【正文】 萬(wàn)千百貨在未來(lái)的兩三年里，將陸續(xù)進(jìn)入上海、南 京、重慶、沈陽(yáng)、太原、濟(jì)南、合肥、杭州、武漢、蘇州、青島、無(wú)錫、洛陽(yáng)等近 30 個(gè)國(guó)內(nèi)一線城市，以每年 10 到 20 家店的速度，到 2021 年，形成 65 家以上的百貨商場(chǎng)連鎖網(wǎng)絡(luò)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擁有中國(guó)唯一的專業(yè)酒店投資建設(shè)團(tuán)隊(duì) —— 萬(wàn)達(dá)酒店建設(shè)有限公司，能夠獨(dú)立完成五星級(jí)酒店的投資、設(shè)計(jì)和建設(shè)，并與雅高、喜達(dá)屋、希爾頓、凱悅等一批世界頂級(jí)酒店管理集團(tuán)建立合作關(guān)系。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)確定 2021 年將新開(kāi)業(yè) 17 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)， 2021年，計(jì)劃新開(kāi)業(yè) 20 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)首創(chuàng)了 “ 訂單商業(yè)地 15 產(chǎn) ” 的全新商業(yè)模式，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二 代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。 七、 細(xì)解“萬(wàn)達(dá)模式” “華潤(rùn)模式”“中糧模式” “萬(wàn)達(dá)模式”是民營(yíng)資本走出來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)道路，一步一步穩(wěn)扎穩(wěn)打，一點(diǎn)一點(diǎn)摸索經(jīng)營(yíng)之道，不斷完善不斷改進(jìn)，從開(kāi)始依賴知名品牌的入駐到相輔相成攜手并進(jìn)，作風(fēng)穩(wěn)當(dāng)，循序漸進(jìn)的商業(yè)行事對(duì)于志在 進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的民營(yíng)企業(yè)具有現(xiàn)實(shí)的參考意義。所以，除非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及實(shí)力較為雄厚的開(kāi)發(fā)商，一般不做純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；開(kāi)發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)的，多數(shù)開(kāi)發(fā)商也不經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，只是做純粹的銷售。其中，大連萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)集團(tuán)、香港新世界、北京華聯(lián)、上海華聯(lián)已經(jīng)或正在計(jì)劃搞全國(guó)連鎖購(gòu)物中心。伴隨的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是超市、百貨、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街，其中的還有純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。連鎖經(jīng)營(yíng)、超市經(jīng)營(yíng)、百貨經(jīng)營(yíng)變革、便利店、步行街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、游樂(lè)中心 、購(gòu)物中心等多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。 六、 改革開(kāi)放后中國(guó)商業(yè)發(fā)展 （一） 傳統(tǒng)百貨業(yè)的沒(méi)落和多種商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn) 中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，真正意義上是 90 年代住宅商品化以后發(fā)展起來(lái)的，伴隨著經(jīng)濟(jì)改革，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展及國(guó)外資本和先進(jìn)管理理念的引入發(fā)展起來(lái)的。英文名詞有： Plaza、 Galleria，指出了摩爾的特點(diǎn)，具有長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院的特點(diǎn)，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進(jìn)行休閑、購(gòu)物或聚會(huì)。 五、 購(gòu)物中心的概念 （在中國(guó)，購(gòu)物中心 +住宅 +辦公，形成了城市綜合體這種新的業(yè)態(tài)） 購(gòu)物中心（ SHOPPING MALL）的概念 美國(guó)的 MALL 全稱 SHOOPPING MALL，音譯“摩爾”，意為大型購(gòu)物中心。 （二）中 國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)階段發(fā)展特征 區(qū)域商業(yè)差異大，東西部商業(yè)形態(tài)差異明顯。沃爾瑪、家樂(lè)福、華聯(lián)、王府井、大連萬(wàn)達(dá)、百家樂(lè)、華潤(rùn)超市、國(guó)美、蘇寧等零售行業(yè)巨頭在中國(guó)市場(chǎng)迅猛發(fā)展。此表現(xiàn)為專業(yè)化，與美國(guó) 70 年代零售業(yè) 態(tài)相似。即綜合期，與美國(guó) 60 年代零售業(yè)相似。 四、 中國(guó)商業(yè)發(fā)展歷程及趨勢(shì)分析 （一）中國(guó)零售業(yè)的發(fā)展階段 按照綜合化與專業(yè)化循環(huán)理論，總體上將中國(guó)零售業(yè)的發(fā)展概況為三個(gè)發(fā)展階段，實(shí)際上，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)，東部地區(qū)發(fā)展超前，中西部地區(qū)發(fā)展滯后，零售業(yè)態(tài)分布呈現(xiàn)東西區(qū)域分化明顯，過(guò)渡區(qū)域模糊的狀態(tài)。中心商業(yè)區(qū)逐漸蕭條。如美國(guó)紐約曼哈頓區(qū)，東京銀座、新宿區(qū)，巴黎新榭麗大街等。隨著居民的遷入形成聚居區(qū)，小商店建立。這種發(fā)展特點(diǎn)，形成了四種類型的發(fā)展模式：一是配送中心為基礎(chǔ)的大型連鎖超市，即主要是通過(guò)配送中心輻射一批超市形成的區(qū)域經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)；二是以大型綜合超市為核心，城鄉(xiāng)結(jié)合部或高速公路邊，鏈接總舵專賣店的規(guī)?；馁?gòu)物中心；三是以大型百貨商店為主，包括餐飲、娛樂(lè)、住宿等為一 體的綜合性商場(chǎng)；四是以中小型超市、便民店、折扣店、專賣店等形成的零售經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)。這一理論，運(yùn)用最典型的莫過(guò)于美國(guó)的零售業(yè)發(fā)展。 10 三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀 （一）國(guó)際零售業(yè)的主流發(fā)展理論 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從來(lái)就是伴隨著零售業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的。