【正文】 二 財務費用 1 利息收入 2 利息支出 3 手續(xù)費 含以刷卡方式付樓款的銀行手續(xù)費。 經營開發(fā)部負責編制前期工程費用的用款計劃和付款申請的手續(xù)。 項目部負責編制工程用款計劃和工程付款申請的審核、付款審批表的制單、付款情況核對。 2 示范單位 (樣板房 )設計施工費 此費用應為扣除示范單位銷售折返之后的實際發(fā)生額 3 示范單位 (樣板房 )施工及 含施工費用及銷售期內維護、修理費 41 維護費 用。 根據各期動態(tài)成本信息，對照施工圖、竣工資料、施工總承包合同、工程預算書、工程結算書等資料，分析工程承包范圍變化，工程量變化等，確認設計變更、現場簽證等對成本的影響，以評價項目成本管理的科學性并總結經驗教訓。 公司管理層 負責審定《項目成本后期評估》報告和制訂相應改善措施，作為公司《績 效考核標準》獎勵分配的依據。 適用于項目工程完成全部開發(fā)或分期開發(fā)，并已辦理竣工驗收及結算后對項目成本進行的總結評價。 公司工程技術部 負責編制項目施工圖設計階段建安成本目標限額設計成本控制建議書； 負責編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書； 負責編制項目主要材料（設備）采購方式及成本控制目標建議書； 負責與相關部門就限額設計數值及成本建議進行溝通，達成共識形 成《目標成本指導書》。 擴初設計階段成本管理和控制 工程技術部應對成本控制目標中建安成本目標，在考慮可能發(fā)生的補充設計、設計變更及現場簽證及其它不可預見的費用后，將建安成本目標盡可能的合理分解到每一個單項工程或專業(yè)工程上，形成擴初階段的成本限額設計初步建議； 經營開發(fā)部組織召集公司相關人員開會討論擴初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會議 紀要，經總經理審批后會簽，作為擴初階段的成本限額； 擴初設計完成并提交后一個半月內工程技術部須組織編制項目《成本概算》，概算依據擴初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網球場館等）及不同層高塔樓標準層的主體結構混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設計深度不夠的項目暫按估算指標值，專業(yè)分包工程按市場價格。 初步設計階段的成本控制是概算造價，概算 造價是指在初步設計階段，根據設計意圖，通過編制工程概算文件預先測算和確定的工程造價。 當地的設計規(guī)范和標準的特點，主要指工程建筑設計、人防要求、公建配套要求以及技術特點，以便考慮對造價的影響。工程技術部經理指定專業(yè)工程師負責項目可行性研究階段的建安成本估算工作。 12）模型制作費 13）展銷費：展位費、布置費、制作費等 14）售后服務補貼：銷售折扣、由于銷售承諾給業(yè)主的補償 15）其他 18 4. 項目論證成本管理作業(yè)指引 項目論證成本管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修改內容 修改人 審核人 批準人 19 ： 明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應達到的深度要求。 ◇ 當上一年銷售費用超出目標成本 15％以上時，經營開發(fā)部可向公司提出調增總控及下一年分解目標的建議； b）遇下列情況須對總控及分解目標進行調減 ◇ 在建造標準不變的情況下，當某年銷售成交均價較當年計劃減少時，相應的費用控制目標須按相應的變化進行等比例調減。綜合銷售成交均價 元 /M2，銷售率 ％，銷售成交合 同總額的 ％，另加銷售賣場包裝、樣板間費用 萬元；銷售提成 % 萬元。如：機房設備、電梯設備、空調機組、水景設備、雕塑小品、環(huán)境設施、公建配套工程中專用設備等。 項目建議書和可行性研究階段的成本控制是投資估算：投資估算是指在項目建議書和可行性研究階段通過編制估算文件測算和確定的工程造價。 2. 適用范圍 適用于公司、下屬公司的開發(fā)項目在各階段成本目標制定和分解工作。 5. 工作流程 工程技術部制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標建議書 在項目施工圖設計階段，建安目標限額設計成本控制建議書審批后，工程技術部根據審批的建議書，對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標建議。 甲方制定范圍、乙方采購材料：工程中常見，對項目效果及素質影響不大，且有三家及以上價格、質量相近；與信息價接近；與施工進度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的 面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國產中低檔）、 PPR 管材、 PVU 排水管、開關插座等； 乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價格都接近、對項目效果及素質基本沒影響，與信息價很接近的材料。 