【文章內(nèi)容簡介】 的購物中心；三是以大型百貨商店為主，包括餐飲、娛樂、住宿等為一 體的綜合性商場；四是以中小型超市、便民店、折扣店、專賣店等形成的零售經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)。目前，全球零售行業(yè)百強企業(yè)中大多數(shù)經(jīng)營 23 種業(yè)態(tài)或五種業(yè)態(tài)同時開展業(yè)務。 （三）零售業(yè)城市網(wǎng)點布局轉(zhuǎn)移特點 零售商業(yè)布局由市中心向城郊結(jié)合部轉(zhuǎn)移，呈集中化、規(guī)范化形態(tài)，中心城區(qū)出現(xiàn)空心化傾向。發(fā)達國家商業(yè)中心區(qū)的形成，一般經(jīng)歷了價格階段 城鎮(zhèn)建設(shè)初期。隨著居民的遷入形成聚居區(qū)，小商店建立。 11 隨著商業(yè)規(guī)模的擴大，形成商業(yè)街區(qū)，進而形成條狀結(jié)構(gòu)的商業(yè)街。 隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，商業(yè)中心日益擁擠及低價昂貴，一般居民迫于壓力外遷城郊，城郊形 成商業(yè)設(shè)施。中心區(qū)因人流減少銷售增速減緩。如美國紐約曼哈頓區(qū)，東京銀座、新宿區(qū)，巴黎新榭麗大街等。 隨著汽車成為主要代步工具后，消費習慣改變。購物中心集中，條狀商業(yè)街區(qū)向塊狀商圈發(fā)展，城郊結(jié)合部商業(yè)向郊區(qū)特大購物中心發(fā)展。 中心區(qū)居民兩次擴散，紛紛向邊緣城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。中心商業(yè)區(qū)逐漸蕭條。 據(jù)預測，按照大城市發(fā)展趨勢，尤其在人口眾多的國家， 2021 年前后，城市人口 40%會分布于市區(qū)邊緣， 30%在市區(qū)， 30%分布在郊縣。目前，這種趨勢對傳統(tǒng)商業(yè)中心顯然有影響。道路，交通，停車場，購物環(huán)境在現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展中占據(jù)重要地位 。 四、 中國商業(yè)發(fā)展歷程及趨勢分析 （一）中國零售業(yè)的發(fā)展階段 按照綜合化與專業(yè)化循環(huán)理論，總體上將中國零售業(yè)的發(fā)展概況為三個發(fā)展階段，實際上，由于中國經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)，東部地區(qū)發(fā)展超前，中西部地區(qū)發(fā)展滯后，零售業(yè)態(tài)分布呈現(xiàn)東西區(qū)域分化明顯，過渡區(qū)域模糊的狀態(tài)。 總體而言，中國零售商業(yè)的發(fā)展，是可以分為三個階段的： 改革開放后至 80 年代末期。 這個時期，是中國經(jīng)濟逐步擺脫計劃性向市場化轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟高速發(fā)展，經(jīng)濟秩序混亂，經(jīng)濟改革頻繁的時期，住房完全作為商品上市流通還沒有完全自主。主要的業(yè)態(tài)特征為國有百貨商場 占據(jù)主導，私營零售店見縫插針，地毯式布局的特征。即綜合期，與美國 60 年代零售業(yè)相似。 90年代 這個時期，經(jīng)濟發(fā)展仍舊快速增長，改革取得成效，工業(yè)生產(chǎn)完整，居民收入水平差別化漸顯，消費層次分化，形成一股數(shù)量可觀，消費能力強勁的社會群體。同時，社會消費品供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，買方市場形成，商品住房體系得以全面市場化，差異化消費日益明顯。于此同時，傳統(tǒng)的百貨商店出現(xiàn)經(jīng)營觀念落后甚至經(jīng)營困難的局面，國外超市模式被迅速復制，專業(yè)化商業(yè)，連鎖經(jīng)營在大城市迅速鋪開并向二三線城市推進。此表現(xiàn)為專業(yè)化，與美國 70 年代零售業(yè) 態(tài)相似。 12 入世后至今 市場開放，包括零售百貨業(yè)的開放。經(jīng)濟繼續(xù)高速發(fā)展，消費層次培育日臻成熟，國外零售巨頭紛紛登陸中國市場，國內(nèi)百貨業(yè)改革凸顯成就，國內(nèi)超市取得長發(fā)展。伴隨著城市化，城鎮(zhèn)化的發(fā)展，商業(yè)街、超市、專業(yè)化商店、連鎖品牌店、傳統(tǒng)的小區(qū)商鋪等多種業(yè)態(tài)并立。沃爾瑪、家樂福、華聯(lián)、王府井、大連萬達、百家樂、華潤超市、國美、蘇寧等零售行業(yè)巨頭在中國市場迅猛發(fā)展。此表現(xiàn)為綜合與專業(yè)并存。與美國 80 年代頗為相似。當然，中國現(xiàn)階段的很多商業(yè)特點，商業(yè)布局與美國相似或相同，并逐漸象美國商業(yè)形態(tài)靠攏。 （二）中 國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)階段發(fā)展特征 區(qū)域商業(yè)差異大，東西部商業(yè)形態(tài)差異明顯。區(qū)域重點城市，大城市發(fā)展超前。西部與欠發(fā)達地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)基本處于綜合化與專業(yè)化的第三個時期，東部地區(qū)及區(qū)域重點城市，特別是特大型城市，已經(jīng)發(fā)展到與美國第四或第五個階段相識的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，即與美國目前的商業(yè)形態(tài)相似。在大型購物中心的建設(shè)方面，北京、上海、深圳、杭州、重慶等城市捷足先登。 五、 購物中心的概念 （在中國，購物中心 +住宅 +辦公，形成了城市綜合體這種新的業(yè)態(tài)） 購物中心（ SHOPPING MALL）的概念 美國的 MALL 全稱 SHOOPPING MALL，音譯“摩爾”，意為大型購物中心。屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。和國內(nèi)通常所指的購物中心（百貨店）涵義不盡一致。摩爾特指規(guī)模巨大，集中購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。英文名詞有： Plaza、 Galleria，指出了摩爾的特點，具有長廊、廣場、庭院的特點，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進行休閑、購物或聚會。 Shopping+Center、或 Mall、 Plaza或 Galleria 兩詞的結(jié)合，表示出購物空間帶給消費者愉悅的感受， 也區(qū)分出百貨公司只是針對貨品進行分門別類的商店，是無法提供如漫步在長廊、廣場、庭院般悠閑地購物享受。 各國購物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國所公認的：即“購物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務性、 13 商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。其土地，建筑及相關(guān)服務內(nèi)容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營管理，附設(shè)等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務到的臨近地區(qū)。 六、 改革開放后中國商業(yè)發(fā)展 （一） 傳統(tǒng)百貨業(yè)的沒落和多種商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn) 中國的商業(yè)地產(chǎn)項目，真正意義上是 90 年代住宅商品化以后發(fā)展起來的，伴隨著經(jīng)濟改革，經(jīng)濟高速發(fā)展及國外資本和先進管理理念的引入發(fā)展起來的。百貨業(yè)在經(jīng)營模式?jīng)]有改革以前的 90 年代初經(jīng)歷了困境，幾乎全國的國有零售百貨系統(tǒng)都經(jīng)歷了危機，大如王府井百貨、廣州友誼百貨、上海友誼百貨都不例外。給國營百貨造成沖擊的是國外專業(yè)品牌百貨、超市、連鎖店及遍地開花的民營商鋪、賣場。經(jīng)濟改革帶來了管理機制的市場化、住房商品化帶來了對不動產(chǎn)的投資（包括商鋪），市場監(jiān)管的放松帶來了商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。連鎖經(jīng)營、超市經(jīng)營、百貨經(jīng)營變革、便利店、步行街、農(nóng)貿(mào)市場、游樂中心 、購物中心等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。 對于中國而言，住宅市場化促進了商業(yè)地產(chǎn)的變革及發(fā)展。住宅項目商住化最開始發(fā)展于城市中心的地產(chǎn)項目。開始是單一層的沿街商鋪，隨后，單一層的商業(yè)部分已經(jīng)不能滿足商業(yè)對于經(jīng)營場所的需求，所以出現(xiàn)了住宅地下及地上多層商業(yè)的規(guī)劃。伴隨的經(jīng)營業(yè)態(tài)是超市、百貨、專業(yè)市場、批發(fā)市場、商業(yè)街，其中的還有純商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)。市中心的多種經(jīng)營商業(yè)中心、城市邊緣的專業(yè)批發(fā)市場、物流中心、倉儲中心等的建設(shè)。再到現(xiàn)在市區(qū)蓬勃發(fā)展中的購物中心，不久的將來可以預期的郊外商業(yè)中心、城市綜合體的建設(shè)。 （ 二）商業(yè)地產(chǎn)的興起 目前，國內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團（上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、深圳銅鑼灣廣場）、房地產(chǎn)巨頭（大連萬達、華潤集團、中糧集團、萬科、世茂集團、香港新世界、和記黃埔和長江實業(yè)等）、海外專業(yè) MALL 開發(fā)商（泰國正大、美國的一些基金會）、乃至外資傳統(tǒng)零售集團（美國沃爾瑪、宜家、馬來西亞百盛、法國家樂福、臺灣好又多等）都已經(jīng)在全國各大城市開發(fā)一批摩爾 14 購物中心，或者布局全國連鎖超市經(jīng)營。其中，大連萬達、華潤集團、香港新世界、北京華聯(lián)、上海華聯(lián)已經(jīng)或正在計劃搞全國連鎖購物中心。萬科、保利、世茂集團、中糧集團已經(jīng)不滿足住宅為主業(yè)的經(jīng)營模式，計劃增大商業(yè)份額，營造商業(yè)中心的全國布局。 實際上，在商業(yè)地產(chǎn)全國布局上已經(jīng)具有實質(zhì)性進展的為數(shù)不多。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營特別是購物中心（國內(nèi)在購物中心基礎(chǔ)上加上住宅演變而成的城市綜合體）的經(jīng)營有其特別性，投入高、主要以租金為收益的回款期長、規(guī)劃和管理的復雜性、風險高等因素增加了開發(fā)經(jīng)營的難度。所以，除非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及實力較為雄厚的開發(fā)商，一般不做純商業(yè)地產(chǎn)項目；開發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)的，多數(shù)開發(fā)商也不經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，只是做純粹的銷售。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國專業(yè)做房地產(chǎn)開發(fā)的公司不下 45 萬家，但主做商業(yè)地產(chǎn)的公司少之又少