【正文】 名稱。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實(shí)際情況不同而有所不同。同時(shí)，考慮到企業(yè)注冊(cè)后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，因此，注冊(cè)資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本的規(guī)定要求。(一)企業(yè)名稱的預(yù)先審核物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時(shí)，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。這類物業(yè)管理企業(yè)過(guò)去的主要管理對(duì)象為上級(jí)建設(shè)單位開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但近年來(lái)隨著市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，除了管理上級(jí)建設(shè)單位開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目以外，也通過(guò)市場(chǎng)獲取物業(yè)管理項(xiàng)目。股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過(guò)訂立合作經(jīng)營(yíng)章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)、中外合資經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。 集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。(一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分 全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘?。其特征可以歸納為以下三點(diǎn)：第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。()，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買(mǎi)人%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定答案：ABD，C是30日，E是30%。例題6：公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修基金，其中，多層住宅按不低于售房款的()提取。()答案：C()交存住宅專項(xiàng)維修資金。(《物業(yè)管理綜合能力》，2011，57)答案：ABC，正確的是()。79)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾答案：ABE例題9：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，保修期從()之日起計(jì)算。54)答案：B。56)、供電等主要配套基礎(chǔ)設(shè)施已確定交付日期 答案：D例題5：下列屬于商品房現(xiàn)售條件的是()。()，取得土地使用權(quán)證書(shū)%以上答案：D例題2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，需提交的資料不包括()。(3)此案的訴訟費(fèi)應(yīng)由雙方分擔(dān)。劉先生承擔(dān)此案的訴訟費(fèi)。劉先生拒絕交納?！比胱『螅瑒⑾壬唇?jīng)物業(yè)公司同意，擅自封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加裝了防護(hù)欄。招標(biāo)人()。答：公共安全防范管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容。首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù)，而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù)。參考答案：B四、案例某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜，財(cái)產(chǎn)損失達(dá)二萬(wàn)多人民幣。③輿論風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要著重關(guān)注與新聞媒體的關(guān)系，主動(dòng)溝通，適當(dāng)解釋，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行危機(jī)公關(guān)管理，危機(jī)公關(guān)可分為危機(jī)預(yù)防和危機(jī)處理兩類，前者是在危機(jī)發(fā)生前的未雨綢繆，后者是在危機(jī)發(fā)生后的處理應(yīng)對(duì)。一般來(lái)說(shuō)，溝通與交流的對(duì)象主要分為直接受害人和媒體、其他業(yè)主、政府官員、員工。本項(xiàng)目中的個(gè)別業(yè)主持續(xù)為本地一家媒體提供有關(guān)本企業(yè)所管轄項(xiàng)目的失實(shí)的投訴信息，該媒體進(jìn)行了連續(xù)報(bào)道。對(duì)物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析可以采用兩種方法。請(qǐng)回答：物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析可以采用()這兩種方法。為應(yīng)對(duì)此種宣傳報(bào)道中的失實(shí)報(bào)道，作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)。最重要的是與直接受害人和媒體的溝通。如果仍然無(wú)效，可以提請(qǐng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門(mén)對(duì)此事的關(guān)注，因此，本案例中，要采取有效的危機(jī)公關(guān)手段，與媒體一起為挽回之前的負(fù)面影響而追加正面報(bào)道內(nèi)容。王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了公共安全管理服務(wù)內(nèi)容。因此，本案例中，物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)視具體情況。為了確保業(yè)主、住戶的安全，規(guī)避不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，一方面物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù)，加大安全防范的力度，有條件的項(xiàng)目，應(yīng)該增加技術(shù)防范的設(shè)施設(shè)備。A可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人B應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人c應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定中標(biāo)人D應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人()之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。問(wèn)題：物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持?，劉先生在此案中有哪些過(guò)錯(cuò)??！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》，劉先生的行為屬未經(jīng)同意，搭建建筑物、構(gòu)筑物和改變外立面行為，并且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》的約定，屬違規(guī)行為。()A、土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證B、工程施工合同及關(guān)于試工進(jìn)度的說(shuō)明C、開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)D、樣板房裝修設(shè)計(jì)方案答案：D例題3：商品房預(yù)售合同登記備案的申請(qǐng)人是()。A、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證B、取得土地使用權(quán)證書(shū)C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)D、已經(jīng)確定竣工驗(yàn)收日期。例題7：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須()。(2011。，政府不應(yīng)予以干預(yù)，不僅包括于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，而且包括每位業(yè)主和使用人，還需要通過(guò)管理規(guī)約來(lái)規(guī)范答案： ADE，物業(yè)管理體現(xiàn)的是平等主體間的民事關(guān)系，政府不應(yīng)予以過(guò)多的干預(yù)。(2011。()%%%%答案：B，()存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。，住宅專項(xiàng)維修資金可以購(gòu)買(mǎi)()。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。這類企業(yè)大多是從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來(lái)，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門(mén)為基礎(chǔ)，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。三、物業(yè)管理企業(yè)的常見(jiàn)模式(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門(mén)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。(二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨(dú)立注冊(cè)、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)密卷講解二物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請(qǐng)企業(yè)名稱的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門(mén)批準(zhǔn)后，獲得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》。