【正文】 本作業(yè)指引僅適 用于工程進度款和中間款的支付，不適用工程結(jié)算款和保修金的支付。 工程技術部負責匯總和提交項目結(jié)算資料，包括工程預算書、工程結(jié)算書、工程變更簽證資料等。對超出限額設計部分提出預警，并報總經(jīng)理綜合決策。 ： 公司經(jīng)營開發(fā)部 負責項目市場成本調(diào)研，編制項目成本調(diào)研報告； 負責建立成本模型和數(shù)據(jù)庫； 負責編制方案設計階段《成本測算》及編制《方案階段成本分析報告》； 負責組織編制擴初設計階段《成本概算》及《擴初階段成本分析報告》； 負責編制設計各階段成本控制建議及限額設計指標值； 負責設計階段成本控制工作的跟進工作； 負責組織編制設計階段方案成本比較和修正。 有多方案需要比較的項目，成本估算人應對各方案的成本差異性進行分析和說明，比較后提出成本建議。 六、本成本指導書由經(jīng)營開發(fā)部負責解釋。 經(jīng)營開發(fā)部匯總目標成本 崗位人員匯總各項目標成本形成《目標成本控制指導書》，按公司會簽程序報相關部門會簽，公司總經(jīng)理審批《目標成本審批表》； 目標成本控制指導書分解下發(fā)執(zhí)行 經(jīng)營開發(fā)部成本控制崗位人員將會簽完成后的目標成本控制指導書落實到各部門執(zhí)行； 各部門根據(jù)目標成本控制指導書的要求進行實施按月、周進行反饋財務計核部成本控制崗位人員； 財務計核部成本控制崗位人員對各階段的成本進行控制，所有項目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過財務計核部成本控制崗位人員的審核，是否超出目標成本對于超出目標成本 的向責任部門發(fā)出成本預警； 項目成本動態(tài)監(jiān)控 工程技術部控制設計變更，并將預算增加情況反饋公司各部門成本控制崗位人員； 工程技術部嚴格按照限價要求進行材料及設備采購； 項目部負責對工程變更的控制，并將預算增加的情況反饋工程技術部成本控制崗位人員； 工程技術部成本控制崗位人員對招標、工程變更、現(xiàn)場簽證進行成本預算控制； 經(jīng)營開發(fā)部項目成本動態(tài)分析 成本控制崗位人員根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項目目標成本分析提出成本預警或進行目 標成本調(diào)整，并按月（季）編報《綜合成本分析報告》 經(jīng)營開發(fā)部目標成本調(diào)整 對于超過目標成本的各類項目判斷是否有補充預算（設計變更、現(xiàn)場工程簽證），如果有補充預算則在目標成本控制指導書中調(diào)整目標成本，由成本控制崗位人員審核、會簽，總經(jīng)理審批； 對于無補充預算的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不與考慮。 目標成本版本：目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。具體如下： 采用總價包干方式：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機及 配電房安裝工程等，在限額設計值下制定承包總價； 采用單價包干方式：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構工程、智能化設 備等，根據(jù)限額設計指標分解承包單價； 總包工程承包方式可按招標時施工圖紙的完善程度來定，一般來說，各分項工程根據(jù)不同情況 可能會采用不同的承包方式，如固定總價、暫定總價、綜合單價包干、費率包干等； 3 匯總完成項目總包及主要分包工程承包方式建議，部門經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批，指導總包及分包工程的 招標及實施，確?？偘胺职こ坛邪繕藢崿F(xiàn)； 項目實施過程中，成本控制崗位人員負責對成本情況進行動態(tài)監(jiān)控，及時預警，如有超目標 的項目，分析原因，及時報部門經(jīng)理、公司總經(jīng)理決策。每年的銷售費用見下表： 分期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計 合同總額（億） 銷售費用（萬） a）遇下列 情況可對總控及分解目標進行調(diào)增 ◇ 在建造標準不變的情況下，當某年銷售成交合同均價較當年計劃增加超過 3％以上時，相應的費用控制目標可按相應的變化進行等比例調(diào)增。 項目基礎性成本分析 工程技術部經(jīng)理應提前定期安排相關人員編制公司開發(fā)項目所在地區(qū)的《各類建筑的各種建造成本》、經(jīng)營開發(fā)部經(jīng)理應提前定期安排相關人員編制公司開發(fā)項目所在地區(qū)的《各類建筑的檔次及物業(yè)水平表》供公司領導和相關人員參考。 適用所有公司開發(fā)項目方案設計階段的成本管理及控制工作。它比概算造價或修正概算造價更為詳細和準確，但同樣要受前一階段工程造價的控制。 經(jīng)營開發(fā) 部 收集和匯總項目開發(fā)各階段的成本信息和資料； 組織公司相關部門編制《項目成本后期評估》報告； 對《項目成本后期評估》報告中總結(jié)的成本管理問題提出整改建議； 負責成本改進措施的落實和監(jiān)督執(zhí)行。 6 展銷會（交易會）費用 場租、布置、展板制作等費用 7 模型制作費用 8 銷售用品設計制作費用 含樓書、平面圖、宣傳冊、質(zhì)量保證書、 使用說明書等 9 銷售現(xiàn)場布置費用 含條幅、標識、花卉、彩旗等 10 其它宣傳活動費用 如記者招待會、嘉年華會、巡回展覽等。 