【正文】 計階段的成本控制是修正概算造價：修正概算造價是指在技術(shù)設(shè)計階段，根據(jù)技術(shù)設(shè)計的要求，通過編制修正概算文件預(yù)先測算和確定的工程造價。 實施方案設(shè)計階段：包括規(guī)劃方案（含單體）設(shè)計和建筑擴(kuò)初設(shè)計。 經(jīng)營開發(fā)部成本控制崗位人員負(fù)責(zé)把預(yù)控目標(biāo)輸入成本信息庫。 公司進(jìn)入新的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營開發(fā)部、工程技術(shù)部的成本控制崗位人員必須 在進(jìn)行項目成本估算前先完成該城市的《房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告》，內(nèi)容應(yīng)包括： 該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響：包括定額計價模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。 經(jīng)營開發(fā)部填寫編制說明：包括“項目概況”、“成本估算的依據(jù)”、“估算基準(zhǔn)，即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修”、“其他說明”（例如估算時沒有考慮哪些費用） 工程技術(shù)部結(jié) 合項目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個項目的成本指標(biāo)取值。 項目可行性論證成本分析 經(jīng)營開發(fā)部負(fù)責(zé)跟蹤、配合溝通，并編制項目可研階段成本估算報告。 4．職責(zé)： 公司經(jīng)營開發(fā)部 負(fù)責(zé)編制《新項目成本估算表》。對于 17 主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除?，F(xiàn)樓售樓處裝修成本目標(biāo)為 萬元 /個，售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元 /個售樓處。銷售賣場建造裝修、樣板間費用不作調(diào)整。 、工程、設(shè)計等費用劃分模糊的項目，由財務(wù)計核部負(fù)責(zé)劃分，報公司批準(zhǔn)后確定； 、裝飾用品、生活用品，申請部門應(yīng)在采購前確定回收方法和回收凈值計劃，報行政管理部待公司批準(zhǔn)后方可實施； ，經(jīng)營開發(fā)部應(yīng)事先制定展示時間，裝修、銷售、價格的計劃，溝通工程技術(shù)部同意后待公司批準(zhǔn)方可實施； ，銷售費用需超出當(dāng)年銷售費用總額度，須報公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實施。 一、適用范圍： 1. 二、計劃控制目標(biāo) 萬元。 甲方制定范圍、乙方采購材料：工程中常見，對項目效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價格、質(zhì)量相近；與信息價接近；與施工進(jìn)度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的 面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國產(chǎn)中低檔）、 PPR 管材、 PVU 排水管、開關(guān)插座等； 乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價格都接近、對項目效果及素質(zhì)基本沒影響，與信息價很接近的材料。 工程技術(shù)部制定項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書 施工圖完成后，項目負(fù)責(zé)人組織人員對常用的主要材料（設(shè)備） 進(jìn)行分類，據(jù)材料的各自特點及方便施工管理，分別建議采取不同的采購方式，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)； 對主要材料（設(shè)備）采購方式建議的主要原則如下： 甲供材料（設(shè)備）：對金額較大，質(zhì)量要求較高、對項目的素質(zhì)影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高，可以相對獨立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式。 5. 工作流程 工程技術(shù)部制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書 在項目施工圖設(shè)計階段，建安目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書審批后，工程技術(shù)部根據(jù)審批的建議書，對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。 第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱成本估算），采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目可研報告通過時間； 第二版，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后； 第三版，年度開發(fā)目標(biāo)成本（也稱成本控制指導(dǎo)書），采用會計科目與單項成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計劃，確定當(dāng)期項目規(guī)劃和單體方案后； 第四版，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程 施工圖預(yù)算確定后對第三版目標(biāo)成本的修訂； ：指當(dāng)前工程項目中即時的成本。 