【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樣化，其中以租房客戶群體、婚房客戶群體和公房分配（非購(gòu)買的商品房）的客戶群體為主，之前享受公房分配的住宅群體從購(gòu)房行為上屬于第一次購(gòu)房，但是從購(gòu)房目的上屬于改善居住的二次置業(yè)行為。 購(gòu)房需求特征 (1) 高檔大戶型需求加大 (2) 舒適性成為購(gòu)房基本條件 (3) 多層住宅漸受歡迎 (4) 區(qū)域生活配套要求加強(qiáng) 這個(gè)需求特征怎么得到的，和你上下文所反映出來(lái)的有關(guān) 系嗎？高檔大戶型是什么人買的呢？跟你下面所說(shuō)的中小戶型完全矛盾么。 合肥市房產(chǎn)公司營(yíng)銷現(xiàn)狀與營(yíng)銷策略創(chuàng)新研究 —— 以經(jīng)典華城項(xiàng)目為例 _畢業(yè)論文 7 3 經(jīng)典華城項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 經(jīng)典華城梧桐語(yǔ) ， 是由安徽伯益置業(yè)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā) 。 公司前身是以開(kāi)發(fā)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園起步，令人熟知的 包河區(qū) 工業(yè)園就是有伯益置業(yè)開(kāi)發(fā)的。在合肥開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目有 經(jīng)典雅苑 和經(jīng)典華城梧桐語(yǔ)，另外安徽伯益置業(yè)在池州青陽(yáng)縣已經(jīng)成功操作了上東城、上東美食街等項(xiàng)目， 項(xiàng)目運(yùn)作 經(jīng)驗(yàn)豐富。 經(jīng)典華城項(xiàng)目地址位于合肥市國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)翡翠路與繁華大道交叉口，項(xiàng)目占地面積 34400m2，規(guī)劃地上總建筑面積 154350m2，主要由商業(yè)、辦公、住宅等業(yè)態(tài)組成。 周邊環(huán)境：經(jīng)典華城小區(qū)位于合肥市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心，繁華大道與翡翠路交口東南角，毗鄰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，周邊環(huán) 68 中，潤(rùn)安公學(xué)，中銳國(guó)際學(xué)校，徽?qǐng)@，歡樂(lè)島，極地花樣世界，翡翠湖等公園娛樂(lè)場(chǎng)所，明珠廣 場(chǎng)，國(guó)際會(huì)展中心，明珠大酒店，易初蓮花，大潤(rùn)發(fā)，沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)市場(chǎng)，安徽醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院，市口腔醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)。周邊有 149 路、 150 路、 126 路、 226 路、 604 路等多條公交線路。地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，市政配套完善，為合肥市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)高檔商住圈。 項(xiàng)目地塊價(jià)值 先描述下合肥房地產(chǎn)整個(gè)板塊的劃分，然后說(shuō)西南區(qū)板塊。之后再說(shuō)位于該項(xiàng)目位于西南區(qū)板塊的什么重要位置。 項(xiàng)目位于合肥市的西南板塊經(jīng)開(kāi)區(qū)核心地段繁華大道與翡翠路交叉口。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)：合肥經(jīng)開(kāi)區(qū)是合肥乃至安徽的“經(jīng)濟(jì)引擎”和“產(chǎn)業(yè)基地”，多項(xiàng) 國(guó)家級(jí)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具有無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，安徽國(guó)際會(huì)展中心也是中國(guó)中部地區(qū)最佳展示交易窗口及門戶之一，是合肥或安徽產(chǎn)業(yè)成果孵化的示范基地，是產(chǎn)業(yè)交易的大平臺(tái)。同時(shí)本區(qū)位緊鄰合肥中心商務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)以南，依托三大交通樞紐優(yōu)勢(shì)（繁華大道、金寨路高架、地鐵 3 號(hào)線），其區(qū)域商務(wù)價(jià)值潛力無(wú)限。 合肥市房產(chǎn)公司營(yíng)銷現(xiàn)狀與營(yíng)銷策略創(chuàng)新研究 —— 以經(jīng)典華城項(xiàng)目為例 _畢業(yè)論文 8 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境分析 合肥， 安徽省 省會(huì) ，位于安徽正中部，長(zhǎng)江淮河之間、 巢湖 之濱，具有承東啟西、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是國(guó)家級(jí) 皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū) 核心城市、長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì) 協(xié)調(diào)會(huì)城市、 長(zhǎng)江中游城市群 副中心城市，全國(guó)唯一的科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市。 