年度、月度、施工部位付款計劃的編制 。 2 支付合同單位費用 3 土地產(chǎn)權登記費 4 契稅 5 土地使用費 6 其他 土地成本合計 編制： 審核： （附表三） 設計限額控制表 序號 分項工程設計名稱 設計合同編號 總價 （萬元） 經(jīng)濟指標 技術指標 材料 設計階段成本控制要點建議（結(jié)構類型、層高、材料選型等） 經(jīng)濟指標 經(jīng)濟指標值 技術指標 技術指標值 材料名稱 材料單價 說明：不含為滿足售樓需要發(fā)生的設計費用（售樓處、樣板房、裝修套餐、銷售模型等） 35 （附表四） 前期費用控制表 項目名稱： 序號 勘察及設計成本項目 金額 （萬元） 控制措施及簡要說明 備注 一 勘察、設計費 1 勘探 勘察方案的設計和咨詢 勘察的實施 2 設計 設計招標費 規(guī)劃、方案設計費 初步、施工圖設計費 環(huán)境（景觀）工程設計費 其他專業(yè)工程設計費 基坑支護設計 燃氣工程設計 人防工程設計 結(jié)構驗算 樣板房裝修設計（ 4 套） 會所（售樓處）網(wǎng)球中心等裝 修設計 玻璃幕墻、鋼結(jié)構設計 隔音屏設計 大堂 、電梯廳裝修設計 0 通風降噪窗 1 水土保持方案設計 3 咨詢顧問費 4 其他專業(yè)工程設計費 二 政府工程監(jiān)控、管理費 工程技術部 1 安檢 2 質(zhì)檢 3 其他 36 三 項目報批報建費用 經(jīng)營開發(fā)部 1 預售辦證費 2 產(chǎn)權初始登記費用 3 查賬費 4 其他 5 不可預見費用 四 工程造價咨詢費用 總經(jīng)濟師 1 造價咨詢費（標底編制） 2 結(jié)算咨詢費 3 三算單審計費 4 合同鑒定費 5 招投標交易費 五 工程監(jiān)理費 經(jīng)營開發(fā)部 六 臨時工程費用 工程技術部 1 施工用水、電、道路等 2 工地圍墻等 七 前期費用合計 一項 編制： 審核： 二、五項 編制： 審核： 三項 編制： 審核： 四、六項 編制： 審核： 37 （附表五） 建安成本控制表 項目名稱： 序號 項目名稱 成本指標 (元/M2） 項目 成本 萬元 ) 分攤到可銷售的住宅面積的成本（元/M2） 分攤到總建筑面積的成本（元/M2） 所占成本比例（ %） 測算說明 備注 一 基礎設施 場地平整、土方平 衡、擋土 室外給水管網(wǎng) 室外排水管網(wǎng)（含化糞池） 室外電纜工程（小區(qū)內(nèi)） 室外照明工程 室外煤氣管道工程 室外弱電管道 小區(qū)道路工程（土方、路基、基層、砼面層等） 供配電系統(tǒng)工程費 外線高壓電纜 水泵房設備及安裝工程費 直飲水機房設備及安 裝工程 消防設備機房設備及安裝（報警、 CO2） 二 環(huán)境 綠化（含土方平整） 硬質(zhì)地面（含基層處理） 主題廣場（結(jié)構及裝修，含廣場附帶的小品、水景等） 構筑物（含垃圾站、花池、 亭、山頂標志性建筑等） 環(huán)境雕塑、小品、休閑體育設施等 空中連廊 38 變頻式登山扶梯（上、下） 及配套設施 圍墻、大門、值班室 環(huán)境水景（噴泉、疊水） 環(huán)境照明（含架空層、環(huán)境燈具及泛光照明） 序號 項目名稱 本 指標 (元/M2） 項目 成本 萬元 ) 攤到可銷售的住宅面積的成本（元 /M2） 分攤到總建筑面積的成本（元/M2） 占成本比例（ %） 測算說 注 隔音屏 三 公建配套 一層地下室（含人防） 半敞開式地下室 運動員公寓 架空層 網(wǎng)球俱樂部及商業(yè) 會所及商業(yè) 四 建筑單體成本 小高層住宅（ **層） 基礎工程 土建主體工程 土建專業(yè)分包工程 安裝主體工程 安裝專業(yè)分包工程 高層住宅（ **層） 基礎工程 土建主體工程 土建專業(yè)分包工程 安裝主體工程 安裝專業(yè)分包工程 高層住宅（ **層） 基礎工程 39 土建主體工程 土建專業(yè)分包工程 安裝主體工程 安裝專業(yè)分包工程 五 不可預見費： **% 六 小 計 編制： 審核 注：此表中各種面積分攤的比例由經(jīng)營開發(fā)部提供。綜合反應竣工項目從籌建開始到項目竣工交付使用為止的全部建設費用。 目標成本：通過確定成本目標值，用來指導產(chǎn)品設計、施工過程中各階段成本控制的指標性文件。 資料存檔 《新項目成本估算表》經(jīng)審批后，由經(jīng)營開發(fā)部移交各部門成本控制崗執(zhí)行，行政管理部負責存檔保管。 負責項目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行《新項目成本估算表》。但項目銷售費用總額度不變； ，銷售費用較當年控制總額度有所結(jié)余，則結(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。 ： 總包及分包工程合同結(jié)算成本目標由合同（招標）成本目標和設計變 更及現(xiàn)場簽證控制目標兩部分組成，設計變更及現(xiàn)場簽證控制目標一般根據(jù)各分項工程的性質(zhì)不同按合同（招標）成本目標的 10%左右的不同比例確定； 為了加快項目開發(fā)的速度，一般在總包工程開工前，個別分項工程必須提前開工，需獨立到政府部門辦理相關的報建、招標及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。 第一版，可研階段目標成本（也稱成本估算），采用會計科目形式，編制