【正文】 計(jì)階段的成本控制是修正概算造價(jià)：修正概算造價(jià)是指在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的要求，通過(guò)編制修正概算文件預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。 實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段：包括規(guī)劃方案（含單體）設(shè)計(jì)和建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)。 經(jīng)營(yíng)開發(fā)部成本控制崗位人員負(fù)責(zé)把預(yù)控目標(biāo)輸入成本信息庫(kù)。 公司進(jìn)入新的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營(yíng)開發(fā)部、工程技術(shù)部的成本控制崗位人員必須 在進(jìn)行項(xiàng)目成本估算前先完成該城市的《房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報(bào)告》，內(nèi)容應(yīng)包括： 該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對(duì)工程成本的影響：包括定額計(jì)價(jià)模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)等。 經(jīng)營(yíng)開發(fā)部填寫編制說(shuō)明：包括“項(xiàng)目概況”、“成本估算的依據(jù)”、“估算基準(zhǔn)，即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修”、“其他說(shuō)明”（例如估算時(shí)沒有考慮哪些費(fèi)用） 工程技術(shù)部結(jié) 合項(xiàng)目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個(gè)項(xiàng)目的成本指標(biāo)取值。 項(xiàng)目可行性論證成本分析 經(jīng)營(yíng)開發(fā)部負(fù)責(zé)跟蹤、配合溝通，并編制項(xiàng)目可研階段成本估算報(bào)告。 4．職責(zé)： 公司經(jīng)營(yíng)開發(fā)部 負(fù)責(zé)編制《新項(xiàng)目成本估算表》。對(duì)于 17 主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、裝修以及家具、家私等費(fèi)用，可收回部分從總費(fèi)用中扣除?，F(xiàn)樓售樓處裝修成本目標(biāo)為 萬(wàn)元 /個(gè)，售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均 萬(wàn)元 /個(gè)售樓處。銷售賣場(chǎng)建造裝修、樣板間費(fèi)用不作調(diào)整。 、工程、設(shè)計(jì)等費(fèi)用劃分模糊的項(xiàng)目，由財(cái)務(wù)計(jì)核部負(fù)責(zé)劃分，報(bào)公司批準(zhǔn)后確定； 、裝飾用品、生活用品，申請(qǐng)部門應(yīng)在采購(gòu)前確定回收方法和回收凈值計(jì)劃，報(bào)行政管理部待公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施； ，經(jīng)營(yíng)開發(fā)部應(yīng)事先制定展示時(shí)間，裝修、銷售、價(jià)格的計(jì)劃，溝通工程技術(shù)部同意后待公司批準(zhǔn)方可實(shí)施； ，銷售費(fèi)用需超出當(dāng)年銷售費(fèi)用總額度，須報(bào)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 一、適用范圍： 1. 二、計(jì)劃控制目標(biāo) 萬(wàn)元。 甲方制定范圍、乙方采購(gòu)材料：工程中常見，對(duì)項(xiàng)目效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近；與信息價(jià)接近；與施工進(jìn)度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的 面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國(guó)產(chǎn)中低檔）、 PPR 管材、 PVU 排水管、開關(guān)插座等； 乙定乙購(gòu)的材料：市場(chǎng)上的所有同類材料價(jià)格都接近、對(duì)項(xiàng)目效果及素質(zhì)基本沒影響，與信息價(jià)很接近的材料。 工程技術(shù)部制定項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書 施工圖完成后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織人員對(duì)常用的主要材料（設(shè)備） 進(jìn)行分類，據(jù)材料的各自特點(diǎn)及方便施工管理，分別建議采取不同的采購(gòu)方式，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)； 對(duì)主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式建議的主要原則如下： 甲供材料（設(shè)備）：對(duì)金額較大，質(zhì)量要求較高、對(duì)項(xiàng)目的素質(zhì)影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高，可以相對(duì)獨(dú)立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購(gòu)方式。 5. 工作流程 工程技術(shù)部制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書 在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，建安目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書審批后，工程技術(shù)部根據(jù)審批的建議書，對(duì)總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。 第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱成本估算），采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目可研報(bào)告通過(guò)時(shí)間； 第二版，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后； 第三版，年度開發(fā)目標(biāo)成本（也稱成本控制指導(dǎo)書），采用會(huì)計(jì)科目與單項(xiàng)成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時(shí)間為確定年度開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，確定當(dāng)期項(xiàng)目規(guī)劃和單體方案后； 第四版，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程 施工圖預(yù)算確定后對(duì)第三版目標(biāo)成本的修訂； ：指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時(shí)的成本。 