【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)的《各類建筑的檔次及物業(yè)水平表》供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。 項(xiàng)目可行性論證成本分析 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)跟蹤、配合溝通，并編制項(xiàng)目可研階段成本估算報(bào)告。工程技術(shù)部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究階段的建安成本估算工作。 進(jìn)行成本估算的依據(jù)包括：經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部提交 的可研階段項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)分析，內(nèi)容包括：關(guān)于項(xiàng)目定位的《市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》、《土地規(guī)劃指標(biāo)》及相關(guān)土地狀況資料，成本信息庫(kù)中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報(bào)告，市場(chǎng)同類檔次項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息。 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)組織各部門成本控制崗位人員按《新項(xiàng)目成本估算表》格式要求，完成表中造價(jià)的估算。 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部填寫編制說(shuō)明：包括“項(xiàng)目概況”、“成本估算的依據(jù)”、“估算基準(zhǔn)，即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修”、“其他說(shuō)明”（例如估算時(shí)沒(méi)有考慮哪些費(fèi)用） 工程技術(shù)部結(jié) 合項(xiàng)目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個(gè)項(xiàng)目的成本指標(biāo)取值。 按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗(yàn)制定前期費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中屬經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部填寫的項(xiàng)目。 有多方案需要比較的項(xiàng)目，成本估算人應(yīng)對(duì)各方案的成本差異性進(jìn)行分析和說(shuō)明，比較后提出成本建議。 《新項(xiàng)目成本估算表》經(jīng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理審核后提交相關(guān)部門相關(guān)人員，作為可研分析報(bào)告的依據(jù)。 公司進(jìn)入新的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部、工程技術(shù)部的成本控制崗位人員必須 在進(jìn)行項(xiàng)目成本估算前先完成該城市的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本水平調(diào)查報(bào)告》，內(nèi)容應(yīng)包括： 該地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對(duì)工程成本的影響：包括定額計(jì)價(jià)模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅費(fèi)等。 當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)，主要指工程建筑設(shè)計(jì)、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點(diǎn)，以便考慮對(duì)造價(jià)的影響。 當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^：包括定額造價(jià)水平的對(duì)比和實(shí)際建造成本的比較，完成該地區(qū)《各類建筑的各種建造成本》、《各類建筑的檔次及物業(yè)水平表》 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部職 業(yè)人員應(yīng)在調(diào)研的樓盤清單中，挑選 12 個(gè)樓盤深入調(diào)研，完成《競(jìng)爭(zhēng)樓盤成本水平調(diào)研報(bào)告》。 項(xiàng)目立項(xiàng)階段 20 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》獲得公司批準(zhǔn)及正式立項(xiàng)后，《新項(xiàng)目成本估算表》中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動(dòng)成為新項(xiàng)目建安成本的預(yù)控目標(biāo)。 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部成本控制崗位人員負(fù)責(zé)把預(yù)控目標(biāo)輸入成本信息庫(kù)。 資料存檔 《新項(xiàng)目成本估算表》經(jīng)審批后，由經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部移交各部門成本控制崗執(zhí)行，行政管理部負(fù)責(zé)存檔保管。 《 **地區(qū)各類建筑的各種建造成本的檔次及物業(yè)水平 表》包括：《 **地區(qū)各類建筑的各種建造成本》、《 **地區(qū)各類建筑的檔次及物業(yè)水平表》 21 實(shí)施方案設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi) 容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 22 為保證項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本指引規(guī)范了方案設(shè)計(jì)階段的成本管理和控制方法。 適用所有公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段的成本管理及控制工作。 實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段：包括規(guī)劃方案（含單體）設(shè)計(jì)和建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)。 初步設(shè)計(jì)階段的成本控制是概算造價(jià)，概算 造價(jià)是指在初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)設(shè)計(jì)意圖，通過(guò)編制工程概算文件預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。與投資估算造價(jià)相比，概算造價(jià)的準(zhǔn)確性有所提高，但受估算造價(jià)的控制。概算造價(jià)一般又可分為；建設(shè)項(xiàng)目概算總造價(jià)、各個(gè)單位工程概算綜合造價(jià)、各單位工程概算造價(jià)。 技術(shù)設(shè)計(jì)階段的成本控制是修正概算造價(jià)：修正概算造價(jià)是指在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的要求，通過(guò)編制修正概算文件預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。