、工程、設計等費用劃分模糊的項目，由財務計核部負責劃分，報公司批準后確定； 、裝飾用品、生活用品，申請部門應在采購前確定回收方法和回收凈值計劃，報行政管理部待公司批準后方可實施； ，經營開發(fā)部應事先制定展示時間，裝修、銷售、價格的計劃，溝通工程技術部同意后待公司批準方可實施； ，銷售費用需超出當年銷售費用總額度，須報公司銷售主管領導和總經理批準后方可實施?，F樓售樓處裝修成本目標為 萬元 /個，售樓處內家私和飾品按周轉使用，平均 萬元 /個售樓處。 4．職責： 公司經營開發(fā)部 負責編制《新項目成本估算表》。 經營開發(fā)部填寫編制說明：包括“項目概況”、“成本估算的依據”、“估算基準，即建筑的基礎、結構形式及建造檔次裝修”、“其他說明”（例如估算時沒有考慮哪些費用） 工程技術部結 合項目的定位、規(guī)劃指標、規(guī)劃要點分析、建筑的基礎、結構形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個項目的成本指標取值。 經營開發(fā)部成本控制崗位人員負責把預控目標輸入成本信息庫。 技術設計階段的成本控制是修正概算造價：修正概算造價是指在技術設計階段，根據技術設計的要求，通過編制修正概算文件預先測算和確定的工程造價。 項 目施工圖設計成本管理。 確認后的限額設計數值及成本建議經經營開發(fā)部經理審核、報總經理審批后作為設計限額要求，提交工程技術部具體落實。決算價是指工程竣工決算階段，以實物數量和貨幣指標為計量單位。 報告編制完成時間必須在工程竣工驗收后的 180 日內完成， 。 6．支持性文件 無 《項目成本后期評估》 《項目目標成本》 32 目標成本控制表 （附表一） 規(guī)劃指標控制表 建筑用地面積 總占地面積 ㎡ 建筑用 地面積 ㎡ 總建筑 面積 ㎡ 建筑物基底占地面積 ㎡ 建筑密度（毛地） 容積率 （毛地） 計容積率面積 ㎡ 不計容積 率面積 ㎡ 綠地率 道路用地 合計 瀝青路面車行道 砼路面車行道 硬質鋪裝車行道 硬質鋪裝廣場 硬質鋪裝人行道 綠化用地 合計 重要公共綠地 組團宅間綠化 底層私家花園 體育（游樂）設施占地 水景占地面積 指標 基底占地面積 建筑面積 平均層數 面積比例 平均每戶面積 單元數 戶數 戶數比 例 住宅 連排 洋房 電梯公寓 合計 小區(qū)配套 計容積率配套 垃圾轉運站 公廁 配電房 社區(qū)居委會 幼兒園 文化活動中心 會所 物管 商業(yè) 合計 不計容積率配套 停車 33 數 架空活動 架空停車 地面停車 人防地下室（地下停車） 地下設備用房 合計 道路用地 車行道 硬質鋪裝人行道 硬質鋪裝廣場 合計 綠化用地 宅間小路 游泳池 2 個 合計 規(guī)劃道及代征綠地 規(guī)劃道路 街頭綠地及防護綠地 合計 34 （附表二） 土地成本控制表 項目名稱： 序號 土地成本項目 金額（萬元） 控制措施及簡要說明 備注 1 政府地價 包括紅線外市政配套設施費用和住宅建設配套費，俗稱大配套。 三 公司管理費及財務費合計 編制： 審核： 44 （附表九） 目標成本控制匯總表 項目名稱： 單位：人民幣萬元 元 /M2 工作序號 序號 成本項目 部門上 報成本 控制數 核定成本控制數 單位銷售面積成本 成本項目占總成本比例 責任部門 一、土地征遷費用及拆遷補償費 經營開發(fā)部 土地征用費用 耕地占用稅 勞動力安置費 安置動遷用房支出 拆遷補償費 二、前期工程 經營開發(fā)部 規(guī)劃費 用 設計費用 項目可行性研究費用 水文費用 地質費用 勘探費用 測繪費用 七通一平支出 經營開發(fā)部工程項目部 三、建筑安裝工程費 工程技術部 建筑工程費用 安裝工程費用 支付給承包方費用 其他建筑安裝工程費 四、基礎設施費 經營開發(fā)部 供水工程支出 供電工程支出 供氣工程支出 45 排污程支出 排洪工程支出 通訊工程支出 照明工程支出 環(huán)衛(wèi)工程支出 綠化費用 其他設施工程發(fā)生的支出 五、公共配套設施費 經營開發(fā)部 物業(yè)管理用房費用 變電站費用 熱力站費用 水廠費用 居委會用房費用 派出所用房費用 六、開發(fā)間接費用 人員工資 財務計核部行政管理費 職工福利費 折舊費 修理費 辦公費 水電費 勞動保護費 周轉房攤銷費 汽油費 招待費 餐費 電話費 人事費 差旅費 運輸費 其他 46 七、銷售費用 媒介廣告費 經營開發(fā)部 廣告設施及發(fā)布費 現場包裝費 促銷活動費 宣傳資料及禮品費 接待廳裝修、裝飾 費 經營開 發(fā)部工程技術部 現場銷售器具費 經營開發(fā)部 現場銷售人工費 賣點增加費 看樓交通費 樣板間 銷售模型費 展銷 售后服務補