出的：開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出建筑面積分?jǐn)偂? 七十七、 住宅專項(xiàng)維修資金使用程序 答： 1. 劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序 （ 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或由相關(guān)業(yè)主提出使用建議； （ 2）業(yè)主討論通過使用建議； （ 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案； （ 4）向主管部門或管理部門申請列支； （ 5）主管部門或管理部門審核同意后，發(fā)劃轉(zhuǎn)通知； （ 6）銀行劃轉(zhuǎn)至維修單位 。 轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序 : （ 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案； （ 2）業(yè)主大會依法通過使用方案； （ 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案； （ 4）提出列支住宅專項(xiàng)維修資金； （ 5）業(yè)主委員會報(bào)主管部門備案； 2021 年物業(yè)管理師考試專用 第 15 頁 共 68 頁 （ 6）發(fā)出劃轉(zhuǎn)通知； （ 7）銀行劃轉(zhuǎn)。 緊急使用程序： （ 1）住宅專項(xiàng)