【正文】 責(zé) 十、召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的三種情況 答： 20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議的 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或 者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況 十一、業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則 （新法要求雙過半，即建筑面積過半，人數(shù)過半） 答： 實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)的 1/2 以上通過 制定和修改業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用與續(xù)籌方案的決定實(shí)行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過 十二、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) 答： 《條例》將業(yè)主委員會(huì)明確定位為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu) 對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng) 十三、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 答： 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 及時(shí)了解業(yè)主，物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 2021 年物業(yè)管理師考試專用 第 7 頁(yè) 共 68 頁(yè) 六、業(yè)主大會(huì)的籌備 答： 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組。 四、業(yè)主大會(huì)的性質(zhì) 答： 業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 B 固定資產(chǎn)殘值率按 3%—5%計(jì)算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。 《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將相關(guān) 禁止行為和注意事項(xiàng) 告知業(yè)主。 十七、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) 答： 物業(yè)管理企 業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù) A 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式有： 告知義務(wù)、制止義務(wù)、報(bào)告義務(wù) B 業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)在履行告知、制止、報(bào)告三項(xiàng)義務(wù)后，對(duì)于故意違規(guī)業(yè)主并給其他業(yè)主造成損害后果的，依照《民法通則》關(guān)于相鄰權(quán)規(guī)定及相關(guān)法律規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配 套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 最終用戶是指：水、電、氣、熱、通信、有線電視的 最終使用人 ，即 業(yè)主 。 六、物業(yè)收費(fèi)的定價(jià)形式 答 ： 政府定價(jià) 、 政府指導(dǎo)價(jià) 、 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 。 房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)與管理 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù) 物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù) 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù) 物業(yè)檔案資料的管理 專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù) 三、物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù) 答： 并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù) 由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定 是一 種有償服務(wù) 四、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 答： 一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、三級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 一級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 注冊(cè)資本 500 萬(wàn)， 24小時(shí) 服務(wù)電話，急修 半小時(shí)內(nèi) ， 每年一次 征詢意見，滿意率 80%以上，載人電梯 24 小時(shí) 運(yùn)行，路燈、樓道燈完好率 95%， 24 小時(shí) 站崗執(zhí)勤，重點(diǎn)部位 一小時(shí)巡查一次 ， 每日 清運(yùn) 2 次 垃圾， 道路 每日 清掃 二次 ，共用大廳 每日 拖洗 1 次 ，樓梯扶手 每日擦洗 1 次 ，玻璃 每周 清潔 一次 ，路燈 每月 清潔 一次 ，污水管 每年通一次 ，污水井 每月 檢查 一次 ，化糞池 每月檢查一次半年清掏一次 。 十九、物業(yè)管理市場(chǎng)化的特點(diǎn) 答： 市場(chǎng)化 是 物業(yè)管理 最主要的特點(diǎn)： 雙向選擇 和 等價(jià)有償 是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。 C《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng) D 妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系 十五、《條例》的主要內(nèi)容。 十四、《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容。 十三、《條例》的指導(dǎo)思想。 十、《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)： 答： 借鑒性、過渡性、針對(duì)性 。 普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題。 實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。 答： 實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 答： 住房投資由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包。希爾 皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì) 。 答： 強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的 自主權(quán) 。 多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。2021 年物業(yè)管理師考試專用 第 1 頁(yè) 共 68 頁(yè) 物業(yè)管理基本制度與政策考試大綱 第一章 物業(yè)管理的概念 一、《條例》對(duì)物業(yè)管理的定位： 答 ： 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。 強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入 市場(chǎng)秩序 。 19 世紀(jì)未 20 世紀(jì)初 ， 美國(guó)成立“ 芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì) 。 住房分配采取實(shí)物分配。 實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。 八、我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。 九、政府在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位 答： 我國(guó)當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期。 十一、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 答： 建設(shè)部 于 1994 年 3 月 23 日頒布，是我國(guó) 第一部系統(tǒng)規(guī)范 物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件。 答： 強(qiáng)調(diào)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系。 答： 基本制度：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)。 答： 總則 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 前期物業(yè)管理 物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)的使用與維護(hù) 法律責(zé)任 附則 十六、《條例》法律責(zé)任的特點(diǎn) 答： 行政責(zé)任、民事責(zé)任并存原則 民事優(yōu)先原則 業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督原則 十七、《條例》確立的基本法律關(guān)系 答： 業(yè)主相互之間的關(guān)系 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系 開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。 