服務(wù)業(yè)本來(lái)并不生產(chǎn)看得見(jiàn)的摸得著的東西，它是一種產(chǎn)品轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)、過(guò)渡、創(chuàng)造等，銷售的是產(chǎn)品流通的服務(wù)（如物流、倉(cāng)儲(chǔ)）、時(shí)間推移過(guò)程中的價(jià)值增長(zhǎng)（囤積投機(jī)等）、創(chuàng)新價(jià)值增加（專利、股票、基金、咨詢等）、勞動(dòng)價(jià)值（銷售過(guò)程中的勞動(dòng)、機(jī)電維修等）、投資價(jià)值增長(zhǎng)（不動(dòng)產(chǎn)增值、租金收益等） ?? 所謂亂世黃金，盛世古董。 現(xiàn)代社會(huì)有了新的提法，現(xiàn)代社會(huì)把 360 行劃歸農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)三個(gè)產(chǎn)業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)景分析 （ 1）農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)（商業(yè)）在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中所扮演的角色 古代的中國(guó)，把各個(gè) 行業(yè)的從業(yè)者統(tǒng)一劃歸為士、農(nóng)、工、商四種人，農(nóng)即農(nóng)民、士為讀書(shū)人（國(guó)家統(tǒng)治精英）、工為手工業(yè)者、商即為工商業(yè)者；農(nóng)為本，商為末，這是古代封建社會(huì)奉行的國(guó)策。改革開(kāi)發(fā)至今，這個(gè)時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了 32 年，這么算來(lái)，中國(guó)高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間只剩 下 1015 年上下，保守估計(jì)不會(huì)超過(guò) 20 年?；蛘咂扔谏鐣?huì)輿論的壓力，這樣的住房體系會(huì)提前到來(lái)。于此同時(shí)，由于價(jià)值規(guī)律的變相扭曲，導(dǎo)致收入增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)上漲速度，導(dǎo)致 越來(lái)越多的人買不起房子，房租越來(lái)越貴，生活質(zhì)量嚴(yán)重下降，如此，民生就會(huì)成為一個(gè)棘手的政治問(wèn)題。 （ 2）住宅根本上是國(guó)家長(zhǎng)治久安的手段，而不是長(zhǎng)期促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家也經(jīng) 過(guò)這種經(jīng)歷，這是一個(gè)手段，不是一個(gè)長(zhǎng)期的國(guó)策，國(guó)策是長(zhǎng)治久安。目前的房?jī)r(jià)從很多方面的指標(biāo)而言，已經(jīng)有了泡沫的跡象，如租售比、 如房?jī)r(jià)與收 入 比 明顯偏高。所以，從短的歷史時(shí)期內(nèi)的住房政策來(lái)講，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期，住房問(wèn)題可以作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱來(lái)發(fā)展，起到促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。至于下降多少，個(gè)人認(rèn)為有 20%30%的降幅。成交量下降，再有“國(guó)十條”做后盾，令人難以置信的是房?jī)r(jià)的居高不下，反而有上漲的勢(shì)頭。 09 年初，房市成交轉(zhuǎn)暖，至五月份，全國(guó)各重點(diǎn)城市樓市成交呈井噴發(fā)展，價(jià)格一路飆升。 07 年 10 月以后，房市成交急量劇下挫，價(jià)格滯漲。這是當(dāng)時(shí)房改的一大原因，事實(shí)上也起到了很好的作用。 二 目前中國(guó)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及走勢(shì)分析 （一）商品住宅的歷史概述 1997 年有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)提出解決商品房空置的辦法和實(shí)施住房擔(dān)保貸款的辦法，一些城市決定停止福利分房，實(shí)行新房新制度。 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式 。 根據(jù)不同的需要，可以從不 同的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。 以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn) ,以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等 ?？梢哉f(shuō)，除了住宅及自有工業(yè)生產(chǎn)用途的地產(chǎn)形式，其它所有的業(yè)態(tài)都可劃歸為商 業(yè)地產(chǎn)。 97 年是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，實(shí)行房改的目的 是想找到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的其它支撐點(diǎn)，減輕國(guó)家的財(cái)政負(fù)擔(dān)，充實(shí)地方政府的財(cái)政資金，保證地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，更好地度過(guò)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。 2021 年也許是中國(guó)樓市歷史上最瘋狂的一年，北京、廣東和上海等地的房?jī)r(jià)不斷再創(chuàng)新高，其他地區(qū)主要城市也尾隨其后 ，房?jī)r(jià)漲勢(shì)令人驚嘆，立成眾 7 矢之的。直到 08 年底 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn) 出臺(tái)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)看到了好轉(zhuǎn)的曙光。其實(shí)，在此政策出臺(tái)以前的2021 年初，樓市成交量已經(jīng)明顯下挫。樂(lè)觀估計(jì)，從今往后一年左右的時(shí)間，成交始終會(huì)在低位徘徊，價(jià)格也會(huì)有一定程度的下降。中國(guó)歷史以來(lái)是以家庭為單位的社會(huì)，長(zhǎng)期奉承一句話：即居者有其屋，安居樂(lè)業(yè)。 住房能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也僅限于一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段而已，目前正是這 個(gè)時(shí)候。次貸危機(jī)是一個(gè)警告、日本 90 年代失去的十年就是教訓(xùn)。此過(guò)程中，金融系統(tǒng)相應(yīng)的將更多的投資比例投入不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)投資收益遠(yuǎn)高于投資其它實(shí)業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)，越來(lái)越多的資本進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資，此外，國(guó)外熱錢(qián)惡意投資賣空，導(dǎo)致不