【正文】 對于商業(yè)地產和住宅理想比例，郁亮認為，一九的比例過于單薄，三七顯然太多，二八是最合適的。 有資料顯示，截至目前，中糧地產業(yè)務板塊總資產累積達 400 多億元。 謀求 地產板塊 整合上市 掘金資本市場 中糧集團高層多次表示，從集團發(fā)展戰(zhàn)略的整體考慮，整合旗下現(xiàn)有地產、商業(yè)、旅游、酒店業(yè)務實現(xiàn)整體上市已經是無疑的事情。 大悅城的“全服務鏈城市綜合體”，可以 看作是其在中國累世雄心的最好宣言：把購物、餐飲、娛樂、辦公、居住、展覽、會議等城市生活的若干功能在空 20 間上進行祝賀，形成針對目標客戶的全服務鏈，在各個部分間建立一種相互依存、相互補益的關系，從而想成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。與此同時，打包商業(yè)地產上市的計劃不久將會成為現(xiàn)實。 19 （三） 中糧 模式 大悅城小型店中店、租金 +流水 復制 “ 大悅城 ” 品牌 實施戰(zhàn)略性擴張 萬達集團董事長王健林在談及商業(yè)地產競爭時說，他防備的兩個國內對手是兩家大央企：華潤和中糧。 業(yè)內專家分析，萬象城的物業(yè)類型與傳統(tǒng)的百貨店截然不同，傳統(tǒng)的百貨店90%以上是零售，但萬象城組合中 40%是零售， 20%是餐飲， 20%是休閑娛樂，還有20%是大型運動、家具用品、銀行、沖洗店等業(yè)態(tài)。六、全面維護公共關系，為商家營造良好的經營環(huán)境。 此后，成都萬達廣場、哈爾濱香坊萬達廣場、先西安萬達廣場又相繼開業(yè)，他們的成功運作標志著萬達集團商業(yè)地產開發(fā)已 步入 成熟階段，亦使萬達集團成為中國真正意義上的商業(yè)地產 “ 航母 ” 。這一時期的萬達作品 有長春萬達廣場、青島萬達廣場、南京萬達廣場、濟南萬達廣場、南昌萬達廣場、長沙萬達廣場。 2021 年將開業(yè) 21 家影城，新增 200 塊銀幕， 使影城總數(shù)達到 71 家，銀幕達到 600 塊，占有全國 18%的票房份額，成為亞洲排名第一的院線。 （ 2） 高級酒店 高級酒店是萬達集團的支柱產業(yè)之一。 （一） 萬達模式 商業(yè)訂單模式 中高低端綜合定位 商業(yè)地產、百貨、高級酒店、影院，四個產業(yè)共同構筑了萬達的商業(yè)帝國 （ 1）商業(yè)地產 商業(yè)地產 是萬達集團的第一支柱產業(yè)。商業(yè)地產開發(fā)經營特別是購物中心（國內在購物中心基礎上加上住宅演變而成的城市綜合體）的經營有其特別性，投入高、主要以租金為收益的回款期長、規(guī)劃和管理的復雜性、風險高等因素增加了開發(fā)經營的難度。開始是單一層的沿街商鋪，隨后，單一層的商業(yè)部分已經不能滿足商業(yè)對于經營場所的需求，所以出現(xiàn)了住宅地下及地上多層商業(yè)的規(guī)劃。其土地，建筑及相關服務內容必須經過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經營管理，附設等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務到的臨近地區(qū)。在大型購物中心的建設方面，北京、上海、深圳、杭州、重慶等城市捷足先登。伴隨著城市化，城鎮(zhèn)化的發(fā)展，商業(yè)街、超市、專業(yè)化商店、連鎖品牌店、傳統(tǒng)的小區(qū)商鋪等多種業(yè)態(tài)并立。主要的業(yè)態(tài)特征為國有百貨商場 占據(jù)主導，私營零售店見縫插針，地毯式布局的特征。 中心區(qū)居民兩次擴散，紛紛向邊緣城鎮(zhèn)轉移。發(fā)達國家商業(yè)中心區(qū)的形成，一般經歷了價格階段 城鎮(zhèn)建設初期。即商品系列從注重深度再到注重寬度 的循環(huán)往復過程。他們之所以繁榮，是因為服務業(yè)的繁榮。一個行業(yè)的發(fā)展有其高潮與低潮，所以，要保持企業(yè)的長遠健康發(fā)展，需要及時把握行業(yè)運行規(guī)律及行業(yè)動態(tài)，及時作出調整，超前的發(fā)展有時候是必要的。至于今后商品住宅與保障性住宅何種形式成為主導的問題，個人認為，隨著經濟的進一步發(fā)展，國家對商品房經濟的依賴只會越來越小，最終會走 以政府為主導的社會保障房體系為主，商品住宅為輔，多種社會安居體系并存的住房體系。次貸危機是一個警告、日本 90 年代失去的十年就是教訓。中國歷史以來是以家庭為單位的社會，長期奉承一句話：即居者有其屋，安居樂業(yè)。其實，在此政策出臺以前的2021 年初，樓市成交量已經明顯下挫。 