【正文】 WOT 方法，分析經(jīng)典華城房地產(chǎn)項目的市場定位及其優(yōu)勢。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 營銷策略 營銷組合 合肥市房產(chǎn)公司營銷現(xiàn)狀與營銷策略創(chuàng)新研究 —— 以經(jīng)典華城項目為例 _畢業(yè)論文 2 Abstract： In recently, the real estate industry is in the period of changing to brand and scale. The developers also realized that real estate marketing strategy has bee the first link in estate sales. Especially, a series of regulatory policies were e out constantly to restrain the estate market, and the sale of estate has been greatly affected. Therefore, successful or unsuccessful marketing has bee a key factor for whether the developer could survive in the market. In this paper, the actual situation of this real estate projects was analyzed based on the theory of marketing knowledge and the current development of the real estate of Hefei. The marketing positioning and benefits of this real estate project was analyzed using SWOT method. The marketing strategy and services marketing of this estate project were summarized, and some of the marketing strategy for reference was given. We hope the marketing strategy could provide a basis for the pany’s development, and provide a reference for the real estate marketing of Hefei. Key words： Real estate project Marketing strategy Marketing mix 合肥市房產(chǎn)公司營銷現(xiàn)狀與營銷策略創(chuàng)新研究 —— 以經(jīng)典華城項目為例 _畢業(yè)論文 3 1 引 言 研究背景 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，目前正處在向規(guī)范化、品牌化、規(guī)模化轉(zhuǎn)型的時期，行業(yè)的增長方式由以前的偏重速度向效益和市場細(xì)分轉(zhuǎn)變。廣大房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到，整個行業(yè)已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，已 經(jīng)完全進(jìn)入一個激烈的市場競爭時代，企業(yè)取得一塊地就能制勝的神話已經(jīng)遠(yuǎn)去，粗放型的傳統(tǒng)經(jīng)營已經(jīng)不能滿足需要，從以前幾乎不用營銷策略就可以輕松售完房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐鲃舆M(jìn)行營銷，要用最科學(xué)的營銷策略來對項目進(jìn)行包裝。比如由以前的注重位置和價錢轉(zhuǎn)變?yōu)榧骖櫳鐓^(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等諸多因素。房地產(chǎn)營銷策略已成為關(guān)系到房地產(chǎn)項目開發(fā)成功與否的首要環(huán)節(jié)。 研究框架 本文的文章結(jié)構(gòu)如圖 所示。 引 言 房地產(chǎn)營銷相關(guān)理論 經(jīng)典華城項目概況 經(jīng)典華城房地產(chǎn)項目市場定位 本項目營銷策略 本項目的問題營銷策略 結(jié)論 合肥市房產(chǎn)公司營銷現(xiàn)狀與營銷策略創(chuàng)新研究 —— 以經(jīng)典華城項目為例 _畢業(yè)論文 5 2 房地產(chǎn)營銷相關(guān)理論 市場營銷 4P 組合策略 [1,2] 美國營銷學(xué)家杰羅姆 4P 理論的提出奠定了營銷管理的基礎(chǔ)理論框架，該理論以單個企業(yè)作為分析單位，認(rèn)為有兩類因素影響企業(yè)營銷活動效果：一類是企業(yè)外部環(huán)境給企業(yè)帶來的威脅和機會，這是 企業(yè)難以控制的；另一類是企業(yè)可以通過決策控制的，如產(chǎn)品、價格、渠道、促銷等營銷因素。營銷活動就是企業(yè)通過對產(chǎn)品、價格、分銷、促銷的計劃和實施，努力實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo) [3]。房產(chǎn)包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟(jì)運行的要求。房地產(chǎn)營銷是生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，房地產(chǎn)商開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所產(chǎn)生的商品 —— 房子具有價值和使用價值的商品，作為商品流通到市場上進(jìn)行交換，流向房地產(chǎn)購買者的社會活動和管理過程則叫房地產(chǎn)營銷 [5]。 從廣義上看，房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)企業(yè)遵循營銷原則及本企業(yè)制定的營銷計劃，運用各種營銷策略，進(jìn)行產(chǎn)品與服務(wù)的銷售， 以滿足市場需求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)合肥市房產(chǎn)公司營銷現(xiàn)狀與營銷策略創(chuàng)新研究 —— 以經(jīng)典華城項目為例 _畢業(yè)論文 6 營目標(biāo)的整體過程。 