【正文】 年初，房市成交轉暖，至五月份，全國各重點城市樓市成交呈井噴發(fā)展，價格一路飆升。至 09 年底，多數(shù)城市樓市價格增長五成以上，令人咋舌，引起各方關注，招致多方不滿。迫于壓力及為保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展， 2021 年 4 月 17 日發(fā)布《國務院關于堅決遏制 部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“新國十條”。其實，在此政策出臺以前的2021 年初，樓市成交量已經(jīng)明顯下挫。成交量下降，再有“國十條”做后盾，令人難以置信的是房價的居高不下，反而有上漲的勢頭。 9 月 29 日，“國五條”出臺，再次封堵投資投機路徑。至此，個人認為，此一波調(diào)控，政府是不達目的不罷休的。樂觀估計，從今往后一年左右的時間，成交始終會在低位徘徊，價格也會有一定程度的下降。至于下降多少，個人認為有 20%30%的降幅。 （二）、關于商品住宅的政策及走向分析 商品住宅的遠景分析 （ 1）中國經(jīng)濟可預見的 1015 年年 GDP8%高速發(fā)展。 住宅從更高的角度考慮，是關系國家長治久安的問題，其次才是加速經(jīng)濟發(fā)展的問題。中國歷史以來是以家庭為單位的社會，長期奉承一句話：即居者有其屋，安居樂業(yè)。所以，從短的歷史時期內(nèi)的住房政策來講，在經(jīng)濟發(fā)展早期，住房問題可以作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱來發(fā)展，起到促進經(jīng)濟發(fā)展的作用。目前而言，這個政策的持久性有多久，個人估計還有 1015 年，快的話，十年以后就會有大的政策轉變。因為在房價高漲的今天，政府已經(jīng)對這方面有所考慮。 住房能夠促進經(jīng)濟的發(fā)展，也僅限于一定的經(jīng)濟發(fā)展階段而已，目前正是這 個時候。目前的房價從很多方面的指標而言，已經(jīng)有了泡沫的跡象，如租售比、 如房價與收 入 比 明顯偏高。而這些數(shù)據(jù)，一般規(guī)律是發(fā)達國家比發(fā)展中國家低，目前的情況是中國在這兩個數(shù)據(jù)都居于發(fā)展中國家的高水平，發(fā)達國家更不在話下。誠然，中國是一個大國，發(fā)展中最大的國家，其風險抵御能力不是泰國、印尼、 8 菲律賓等東南亞國家所能比擬的，但中國也不是無敵的，美國也一樣，不是無敵的。次貸危機是一個警告、日本 90 年代失去的十年就是教訓。 （ 2）住宅根本上是國家長治久安的手段，而不是長期促進經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)促進經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)達國家也經(jīng) 過這種經(jīng)歷，這是一個手段，不是一個長期的國策，國策是長治久安。國家經(jīng)過發(fā)展，到達一定的經(jīng)濟水平后，如果房地產(chǎn)市場還是作為一種手段使用，就會出現(xiàn)很多問題。循序漸進的現(xiàn)象是越來越多的資金進入到房地產(chǎn)、直接推高房價和其它不動產(chǎn)、 CPI 的增長。此過程中，金融系統(tǒng)相應的將更多的投資比例投入不動產(chǎn)抵押貸款，因為不動產(chǎn)投資收益遠高于投資其它實業(yè)帶來的利潤，越來越多的資本進入不動產(chǎn)投資，此外，國外熱錢惡意投資賣空，導致不動產(chǎn)投資市場風險越來越大。于此同時，由于價值規(guī)律的變相扭曲，導致收入增長速度遠遠跟不上房價上漲速度，導致 越來越多的人買不起房子，房租越來越貴，生活質(zhì)量嚴重下降，如此，民生就會成為一個棘手的政治問題。無論多么強勢的政府，如果不能及時制止及調(diào)整政策，終究會造成嚴重的后果。 試問，這樣的結果，政府沒有預見性？ 所以，更為可能的結果是在住宅市場發(fā)展到一定階段之后，以商品住宅為主導的房地產(chǎn)市場終究會變成商品住宅與保障性住房并駕齊驅(qū)、配以多種住房結構形式，滿足高中低層次住房需求的綜合房地產(chǎn)市場。至于今后商品住宅與保障性住宅何種形式成為主導的問題，個人認為，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，國家對商品房經(jīng)濟的依賴只會越來越小，最終會走 以政府為主導的社會保障房體系為主，商品住宅為輔，多種社會安居體系并存的住房體系?；蛘咂扔谏鐣浾摰膲毫?，這樣的住房體系會提前到來。 多數(shù)樂觀的經(jīng)濟學家預測，中國目前告訴的高速經(jīng)濟發(fā)展狀況至少可以保持2030 年。而日本、韓國、新加坡、臺灣等經(jīng)濟后起發(fā)達國家或地區(qū)的經(jīng)驗告訴我們，經(jīng)濟高速發(fā)展的時間都不會超過 40 年，一般就是 2035 年。即便我國經(jīng)濟再特殊，中國經(jīng)濟發(fā)展再怎么有中國特色，我們也沒有理由相信中國的經(jīng)濟高速發(fā)展能夠保持 50 年。改革開發(fā)至今，這個時間已經(jīng)過去了 32 年，這么算來，中國高速經(jīng)濟發(fā)展時間只剩 下 1015 年上下，保守估計不會超過 20 年。