修正概算是對(duì)初步設(shè)計(jì)階段的概算造價(jià)的修正和調(diào)整，比概算造價(jià)準(zhǔn)確，但受概算造價(jià)控制。 ： 公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部 負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場(chǎng)成本調(diào)研，編制項(xiàng)目成本調(diào)研報(bào)告； 負(fù)責(zé)建立成本模型和數(shù)據(jù)庫(kù)； 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)階段《成本測(cè)算》及編制《方案階段成本分析報(bào)告》； 負(fù)責(zé)組織編制擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段《成本概算》及《擴(kuò)初階段成本分析報(bào)告》； 負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)各階段成本控制建議及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)值； 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)階段成本控制工作的跟進(jìn)工作； 負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計(jì)階段方案成本比較和修正。 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)成本調(diào)研 公司項(xiàng)目預(yù)立項(xiàng)后，各職業(yè) 人員須開(kāi)始收集和調(diào)研同類項(xiàng)目市場(chǎng)成本水平，編制項(xiàng)目成本調(diào)研報(bào)告； 須根據(jù)調(diào)研成果和以往項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本資料建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)和研究模型。 方案設(shè)計(jì)階段成本管理和控制 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部須組織項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的專業(yè)小組評(píng)審，并對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成本提出要求和建議； 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)完成后，工程技術(shù)部依據(jù)提供的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)在一個(gè)月內(nèi)編制其建安《成本測(cè)算》，對(duì)前期可研階段的項(xiàng)目《成本估算》進(jìn)行修正并對(duì)項(xiàng)目成本影響較大或成本容易流失的單項(xiàng)工程做專項(xiàng)成本分析和建議； 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部須在 方案設(shè)計(jì)完成后一個(gè)半月內(nèi)完成《方案設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告》的編制，對(duì)方案設(shè)計(jì)階段所做主要成本工作進(jìn)行總結(jié)和對(duì)后續(xù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)提出成本控制建議，并報(bào)總辦、總經(jīng)理審核。 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本管理和控制 工程技術(shù)部應(yīng)對(duì)成本控制目標(biāo)中建安成本目標(biāo)，在考慮可能發(fā)生的補(bǔ)充設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證及其它不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用后，將建安成本目標(biāo)盡可能的合理分解到每一個(gè)單項(xiàng)工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴(kuò)初階段的成本限額設(shè)計(jì)初步建議； 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部組織召集公司相關(guān)人員開(kāi)會(huì)討論擴(kuò)初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會(huì)議 紀(jì)要，經(jīng)總經(jīng)理審批后會(huì)簽，作為擴(kuò)初階段的成本限額； 擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成并提交后一個(gè)半月內(nèi)工程技術(shù)部須組織編制項(xiàng)目《成本概算》，概算依據(jù)擴(kuò)初圖紙針對(duì)典型配套（如地下室、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項(xiàng)工程計(jì)算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價(jià)按規(guī)定取費(fèi)并按平均市場(chǎng)下浮水平計(jì)算，部分因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠的項(xiàng)目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場(chǎng)價(jià)格。項(xiàng)目《成本概算》經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理審核后，按公司會(huì)簽程序各部門會(huì)簽審核； 《成本概算》完成一 個(gè)月內(nèi)工程技術(shù)部負(fù)責(zé)審核編制的《擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告》，對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)并對(duì)下一階段施工圖設(shè)計(jì)提出成本控制建議并報(bào)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理審定。 23 《設(shè)計(jì)限額要求》 《建安成本限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)》 24 施工圖設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 25 為保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計(jì)的成本管理和控制方法。 項(xiàng) 目施工圖設(shè)計(jì)成本管理。 目標(biāo)成本：通過(guò)確定成本目標(biāo)值，用來(lái)指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。 施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制是預(yù)算造價(jià)：預(yù)算造價(jià)是指在施工設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖紙，通過(guò)編制預(yù)算文件預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。它比概算造價(jià)或修正概算造價(jià)更為詳細(xì)和準(zhǔn)確，但同樣要受前一階段工程造價(jià)的控制。 ： 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)組織各部門成本控制崗、公司管理層 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)； 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目總包 工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)； 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本目標(biāo)分解運(yùn)作過(guò)程中的總組織與協(xié)調(diào)工作。 公司工程技術(shù)部 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)； 負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)； 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)； 負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識(shí)形 成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)》。 制定項(xiàng)目施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)在施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始前，工程技術(shù)部須對(duì)公司審批的項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善； 施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)編制要求具體如下： 工程技術(shù)部根據(jù)發(fā)展成本目標(biāo)，結(jié)合施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段初步方案及市場(chǎng)水平，針對(duì)各分項(xiàng)工程的不同特點(diǎn)，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點(diǎn)提出建議；對(duì)分項(xiàng)工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點(diǎn)作為施工圖設(shè)計(jì)階段限額 設(shè)計(jì)成本控制重點(diǎn)，成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點(diǎn)： 土方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場(chǎng)內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟(jì)比選，土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)； 樁基工程：不同的樁基形式對(duì)成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點(diǎn)建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項(xiàng)成本目標(biāo)； 結(jié)構(gòu)工程：該部分約占建安成本比重較大，且對(duì)銷售沒(méi)有直接的影響，這部分是成本控制的重點(diǎn)，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求 下，盡可能的降低成本，主要對(duì)鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值； 建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對(duì)售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本 的主要因素為材料選型，對(duì)外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值； 安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型，對(duì)電梯、機(jī)房設(shè)備等建議采用國(guó)產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管線選用合適的中檔材料； 景觀工程：景觀工程成本波動(dòng)性、彈性較大，設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點(diǎn)； 分包 工程：該部分的特點(diǎn)是專業(yè)性較強(qiáng)，政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性，成本控制的重點(diǎn)是方案的深化及優(yōu)化； 限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議按格式填寫，對(duì)其中重點(diǎn)控制點(diǎn)必須加以明示。 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部就須編制的施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制初稿，充分征求設(shè)計(jì)院及工程技術(shù)部的意見(jiàn)并進(jìn)行完善，必要時(shí)須召集公司其他相關(guān)人員開(kāi)會(huì)確認(rèn)。 確認(rèn)后的限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議經(jīng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理審核、報(bào)總經(jīng)理審批后作為設(shè)計(jì)限額要求，提交工程技術(shù)部具體落實(shí)。 26 施工圖出圖后，工程技術(shù)部根據(jù)施工圖計(jì)算重點(diǎn)控制點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)或技 術(shù)指標(biāo)值，與審批的限額設(shè)計(jì)數(shù)值比較，及時(shí)向經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部及各部門成本控制崗位人員提出反饋意見(jiàn)。對(duì)超出限額設(shè)計(jì)部分提出預(yù)警，并報(bào)總經(jīng)理綜合決策。 設(shè)計(jì)完成后，由工程技術(shù)部編制設(shè)計(jì)成本控制分析總結(jié)報(bào)告，聘請(qǐng)有豐富設(shè)計(jì)及造價(jià)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審，最后由技術(shù)評(píng)審委員會(huì)對(duì)限額設(shè)計(jì)要求完成情況進(jìn)行最終評(píng)定。 無(wú) 27 （附表一） 主要材料設(shè)備采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議 序 號(hào) 材料（設(shè)備）名稱 市場(chǎng)價(jià) /信息價(jià) 成本目標(biāo) 以往工程采購(gòu)方式 建議采購(gòu)方式 萬(wàn)元 28 （附表二） 總包、分包承包方式及成本控制目標(biāo)建議 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 承包方式 結(jié)算成本目標(biāo) 合同（招標(biāo)）成本目標(biāo) 設(shè)計(jì)變更及簽證控制目標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì) 指