2021 年也許是中國樓市歷史上最瘋狂的一年，北京、廣東和上海等地的房價不斷再創(chuàng)新高，其他地區(qū)主要城市也尾隨其后 ，房價漲勢令人驚嘆，立成眾 7 矢之的?？梢哉f，除了住宅及自有工業(yè)生產用途的地產形式，其它所有的業(yè)態(tài)都可劃歸為商 業(yè)地產。 房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產。 商業(yè)地產廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式 。這是當時房改的一大原因，事實上也起到了很好的作用。 09 年初，房市成交轉暖，至五月份，全國各重點城市樓市成交呈井噴發(fā)展，價格一路飆升。至于下降多少，個人認為有 20%30%的降幅。目前的房價從很多方面的指標而言，已經有了泡沫的跡象，如租售比、 如房價與收 入 比 明顯偏高。于此同時，由于價值規(guī)律的變相扭曲，導致收入增長速度遠遠跟不上房價上漲速度，導致 越來越多的人買不起房子，房租越來越貴，生活質量嚴重下降，如此，民生就會成為一個棘手的政治問題。改革開發(fā)至今，這個時間已經過去了 32 年，這么算來，中國高速經濟發(fā)展時間只剩 下 1015 年上下，保守估計不會超過 20 年。 現(xiàn)代社會有了新的提法，現(xiàn)代社會把 360 行劃歸農業(yè)、工業(yè)、服務業(yè)三個產業(yè)。 10 三、商業(yè)地產發(fā)展歷程及現(xiàn)狀 （一）國際零售業(yè)的主流發(fā)展理論 商業(yè)地產的發(fā)展，從來就是伴隨著零售業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的。這種發(fā)展特點，形成了四種類型的發(fā)展模式：一是配送中心為基礎的大型連鎖超市，即主要是通過配送中心輻射一批超市形成的區(qū)域經營網絡；二是以大型綜合超市為核心，城鄉(xiāng)結合部或高速公路邊，鏈接總舵專賣店的規(guī)?；馁徫镏行?；三是以大型百貨商店為主，包括餐飲、娛樂、住宿等為一 體的綜合性商場；四是以中小型超市、便民店、折扣店、專賣店等形成的零售經營網絡。如美國紐約曼哈頓區(qū)，東京銀座、新宿區(qū)，巴黎新榭麗大街等。 四、 中國商業(yè)發(fā)展歷程及趨勢分析 （一）中國零售業(yè)的發(fā)展階段 按照綜合化與專業(yè)化循環(huán)理論，總體上將中國零售業(yè)的發(fā)展概況為三個發(fā)展階段，實際上，由于中國經濟區(qū)域發(fā)展不協(xié)調，東部地區(qū)發(fā)展超前，中西部地區(qū)發(fā)展滯后，零售業(yè)態(tài)分布呈現(xiàn)東西區(qū)域分化明顯，過渡區(qū)域模糊的狀態(tài)。此表現(xiàn)為專業(yè)化，與美國 70 年代零售業(yè) 態(tài)相似。 （二）中 國商業(yè)地產的現(xiàn)階段發(fā)展特征 區(qū)域商業(yè)差異大，東西部商業(yè)形態(tài)差異明顯。英文名詞有： Plaza、 Galleria，指出了摩爾的特點，具有長廊、廣場、庭院的特點，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進行休閑、購物或聚會。連鎖經營、超市經營、百貨經營變革、便利店、步行街、農貿市場、游樂中心 、購物中心等多種經營業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。其中，大連萬達、華潤集團、香港新世界、北京華聯(lián)、上海華聯(lián)已經或正在計劃搞全國連鎖購物中心。 七、 細解“萬達模式” “華潤模式”“中糧模式” “萬達模式”是民營資本走出來的商業(yè)地產道路，一步一步穩(wěn)扎穩(wěn)打，一點一點摸索經營之道，不斷完善不斷改進，從開始依賴知名品牌的入駐到相輔相成攜手并進，作風穩(wěn)當，循序漸進的商業(yè)行事對于志在 進軍商業(yè)地產的民營企業(yè)具有現(xiàn)實的參考意義。萬達集團確定 2021 年將新開業(yè) 17 個萬達廣場， 2021年，計劃新開業(yè) 20 個萬達廣場。 萬千百貨在未來的兩三年里，將陸續(xù)進入上海、南 京、重慶、沈陽、太原、濟南、合肥、杭州、武漢、蘇州、青島、無錫、洛陽等近 30 個國內一線城市，以每年 10 到 20 家店的速度，到 2021 年，形成 65 家以上的百貨商場連鎖網絡。 （ 1） 第一代產品 —— 單體店 從 2021 年長春萬達廣場開始，萬達 把 自己開發(fā)的 前 六個項目稱作單體店，這是萬達第一代購物廣場。這三個項目均為萬達廣場的第三代產品 —— “ 城