【文章內容簡介】 于合肥市這幾年正全力打造的濱湖新區(qū)，是一個具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K。項目周邊配套設施齊備，超大型超市、娛樂城、市中心醫(yī)院、人民銀行、國際會展中心、國際金融中心、合肥市第46中本部、屯溪路小學等分布四周。項目交通便利，路網四通八達，隨著濱湖新區(qū)的發(fā)展將有多路公交開通，可直達主城區(qū)中心地帶，正在建設的城市輕軌將在項目東側設站，為城市生活加速。整個項目是居住、休閑、娛樂、旅游為一體的生態(tài)型高檔社區(qū)助力。綜上所述，本項目的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有較大的市場需求，但競爭也很激烈。但是總的來講，只要定位準確，開發(fā)得當，本項目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經濟效益、社會效益及環(huán)境效益。濱湖新區(qū)市政設施有：道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。 建筑材料的需要量將根據最終經政府批準通過的施工圖進行定額計算而得，材料部分除部分設備或專業(yè)性強的項目外，其余材料均由總包方自行負責采購，甲方負責對其指定廠家或品牌，其主要材料價格以甲乙雙方均認可的材料價格執(zhí)行。需甲方提供的材料或設備由總包方提前書面通知甲方安排進場時間。本項目施工力量由建設方按現行有關規(guī)定面向社會進行公開招標，選取有實力、信譽好、報價合理最優(yōu)的施工單位進行施工。、水等供應本項目施工期間的動力、水均在項目原租賃站的動力、水接入基礎上進行相應改造而成。項目建成投入使用后水、電、燃氣、通訊等均在就近市政道路上接入，其項目交通在市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。第六章 項目構想和建設規(guī)劃針對地塊所在區(qū)域的建設發(fā)展前景，區(qū)域房地產市場的發(fā)展趨勢以及項目自身條件，提出如下整體規(guī)劃思路：基于以上調研分析結論，本方案的目標市場和目標消費人群應是：（1）第一層面：合肥本地就合肥本地目標消費人群而言，傾向于購買此區(qū)域住宅的客戶群體主要是對該區(qū)域情況較為熟悉，了解濱湖新區(qū)未來具有無限的發(fā)展?jié)摿Γ乙蚜晳T當地的生活方式。因此，我們可以推斷，這些客戶主要來自合肥南邊等區(qū)域。并且濱湖新區(qū)作為省政務區(qū)，其吸引力將涵蓋合肥市內其他區(qū)域和周邊郊縣。（2）第二層面：安徽省內經濟發(fā)達地區(qū)（蕪湖、馬鞍山等）投資型客戶。這些發(fā)達地區(qū)的投資者被濱湖新區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿λ?，認為濱湖新區(qū)未來發(fā)展前景良好，所以有投資的打算。（3）第三層面：在省外的當地人或者喜愛當地風景和環(huán)境的其他客戶。（1）年齡特征：年齡分布在28—50歲之間。這樣的年齡短具有較強的購買欲和購買力。（2）經濟收入：家庭收入良好，年凈收入約為5萬元的家庭。（3）職業(yè)特征：政府官員、高級白領和藍領、以及一些私營業(yè)主。（1）目標客戶群體對小區(qū)周圍的配套設施的要求十分看重，如學區(qū)、醫(yī)療設施、娛樂場所等。（2）目標客戶群體會關心樓層朝向和建筑風格。（3）目標客戶群體有的具有幾套住房屬于限購范圍，而濱湖新區(qū)現在不屬于限購區(qū)域，所以可以考慮購買住宅作為置業(yè)。（4）品牌效應也起著很大的作用，目標客戶群一旦形成對某個樓盤或者區(qū)域的認同和信賴后，將影響周圍人的想法。根據本項目周邊主要樓盤的供應和消化結構情況，建議本項目戶型配比如下：表61 項目主要經濟技術指標表項目數值單位用地面積17065平方米容積率總建筑面積平方米地上建筑面積39444平方米其中住宅32444平方米會所4000平方米物業(yè)及其他3000平方米地下建筑面積平方米戶均面積120平方米總戶數270戶車位配比:1汽車位個數360個自行車位個數400個注：考慮完善會所配套，設置餐廳、健身等功能。表62 項目戶型結構建議表戶型面積段戶型結構所占比例戶均面積戶數125以上四室兩廳10%13024100—120三室兩廳35%1108480—100兩室兩廳40%909680以下兩室一廳25%7060表63項目各階段分時安排表階段時間進度表可行性研究2012年3月土地取得2012年4月設計2012年6月四證取得2012年7月施工階段2012年10月銷售2014年1月交房2015年8月表64 工程事實進度表2012年序號階段345678910111211可行性研究2土地取得3設計4四證取得5施工階段6銷售7交房2013年序號階段234567891011121可行性研究2土地取得3設計4四證取得5施工過程6銷售7交房2014年序號階段12345678910111可行性研究2土地取得3設計4四證取得5施工過程6銷售7交房2015年序號階段12345678910111可行性研究2土地取得3設計4四證取得5施工過程6銷售7交房第七章 環(huán)保、節(jié)能和消防 小區(qū)以天然氣為燃料，所以應在房間間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。 污水處理 本項目產生的污水主要有生活廢水和洗浴污水。生活廢水經隔油，沉淀處理后排入下水道。 藍鼎假日小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》。保證舒適，健康的室內熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現可持續(xù)發(fā)展的目標。（1）小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小區(qū)，為水提供安全的水環(huán)境。有有效的供水、污水處理、日用系統，來節(jié)約用水。實現水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。 對小區(qū)用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內的污水和雨水排放收集到指定場所。 收集雨水用以在一定范圍內補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經適當處理后回用做小區(qū)雜用水。 （2）綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。 景觀用水應設置循環(huán)系統，并應結合中水系統進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。 消防設施研究，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據消防安全規(guī)范確定消防等級，并結合當地公安消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統和消防設施配置方案。 第八章 項目經濟可行性分析 初步假定開發(fā)經營期為3年，銷售計劃為房屋建成后1年內銷售完畢，具體見下表：表81 項目開發(fā)與銷售計劃表項目建筑面積2012201320142015總施工面積44369總體施工進度%%%住宅324441825014194住宅進度安排%%會所40003200800會所進度安排80%20%物業(yè)及其他30002100700物業(yè)進度安排70%30%其他配套49253940其他配套進度安排80%20%銷售總面積443692662117748總面積進度安排73%27%住宅32444259556489住宅銷售進度80%20%配套1192565595366配套銷售進度55%45%表82 項目總投資估算表序號項目總投資（萬元）估算說明1土地取得費用2前期工程費可行性研究費建安工程費的5%勘察設計費116．73%其他費用建安工程費的1%3建安工程費4基礎設施建設費建安工程費的3%5公共配套設施建設費100元/平方米6銷售費用銷售收入的4%7管理費用64515項費用之和*3%8開發(fā)間接費分散建設市政公用設施建設費建安工