(四)股東人數(shù)和法定代表人 在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，股東人數(shù)必須符合法定條件。一般工商行政管理部門(mén)備有章程文本，主要內(nèi)容包括：(1)總則，包括公司名稱和地址等。(5)股東的權(quán)利和義務(wù)。(9)公司解散事由和清算辦法。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬(wàn)m2。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)m2。例：有一家企業(yè)想申報(bào)一級(jí)資質(zhì)，管理多層住宅60萬(wàn)m2。2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)密卷講解三第一節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 首先，要將招標(biāo)和投標(biāo)加以區(qū)分。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作。物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱投標(biāo)人)。二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型(一)按物業(yè)類型劃分根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)兩大類。在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理這一單項(xiàng)招標(biāo)中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機(jī)組的管理分離出來(lái)，另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定專業(yè)公司作為分包商。物業(yè)管理正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體。如高校物業(yè)項(xiàng)目或大型社區(qū)物業(yè)項(xiàng)目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，因此，要求投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性。在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會(huì)要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績(jī)，并對(duì)投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù)，派駐項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)書(shū)的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。初選階段的評(píng)估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)定，目的是確定是否參與投標(biāo)。屬于已投入使用的物業(yè)的，則應(yīng)收集物業(yè)使用過(guò)程中的具體資料，如歷年大中修計(jì)劃實(shí)施情況、配套設(shè)施功能改造方案等。2)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位要從投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場(chǎng)定位，調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策，政府管理，社會(huì)文化傳統(tǒng)與風(fēng)俗習(xí)慣，居民收入與消費(fèi)水平，物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動(dòng)狀況，同類物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等。2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)密卷講解五合同的概念 第三章物業(yè)管理合同在物業(yè)管理活動(dòng)中，合同占有舉足輕重的地位。本章首先介紹合同的一般原理，之后重點(diǎn)介紹物業(yè)管理合同中的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約。合同的訂立，必須經(jīng)過(guò)要約和承諾兩個(gè)階段。要約人在要約中提出合同的基本條件，并表明愿意以此條件訂立合同。合同成立以最后的要約與承諾生效為準(zhǔn)。即要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款，且內(nèi)容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實(shí)意圖。要約是訂立合同的提議，應(yīng)表明一旦對(duì)方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約。拍賣(mài)廣告以及拍賣(mài)人宣布拍賣(mài)某物都屬于邀請(qǐng)要約。即使廣告中標(biāo)明物品及價(jià)格，也不認(rèn)為廣告是要約，廣告只是邀請(qǐng)要約。任何商店或超級(jí)市場(chǎng)上商品的標(biāo)價(jià)陳列，都僅僅是邀請(qǐng)要約。招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十七條以及第十八條的規(guī)定，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人不得作出承諾。一項(xiàng)有效的承諾，受要約人不能對(duì)要約內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更，否則為新要約，并導(dǎo)致原要約失去效力。條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由()按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。參考答案：DDACA第四篇：注冊(cè)物業(yè)管理師練習(xí)題物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例分析參考資料《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》案例分析【案例一、99 】 某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門(mén)報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語(yǔ)言表達(dá)不清時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào)。問(wèn)：你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)如何處理此類案例？【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。問(wèn)：？ ？【分析】這個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生?！景咐?、103】某高層寫(xiě)字樓物業(yè)國(guó)慶長(zhǎng)假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，要求其停止裝修活動(dòng)。于是巡樓員開(kāi)出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？【案例分析】裝修現(xiàn)場(chǎng)材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場(chǎng)采用簡(jiǎn)易方式點(diǎn)火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門(mén)堆放，現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火裝置。物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)立刻與該戶業(yè)主取得聯(lián)系，在業(yè)主的配合下清除堵塞陽(yáng)臺(tái)雨水口的塑料袋，排干陽(yáng)臺(tái)積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲(chóng)，并再次對(duì)小區(qū)進(jìn)行一次成蚊撲殺，幾天后整個(gè)小區(qū)蚊子明顯減少。對(duì)于工地上不流動(dòng)的死水可通過(guò)加入少量機(jī)油等方法來(lái)減少蚊子的孳生。但入住一年多后，業(yè)主、物業(yè)使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)多次補(bǔ)種，并在小道入口處增設(shè)了愛(ài)護(hù)綠化警示標(biāo)識(shí)牌及護(hù)欄，但依然收效甚微。物業(yè)公司在前期介入時(shí)必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請(qǐng)建設(shè)單位做好安排，避免給日后的使用帶來(lái)不便。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時(shí)安防人員，案件發(fā)生時(shí)，門(mén)崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門(mén)崗及安全防范人員，并實(shí)施了24小時(shí)安全防范值班。（2）被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元?！景咐治觥勘景傅慕裹c(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主在電梯、樓道等公共場(chǎng)所遭受侵害所致的損失，如果沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過(guò)錯(cuò)，就不承擔(dān)民事責(zé)任。月若采用包干制方式，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約12萬(wàn)元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服