【正文】 市綜合體 ” 。四、以穩(wěn)場(chǎng)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為前提，加大主力店和餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比。 華潤(rùn)深圳萬(wàn)象城擁有六層樓面，近 300 個(gè)大小不一，功能不同的獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、康體等諸多因素 為一身。 據(jù)了解， “ 歡樂(lè)頌 ” 的特點(diǎn)在于，通過(guò)歡樂(lè)頌這個(gè)平臺(tái)，華潤(rùn)萬(wàn)家可以將旗下超市、百貨、酒窖、咖啡店等近 10 個(gè)零售業(yè)態(tài)整合其中，實(shí)現(xiàn)同時(shí)擴(kuò)張。這就意味著，中糧集 團(tuán)未來(lái)以 “ 大悅城 ” 為核心的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資總規(guī)模將超過(guò) 700 億元，總面積約 800 萬(wàn)平方米。自 2021 年 12月 28 日開業(yè)以來(lái)，它的所有商鋪在 5 個(gè)半月內(nèi)全部出租一空。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種變化說(shuō)明，在大陸地區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展下去可能會(huì)逐漸代替?zhèn)鹘y(tǒng)百貨業(yè)。從中糧角度考慮 ，可以調(diào)整中糧的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。郁亮認(rèn)為，住宅仍是主力產(chǎn)品，只是“有些地方可以繼續(xù)做住宅，有些地方適合做非住宅。在這個(gè)總建筑面積為 25 萬(wàn)平米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，規(guī)劃有 7 萬(wàn)平米的商業(yè)設(shè)施，包括一座約 60 層的地標(biāo)性商業(yè)建筑。 中糧集團(tuán)內(nèi)部人士也認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)主要是為了平衡中糧集團(tuán)發(fā)展的資金收益需要，而商業(yè)地產(chǎn)最終要實(shí)現(xiàn)資本化，須通過(guò)資本化 和金融化來(lái)實(shí)現(xiàn)更快速的擴(kuò)張。 史焯煒介紹說(shuō)， “ 中糧置業(yè)近幾年一直在不斷探索融資渠道。 大悅城一開始就摒棄了引入大型主力店的做法，而是靠多個(gè)面積在 8001000平米的中型店來(lái)替代主力店的作用（如耐克、阿迪等），更多的店面這是面積 100平米左右的小型店中店。在大悅城全國(guó)擴(kuò)展版圖中，廣州、深圳也將成為一下階段進(jìn)駐目標(biāo)。 2021 年 11 月 5 日，中糧集團(tuán)宣布其全國(guó) “ 造城 ” 計(jì)劃 ,中糧將在國(guó)內(nèi)大中城市布局 20 多個(gè) “ 大悅城 ” 。未來(lái) 5 年內(nèi)，歡樂(lè)頌計(jì)劃拓展到 1520 家的規(guī)模。所有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均是萬(wàn)達(dá)投資建設(shè)，從設(shè)計(jì)之初根據(jù)租方需求規(guī)劃建設(shè)，建成后由國(guó)際巨頭們租用賣場(chǎng)，不管是 200 個(gè)商家還是 500個(gè)商家，要求就是同一時(shí)間、同體開業(yè)。二、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要，最大限度的降低商家的開店成本。這一時(shí)期萬(wàn)達(dá)的代表項(xiàng)目有武漢萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、南寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、哈爾濱萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天津萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。其間，曾有很多業(yè)內(nèi)人士和同行媒體向萬(wàn)達(dá)提出問(wèn)題：為什么萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開工之前就能完成如此復(fù)雜的主力 店招商？為什么萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)滿鋪開業(yè)并且基本沒(méi)有培育期？為什么如此眾多的商家跟隨萬(wàn)達(dá)征戰(zhàn)了一座又一座城市？ 這是非常值得探究的事情。 （ 3） 連鎖百貨 萬(wàn)千百貨成立于 2021 年 5 月 8 日，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品 城市綜合體（ HOPSCA）的核心組成部分。