2. 適用范圍 適用于公司、下屬公司的開發(fā)項目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。 3. 術(shù)語和定義 . 目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。 項目建議書和可行性研究階段的成本控制是投資估算：投資估算是指在項目建議書和可行性研究階段通過編制估算文件測算和確定的工程造價。 ： 總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計變 更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的 10%左右的不同比例確定； 為了加快項目開發(fā)的速度，一般在總包工程開工前，個別分項工程必須提前開工，需獨立到政府部門辦理相關(guān)的報建、招標(biāo)及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。如：機房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）； 工程技術(shù)部成本控制崗位人員在完成項目主要材料（設(shè)備）采購匯總后報部門經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批。綜合銷售成交均價 元 /M2，銷售率 ％，銷售成交合 同總額的 ％，另加銷售賣場包裝、樣板間費用 萬元；銷售提成 % 萬元。但項目銷售費用總額度不變； ，銷售費用較當(dāng)年控制總額度有所結(jié)余，則結(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。 ◇ 當(dāng)上一年銷售費用超出目標(biāo)成本 15％以上時，經(jīng)營開發(fā)部可向公司提出調(diào)增總控及下一年分解目標(biāo)的建議； b）遇下列情況須對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)減 ◇ 在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交均價較當(dāng)年計劃減少時，相應(yīng)的費用控制目標(biāo)須按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)減。 五、考核指標(biāo) a） 銷售費用控制情況考核指標(biāo)：成交銷售費用比、目標(biāo)銷售費用比、銷售面積比； 成交銷售費用比＝當(dāng)期累計銷售費用 /當(dāng)期累計成交金額 100％ 目標(biāo)銷售費用比＝當(dāng)期累計銷售費用 /當(dāng)期目標(biāo)銷售費用 100％ 銷售面積比＝實際合同銷售面積 /目標(biāo)銷售銷控表面積 100％ b）成交銷售費用比指標(biāo)作為彈性考核指標(biāo)，主要適用在同一年銷售中每個季度的比較，一般應(yīng)在 %左右； c）目標(biāo)銷售費用比指標(biāo)作為剛性考核指標(biāo)，主要適用在各年間比較，一般應(yīng)在 100%左右； d）銷售面積比率指標(biāo)為剛性考核指標(biāo)，適用于各期，控制指標(biāo) 為銷售面積比率不低于 ％。 12）模型制作費 13）展銷費：展位費、布置費、制作費等 14）售后服務(wù)補貼：銷售折扣、由于銷售承諾給業(yè)主的補償 15）其他 18 4. 項目論證成本管理作業(yè)指引 項目論證成本管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 19 ： 明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達(dá)到的深度要求。 負(fù)責(zé)項目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行《新項目成本估算表》。工程技術(shù)部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負(fù)責(zé)項目可行性研究階段的建安成本估算工作。 按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗制定前期費用和開發(fā)間接費中屬經(jīng)營開發(fā)部填寫的項目。 當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點，主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點，以便考慮對造價的影響。 資料存檔 《新項目成本估算表》經(jīng)審批后，由經(jīng)營開發(fā)部移交各部門成本控制崗執(zhí)行，行政管理部負(fù)責(zé)存檔保管。 初步設(shè)計階段的成本控制是概算造價，概算 造價是指在初步設(shè)計階段，根據(jù)設(shè)計意圖，通過編制工程概算文件預(yù)先測算和確定的工程造價。修正概算是對初步設(shè)計階段的概算造價的修正和調(diào)整，比概算造價準(zhǔn)確，但受概算造價控制。 