【文章內(nèi)容簡介】 面進(jìn)行分析，確定合理的建設(shè)規(guī)模，估算項(xiàng)目投資，并進(jìn)行必要的效益分析和風(fēng)險(xiǎn) 分析。 投資環(huán)境及市場分析 項(xiàng)目提出的背景、投資的必要性和意義 項(xiàng)目選址及其依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目配套設(shè)施 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃 投資估算和資金籌措 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及評價(jià) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 四、項(xiàng)目申請過程 公司受鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司委托承接本項(xiàng)目后，組織有關(guān)人員到現(xiàn)場及相關(guān)地點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)真的踏勘和調(diào)查，在搜集了地質(zhì)、地貌、交通、供電、供水、排污等資料后，組織專業(yè)人員對本項(xiàng)目實(shí)施的必要性、規(guī)劃方 案的科學(xué)性、項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行了充分的論證，在此基礎(chǔ)上形成了項(xiàng)目申請報(bào)告。 五、主要結(jié)論 鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司注冊資金達(dá) 1000 萬元，公司法定代表人湯華云。 項(xiàng)目的實(shí)施將進(jìn)一步完善丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)東貪村基礎(chǔ)設(shè)施功能，為丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新動(dòng)力，為吸引外資提供新磁場，為積聚人才提供新平臺(tái)， 對合理利用城市建設(shè)用地、提高土地利用率，改善社區(qū)環(huán)境，優(yōu)化城市布局、美化市容市貌都具有積極的意義。 本項(xiàng)目選址位于鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)東貪村，項(xiàng)目位于木馬路?？傄?guī) 劃占地 9 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 4570 平方米。 本項(xiàng)目所在地區(qū)城市基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施齊全，自然環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，項(xiàng)目市場前景和預(yù)期價(jià)格較為有利。 項(xiàng)目概算總資金 1309． 84萬元，其中土地費(fèi)用 300 萬元、建筑安裝工程費(fèi)用 590 萬元、前期費(fèi)用 109． 44 萬元、財(cái)政及事業(yè)性收費(fèi) 59。 3 萬元、配套工程費(fèi)、 131． 1 萬元基本設(shè)施費(fèi)用 120萬元。 項(xiàng)目現(xiàn)有資金為注冊資本金 1000 萬元 ,占總投資額萬元的76%。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售總收入為 2579800 元。可實(shí)現(xiàn)利潤1128200元，投 資利潤率為 8。 4%。 綜上所述，鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司實(shí)施本項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)豐富的經(jīng)濟(jì)效益和優(yōu)良的社會(huì)效益，并能保證項(xiàng)目效果的持續(xù)發(fā)揮。同時(shí)鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司具有較強(qiáng)的技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，確保本項(xiàng)目的順利實(shí)施。 六、項(xiàng)目提出的背景、投資的必要性和意義 項(xiàng)目提出的背景 鎮(zhèn)江市是國家級歷史文化名城，也是國家旅游發(fā)展重點(diǎn)城市之一。鎮(zhèn)江市地處我國沿海和沿江產(chǎn)業(yè)帶 “T”字型生產(chǎn)力布局一級軸線的交匯部分，這是我國較長時(shí)期內(nèi)進(jìn)行重點(diǎn)開發(fā)的兩條主要軸線。進(jìn)入九十年代以后 ，我國沿海開放重點(diǎn)由珠江三角洲向長江三角洲轉(zhuǎn)移，以浦東開發(fā)開放為龍頭的長江產(chǎn)業(yè)帶已進(jìn)入快速增長時(shí)期，對長江三角洲和沿江地區(qū)的開發(fā)開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了重大而深遠(yuǎn)的影響，區(qū)位優(yōu)勢極為明顯，加之鎮(zhèn)揚(yáng)大橋建成通車及京滬高速鐵路國家級重點(diǎn)工程正在緊鑼密鼓的建設(shè)和準(zhǔn)備之中，這給鎮(zhèn)江市的發(fā)展提供了歷史性機(jī)遇。為更快更好地加快城市建設(shè)的步伐、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鎮(zhèn)江市委、市政府作出了 “2021 年把鎮(zhèn)江市基本建設(shè)成現(xiàn)代化大城市 ”的這一跨世紀(jì)的重大戰(zhàn)略決策。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，鎮(zhèn)江市正按照 “東進(jìn)、南移、西拓、北連 ”的發(fā)展思路，進(jìn) 一步擴(kuò)大城市規(guī)模，逐步拉開現(xiàn)代化大城市的框架。近年來我市在擴(kuò)大城市規(guī)模的同時(shí)，還在優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，改善城市功能等方面做了大量工作，已建成潤揚(yáng)大橋、城市客廳、城市花園、珍珠項(xiàng)鏈、引資大道、南徐路和南門立交橋等現(xiàn)代化大城市框架工程建設(shè)。在建設(shè)城市的同時(shí)為社會(huì)養(yǎng)老保障機(jī)制而必須要緊跟而上、是社會(huì)和諧而穩(wěn)定。鎮(zhèn)江城市在發(fā)展的同時(shí)而一樣進(jìn)入老年化， 鎮(zhèn)江市場現(xiàn)在 60 歲以上的老年人口 37． 8 萬人，占全市總?cè)丝诘?4． 2％，鎮(zhèn)江市托 老的需求，市場很大。目前鎮(zhèn)江市有證的老年公寓有 4 家（其中已包括丹陽市、揚(yáng)中市、揚(yáng)州市 ），床位不足四千張，占市區(qū)老齡人口的 1%，加上周邊城市、常州、蘇州、南京、老年人口總量需求。 該項(xiàng)目地址位于鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)。項(xiàng)目距市中心不到 20 分鐘車程。目前該片區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全，自然風(fēng)景宜人，公共交通便捷。鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司有著豐富的項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，并以嚴(yán)格、科學(xué)的管理，一流的質(zhì)量，良好的信譽(yù)，取得了項(xiàng)目地居民以及主管部門的一致好評。 項(xiàng)目實(shí)施的必要性和意義 項(xiàng)目建設(shè)是鎮(zhèn)江市加快向較大規(guī)模城市發(fā)展的內(nèi)在需要 2002021 年底，鎮(zhèn)江市擁有城市人口 萬人 60 歲以上的老年人口達(dá) 18萬， 2021 年擁有城市人口 268。 9 萬老年人口達(dá)到 24 萬， 2021 年擁有城市人口 268。 78，老年人口達(dá)到 27 萬。 2021 年擁有城市人口 268。 58，老年人口達(dá)到32 萬。 2021年現(xiàn)有 60歲以上的老年人口達(dá) 37． 8 萬人，占全市總?cè)丝诘?14． 2％，目前老年人口仍以每年不低于 3％的速度增長。通過以上分析，我們可以看出，鎮(zhèn)江市對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需求，在鎮(zhèn)江市現(xiàn)有的 37。 8萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè) 25 個(gè) “碧云 ”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是 “秋麗 ”未來發(fā)展的重頭戲， “碧云 ”公司有一定的老年市場的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持， “碧云 ”肯定會(huì)在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。 七、 市場分析 老年公寓養(yǎng)老市場總體分析 隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測，再過 5 年，我國老年人口將達(dá)到 億 。再過 10年，將達(dá)到 億 。再過 20年，將達(dá)到 。再過 50 年，將達(dá)到 億，屆時(shí)，總?cè)丝谥?的%將是 60 歲以上的老人。近 10 年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26 % ， 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨(dú)居老人的比例也從 1987 年的近 4 %上升到 11 % ， 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。市場景氣，潛力巨大。 十一五期間 鎮(zhèn)江人口老齡化壓力將顯現(xiàn) 鎮(zhèn)江十一五 ”人口和計(jì)劃生育事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺(tái)?！兑?guī)劃》指出， “十五 ”期間，鎮(zhèn)江市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定下降， 5年期間全市累計(jì)出生人口為 萬人，目前全市人口總規(guī)模達(dá) 289。 78萬。而 “十一五 ”期間 全市 65 歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^ 14。 2%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。 來自鎮(zhèn)江市老齡委的數(shù)據(jù)： 2021 年鎮(zhèn)江老年人已突破 32萬。隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題。 目前我國社區(qū)中的診所， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù) ；保健指導(dǎo)， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù)；家庭病床， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù)；定期體檢， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù)；應(yīng)急服務(wù)， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務(wù)。 以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的 “銀發(fā)市場 ”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足顧客的需求。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會(huì)有巨 大的市場潛力。 (3)、支付能力保障 隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，鎮(zhèn)江市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。 2021年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上半年鎮(zhèn)江市城市居民人均可支配收入達(dá) 12369元，比去年同期增長 %。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。 15 月鎮(zhèn)江市居民人均工薪收入平均 21109 元，比去年同期增長 14。 7%，高于可支配收入增長速度 2。 4個(gè)百分點(diǎn)。 而另一方面，鎮(zhèn)江市社會(huì)保障制度逐步完善，國家 加大了對低收入群體的保 障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達(dá) 元，比去年同期增長 %，居各項(xiàng)收入增幅之首。 鎮(zhèn)江市提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，鎮(zhèn)江市分別退休人員的基本養(yǎng)老金，并計(jì)劃明年進(jìn)一步上調(diào)。在三年內(nèi)連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次鎮(zhèn)江市基本養(yǎng)老金調(diào)整為每年連續(xù)調(diào)整。據(jù)悉，每次調(diào)整后，鎮(zhèn)江市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào) 100—300 余元不等，平均每月增加 175元，上調(diào)幅度為 30％左右。 《市場結(jié)論》 通過以上分析，我們可以 看出，鎮(zhèn)江對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需 求，在鎮(zhèn)江市現(xiàn)有的 32 萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè) 25 個(gè)“碧云 ”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是 ”碧云 ”未來發(fā)展的重頭戲，“碧云 ”公司有一定的老年市場的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持， “碧云 ”肯定會(huì)在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。 主要競爭情況分析 （ 1）、養(yǎng)老服務(wù)市場的競爭分析 經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查 ，我們發(fā)現(xiàn)目前的鎮(zhèn)江市場尚無專門的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，也就是說，對于即將開發(fā)的 “碧云養(yǎng)老服務(wù)社區(qū) ”而言，鎮(zhèn)江市場基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者。可以說， “碧云 ”的這一項(xiàng)目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于 “碧云 ”公司的進(jìn)入無疑將是一個(gè)極其有利的局面。 但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。鎮(zhèn)江以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如南京、常州、蘇州老年公寓、老年休養(yǎng)院、養(yǎng)老生態(tài)村、養(yǎng)老托老、等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足鎮(zhèn)江 “養(yǎng)老市場 ”的需求，這預(yù)示著 “碧云 ”的進(jìn)入將面臨巨大的市場空間。 社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢： 際問題； ； 子女雙方的自尊心，增強(qiáng)雙方的安全感； ，減輕政府的負(fù)擔(dān)； ，為社會(huì)提供就業(yè)空間； 當(dāng)然，面對如此大的商機(jī)，不可能只有 “碧云 ”獨(dú)具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的投資者也都蠢蠢欲動(dòng)：也許是看到了鎮(zhèn)江市民對老年公寓環(huán)境的偏愛， “隨著老 齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，政府為部分人群購買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢。老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)