2. 適用范圍 適用于公司、下屬公司的開發(fā)項(xiàng)目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。 3. 術(shù)語(yǔ)和定義 . 目標(biāo)成本：通過(guò)確定成本目標(biāo)值，施工過(guò)程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。 項(xiàng)目建議書和可行性研究階段的成本控制是投資估算：投資估算是指在項(xiàng)目建議書和可行性研究階段通過(guò)編制估算文件測(cè)算和確定的工程造價(jià)。 ： 總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計(jì)變 更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項(xiàng)工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的 10%左右的不同比例確定； 為了加快項(xiàng)目開發(fā)的速度，一般在總包工程開工前，個(gè)別分項(xiàng)工程必須提前開工，需獨(dú)立到政府部門辦理相關(guān)的報(bào)建、招標(biāo)及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。如：機(jī)房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）； 工程技術(shù)部成本控制崗位人員在完成項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)匯總后報(bào)部門經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批。綜合銷售成交均價(jià) 元 /M2，銷售率 ％，銷售成交合 同總額的 ％，另加銷售賣場(chǎng)包裝、樣板間費(fèi)用 萬(wàn)元；銷售提成 % 萬(wàn)元。但項(xiàng)目銷售費(fèi)用總額度不變； ，銷售費(fèi)用較當(dāng)年控制總額度有所結(jié)余，則結(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。 ◇ 當(dāng)上一年銷售費(fèi)用超出目標(biāo)成本 15％以上時(shí)，經(jīng)營(yíng)開發(fā)部可向公司提出調(diào)增總控及下一年分解目標(biāo)的建議； b）遇下列情況須對(duì)總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)減 ◇ 在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交均價(jià)較當(dāng)年計(jì)劃減少時(shí)，相應(yīng)的費(fèi)用控制目標(biāo)須按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)減。 五、考核指標(biāo) a） 銷售費(fèi)用控制情況考核指標(biāo)：成交銷售費(fèi)用比、目標(biāo)銷售費(fèi)用比、銷售面積比； 成交銷售費(fèi)用比＝當(dāng)期累計(jì)銷售費(fèi)用 /當(dāng)期累計(jì)成交金額 100％ 目標(biāo)銷售費(fèi)用比＝當(dāng)期累計(jì)銷售費(fèi)用 /當(dāng)期目標(biāo)銷售費(fèi)用 100％ 銷售面積比＝實(shí)際合同銷售面積 /目標(biāo)銷售銷控表面積 100％ b）成交銷售費(fèi)用比指標(biāo)作為彈性考核指標(biāo)，主要適用在同一年銷售中每個(gè)季度的比較，一般應(yīng)在 %左右； c）目標(biāo)銷售費(fèi)用比指標(biāo)作為剛性考核指標(biāo)，主要適用在各年間比較，一般應(yīng)在 100%左右； d）銷售面積比率指標(biāo)為剛性考核指標(biāo)，適用于各期，控制指標(biāo) 為銷售面積比率不低于 ％。 12）模型制作費(fèi) 13）展銷費(fèi)：展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等 14）售后服務(wù)補(bǔ)貼：銷售折扣、由于銷售承諾給業(yè)主的補(bǔ)償 15）其他 18 4. 項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引 項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 19 ： 明確項(xiàng)目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達(dá)到的深度要求。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行《新項(xiàng)目成本估算表》。工程技術(shù)部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究階段的建安成本估算工作。 按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗(yàn)制定前期費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)中屬經(jīng)營(yíng)開發(fā)部填寫的項(xiàng)目。 當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)，主要指工程建筑設(shè)計(jì)、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點(diǎn)，以便考慮對(duì)造價(jià)的影響。 資料存檔 《新項(xiàng)目成本估算表》經(jīng)審批后，由經(jīng)營(yíng)開發(fā)部移交各部門成本控制崗執(zhí)行，行政管理部負(fù)責(zé)存檔保管。 初步設(shè)計(jì)階段的成本控制是概算造價(jià)，概算 造價(jià)是指在初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)設(shè)計(jì)意圖，通過(guò)編制工程概算文件預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。修正概算是對(duì)初步設(shè)計(jì)階段的概算造價(jià)的修正和調(diào)整，比概算造價(jià)準(zhǔn)確，但受概算造價(jià)控制。 