【文章內(nèi)容簡介】 85— 90 30% E 三房二廳一衛(wèi) 90— 100 10% F 三房二廳二衛(wèi) 100以上 10% 根據(jù)前期市場(chǎng)分析，尊地認(rèn)為以下戶型配比較符合未來市場(chǎng)，并容易實(shí)現(xiàn)快速銷售： 戶型定位 項(xiàng)目定位 根據(jù)住宅物業(yè)的普遍特性，我們結(jié)合本項(xiàng)目周邊住宅物業(yè)的實(shí)際情況，制定符合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定價(jià)方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)定位。 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià) 最低均價(jià) 擬定銷售均價(jià) 挑戰(zhàn)均價(jià) 支撐 產(chǎn)品特色的銷售檢驗(yàn) 尊地營銷附加值加價(jià) 各方精誠合作的附加值加價(jià) 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 目前濱湖區(qū)在售樓盤僅僅為濱湖明珠和濱湖品閣，以下為兩個(gè)項(xiàng)目備案情況： 濱湖明珠 住宅套數(shù) 住宅面積 2422 可售住宅套數(shù) 可售住宅面積 528 已備案住宅套數(shù) 已備案住宅面積 1894 目前均價(jià) 已成交均價(jià) 3500 3100 濱湖品閣 住宅套數(shù) 住宅面積 1554 可售住宅套數(shù) 可售住宅面積 248 已備案住宅套數(shù) 已備案住宅面積 1306 目前均價(jià) 已成交均價(jià) 3800 3400 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 通過濱湖明珠和濱湖品閣兩個(gè)項(xiàng)目的備案情況來看，目前均價(jià)相對(duì)于前期來說有較大幅度的提升，其可售房源減少，市場(chǎng)環(huán)境漸好，無競(jìng)爭項(xiàng)目等原因促使其房價(jià)持續(xù)不斷上漲。 但是面對(duì)目前較高的在售均價(jià)，其成交量卻一直在急速下降，目前剩余單位均為 25層以上，面積較大，單價(jià)較高的物業(yè)單位。 那么面對(duì)濱湖明珠、濱湖品閣直接的威脅，濱湖世紀(jì)城、濱湖和園的潛在威脅，以及濱湖區(qū)的區(qū)位特殊性和目標(biāo)消費(fèi)群體的價(jià)格接受范圍，我司建議，本項(xiàng)目價(jià)格策略為：低開高走，逐步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。 我司建議項(xiàng)目最低均價(jià)＝ 3500元 /平方米 項(xiàng)目最低均價(jià)＝ 3991 /平方米 ≈ 4190元 /平方米 項(xiàng)目擬定銷售均價(jià)＝ 4190 /平方米 ≈ 4442元 /平方米 項(xiàng)目挑戰(zhàn)均價(jià)＝ 4442 /平方米 ≈ 4620元 /平方米 由于尊地專業(yè)銷售代理對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的挖掘及營銷創(chuàng)新，在項(xiàng)目最低價(jià)格的基礎(chǔ)上，依照我司常規(guī)的操盤經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目均價(jià)仍有 6%以上的提升，則： 項(xiàng)目操作各方的精誠合作將使項(xiàng)目銷售各環(huán)節(jié)操作更加順暢，有利于提高項(xiàng)目的整體銷售均價(jià)，屆時(shí)項(xiàng)目均價(jià)將能再提升 4%，即： 由于本項(xiàng)目產(chǎn)品推出有一段時(shí)間差，根據(jù)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)近年價(jià)格漲幅幅度來看，本項(xiàng)目還有 5%左右的升值空間： 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議 設(shè)計(jì)原則 以市場(chǎng)為導(dǎo)向，發(fā)揮項(xiàng)目自身最大優(yōu)勢(shì)條件，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。 從整體出發(fā)，完善細(xì)節(jié)功能，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目完美布局，為住戶提供一個(gè)可靠、安全、方便的居家之所，亦為項(xiàng)目獲得較高認(rèn)同。 水電供給系統(tǒng)、交通安全系統(tǒng)、地方性居住習(xí)慣、自身項(xiàng)目配套、商業(yè)會(huì)所、車位、入口、日照等等，在整體上力求做到和諧統(tǒng)一的設(shè)計(jì)思想， 。 物業(yè)發(fā)展建議 規(guī)劃布局建議 在容積率允許的條件下，小區(qū)的建筑單體排列上建議以單個(gè)樓體為單位相互關(guān)聯(lián)而不交融，相互交錯(cuò)圍合排列，樓體與樓體之間形成一個(gè)巨大的圍合空間，上風(fēng)上水聚氣之地。