【文章內(nèi)容簡介】 占地 105 畝，建筑面積 6 萬多平方米， 是一座集建筑、雕塑、園林于一體，融觀光、祭祀、休閑與其中的祭祖圣地和藝術(shù)殿堂。公司采用塔葬這種全新的概念， 既順應(yīng) 了國家節(jié)約土地的殯葬改革發(fā)展方向，又滿足了千百年來中國人民重視送終，以寄托哀思的愿望，為生命畫上圓 滿的句號，顯示出它強大的生機和活力。 四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設(shè)施和配套服務(wù)的殯葬服務(wù)企業(yè)。公司下屬 的靈新墓葬公司現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的主要產(chǎn)品是用于骨灰存放塔位。 根據(jù)存放位置的差別、 存放環(huán)境外觀差異， 設(shè)有 “千禧型 ”、 “金玉滿堂 ”、 “富貴跡象 ”、 “百家姓氏圣壇 ”等十余大類上百種型號的塔位。墓位設(shè)計成藝術(shù)墓形式，注重滿足顧客對已故 親人安置的個性化要求，面向的是中、 高檔消費群體，占據(jù)了殯葬業(yè)的高端市場。 經(jīng)過在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的 6 年經(jīng)營，公司以成為這項業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對領(lǐng)先者。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒 有現(xiàn)實的競爭對手?，F(xiàn)在公司經(jīng)過多年經(jīng)營，留存利潤已有 3100 萬元。 經(jīng)營理念 本公司的經(jīng)營理念是 ——在老年服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，以誠信經(jīng)營為基本行為準(zhǔn)則，始終將顧客利益置于首位，提供有最 高顧客價值的服務(wù)產(chǎn)品，成為老年服務(wù)市場上顧客最為信賴的公司和品牌。 本公司的宗旨與使命是 ——專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場中最完整的服務(wù) 產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失 “后工業(yè)化社會 ”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務(wù)。同時，不斷為 公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。 客戶概況 公司所經(jīng)營的靈新墓葬項目已擁有顧客 3 萬余人。公司在開展業(yè)務(wù)的過程中，深深感到社會老年群體越來越需要的養(yǎng) 老服務(wù)要求。公司在開展殯葬服務(wù)的過程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶有近 8 萬人。這明顯昭示著，在公司的骨灰 安置存放和殯葬服務(wù)市場以外，還存在一個需要養(yǎng)老服務(wù)的龐大消費市場。公司 曾通過借助社會資源、并自己開發(fā)一些 服務(wù)項目，進行簡單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，但硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒有成為 公司的贏利源。 但正因為龐大的潛在市場存在，公司在這方面已經(jīng)積累一定的經(jīng)驗和掌握了顧客資源，由此促使公司在 2021 年終下 決心，投資建設(shè) “秋麗 ”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，并準(zhǔn)備通過此項投資項目，將簡單的養(yǎng)老延伸服務(wù)變成公司在老年服務(wù)市場 上正式的核心業(yè)務(wù)，不斷完善公司在老年服務(wù)市場產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)范圍，為公司的業(yè)務(wù)構(gòu)造完整的產(chǎn)業(yè)鏈，也為實現(xiàn)公司 的長期發(fā)展目標(biāo)奠定業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ) 。 管理隊伍 1)、董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生 張敏隆先生 1940 年 4 月 13 日出生于成都市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。 現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會名譽會長。 1957 年 3 月，應(yīng)征入伍，先后參加過西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)反擊戰(zhàn)，多次立功受獎，歷任學(xué)員、電影隊長、指導(dǎo) 員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長； 1962 年 8 月，轉(zhuǎn)業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長、工會主席； 1981 年～ 1985 年，任岷江貿(mào)易總公司總經(jīng)理； 1985 年 4 月 ～ 1992 年 2 月，在中國華能集團成都公司任總經(jīng)理； 1992 年 7 月～1997 年 5 月在香港偉確集團成都辦事處任首席代表； 19 97 年 5 月， “成都靈新墓葬 ”創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長兼總經(jīng)理； 2021 年，公司變更設(shè)立四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，仍任董事長兼總經(jīng)理； 2021 年，擔(dān)任河南葛天塔陵園的董事長。 張敏隆先生長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng) 驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽。 2)、副總經(jīng)理劉可先生 劉可先生于 1942 年 12 月 22 日出生于四川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學(xué)院，系大學(xué)本科畢業(yè)，具有高級工程 師職稱，中共黨員。 