【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 占地 105 畝，建筑面積 6 萬(wàn)多平方米， 是一座集建筑、雕塑、園林于一體，融觀光、祭祀、休閑與其中的祭祖圣地和藝術(shù)殿堂。公司采用塔葬這種全新的概念， 既順應(yīng) 了國(guó)家節(jié)約土地的殯葬改革發(fā)展方向，又滿足了千百年來(lái)中國(guó)人民重視送終，以寄托哀思的愿望，為生命畫上圓 滿的句號(hào)，顯示出它強(qiáng)大的生機(jī)和活力。 四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設(shè)施和配套服務(wù)的殯葬服務(wù)企業(yè)。公司下屬 的靈新墓葬公司現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品是用于骨灰存放塔位。 根據(jù)存放位置的差別、 存放環(huán)境外觀差異， 設(shè)有 “千禧型 ”、 “金玉滿堂 ”、 “富貴跡象 ”、 “百家姓氏圣壇 ”等十余大類上百種型號(hào)的塔位。墓位設(shè)計(jì)成藝術(shù)墓形式，注重滿足顧客對(duì)已故 親人安置的個(gè)性化要求，面向的是中、 高檔消費(fèi)群體，占據(jù)了殯葬業(yè)的高端市場(chǎng)。 經(jīng)過(guò)在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的 6 年經(jīng)營(yíng)，公司以成為這項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對(duì)領(lǐng)先者。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒(méi) 有現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?，F(xiàn)在公司經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，留存利潤(rùn)已有 3100 萬(wàn)元。 經(jīng)營(yíng)理念 本公司的經(jīng)營(yíng)理念是 ——在老年服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，以誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)為基本行為準(zhǔn)則，始終將顧客利益置于首位，提供有最 高顧客價(jià)值的服務(wù)產(chǎn)品，成為老年服務(wù)市場(chǎng)上顧客最為信賴的公司和品牌。 本公司的宗旨與使命是 ——專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過(guò)不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場(chǎng)中最完整的服務(wù) 產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢(shì)明顯得不償失 “后工業(yè)化社會(huì) ”中，為不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需要提供全方位的老年服務(wù)。同時(shí)，不斷為 公司所有投資者和股東提供最好的回報(bào)，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個(gè)人利益得到不斷提升。 客戶概況 公司所經(jīng)營(yíng)的靈新墓葬項(xiàng)目已擁有顧客 3 萬(wàn)余人。公司在開(kāi)展業(yè)務(wù)的過(guò)程中，深深感到社會(huì)老年群體越來(lái)越需要的養(yǎng) 老服務(wù)要求。公司在開(kāi)展殯葬服務(wù)的過(guò)程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶有近 8 萬(wàn)人。這明顯昭示著，在公司的骨灰 安置存放和殯葬服務(wù)市場(chǎng)以外，還存在一個(gè)需要養(yǎng)老服務(wù)的龐大消費(fèi)市場(chǎng)。公司 曾通過(guò)借助社會(huì)資源、并自己開(kāi)發(fā)一些 服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行簡(jiǎn)單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，但硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡(jiǎn)單延伸出來(lái)的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒(méi)有成為 公司的贏利源。 但正因?yàn)辇嫶蟮臐撛谑袌?chǎng)存在，公司在這方面已經(jīng)積累一定的經(jīng)驗(yàn)和掌握了顧客資源，由此促使公司在 2021 年終下 決心，投資建設(shè) “秋麗 ”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，并準(zhǔn)備通過(guò)此項(xiàng)投資項(xiàng)目，將簡(jiǎn)單的養(yǎng)老延伸服務(wù)變成公司在老年服務(wù)市場(chǎng) 上正式的核心業(yè)務(wù)，不斷完善公司在老年服務(wù)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)范圍，為公司的業(yè)務(wù)構(gòu)造完整的產(chǎn)業(yè)鏈，也為實(shí)現(xiàn)公司 的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)奠定業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ) 。 管理隊(duì)伍 1)、董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理張敏隆先生 張敏隆先生 1940 年 4 月 13 日出生于成都市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。 現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)。 1957 年 3 月，應(yīng)征入伍，先后參加過(guò)西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)反擊戰(zhàn)，多次立功受獎(jiǎng)，歷任學(xué)員、電影隊(duì)長(zhǎng)、指導(dǎo) 員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長(zhǎng)； 1962 年 8 月，轉(zhuǎn)業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長(zhǎng)、工會(huì)主席； 1981 年～ 1985 年，任岷江貿(mào)易總公司總經(jīng)理； 1985 年 4 月 ～ 1992 年 2 月，在中國(guó)華能集團(tuán)成都公司任總經(jīng)理； 1992 年 7 月～1997 年 5 月在香港偉確集團(tuán)成都辦事處任首席代表； 19 97 年 5 月， “成都靈新墓葬 ”創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理； 2021 年，公司變更設(shè)立四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，仍任董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理； 2021 年，擔(dān)任河南葛天塔陵園的董事長(zhǎng)。 張敏隆先生長(zhǎng)期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng) 驗(yàn)豐富，在本行業(yè)享有盛譽(yù)。 2)、副總經(jīng)理劉可先生 劉可先生于 1942 年 12 月 22 日出生于四川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學(xué)院，系大學(xué)本科畢業(yè)，具有高級(jí)工程 師職稱，中共黨員。 