拋開傳統(tǒng)的直板式排列，形成多變建筑圍合態(tài)勢(shì)，大氣而不單調(diào)，更具時(shí)尚魅力 組團(tuán)景觀 組團(tuán)景觀 主入口 中間建筑部分底層架空，保持景觀的通透性 道路，綠化 物業(yè)發(fā)展建議 建筑風(fēng)格建議 結(jié)合項(xiàng)目整體定位，以及其針對(duì)中青年階層的中小戶型產(chǎn)品，為順應(yīng)市場(chǎng)以及客戶群的需要 ， 我司建議 現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 應(yīng)該是上佳選擇。 現(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息 物業(yè)發(fā)展建議 立面建議 建筑立面的視覺語言效果是高附加值產(chǎn)品衡量的最重要一環(huán)，震撼式的建筑立面往往能讓購房者一見傾心，成為購房選擇的一個(gè)重要砝碼； 外立面用材以符合項(xiàng)目特色的高級(jí)外飾面磚、高級(jí)涂料為主，強(qiáng)調(diào)立面的價(jià)值感； 外立面色彩應(yīng)追求鮮明、現(xiàn)代的視覺感受，通過色彩的運(yùn)用營造現(xiàn)代、舒適、時(shí)尚、自然的家居氛圍； 在部分色彩的使用上可以用橙色、紅色等跳躍性強(qiáng)的顏色作為點(diǎn)綴色系，讓人感覺耳目一新使建筑更具挺拔感； 物業(yè)發(fā)展建議 立面建議 物業(yè)發(fā)展建議 立面建議 物業(yè)發(fā)展建議 立面建議 通過項(xiàng)目超高建筑現(xiàn)代感、時(shí)尚感的營造、鮮明現(xiàn)代的外立面的感受，本項(xiàng)目可以成為： 濱湖新區(qū)標(biāo)志性建筑！ 項(xiàng)目標(biāo)桿的樹立，必然使項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群對(duì)項(xiàng)目本身的認(rèn)同度提升，市場(chǎng)接受度增加，從而提高項(xiàng)目影響力，拔高項(xiàng)目銷售價(jià)格。 物業(yè)發(fā)展建議 社區(qū)出入口 在社區(qū)入口處設(shè)臵醒目的人行與車行的指示標(biāo)牌，人性化提示做到功能區(qū)分明確。人行入口更應(yīng)該體現(xiàn)文化味與時(shí)尚感，設(shè)臵標(biāo)識(shí)性的造型裝臵。 物業(yè)發(fā)展建議 產(chǎn)品建議 1. 使本案的產(chǎn)品能適應(yīng)市場(chǎng)，緊扣本案產(chǎn)品定位，力爭開發(fā)出別具風(fēng)格的產(chǎn)品； 2. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)從宏觀上和微觀上配合本案的主題定位，共同構(gòu)筑本案的鮮明形象； 3. 要充分考慮本案的目標(biāo)客戶群，重點(diǎn)從戶型設(shè)計(jì)等方面迎合目標(biāo)客戶群的需求； 4. 要針對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)以及區(qū)域周邊競(jìng)爭市場(chǎng)，尋找其不足或空白之處，結(jié)合本案實(shí)際作為突破口； 5. 注重創(chuàng)新產(chǎn)品與高附加值產(chǎn)品在本案的使用。 產(chǎn)品建議原則 物業(yè)發(fā)展建議 目前合肥市場(chǎng)上中小戶型產(chǎn)品日漸增多，通過超高性價(jià)比、超高附加值的產(chǎn)品來達(dá)到與其他項(xiàng)目的產(chǎn)品產(chǎn)生剝離，進(jìn)而提升自身項(xiàng)目的核心價(jià)值。 超高性價(jià)比主要通過產(chǎn)品價(jià)值感的營造 ,形成價(jià)值和價(jià)格的一個(gè)落差來實(shí)現(xiàn)。 超高附加值則主要通過贈(zèng)送或半贈(zèng)送面積來實(shí)現(xiàn) ,讓購房者得到真正的實(shí)惠 ,如陽臺(tái)轉(zhuǎn)角空間實(shí)為算面積空間，但經(jīng)特殊“陽臺(tái)化”處理后只計(jì)一半面積，加之加寬的凸窗和大露臺(tái)、空中庭院等贈(zèng)送面積，達(dá)到戶戶均贈(zèng)送面積。 產(chǎn)品建議 超高性價(jià)比、超高附加值產(chǎn)品 2層高大露臺(tái) 落地景觀凸窗 產(chǎn)品建議 戶型創(chuàng)新 物業(yè)發(fā)展建議 步入式陽臺(tái) 6m高入戶花園 物業(yè)發(fā)展建議 戶型創(chuàng)新 物業(yè)發(fā)展建議 戶型創(chuàng)新 挑高觀景陽臺(tái)，錯(cuò)落有致 物業(yè)發(fā)展建議 外墻百葉 任何一個(gè)幾何體均由點(diǎn)、線、面構(gòu)成，百葉作為建筑立面的線型構(gòu)成，能豐富立面的光影，虛實(shí)，形成一種節(jié)奏和韻律還能豐富立面肌理，形成材質(zhì)對(duì)比，并能噴塑成不同顏色。 物業(yè)發(fā)展建議 由于地塊條件限制，小區(qū)會(huì)所建議設(shè)臵泛會(huì)所，由項(xiàng)目中間建筑單體底層架空構(gòu)成，提供一定的娛樂休閑設(shè)施，供業(yè)主免費(fèi)使用，并且與中心景觀帶形成呼應(yīng)，產(chǎn)生通透感，增加項(xiàng)目的賣點(diǎn) 。 泛會(huì)所 物業(yè)發(fā)展建議 泛會(huì)所 底層架空，景觀通透 ? 最大限度做到“明廳、明室、明廚、明衛(wèi)”； ? 客廳設(shè)計(jì)要求較大面積，餐廳獨(dú)立并且緊臨廚房，具備形成開放式條件； ? 有小孩