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本管理和控制 工程技術(shù)部應(yīng)對(duì)成本控制目標(biāo)中建安成本目標(biāo)，在考慮可能發(fā)生的補(bǔ)充設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證及其它不可預(yù)見的費(fèi)用后，將建安成本目標(biāo)盡可能的合理分解到每一個(gè)單項(xiàng)工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴(kuò)初階段的成本限額設(shè)計(jì)初步建議； 經(jīng)營(yíng)開發(fā)部組織召集公司相關(guān)人員開會(huì)討論擴(kuò)初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會(huì)議 紀(jì)要，經(jīng)總經(jīng)理審批后會(huì)簽，作為擴(kuò)初階段的成本限額； 擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成并提交后一個(gè)半月內(nèi)工程技術(shù)部須組織編制項(xiàng)目《成本概算》，概算依據(jù)擴(kuò)初圖紙針對(duì)典型配套（如地下室、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項(xiàng)工程計(jì)算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價(jià)按規(guī)定取費(fèi)并按平均市場(chǎng)下浮水平計(jì)算，部分因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠的項(xiàng)目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場(chǎng)價(jià)格。 目標(biāo)成本：通過(guò)確定成本目標(biāo)值，用來(lái)指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。 公司工程技術(shù)部 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書； 負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書； 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書； 負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識(shí)形 成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。 26 施工圖出圖后，工程技術(shù)部根據(jù)施工圖計(jì)算重點(diǎn)控制點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)或技 術(shù)指標(biāo)值，與審批的限額設(shè)計(jì)數(shù)值比較，及時(shí)向經(jīng)營(yíng)開發(fā)部及各部門成本控制崗位人員提出反饋意見。 適用于項(xiàng)目工程完成全部開發(fā)或分期開發(fā)，并已辦理竣工驗(yàn)收及結(jié)算后對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行的總結(jié)評(píng)價(jià)。綜合反應(yīng)竣工項(xiàng)目從籌建開始到項(xiàng)目竣工交付使用為止的全部建設(shè)費(fèi)用。 公司管理層 負(fù)責(zé)審定《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告和制訂相應(yīng)改善措施，作為公司《績(jī) 效考核標(biāo)準(zhǔn)》獎(jiǎng)勵(lì)分配的依據(jù)。 編制《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》資料準(zhǔn)備 經(jīng)營(yíng)開發(fā)部負(fù)責(zé)歸集項(xiàng)目的各部門成本控制崗所有成本基礎(chǔ)資料，包括：《項(xiàng)目目標(biāo)成 本》、動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告等。 根據(jù)各期動(dòng)態(tài)成本信息，對(duì)照施工圖、竣工資料、施工總承包合同、工程預(yù)算書、工程結(jié)算書等資料，分析工程承包范圍變化，工程量變化等，確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響，以評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)性并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 2 支付合同單位費(fèi)用 3 土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 4 契稅 5 土地使用費(fèi) 6 其他 土地成本合計(jì) 編制： 審核： （附表三） 設(shè)計(jì)限額控制表 序號(hào) 分項(xiàng)工程設(shè)計(jì)名稱 設(shè)計(jì)合同編號(hào) 總價(jià) （萬(wàn)元） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技術(shù)指標(biāo) 材料 設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)建議（結(jié)構(gòu)類型、層高、材料選型等） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值 技術(shù)指標(biāo) 技術(shù)指標(biāo)值 材料名稱 材料單價(jià) 說(shuō)明：不含為滿足售樓需要發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)用（售樓處、樣板房、裝修套餐、銷售模型等） 35 （附表四） 前期費(fèi)用控制表 項(xiàng)目名稱： 序號(hào) 勘察及設(shè)計(jì)成本項(xiàng)目 金額 （萬(wàn)元） 控制措施及簡(jiǎn)要說(shuō)明 備注 一 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 1 勘探 勘察方案的設(shè)計(jì)和咨詢 勘察的實(shí)施 2 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)招標(biāo)費(fèi) 規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)費(fèi) 初步、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 環(huán)境（景觀）工程設(shè)計(jì)費(fèi) 其他專業(yè)工程設(shè)計(jì)費(fèi) 基坑支護(hù)設(shè)計(jì) 燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì) 人防工程設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)驗(yàn)算 樣板房裝修設(shè)計(jì)（ 4 套） 會(huì)所（售樓處）網(wǎng)球中心等裝 修設(shè)計(jì) 玻璃幕墻、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 隔音屏設(shè)計(jì) 大堂 、電梯廳裝修設(shè)計(jì) 0 通風(fēng)降噪窗 1 水土保持方案設(shè)計(jì) 3 咨詢顧問(wèn)費(fèi) 4 其他專業(yè)工程設(shè)計(jì)費(fèi) 二 政府工程監(jiān)控、管理費(fèi) 工程技術(shù)部 1 安檢 2 質(zhì)檢 3 其他 36 三 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)開發(fā)部 1 預(yù)售辦證費(fèi) 2 產(chǎn)權(quán)初始登記費(fèi)用 3 查賬費(fèi) 4 其他 5 不可預(yù)見費(fèi)用 四 工程造價(jià)咨詢費(fèi)用 總經(jīng)濟(jì)師 1 造價(jià)咨詢費(fèi)（標(biāo)底編制） 2 結(jié)算咨詢費(fèi)