1967 年 9 月～1991 年 5 月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長； 1991 年 5 月～ 1997 年 1 月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長； 1997 年 4 月～今，入四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，任副總經(jīng)理。 劉先生長期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強的協(xié)調(diào)能力。 3)、副總經(jīng)理白英敏先生 白英敏先生于 1957 年 1 月 6 日出生于四川省綿竹市，成 都理工學(xué)院大專畢業(yè)，具有高級經(jīng)營師職稱。 1980 年～ 1986 年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理； 1986 年～1996 年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理； 1997 年～ 1998 年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理； 2021 年，美國西北大學(xué)獲 MBA 學(xué)位。 白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視野。 4)、財務(wù)總監(jiān)甘云碧女士 會計師職稱。 1954 年生，從事財務(wù)工作 27 年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計處審計、天仁大酒店財務(wù)總監(jiān)、德瑞 企業(yè)發(fā)展總公司審計部經(jīng)理，現(xiàn)任 寶光銀發(fā)實業(yè)股份有限公司財務(wù)總監(jiān)，編寫過多種財務(wù)制度，培訓(xùn)過多名財務(wù)人員。 三、項目市場背景與市場情況分析 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 (1)、人口老齡化趨勢 人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個國家或地區(qū) 60 歲以上的人口達到總?cè)丝诘? 10%以上，或者 65 歲以上人口達到總?cè)丝诘? 7%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達國家已經(jīng)進入老年型社 會，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利 2021 年老年人口比例高達 25%。同這些國家 相比，我國人口 的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。 有關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年我國的總?cè)丝谶_到了 億， 60 歲及以上的人口為 億人，占總?cè)丝诘? %（其中， 65 歲及以上的人口為 億人，占總?cè)丝诘? %）。這表明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。同時，國內(nèi)外 近期人口預(yù)測發(fā)現(xiàn)，在 2020 年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至 2050 年，在每 100 個人口中，就有 30 個左 右 60 歲以上的老人，將比那一時期世界平均老齡化水平高出 10 個百分點。可以預(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老 化問題將更加嚴(yán)重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進入老齡化社會，發(fā)達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀(jì) 70 年 代末 80 年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過程不過 20 多年。這其中既有政策性因素，也有 社會因素。嚴(yán)格的計劃生育制度，經(jīng)濟、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同 導(dǎo)致了人口老齡化的加劇。 (2)、經(jīng)濟發(fā)展 ——國民經(jīng)濟的快速發(fā)展， 為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ) 據(jù) 2021 年第一次全國經(jīng)濟普查顯示 :2021 年，我國的 GDP 增加 %排列世界第六位，雖然人均 GDP 卻排名在世 界第 100 位之后，只有全世界人均 GDP 的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高， 2021 年人 均 GDP 已達 1000 美元，我國已進入了全面建設(shè)小康社會階段。全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實現(xiàn)，將使我們的國家更加富 強，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。 (3)、政治保障 ——黨和國家的重視，為社 會養(yǎng)老提供了政策和制度保障 首先，全面建設(shè)小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老 有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。 其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從 1984 年開始，我國各地進行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布 了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費 征繳暫行條例》等文件。 2021 年 8 月， 中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強老齡工作的決定》， 號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局 出發(fā)， 高度重視和切實加強老齡工作， 發(fā)展老齡事業(yè)， 大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。