第二章 物業(yè)管理服務(wù) 一、物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)。 二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 注冊(cè)資本 300 萬(wàn)， 16 小時(shí) 服務(wù)電話，急修 1 小時(shí)內(nèi) ， 每年一次 征詢意見，滿意率 75%以上，載人電梯 早 6 點(diǎn)至晚 12 點(diǎn) 運(yùn)行，路燈、樓道燈完好率 90%， 24 小時(shí) 站崗執(zhí)勤，重點(diǎn)部位 二小時(shí)巡查一次 ， 每日 清運(yùn) 1 次 垃圾，道路 每日 清掃 1 次 ，樓梯扶手 每周 擦洗 2 次 ，玻璃每月 清潔 一次 ，路燈 每季度 清潔 一次 ，污水管 每年通一次 ，污水井 每季度檢查一次 ，化糞池每 2 個(gè)月檢查一次一年清掏一次 。 七、物業(yè)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式 答： 包干制 ， 酬金制 八、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的成本構(gòu)成 答： 管理服務(wù)人員的工資，社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。 手續(xù)費(fèi)是指公用事業(yè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照 市場(chǎng)原則與委托合同 的約定，在平等，自愿，協(xié)商，等價(jià) 的基礎(chǔ)上，由 公用事業(yè)單位 支付給 物業(yè)管理企業(yè) 代理費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì) 十四、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要條款 答： 根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》規(guī)定 合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容 物業(yè)的承接查驗(yàn) 物業(yè)的使用與維護(hù) 專項(xiàng)維修資金 違約 責(zé)任 其他事項(xiàng) 十五、前期物業(yè)服務(wù)合同的特征 答： 前期物業(yè)服務(wù)合同具有 過渡性 簽訂主體不同 ，前期物業(yè)服務(wù)合同是 建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè) 簽訂，物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè) 簽訂。 物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù) A 物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù)： 立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失 。 A 可以幫助業(yè)主更好的裝飾裝修房屋 B 起到預(yù)防作用，避免出現(xiàn)違法裝修或裝修擾民的情況發(fā)生 二十二、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審 答： 主體：價(jià)格主管部門 目的：為制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 手段：對(duì)相 關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實(shí)施監(jiān)督和審核 二十三、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的原則和依據(jù) 答： 原則： A 合法性原則 B 相關(guān)性原則 C 對(duì)應(yīng)性原則 D 合理性原則 依據(jù)： 會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。 五、成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇 答： 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì) 只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開 15 日前 以上面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé) 十四、業(yè)主委員會(huì)的備案 答： 《條例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備2021 年物業(yè)管理師考試專用 第 8 頁(yè) 共 68 頁(yè) 案。 對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力 二十、業(yè)主公約的主要內(nèi)容 答： 有關(guān)物業(yè)的使用、管理、維護(hù) 業(yè)主的共同利益 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) 違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任 二十一、業(yè)主公約的特殊作用 答： 業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益的補(bǔ)充，是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件，也是物業(yè)管理順利進(jìn)行的重要保證 二十二、業(yè)主公約的法律效力 答： 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力 對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力 對(duì)物業(yè)的人（即業(yè)主）自產(chǎn)生效力 二十三、業(yè)主臨時(shí)公約的特 殊主體 答： 建設(shè)單位 二十四、業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容 答： 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況 2021 年物業(yè)管理師考試專用 第 9 頁(yè) 共 68 頁(yè) 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng) 違約責(zé)任 二十五、業(yè)主臨時(shí)公約的違約責(zé)任 答： 業(yè)主違反物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)兵貴神速及其他損失的， 業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 三十一、前期物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容 答： 招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求 對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求 評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法 招標(biāo)活動(dòng)方案 物業(yè)服 務(wù)合同的簽訂說明 2021 年物業(yè)管理師考試專用 第 10 頁(yè) 共 68 頁(yè) 其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容 三十二、物業(yè)管理招標(biāo)的備案 答： 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布公告或者發(fā)出邀請(qǐng)書的 10 日前 ，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府 房地產(chǎn)行政主管部門 備案 三十三、物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容 答： 投標(biāo)函 投標(biāo)報(bào)價(jià) 物業(yè)管理方案 招標(biāo)文件要求提供的其他材料 三十四、物業(yè)管理招標(biāo)程序規(guī)則 答： 自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于 20日 抬標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交 投票文件截止時(shí)間 至少 15日前 。 二級(jí)資質(zhì) 注冊(cè)資本 300 萬(wàn) 元，專職管理和技術(shù)人員不少于 20 人，中級(jí)不少于 10 人，多層 100 萬(wàn)m2，高層 50 萬(wàn) m2，獨(dú)立式住宅（別墅） 8 萬(wàn) m2，辦公樓、工業(yè)廠房 20 萬(wàn) m2。 資金存儲(chǔ)利息收入，購(gòu)買國(guó)債的增值收益，共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)純收益，設(shè)施設(shè)備報(bào)廢回收殘值等應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用 六十二、禁止從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的費(fèi)用 答： 依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用 依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供 電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)