1967 年 9 月～1991 年 5 月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長(zhǎng)； 1991 年 5 月～ 1997 年 1 月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長(zhǎng)； 1997 年 4 月～今，入四川秋實(shí)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，任副總經(jīng)理。 劉先生長(zhǎng)期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力。 3)、副總經(jīng)理白英敏先生 白英敏先生于 1957 年 1 月 6 日出生于四川省綿竹市，成 都理工學(xué)院大專畢業(yè)，具有高級(jí)經(jīng)營(yíng)師職稱。 1980 年～ 1986 年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理； 1986 年～1996 年，自己辦廠、開(kāi)公司，任經(jīng)理； 1997 年～ 1998 年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理； 2021 年，美國(guó)西北大學(xué)獲 MBA 學(xué)位。 白英敏先生長(zhǎng)期在市場(chǎng)中行走，熟悉市場(chǎng)的全程運(yùn)作，并具有全球視野。 4)、財(cái)務(wù)總監(jiān)甘云碧女士 會(huì)計(jì)師職稱。 1954 年生，從事財(cái)務(wù)工作 27 年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計(jì)處審計(jì)、天仁大酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)、德瑞 企業(yè)發(fā)展總公司審計(jì)部經(jīng)理，現(xiàn)任 寶光銀發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，編寫過(guò)多種財(cái)務(wù)制度，培訓(xùn)過(guò)多名財(cái)務(wù)人員。 三、項(xiàng)目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)情況分析 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 (1)、人口老齡化趨勢(shì) 人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢(shì)。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū) 60 歲以上的人口達(dá)到總?cè)丝诘? 10%以上，或者 65 歲以上人口達(dá)到總?cè)丝诘? 7%以上，即為老齡化國(guó)家和地區(qū)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入老年型社 會(huì)，如意大利、德國(guó)、希臘、日本等。排在首位的意大利 2021 年老年人口比例高達(dá) 25%。同這些國(guó)家 相比，我國(guó)人口 的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國(guó)情，我國(guó)卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國(guó)家。 有關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年我國(guó)的總?cè)丝谶_(dá)到了 億， 60 歲及以上的人口為 億人，占總?cè)丝诘? %（其中， 65 歲及以上的人口為 億人，占總?cè)丝诘? %）。這表明，我國(guó)已經(jīng)步入了老齡化國(guó)家的行列。同時(shí)，國(guó)內(nèi)外 近期人口預(yù)測(cè)發(fā)現(xiàn)，在 2020 年之后，我國(guó)的老齡化速度將呈加速度狀，至 2050 年，在每 100 個(gè)人口中，就有 30 個(gè)左 右 60 歲以上的老人，將比那一時(shí)期世界平均老齡化水平高出 10 個(gè)百分點(diǎn)。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)的幾十年中，我國(guó)的人口老 化問(wèn)題將更加嚴(yán)重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢(shì)到進(jìn)入老齡化社會(huì)，發(fā)達(dá)國(guó)家用了兩三百年的時(shí)間；而我國(guó)自上世紀(jì) 70 年 代末 80 年代初出生率開(kāi)始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過(guò)程不過(guò) 20 多年。這其中既有政策性因素，也有 社會(huì)因素。嚴(yán)格的計(jì)劃生育制度，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同 導(dǎo)致了人口老齡化的加劇。 (2)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ——國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 據(jù) 2021 年第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查顯示 :2021 年，我國(guó)的 GDP 增加 %排列世界第六位，雖然人均 GDP 卻排名在世 界第 100 位之后，只有全世界人均 GDP 的五分之一。但我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，人民生活水平不斷提高， 2021 年人 均 GDP 已達(dá) 1000 美元，我國(guó)已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)階段。全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將使我們的國(guó)家更加富 強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問(wèn)題也將得到更好的解決。 (3)、政治保障 ——黨和國(guó)家的重視，為社 會(huì)養(yǎng)老提供了政策和制度保障 首先，全面建設(shè)小康社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老 有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。 其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問(wèn)題。從 1984 年開(kāi)始，我國(guó)各地進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，黨中央國(guó)務(wù)院陸續(xù)頒布 了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定》、《社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 征繳暫行條例》等文件。 2021 年 8 月， 中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》， 號(hào)召全黨全社會(huì)從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局 出發(fā)， 高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作， 發(fā)展老齡事業(yè)， 大力營(yíng)造全社會(huì)敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。該決定還明確指出， 要 加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)， 依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)， 進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能， 要鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦老年福利服 務(wù)設(shè)施。 