東港房地產企業(yè)集團內部資金管理方案(編輯修改稿)
2025-01-21 12:14 本頁面
【文章內容簡介】 入，工程進度會受很大的影響，既要還債又要投資，雙 重壓力使資金的短缺問題更為嚴峻。 (2)經營管理不善，資金使用成本高。 由于高負債經營的行業(yè)特性，房地產企業(yè)集團承受著巨大的資金成本壓力， 加之集團公司下屬子公司各自為政、獨立核算，資金使用時間價值和投入產出效 益觀念也比較淡薄。舉例說明，集團在競拍土地時對資金成本觀念不夠重視，以 至缺乏科學全面的調研，具體表現在企業(yè)內部資金管理的責任不明確，前期開發(fā) 拖沓，建設工程質量不過關，工期延長，配套不落實，銷售策劃不夠，售后服務 欠佳等等都直接影響投入資金的按時回籠。 (3)資金缺乏動態(tài)監(jiān)控，使用效率不高。 很多房地產企業(yè)集團在資金管理上缺乏動態(tài)控制，對于各個工程項目建筑的 前期預算和項目建設進行過程中資金流出等至關重要的環(huán)節(jié)，難以及時了解和獲 悉，事中的預算與實際發(fā)生數缺乏監(jiān)督，事中控制流于空談。這也導致了資金占 用增加，投入的資金未及時形成新的有效供給，或者轉化為新的產品積壓，無法 形 成產出。居高不下的空置房率占用了房地產商的流動資金和機會成本、閑置成 本、維護成本等，最壞的結果可能引致次貸危機。 (4)融資渠道單一，對銀行信貸過于依賴。 我國房地產融資中最為關鍵、最為核心和主要的就是房地產融資結構失衡， 對銀行信貸過分依賴，一元化特征顯著。我國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源除了自有 資金外，主要依靠銀行貸款 (包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的 住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款 )來維持 房地產的再生產和擴大再生產 。而成熟市場房地產企業(yè)融資渠道非常廣范，除銀 行貸款外，還包括各種房地產投資基金、房地產信托等，銀行貸款最多不超過房 地產總投資的 40%。溫歐國房地產金融市場仍以一級市場為主，二級市場尚未真 正建立起來和專業(yè)化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構缺位，中介服 務薄弱等問題導致我國的房地產金融市場尚未構成多元的支持體系和風險分擔 體系。 (5)投資較盲目，經營風險偏高。 近年來人們被房地產行業(yè)高投資回報率所誘惑，而忽略了其投資額大、回收 期長的風險，盲目進行項目投資，不僅成熟的房地產企業(yè)熱衷于此，其他行業(yè)企 業(yè)也躋身這個行業(yè)。對開發(fā)項目的經濟、地理 環(huán)境缺乏科學深入的分析，對市場 供需情況和消費者購買能力缺乏全面調查，盲目地進行項目投資，一旦決策失誤， 將承擔巨額的資金支出，對企業(yè)造成重大傷害。 當前中國正處在高速發(fā)展向穩(wěn)定增長期過渡的階段，也就是房地產行業(yè)飛 速發(fā)展的黃金時期，東港集團近幾年的發(fā)展態(tài)勢迅猛，擴張速度相對較快，同時 由于企業(yè)的擴張使得財務管理尤其是資金管理方面出現了很多的問題，突出表現 在以下三個方面 : (1)資金管理體制問題 開展資金管理工作的前提表現為對資金的有效管理，往往先進的體制對資金 管理可以起 到事半功倍的效果，而如果體制存在問題，則會造成很多缺陷，我們 總結主要有以下幾點 : ①缺乏資金集中管理模式 東港集團在資金的管理方式上采取‘。集中管理、適當分權”的模式，但并沒有 系統(tǒng)的資金集中管理模式，因此東港集團在資金的日常結算及調度，包括對資金 的計劃與控制等方面的管理相對不完善 。 ②財務部門資金管理的中心地位下降 資金管理的中心部門為企業(yè)的財務部，其他各部門進行配合工作，但就東港 集團來說，長期以來經營部成為了所有業(yè)務的核心部門，但經營部受專業(yè)限制， 對資金的管理受到很大的制約，因此在資金的計劃及使 用籌備過程中，財務部往 往顯得比較被動。 ③各部門職責不清 東港集團在資金管理中還存在各部門職責不清的問題，在資金的計劃使用， 項目的融資方面經營部值考慮資金的需求，財務部只考慮資金的籌集還款等 。在 工程資金管理上，財務部對項目的預算、概算、建設及工程決算等參與度較低， 使得對工程成本的有效監(jiān)督降低，都不利于企業(yè)的資金有效管理。 (2)項目融資問題 東港集團主要經營的是房地產的開發(fā)工作，因此對融資的依賴性相對較高， 所以房地產開發(fā)項目的融資管理對東港集團而言起到關鍵性的作用，目前東港集 團在項目融資方面存在的問題表現如下 : ①投資融資決策分析過于簡單 投資融資的科學分析與決策是項目成功的關鍵，東港集團在項目投融資的決 策分析方面，由于受到土地資源的限制，往往重視項目的儲備，而對項目的市場 開發(fā)、融資需求、現金流量等方面的分析相對少一些，專業(yè)性和全面性不夠，對 公司的運營產生了負面影響。 ②融資渠道不暢，融資方式單一 從目前我國的房地產融資發(fā)展情況來看，房地產項目的融資還具有很大的局 限性，表現在融資渠道和方式都比較簡單，融資大部分都來源于信貸。正如其他 房地產企業(yè)集團一樣，東港集團的房地產 項目的資金主要來源于自由資金、銀行 貸款和承包商墊資幾方面，其中銀行貸款占總資金的 60%左右，融資方式的單一 使得東港集團在控制融資方面難以發(fā)揮余地。 表 3一 9是東港集團在 2021年一 2021年的貸款構成分析，從表中數據可知，東 港集團資金來源中銀行貸款占比雖然近年來有下降趨勢，但是平均仍達 60%左 右。過分依賴于銀行貸款，融資渠道十分單一。 ③資金的使用缺少有計劃的統(tǒng)籌安排 房地產開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)對資金的需求都是不同的，因此需要對資金投入做 出科學合理的安排，東港集團在項目融資的計劃使用方面做得不夠科 學詳實，使 得資金的沉淀較多，資金占用成本相對較高。 ④對項目融資的風險管理不到位 房地產行業(yè)有高風險、高盈利的特點，因此必須對其項目融資的風險控制加 強管理，以保證項目正常的運行。東港集團在房地產項目融資的過程中缺少對風 險的識別和控制，風險的控制措施缺失，尤其是對現金流的監(jiān)控等。 (3)資金管理方式問題 ①資金信息掌握不夠及時全面 東港集團由于缺乏相應的資金管理溝通與監(jiān)督機制，因此只能夠通過用財務 軟件來了解下屬子公司的銀行賬戶和資金信息，這就造成如果有的下屬企業(yè)不及 時更新銀行和現金的日記賬，集團就無 法準確、及時的掌握相關情況的后果，這 樣會導致集團管理和調控及其被動 。此外，由于集團不能實時對下屬企業(yè)的現金 流情況進行有效的監(jiān)控，所以也無法及時發(fā)現企業(yè)資金運用過程中存在的違規(guī)行 為，這同樣會增加整個集團的財務風險。 ②資金存放分散，未發(fā)揮集團資金的整合優(yōu)勢 由于房地產行業(yè)所面對的受眾層次不一，房地產企業(yè)的這一性質決定了不同 投資項目的會開立多個銀行賬戶，難免需要協(xié)調各方關系建立一些其他性質的賬 戶，每個項目一般都會衍生出基本戶、一般戶、貸款戶和按揭保證金戶等，各個 賬戶上都會留存一定量的資金，整個東港集 團 2021年底大約有 250個銀行賬戶， 導致零散資金非常多，這種資金量通常是非?？捎^的，造成看似整體的資金比較 充裕，但實際能夠作為應急資金、供集團靈活使用的流動資金量卻非常有限，并 沒有發(fā)揮集團優(yōu)勢。另外這些存款只能收取利率非常低的活期存款利息，資金的 使用效率大為降低。 ③相互之間交叉往來較多，資金管理水平不高 東港集團各子公司之間資金分布不均，主要是由于各投資建設項目之間存在 著較大的差異，集團
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