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)包括開業(yè)與在建項(xiàng)目，覆蓋全國(guó) 50 多個(gè)城市；包括開業(yè)項(xiàng)目和在建項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有物業(yè)面積超過(guò) 1000 萬(wàn)平方米。 不是沒(méi)有，少數(shù)而已。再到現(xiàn)在市區(qū)蓬勃發(fā)展中的購(gòu)物中心，不久的將來(lái)可以預(yù)期的郊外商業(yè)中心、城市綜合體的建設(shè)。給國(guó)營(yíng)百貨造成沖擊的是國(guó)外專業(yè)品牌百貨、超市、連鎖店及遍地開花的民營(yíng)商鋪、賣場(chǎng)。和國(guó)內(nèi)通常所指的購(gòu)物中心（百貨店）涵義不盡一致。與美國(guó) 80 年代頗為相似。同時(shí)，社會(huì)消費(fèi)品供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，買方市場(chǎng)形成，商品住房體系得以全面市場(chǎng)化，差異化消費(fèi)日益明顯。目前，這種趨勢(shì)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)中心顯然有影響。 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商業(yè)中心日益擁擠及低價(jià)昂貴，一般居民迫于壓力外遷城郊，城郊形 成商業(yè)設(shè)施。按照年代劃分，也可以分為幾個(gè)階段： 60 年代，綜合運(yùn)營(yíng)時(shí)期，百貨公司及大型中和零售商勢(shì)力高漲； 70 年代，進(jìn)入專業(yè)化階段，專門店、連鎖店、便利店、自助家庭用品中心等興起； 80 年代，大型購(gòu)物中心大肆擴(kuò)張； 90 年代朝細(xì)分化發(fā)展 ，單品店、生活題材館、無(wú)店鋪零售、郊外大型專業(yè)店、產(chǎn)地直銷及家庭購(gòu)物等逐步發(fā)展。 個(gè)人以為，我們公司是做住宅開發(fā)的，突然跨到其他行業(yè)可能不太熟悉，也不是我 們的強(qiáng)項(xiàng)，所以還是做地產(chǎn)的好。應(yīng)該這么說(shuō)，農(nóng)業(yè)是穩(wěn)定的根本，商業(yè)是繁榮的根本，古代的盛世也是遵循這個(gè)規(guī)律的。而日本、韓國(guó)、新加坡、臺(tái)灣等經(jīng)濟(jì)后起發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)間都不會(huì)超過(guò) 40 年，一般就是 2035 年。循序漸進(jìn)的現(xiàn)象是越來(lái)越多的資金進(jìn)入到房地產(chǎn)、直接推高房?jī)r(jià)和其它不動(dòng)產(chǎn)、 CPI 的增長(zhǎng)。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)高漲的今天，政府已經(jīng)對(duì)這方面有所考慮。至此，個(gè)人認(rèn)為，此一波調(diào)控，政府是不達(dá)目的不罷休的。 08 年下半年，房?jī)r(jià)明顯下降，打折促銷頻現(xiàn)，然而情況沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，反而有愈演愈烈的趨勢(shì)。新建住房原則上只售不租；建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次新的住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入層次的居民供應(yīng)不同的住房，實(shí)行不同的定價(jià)原則：對(duì)收入較高的家庭提供經(jīng)濟(jì)適用的商品住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，對(duì)最低收入家庭提供廉租金實(shí)行政府定價(jià)。 商業(yè)地產(chǎn)，是 作為商業(yè)用途的地產(chǎn) 。 最主要的劃分形式為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)。從 98 年下半年起全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房貸幣化。緊接著，美國(guó)次貸 危機(jī)爆發(fā)，引起全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，危害波及世界范圍內(nèi)所有經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)也不可避免受此影響。 9 月 29 日，“國(guó)五條”出臺(tái)，再次封堵投資投機(jī)路徑。目前而言，這個(gè)政策的持久性有多久，個(gè)人估計(jì)還有 1015 年，快的話，十年以后就會(huì)有大的政策轉(zhuǎn)變。