2020 年合肥全市生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，占全省的 %； 按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，漲幅高于全國(guó)、全省平均水平，居 中部省會(huì)城市第一。 全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá) 2087 戶，全年完成總產(chǎn)值 億元。固定資產(chǎn)投資總量突破 4000 億，社會(huì)消費(fèi)品零售總額接近 1300 億元，全年收 億，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 25434 元，農(nóng)民人均純收入 9081 元。 發(fā)展速度及發(fā)展?jié)摿薮蟆? 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 2020 年合肥商品房成交 99226 套，同比增加 %，其中住宅類商品房成交77659 套，同比增加 %，成交面積 7698189 平米，同比增加 %。合肥住宅成交均價(jià) 元 /平米，同比 2020 年住宅均價(jià) 元 /平米上漲了 元 /平米，同比上漲 %。從價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看， 14 月不少樓盤降價(jià)跑量，降價(jià)樓盤也在逐月攀升，從 5 月起由于成交升溫， 各樓盤價(jià)格調(diào)整顯得比較頻繁，成交回升使其對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期趨于樂(lè)觀，著手收緊優(yōu)惠，甚至回調(diào)價(jià)格的項(xiàng)目部在少數(shù)?？偨Y(jié) 2020年合肥住宅成交均價(jià)是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。這點(diǎn)放在 ，不然放這里前后都不搭，內(nèi)容看著突兀。 的內(nèi)容可以融合你寫(xiě)的 +，先介紹合肥的位置，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，再引入合肥房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。 項(xiàng)目 SWOT 分析 SWOT 分析方法 [8,9]是一種根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進(jìn)行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在的企業(yè)戰(zhàn)略分析方法。其中戰(zhàn)略內(nèi)部因素： S 代表 strength（優(yōu)勢(shì)）， W 代表 weakness（ 劣勢(shì) ）；外部因素： O 代表 opportunity（機(jī)會(huì)），T 代表 threat（威脅） 。 合肥市房產(chǎn)公司營(yíng)銷現(xiàn)狀與營(yíng)銷策略創(chuàng)新研究 —— 以經(jīng)典華城項(xiàng)目為例 _畢業(yè)論文 9 優(yōu)勢(shì)分析 swot 分析你可以寫(xiě)的稍微細(xì)一點(diǎn)，每條可以用（ 1）、（ 2）這樣的來(lái)羅列。如果不寫(xiě)細(xì)點(diǎn)，你的營(yíng)銷就沒(méi)有辦法針對(duì)這個(gè)來(lái)優(yōu)劣勢(shì)等來(lái)寫(xiě)。 外部?jī)?yōu)勢(shì)： （ 1）經(jīng)典華城項(xiàng)目區(qū)位交通便利，緊鄰合肥市的交通主干道 —— 繁華大道。出城要多久，到市區(qū)多久，通什么車等等，要把交通優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來(lái)。； （ 2） 項(xiàng)目附近市政配套完善，各種生活設(shè)施齊全；徽?qǐng)@、歡樂(lè)島、海洋公園等城市休閑配套要描述一下。 （ 3） 居住環(huán)境鬧中取靜，周 邊社區(qū)眾多，非常有居住氛圍；周邊有哪些成熟小區(qū)，怎么樣的居住氛圍。 （ 4） 商業(yè)氛圍濃厚，購(gòu)物便利；有哪些商圈，配套的商業(yè)條件等。 （ 5） 項(xiàng)目所在區(qū)域是政府重點(diǎn)規(guī)劃與支持的區(qū)域。 內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)：該企業(yè)的品牌在合肥市具有一定的知名度，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目檔次較高，口碑較好；開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，在經(jīng)典華城項(xiàng)目之前，該企業(yè)已開(kāi)發(fā)過(guò)成熟社區(qū)經(jīng)典雅苑項(xiàng)目；經(jīng)典華城項(xiàng)目的規(guī)模在主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之中較大；臨近主干道而與其又有一段距離，出可繁華、進(jìn)可寧?kù)o，具有居住的純粹性；戶型設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求，戶型緊湊實(shí)用，設(shè)計(jì)合理；物業(yè)服務(wù)方面有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 劣勢(shì)分析 經(jīng)典華城項(xiàng)目所處的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)雖然是未來(lái)合肥市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，但是距離老城區(qū)仍有一定的距離，且商業(yè)住宅項(xiàng)目發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，人氣聚集還需一段時(shí)間；項(xiàng)目相較于其他大品牌開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，整體規(guī)模相對(duì)較小，知名度不是太高。 