擴(kuò)初設(shè)計階段成本管理和控制 工程技術(shù)部應(yīng)對成本控制目標(biāo)中建安成本目標(biāo)，在考慮可能發(fā)生的補充設(shè)計、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證及其它不可預(yù)見的費用后，將建安成本目標(biāo)盡可能的合理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴(kuò)初階段的成本限額設(shè)計初步建議； 經(jīng)營開發(fā)部組織召集公司相關(guān)人員開會討論擴(kuò)初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會議 紀(jì)要，經(jīng)總經(jīng)理審批后會簽，作為擴(kuò)初階段的成本限額； 擴(kuò)初設(shè)計完成并提交后一個半月內(nèi)工程技術(shù)部須組織編制項目《成本概算》，概算依據(jù)擴(kuò)初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設(shè)計深度不夠的項目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場價格。 目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，用來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。 公司工程技術(shù)部 負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書； 負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書； 負(fù)責(zé)編制項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書； 負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識形 成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。 26 施工圖出圖后，工程技術(shù)部根據(jù)施工圖計算重點控制點的經(jīng)濟(jì)或技 術(shù)指標(biāo)值，與審批的限額設(shè)計數(shù)值比較，及時向經(jīng)營開發(fā)部及各部門成本控制崗位人員提出反饋意見。 適用于項目工程完成全部開發(fā)或分期開發(fā)，并已辦理竣工驗收及結(jié)算后對項目成本進(jìn)行的總結(jié)評價。綜合反應(yīng)竣工項目從籌建開始到項目竣工交付使用為止的全部建設(shè)費用。 公司管理層 負(fù)責(zé)審定《項目成本后期評估》報告和制訂相應(yīng)改善措施，作為公司《績 效考核標(biāo)準(zhǔn)》獎勵分配的依據(jù)。 編制《項目成本后期評估》資料準(zhǔn)備 經(jīng)營開發(fā)部負(fù)責(zé)歸集項目的各部門成本控制崗所有成本基礎(chǔ)資料，包括：《項目目標(biāo)成 本》、動態(tài)成本信息報告等。 根據(jù)各期動態(tài)成本信息，對照施工圖、竣工資料、施工總承包合同、工程預(yù)算書、工程結(jié)算書等資料，分析工程承包范圍變化，工程量變化等，確認(rèn)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響，以評價項目成本管理的科學(xué)性并總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。 2 支付合同單位費用 3 土地產(chǎn)權(quán)登記費 4 契稅 5 土地使用費 6 其他 土地成本合計 編制： 審核： （附表三） 設(shè)計限額控制表 序號 分項工程設(shè)計名稱 設(shè)計合同編號 總價 （萬元） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技術(shù)指標(biāo) 材料 設(shè)計階段成本控制要點建議（結(jié)構(gòu)類型、層高、材料選型等） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值 技術(shù)指標(biāo) 技術(shù)指標(biāo)值 材料名稱 材料單價 說明：不含為滿足售樓需要發(fā)生的設(shè)計費用（售樓處、樣板房、裝修套餐、銷售模型等） 35 （附表四） 前期費用控制表 項目名稱： 序號 勘察及設(shè)計成本項目 金額 （萬元） 控制措施及簡要說明 備注 一 勘察、設(shè)計費 1 勘探 勘察方案的設(shè)計和咨詢 勘察的實施 2 設(shè)計 設(shè)計招標(biāo)費 規(guī)劃、方案設(shè)計費 初步、施工圖設(shè)計費 環(huán)境（景觀）工程設(shè)計費 其他專業(yè)工程設(shè)計費 基坑支護(hù)設(shè)計 燃?xì)夤こ淘O(shè)計 人防工程設(shè)計 結(jié)構(gòu)驗算 樣板房裝修設(shè)計（ 4 套） 會所（售樓處）網(wǎng)球中心等裝 修設(shè)計 玻璃幕墻、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計 隔音屏設(shè)計 大堂 、電梯廳裝修設(shè)計 0 通風(fēng)降噪窗 1 水土保持方案設(shè)計 3 咨詢顧問費 4 其他專業(yè)工程設(shè)計費 二 政府工程監(jiān)控、管理費 工程技術(shù)部 1 安檢 2 質(zhì)檢 3 其他 36 三 項目報批報建費用 經(jīng)營開發(fā)部 1 預(yù)售辦證費 2 產(chǎn)權(quán)初始登記費用 3 查賬費 4 其他 5 不可預(yù)見費用 四 工程造價咨詢費用 總經(jīng)濟(jì)師 1 造價咨詢費（標(biāo)底編制） 2 結(jié)算咨詢費