購房者購買行為分析 購房者基本特征 有調(diào)查表明， 80 后甚至 90 后新生購房力量開始異軍突起，越來越多剛畢業(yè)的大學(xué)生開始籌劃買房計劃了。 購房需求也由以往的投資變成了現(xiàn)在的以自住需求為首要動機，從購房行為上看，第一次購房需求強烈，且表現(xiàn)出多樣化，其中以租房客戶群體、婚房客戶群體和公房分配（非購買的商品房）的客戶群體為主，之前享受公房分配的住宅群體從購房行為上屬于第一次購房，但是從購房目的上屬于改善居住的二次置業(yè)行為。 合肥市房產(chǎn)公司營銷現(xiàn)狀與營銷策略創(chuàng)新研究 —— 以經(jīng)典華城項目為例 _畢業(yè)論文 7 3 經(jīng)典華城項目概況 項目簡介 經(jīng)典華城梧桐語 ， 是由安徽伯益置業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā) 。在合肥開發(fā)的住宅項目有 經(jīng)典雅苑 和經(jīng)典華城梧桐語，另外安徽伯益置業(yè)在池州青陽縣已經(jīng)成功操作了上東城、上東美食街等項目， 項目運作 經(jīng)驗豐富。 周邊環(huán)境：經(jīng)典華城小區(qū)位于合肥市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心，繁華大道與翡翠路交口東南角，毗鄰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會，周邊環(huán) 68 中，潤安公學(xué)，中銳國際學(xué)校，徽園，歡樂島，極地花樣世界，翡翠湖等公園娛樂場所，明珠廣 場，國際會展中心，明珠大酒店，易初蓮花，大潤發(fā)，沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)市場，安徽醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院，市口腔醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)。地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，市政配套完善，為合肥市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高檔商住圈。之后再說位于該項目位于西南區(qū)板塊的什么重要位置。項目區(qū)位優(yōu)勢：合肥經(jīng)開區(qū)是合肥乃至安徽的“經(jīng)濟(jì)引擎”和“產(chǎn)業(yè)基地”，多項 國家級研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具有無可替代的優(yōu)勢；同時，安徽國際會展中心也是中國中部地區(qū)最佳展示交易窗口及門戶之一，是合肥或安徽產(chǎn)業(yè)成果孵化的示范基地，是產(chǎn)業(yè)交易的大平臺。 合肥市房產(chǎn)公司營銷現(xiàn)狀與營銷策略創(chuàng)新研究 —— 以經(jīng)典華城項目為例 _畢業(yè)論文 8 項目所在區(qū)域環(huán)境分析 合肥， 安徽省 省會 ，位于安徽正中部，長江淮河之間、 巢湖 之濱，具有承東啟西、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢，是國家級 皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū) 核心城市、長三角城市經(jīng)濟(jì) 協(xié)調(diào)會城市、 長江中游城市群 副中心城市，全國唯一的科技創(chuàng)新型試點城市。 全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá) 2087 戶，全年完成總產(chǎn)值 億元。 發(fā)展速度及發(fā)展?jié)摿薮?。合肥住宅成交均價 元 /平米，同比 2020 年住宅均價 元 /平米上漲了 元 /平米，同比上漲 %。總結(jié) 2020年合肥住宅成交均價是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。 的內(nèi)容可以融合你寫的 +，先介紹合肥的位置，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，再引入合肥房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。其中戰(zhàn)略內(nèi)部因素： S 代表 strength（優(yōu)勢）， W 代表 weakness（ 劣勢 ）；外部因素： O 代表 opportunity（機會），T 代表 threat（威脅） 。如果不寫細(xì)點，你的營銷就沒有辦法針對這個來優(yōu)劣勢等來寫。出城要多久，到市區(qū)多久，通什么車等等，要把交通優(yōu)勢體現(xiàn)出來。 （ 3） 居住環(huán)境鬧中取靜，周 邊社區(qū)眾多，非常有居住氛圍；周邊有哪些成熟小區(qū)，怎么樣的居住氛圍。 （ 5） 項目所在區(qū)域是政府重點規(guī)劃與支持的區(qū)域。 劣勢分析 經(jīng)典華城項目所處的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)雖然是未來合肥市發(fā)展的重點區(qū)域之一，但是距離老城區(qū)仍有一定的距離，且商業(yè)住宅項目發(fā)展時間不長，人氣聚集還需一段時間；項目相較于其他大品牌開發(fā)商的項目來說，整體規(guī)模相對較小，知名度不是太高。 威脅分析 周邊市場競爭激烈，區(qū)域內(nèi)樓盤眾多，且開發(fā)商實力雄厚，市場競爭激烈；國家新政出臺之后 ，影響了客戶的購房心理，市場上出現(xiàn)一定的觀望氛圍，成交量低迷；國家有可能出臺后續(xù)政策，抑制打壓房地產(chǎn)市場。 合肥市房產(chǎn)公司營銷現(xiàn)狀與營銷策略創(chuàng)新研究 —— 以經(jīng)典華城項目為例 _畢業(yè)論文 11 4 經(jīng)典華城房地產(chǎn)項目市場定位 每一個房地產(chǎn)公司在推出一個新項目前，都要進(jìn)行必要的市場定位工作。 目標(biāo)消費者分析 目標(biāo)消費者年齡分布 2635 歲之間的客戶最多，處在即將結(jié)婚期或新婚不久期，是自主需求最強勁的人群； 3650