國(guó)家經(jīng)過(guò)發(fā)展，到達(dá)一定的經(jīng)濟(jì)水平后，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)還是作為一種手段使用，就會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。 多數(shù)樂(lè)觀的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，中國(guó)目前告訴的高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r至少可以保持2030 年。這種提法一半絕對(duì)正確，一般百分百錯(cuò)誤。個(gè)人理解為在亂世要儲(chǔ)蓄實(shí)物，盛世要做投資。 以美國(guó)為例，概括起來(lái)，可以分為五個(gè)階段：（ 1）雜貨店時(shí)期，綜合化發(fā)展階段；（ 2）專業(yè)店時(shí)期，零售業(yè)的專業(yè)化階段；（ 3）百貨店時(shí)期，兼具綜合和專業(yè)的綜合化階段；（ 4）方便店時(shí)期，專業(yè)化階段；（ 5）商業(yè)街、購(gòu)物中心時(shí)期，綜合化階段。 11 隨著商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，形成商業(yè)街區(qū)，進(jìn)而形成條狀結(jié)構(gòu)的商業(yè)街。 據(jù)預(yù)測(cè)，按照大城市發(fā)展趨勢(shì)，尤其在人口眾多的國(guó)家， 2021 年前后，城市人口 40%會(huì)分布于市區(qū)邊緣， 30%在市區(qū)， 30%分布在郊縣。 90年代 這個(gè)時(shí)期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍舊快速增長(zhǎng)，改革取得成效，工業(yè)生產(chǎn)完整，居民收入水平差別化漸顯，消費(fèi)層次分化，形成一股數(shù)量可觀，消費(fèi)能力強(qiáng)勁的社會(huì)群體。此表現(xiàn)為綜合與專業(yè)并存。屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。百貨業(yè)在經(jīng)營(yíng)模式?jīng)]有改革以前的 90 年代初經(jīng)歷了困境，幾乎全國(guó)的國(guó)有零售百貨系統(tǒng)都經(jīng)歷了危機(jī)，大如王府井百貨、廣州友誼百貨、上海友誼百貨都不例外。市中心的多種經(jīng)營(yíng)商業(yè)中心、城市邊緣的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、物流中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心等的建設(shè)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)專業(yè)做房地產(chǎn)開發(fā)的公司不下 45 萬(wàn)家，但主做商業(yè)地產(chǎn)的公司少之又少。 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已在全國(guó)開業(yè) 27 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、 8 家五星級(jí)酒店，在建項(xiàng)目超過(guò) 30個(gè)。目前已開業(yè) 8 家 五星級(jí)酒店，今年將新增 7 個(gè)五星級(jí)酒店 ,2021 年將建成15 個(gè)五星級(jí)酒店到， 2021 年，萬(wàn)達(dá)開業(yè)的五星級(jí)酒店將達(dá)到 45 家，成為中國(guó)領(lǐng)先的酒店建設(shè)集團(tuán)。 從 2021 年萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型專攻商業(yè)地產(chǎn)開始， 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在領(lǐng)跑全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，造就城市繁榮的同時(shí)，也向世人展現(xiàn)了代表未來(lái)方向、最具生命力和競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)模式，萬(wàn)達(dá)也在這個(gè)過(guò)程中不斷定義、代表、詮釋著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向和與市場(chǎng)契合的標(biāo)準(zhǔn)。其特點(diǎn)是地產(chǎn)核心商圈，由幾個(gè)單體樓組合成一個(gè)項(xiàng)目每個(gè)組合店有百貨、超市、電影城、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)等六到十種業(yè)態(tài)，面積在 10 萬(wàn)平方米左右。保 證了對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)權(quán)。 注解： 所謂 “ 訂單商業(yè)地產(chǎn) ” ，即項(xiàng)目開發(fā)前，萬(wàn)達(dá)就與 多達(dá)數(shù)百家國(guó)內(nèi) 外知