【正文】 動(dòng)產(chǎn)投資市場風(fēng)險(xiǎn)越來越大。至于今后商品住宅與保障性住宅何種形式成為主導(dǎo)的問題，個(gè)人認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，國家對商品房經(jīng)濟(jì)的依賴只會(huì)越來越小，最終會(huì)走 以政府為主導(dǎo)的社會(huì)保障房體系為主，商品住宅為輔，多種社會(huì)安居體系并存的住房體系。即便我國經(jīng)濟(jì)再特殊，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展再怎么有中國特色，我們也沒有理由相信中國的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展能夠保持 50 年。一個(gè)行業(yè)的發(fā)展有其高潮與低潮，所以，要保持企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展，需要及時(shí)把握行業(yè)運(yùn)行規(guī)律及行業(yè)動(dòng)態(tài)，及時(shí)作出調(diào)整，超前的發(fā)展有時(shí)候是必要的。資本注意發(fā)展到今天的繁榮，靠的就是工業(yè)基礎(chǔ)上商業(yè)的繁榮，當(dāng)然，穩(wěn)定是根本。他們之所以繁榮，是因?yàn)榉?wù)業(yè)的繁榮。但是我們應(yīng)該在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)突破住宅這個(gè)界限，在保持原有主業(yè)的基礎(chǔ)上，涉足我們相對熟悉的商業(yè)地產(chǎn)。即商品系列從注重深度再到注重寬度 的循環(huán)往復(fù)過程。 （二）國際零售業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) 國際零售業(yè)，基本形成了百貨公司和超市兩種業(yè)態(tài)為骨干，多層次、多形式、多功能的適應(yīng)不同消費(fèi)者的零售經(jīng)營體系，但這兩種業(yè)態(tài)并沒有取代其他多種業(yè)態(tài)。發(fā)達(dá)國家商業(yè)中心區(qū)的形成，一般經(jīng)歷了價(jià)格階段 城鎮(zhèn)建設(shè)初期。中心區(qū)因人流減少銷售增速減緩。 中心區(qū)居民兩次擴(kuò)散，紛紛向邊緣城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。道路，交通，停車場，購物環(huán)境在現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展中占據(jù)重要地位 。主要的業(yè)態(tài)特征為國有百貨商場 占據(jù)主導(dǎo)，私營零售店見縫插針，地毯式布局的特征。于此同時(shí)，傳統(tǒng)的百貨商店出現(xiàn)經(jīng)營觀念落后甚至經(jīng)營困難的局面，國外超市模式被迅速復(fù)制，專業(yè)化商業(yè)，連鎖經(jīng)營在大城市迅速鋪開并向二三線城市推進(jìn)。伴隨著城市化，城鎮(zhèn)化的發(fā)展，商業(yè)街、超市、專業(yè)化商店、連鎖品牌店、傳統(tǒng)的小區(qū)商鋪等多種業(yè)態(tài)并立。當(dāng)然，中國現(xiàn)階段的很多商業(yè)特點(diǎn)，商業(yè)布局與美國相似或相同，并逐漸象美國商業(yè)形態(tài)靠攏。在大型購物中心的建設(shè)方面，北京、上海、深圳、杭州、重慶等城市捷足先登。摩爾特指規(guī)模巨大，集中購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。其土地，建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營管理，附設(shè)等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū)。經(jīng)濟(jì)改革帶來了管理機(jī)制的市場化、住房商品化帶來了對不動(dòng)產(chǎn)的投資（包括商鋪），市場監(jiān)管的放松帶來了商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。開始是單一層的沿街商鋪，隨后，單一層的商業(yè)部分已經(jīng)不能滿足商業(yè)對于經(jīng)營場所的需求，所以出現(xiàn)了住宅地下及地上多層商業(yè)的規(guī)劃。 （ 二）商業(yè)地產(chǎn)的興起 目前，國內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團(tuán)（上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、深圳銅鑼灣廣場）、房地產(chǎn)巨頭（大連萬達(dá)、華潤集團(tuán)、中糧集團(tuán)、萬科、世茂集團(tuán)、香港新世界、和記黃埔和長江實(shí)業(yè)等）、海外專業(yè) MALL 開發(fā)商（泰國正大、美國的一些基金會(huì)）、乃至外資傳統(tǒng)零售集團(tuán)（美國沃爾瑪、宜家、馬來西亞百盛、法國家樂福、臺(tái)灣好又多等）都已經(jīng)在全國各大城市開發(fā)一批摩爾 14 購物中心，或者布局全國連鎖超市經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營特別是購物中心（國內(nèi)在購物中心基礎(chǔ)上加上住宅演變而成的城市綜合體）的經(jīng)營有其特別性，投入高、主要以租金為收益的回款期長、規(guī)劃和管理的復(fù)雜性、風(fēng)險(xiǎn)高等因素增加了開發(fā)經(jīng)營的難度。國內(nèi)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)卓有成效，風(fēng)生水起的有；初嘗甜頭，正在大刀闊斧全國布局的有；雄心勃勃表示一展宏圖的有 ?? 國內(nèi)比較成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，莫過于大連萬達(dá)模式和華潤模式，此外中糧集團(tuán)的大悅城模式也備受矚目。 （一） 萬達(dá)模式 商業(yè)訂單模式 中高低端綜合定位 商業(yè)地產(chǎn)、百貨、高級(jí)酒店、影院，四個(gè)產(chǎn)業(yè)共同構(gòu)筑了萬達(dá)的商業(yè)帝國 （ 1）商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 是萬達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)。按照王健林公布的計(jì)劃， 2021年的擴(kuò)張步伐還會(huì)繼續(xù)加快。 （ 2） 高級(jí)酒店 高級(jí)酒店是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。萬千百貨的出生恭逢盛世，秉承萬達(dá)集團(tuán) “ 勤學(xué)敬業(yè)、志在必得 ” 的企業(yè)精神，萬千百貨致力于成為中國第一流的連鎖百貨集團(tuán)。 2021 年將開業(yè) 21 家影城，新增 200 塊銀幕， 使影城總數(shù)達(dá)到 71 家，銀幕達(dá)到 600 塊，占有全國 18%的票房份額，成為亞洲排名第一的院線。 “三代”萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的第一大支柱產(chǎn)業(yè) ，經(jīng)過 多年的發(fā)展，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng) 從 第一代的單店，第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代 城 市綜合體。這一時(shí)期的萬達(dá)作品 有長春萬達(dá)廣場、青島萬達(dá)廣場、南京萬達(dá)廣場、濟(jì)南萬達(dá)廣場、南昌萬達(dá)廣場、長沙萬達(dá)廣場。 17 （ 3） 第三代產(chǎn)品 —— 商業(yè)地產(chǎn) .城市 綜合體 2021 年 12 月在一個(gè)月內(nèi)，萬達(dá)集團(tuán)分別在北京、上海、寧波 三個(gè)城市接連開業(yè)大型商業(yè)廣場，總面積超過 80 萬平方米左右年租金達(dá) 8 億元，創(chuàng)造了中國商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)新記錄。 此后，成都萬達(dá)廣場、哈爾濱香坊萬達(dá)廣場、先西安萬達(dá)廣場又相繼開業(yè)，他們的成功運(yùn)作標(biāo)志著萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已 步入 成熟階段，亦使萬達(dá)集團(tuán)成為中國真正意義上的商業(yè)地產(chǎn) “ 航母 ” 。三、保證滿場開業(yè)，迅速形成商圈效應(yīng)。六、全面維護(hù)公共關(guān)系，為商家營造良好的經(jīng)營環(huán)境。 （二） 華潤模式 萬象城 40%零售業(yè) +60%餐飲娛樂服務(wù)業(yè) 高端定位 華潤萬象城的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營 深圳萬象城于 2021 年 12 月 9 日開始營業(yè)，占地 萬平米，當(dāng)年開業(yè)時(shí)所造成的商業(yè)轟動(dòng)效應(yīng)是前所未有的。 業(yè)內(nèi)專家分析，萬象城的物業(yè)類型與傳統(tǒng)的百貨店截然不同，傳統(tǒng)的百貨店90%以上是零售，但萬象城組合中 40%是零售， 20%是餐飲， 20%是休閑娛樂，還有20%是大型運(yùn)動(dòng)、家具用品、銀行、沖洗店等業(yè)態(tài)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或許標(biāo)志著華潤萬家這一國內(nèi)零售龍頭企業(yè)正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。 19 （三） 中糧 模式 大悅城小型店中店、租金 +流水 復(fù)制 “ 大悅城 ” 品牌 實(shí)施戰(zhàn)略性擴(kuò)張 萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在談及商業(yè)地產(chǎn)競爭時(shí)說，他防備的兩個(gè)國內(nèi)對手是兩家大央企：華潤和中糧。而在不久前， “ 大悅城家族 ” 的數(shù)量還是 6～8 個(gè)。與此同時(shí)，打包商業(yè)地產(chǎn)上市的計(jì)劃不久將會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。 大悅城的經(jīng)營模式“全服務(wù)鏈城市綜合體” 關(guān)于大悅城，可以說是過去兩年來中國最成功的商業(yè)零售公司。 大悅城的“全服務(wù)鏈城市綜合體”，可以 看作是其在中國累世雄心的最好宣言：把購物、餐飲、娛樂、辦公、居住、展覽、會(huì)議等城市生活的若干功能在空 20 間上進(jìn)行祝賀，形成針對目標(biāo)客戶的全服務(wù)鏈，在各個(gè)部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的關(guān)系，從而想成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 大悅城正在實(shí)現(xiàn)購物中心的百貨化，采用租金 +流水的租金策略，有 15%的客戶 以提成租金交付。 謀求 地產(chǎn)板塊 整合上市 掘金資本市場 中糧集團(tuán)高層多次表示，從集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的整體考慮，整合旗下現(xiàn)有地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)整體上市已經(jīng)是無疑的事情。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，每個(gè)地產(chǎn)商都有自己不同的考慮，像中糧地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是從 ‘ 城市綜合體 ’對社會(huì)需求的需要、有巨大的市場潛力考慮的，另外，隨著人們生活水平的提高、消費(fèi)理念的變化，城市綜合體呼之欲出。 有資料顯示，截至目前，中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊總資產(chǎn)累積達(dá) 400 多億元。 （四）其它一線地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)布局 萬科 增加商業(yè)地產(chǎn)投資比例 （ 1）轉(zhuǎn)變投資比例 為了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，郁亮團(tuán)隊(duì)對萬科的管理模式、業(yè)務(wù)模式進(jìn)行了系列調(diào)整。對于商業(yè)地產(chǎn)和住宅理想比例，郁亮認(rèn)為，一九的比例過于單薄，三七顯然太多，二八是最合適的。 4 月 8 日，現(xiàn)實(shí)曲江新區(qū)管委會(huì)在當(dāng)?shù)嘏e辦的中國東西部合作與貿(mào)易洽談會(huì)上宣稱，萬科將在曲江“開發(fā)總投資額 80