2021 年黨的十六屆五中全會(huì)《關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng) 對(duì)人口老齡化的政策措施。黨和國(guó)家把國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問(wèn)題放到了十分突出的位 置，并指明了發(fā)展的方向。 (4)、理論與實(shí)踐 ——理論 和實(shí)踐的探索，為實(shí)行家庭 +社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實(shí)踐依據(jù) 從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了 許多有價(jià)值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認(rèn)同，鑒于我國(guó) 目前的經(jīng)濟(jì)政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護(hù)和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機(jī) 構(gòu)無(wú)法替代的。中國(guó)老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進(jìn)會(huì)員對(duì)如何實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)問(wèn)題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為 主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。這對(duì)于實(shí)行家庭 +社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了有價(jià)值的理論支撐。 從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了 “居家養(yǎng) 老 ”的做法，由政府購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú) 居的困難老人不離家也能享受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種 做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。 (5)、人文環(huán)境 ——休閑成都 要做全國(guó)最佳養(yǎng)老地 四川在線 華西都市報(bào)消息，都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來(lái) 5 年將有上億民資進(jìn)入成都養(yǎng)老業(yè)。 萬(wàn)，這是 2021 年成都市戶籍 60 歲以上老年人口數(shù)，占成都市戶籍人口總數(shù)的 %。 15 年前，這個(gè)數(shù)字 是 萬(wàn)，占總?cè)丝诘谋壤坏? 10％。 成都市民政局一位官員預(yù)測(cè)，在未來(lái) 20 年至 30 年內(nèi)，每 4 個(gè)成都人中將有 1 個(gè)老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越 來(lái)越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而成都因?yàn)闅夂蛞巳?、?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低， 可能在未來(lái) 20 年成為全國(guó)退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。 成都養(yǎng)老院吸引眾多外地人 “這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應(yīng)。 ”昨日，在成都郫縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72 歲的阮彩玲老人高興 地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。 阮婆婆是上海人，去 年 9 月同三個(gè)兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來(lái)養(yǎng)老?！俺啥拣B(yǎng) 老院好，生活方便，價(jià)格也適中。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個(gè)月只需要 800 塊。 ”現(xiàn)在，阮婆 婆和這兒的老人成了朋友，一點(diǎn)也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話，報(bào)個(gè)平安。 生態(tài)村的負(fù)責(zé)人告訴記者，外地人來(lái)成都養(yǎng)老是一種趨勢(shì)，因?yàn)槌啥歼m合生活，物價(jià)不高。 “我們這兒住了 200 多位 老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來(lái)自上海、山東、西藏、河北的外地老人。 ” 都江堰一個(gè)老年公寓的負(fù)責(zé) 人介紹，目前她所在的老年公寓就有 100 多位老人，其中 20 多人來(lái)自北京、深圳、廣州 等城市。 “他們基本上都是在這里常住，逢年過(guò)節(jié)才回去，每個(gè)月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決。 ” 據(jù)記者調(diào)查，現(xiàn)在很多老人喜歡找個(gè)適合自己的地方養(yǎng) 老，而地點(diǎn)的選擇并不限于自己的常住地或家鄉(xiāng)，考慮更多的 要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施。而成都作為一座 “來(lái)了就不想走 ”的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批 的老年人來(lái)此養(yǎng)老。 買房在成都外地人瞄準(zhǔn)養(yǎng)老 蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作， 5 年前雙雙退休，兒子 也已在美國(guó)定居。成都溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動(dòng)、 低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來(lái)。三年前，他們?cè)诔菛|二環(huán)外買了一套 80 平方 米的房子，當(dāng)時(shí)只花了不到 20 萬(wàn)。 據(jù)最新的《成都五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報(bào)告》顯示，成都市商品房市場(chǎng)中，外地人購(gòu)房比重從 2021 年到 2021 年依次為 %、%、 %，呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。記者通過(guò)房產(chǎn)中介公司了解到，在成都購(gòu)房的外地人中，有 不少是外地退休老人，其中又以省內(nèi)二級(jí)城市的老人居多。 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場(chǎng)情況分析 (1)、房地產(chǎn)需求旺盛 2021 年 5 月，第一財(cái)經(jīng)與零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《零點(diǎn)宜居指數(shù) ———中國(guó)公眾城市宜居指數(shù) 2021 年報(bào)告》，對(duì)國(guó)內(nèi) 20 個(gè)城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前 5 名的城市為寧波、廈門、成都、 蘇州和三亞，成