也可以這樣理 9 解，以房地產(chǎn)為經(jīng)濟支柱之一的發(fā)展策略不會等到這一波經(jīng)濟高潮過后才消停，經(jīng)濟規(guī)律不允許、輿論更是沒有耐心，現(xiàn)實情況更沒有拖延的余地。 目前，我們是以房地產(chǎn)住宅開發(fā)為主的企業(yè)，可以說，也是我們企業(yè)賴以生存的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。一個行業(yè)的發(fā)展有其高潮與低潮，所以，要保持企業(yè)的長遠健康發(fā)展，需要及時把握行業(yè)運行規(guī)律及行業(yè)動態(tài)，及時作出調(diào)整，超前的發(fā)展有時候是必要的。 商業(yè)地產(chǎn)的遠景分析 （ 1）農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務業(yè)（商業(yè)）在國家經(jīng)濟中所扮演的角色 古代的中國，把各個 行業(yè)的從業(yè)者統(tǒng)一劃歸為士、農(nóng)、工、商四種人，農(nóng)即農(nóng)民、士為讀書人（國家統(tǒng)治精英）、工為手工業(yè)者、商即為工商業(yè)者；農(nóng)為本，商為末，這是古代封建社會奉行的國策。這種提法一半絕對正確，一般百分百錯誤。應該這么說，農(nóng)業(yè)是穩(wěn)定的根本，商業(yè)是繁榮的根本，古代的盛世也是遵循這個規(guī)律的。資本注意發(fā)展到今天的繁榮，靠的就是工業(yè)基礎上商業(yè)的繁榮，當然，穩(wěn)定是根本。 現(xiàn)代社會有了新的提法，現(xiàn)代社會把 360 行劃歸農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務業(yè)三個產(chǎn)業(yè)。農(nóng)本思想演變?yōu)樯鐣€(wěn)定的基礎，工業(yè)演變?yōu)閺姶蟮幕A，服務業(yè)演變?yōu)榉睒s昌盛的基礎?，F(xiàn)代資本主義 發(fā)達國家，服務業(yè)占比達到 67 成，更有甚者達到 8 成。他們之所以繁榮，是因為服務業(yè)的繁榮。服務業(yè)本來并不生產(chǎn)看得見的摸得著的東西，它是一種產(chǎn)品轉移的勞動、過渡、創(chuàng)造等，銷售的是產(chǎn)品流通的服務（如物流、倉儲）、時間推移過程中的價值增長（囤積投機等）、創(chuàng)新價值增加（專利、股票、基金、咨詢等）、勞動價值（銷售過程中的勞動、機電維修等）、投資價值增長（不動產(chǎn)增值、租金收益等） ?? 所謂亂世黃金，盛世古董。個人理解為在亂世要儲蓄實物，盛世要做投資。 個人以為，我們公司是做住宅開發(fā)的，突然跨到其他行業(yè)可能不太熟悉，也不是我 們的強項，所以還是做地產(chǎn)的好。但是我們應該在適當?shù)臅r機突破住宅這個界限，在保持原有主業(yè)的基礎上，涉足我們相對熟悉的商業(yè)地產(chǎn)。 10 三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀 （一）國際零售業(yè)的主流發(fā)展理論 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從來就是伴隨著零售業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的。國際上零售業(yè)的發(fā)展理論，影響比較廣泛的有車輪理論、生命周期理論、綜合化與專業(yè)化循環(huán)理論，特別要指出的是綜合化與專業(yè)化循環(huán)理論。 綜合化與專業(yè)化循環(huán)理論：即在零售業(yè)態(tài)的發(fā)展過程中，存在著商品種類由綜合化到專業(yè)化，再到綜合化的循環(huán)往復過程。即商品系列從注重深度再到注重寬度 的循環(huán)往復過程。這一理論，運用最典型的莫過于美國的零售業(yè)發(fā)展。 以美國為例，概括起來，可以分為五個階段：（ 1）雜貨店時期，綜合化發(fā)展階段；（ 2）專業(yè)店時期，零售業(yè)的專業(yè)化階段；（ 3）百貨店時期，兼具綜合和專業(yè)的綜合化階段；（ 4）方便店時期，專業(yè)化階段；（ 5）商業(yè)街、購物中心時期，綜合化階段。按照年代劃分，也可以分為幾個階段： 60 年代，綜合運營時期，百貨公司及大型中和零售商勢力高漲； 70 年代，進入專業(yè)化階段，專門店、連鎖店、便利店、自助家庭用品中心等興起； 80 年代，大型購物中心大肆擴張； 90 年代朝細分化發(fā)展 ，單品店、生活題材館、無店鋪零售、郊外大型專業(yè)店、產(chǎn)地直銷及家庭購物等逐步發(fā)展。 （二）國際零售業(yè)的發(fā)展特點 國際零售業(yè)，基本形成了百貨公司和超市兩種業(yè)態(tài)為骨干，多層次、多形式、多功能的適應不同消費者的零售經(jīng)營體系，但這兩種業(yè)態(tài)并沒有取代其他多種業(yè)態(tài)。這種發(fā)展特點，形成了四種類型的發(fā)展模式：一是配送中心為基礎的大型連鎖超市，即主要是通過配送中心輻射一批超市形成的區(qū)域經(jīng)營網(wǎng)絡；二是以大型綜合超市為核心，城鄉(xiāng)結合部或高速公路邊，鏈接總舵專賣店的規(guī)?；?