該決定還明確指出， 要 加強社區(qū)建設(shè)， 依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)， 進一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能， 要鼓勵社會力量興辦老年福利服 務(wù)設(shè)施。 2021 年黨的十六屆五中全會《關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng) 對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位 置，并指明了發(fā)展的方向。 (4)、理論與實踐 ——理論 和實踐的探索，為實行家庭 +社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實踐依據(jù) 從理論上看，專家學(xué)者們進行了大量的研究，提出了 許多有價值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認(rèn)同，鑒于我國 目前的經(jīng)濟政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機 構(gòu)無法替代的。中國老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為 主，機構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。這對于實行家庭 +社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。 從實踐上看，浙江寧波市實行了 “居家養(yǎng) 老 ”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨 居的困難老人不離家也能享受社會化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種 做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。 (5)、人文環(huán)境 ——休閑成都 要做全國最佳養(yǎng)老地 四川在線 華西都市報消息，都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來 5 年將有上億民資進入成都養(yǎng)老業(yè)。 萬，這是 2021 年成都市戶籍 60 歲以上老年人口數(shù)，占成都市戶籍人口總數(shù)的 %。 15 年前，這個數(shù)字 是 萬，占總?cè)丝诘谋壤坏? 10％。 成都市民政局一位官員預(yù)測，在未來 20 年至 30 年內(nèi)，每 4 個成都人中將有 1 個老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越 來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而成都因為氣候宜人、經(jīng)濟較發(fā)達且養(yǎng)老成本低， 可能在未來 20 年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。 成都養(yǎng)老院吸引眾多外地人 “這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應(yīng)。 ”昨日，在成都郫縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72 歲的阮彩玲老人高興 地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。 阮婆婆是上海人，去 年 9 月同三個兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來養(yǎng)老。“成都養(yǎng) 老院好，生活方便，價格也適中。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個月只需要 800 塊。 ”現(xiàn)在，阮婆 婆和這兒的老人成了朋友，一點也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話，報個平安。 生態(tài)村的負責(zé)人告訴記者，外地人來成都養(yǎng)老是一種趨勢，因為成都適合生活，物價不高。 “我們這兒住了 200 多位 老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來自上海、山東、西藏、河北的外地老人。 ” 都江堰一個老年公寓的負責(zé) 人介紹，目前她所在的老年公寓就有 100 多位老人，其中 20 多人來自北京、深圳、廣州 等城市。 “他們基本上都是在這里常住，逢年過節(jié)才回去，每個月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決。 ” 據(jù)記者調(diào)查，現(xiàn)在很多老人喜歡找個適合自己的地方養(yǎng) 老，而地點的選擇并不限于自己的常住地或家鄉(xiāng)，考慮更多的 要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施。而成都作為一座 “來了就不想走 ”的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批 的老年人來此養(yǎng)老。 買房在成都外地人瞄準(zhǔn)養(yǎng)老 蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作， 5 年前雙雙退休，兒子 也已在美國定居。成都溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動、 低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來。三年前，他們在城東二環(huán)外買了一套 80 平方 米的房子，當(dāng)時只花了不到 20 萬。 據(jù)最新的《成都五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報告》顯示，成都市商品房市場中，外地人購房比重從 2021 年到 2021 年依次為 %、%、 %，呈逐年增長態(tài)勢。記者通過房產(chǎn)中介公司了解到，在成都購房的外地人中，有 不少是外地退休老人，其中又以省內(nèi)二級城市的老人居多。 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場情況分析 (1)、房地產(chǎn)需求旺盛 2021 年 5 月，第一財經(jīng)與零點研究咨詢集團聯(lián)合發(fā)布了《零點宜居指數(shù) ———中國公眾城市宜居指數(shù) 2021 年報告》，對國內(nèi) 20 個城市進行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前 5 名的城市為寧波、廈門、成都、 蘇州和三亞，成