機(jī)會(huì)分析 合肥市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求處于上升階段，房?jī)r(jià)不斷攀升，市場(chǎng)環(huán)境有利于入市；政府對(duì)經(jīng)開(kāi)區(qū)的區(qū)域規(guī)劃有利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目周邊新修建道路較多，具有升值潛力。 威脅分析 周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域內(nèi)樓盤眾多，且開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；國(guó)家新政出臺(tái)之后 ，影響了客戶的購(gòu)房心理，市場(chǎng)上出現(xiàn)一定的觀望氛圍，成交量低迷；國(guó)家有可能出臺(tái)后續(xù)政策，抑制打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。 以上是對(duì)經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的 SWOT 分析，通過(guò)分析可以清晰地了解經(jīng)合肥市房產(chǎn)公司營(yíng)銷現(xiàn)狀與營(yíng)銷策略創(chuàng)新研究 —— 以經(jīng)典華城項(xiàng)目為例 _畢業(yè)論文 10 典華城項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以及營(yíng)銷策略的制定具有指導(dǎo)意義。 合肥市房產(chǎn)公司營(yíng)銷現(xiàn)狀與營(yíng)銷策略創(chuàng)新研究 —— 以經(jīng)典華城項(xiàng)目為例 _畢業(yè)論文 11 4 經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 每一個(gè)房地產(chǎn)公司在推出一個(gè)新項(xiàng)目前，都要進(jìn)行必要的市場(chǎng)定位工作。市場(chǎng)定位是企業(yè)以產(chǎn)品為出發(fā)點(diǎn)，但定位的對(duì)象并不是產(chǎn)品本身，而是這種產(chǎn)品在目標(biāo)消費(fèi)者心中的地位，是在目標(biāo)消費(fèi)者心目中確立這種產(chǎn)品獨(dú)一無(wú)二的印象。 目標(biāo)消費(fèi)者分析 目標(biāo)消費(fèi)者年齡分布 2635 歲之間的客戶最多，處在即將結(jié)婚期或新婚不久期，是自主需求最強(qiáng)勁的人群； 3650 歲客戶也較多，是改善性需求和投資支付能力最強(qiáng)的人群?？傮w而言，目標(biāo)客戶年齡主要集中在 2640 歲這樣一個(gè)支付能力較強(qiáng)的人生階段，占到總客戶量的 67％。三口之家的比例最高，占 50％，其次是兩口之家占 20％，單身占 20％。這些數(shù)據(jù)從哪里來(lái)的，你沒(méi)有說(shuō)明。 目標(biāo)消費(fèi)者職業(yè)統(tǒng)計(jì)情況 處在工薪階層的普通職員人數(shù)最多，占成交客戶比例的 53％，價(jià)格策略對(duì)這部分人群更 為有效。行政事業(yè)單位等收入較穩(wěn)定的從業(yè)人員數(shù)量也較高，將近 17％，這部分人群適合進(jìn)行圈層營(yíng)銷，容易形成從眾效應(yīng)，促進(jìn)銷售。個(gè)體經(jīng)營(yíng)、高管及私營(yíng)業(yè)主占 30%，價(jià)格承受能力相對(duì)較高。如圖 所示。 圖 消費(fèi)者職業(yè)統(tǒng)計(jì) 行政事業(yè)17%普通職員53%個(gè)體、高管30%合肥市房產(chǎn)公司營(yíng)銷現(xiàn)狀與營(yíng)銷策略創(chuàng)新研究 —— 以經(jīng)典華城項(xiàng)目為例 _畢業(yè)論文 12 目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)房目的 客戶以自住需求為主，占到 92％，過(guò)渡性自住需求的占到 4％ (自住兼投資者 )。其中 60％為首次置業(yè)的剛性住房需求者，改善性需求客戶占到 6％ (即 2 次及以上置業(yè)者 )；純粹投資需求客戶比例非常少，僅占到 4％，這與置業(yè)次數(shù)反映的情況是一致的，三次及 三次以上置業(yè)客戶僅為 4％。 圖 目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房目的 目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)房類型 兩房、三房仍然是住宅戶型的主體，市場(chǎng)中以一房、兩房為代表的中小戶型住宅比重明顯提高，大戶型比重相對(duì)減少。 經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 在合肥市 “一核一圈五軸 ”的發(fā)展規(guī)劃中，合肥到 2020 年重