【正文】 ?。ā冻鞘幸?guī)劃》 2021 年第 3 期）?？梢?，中國老人 “養(yǎng)兒防老 ”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng) 老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有 的認為 “老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所 ”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。 社會上的 “空巢家庭 ”逐漸增多。特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占 的比重較大。目前 北京市 60 歲以上 180 多萬的老齡人口中 “空巢家庭 ”已近 30％，未來 10 年， “空巢家庭 ”將成為老人家 庭 的主要形式，所占比重有可能達到 90％。目前天津市內六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的 ％，其中獨居老 人為 13％，偶居的占 ％（《老看住房專題會議論文集》 2021 年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不 斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。 現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據(jù)武漢市調查，現(xiàn)在的青年人（ 20－ 25 歲）僅有 ％，中年人（ 40－ 50 歲）有 ％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》 2021 年 3 期）。當他們進入 老年時， 由于我國各種老年機構已經完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。 隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調查，制定上海市 2021 年老年 公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的 3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為 4－ 5％）。按此比例，到 2021 年上海 市老年公寓市場需求總量將達到 187 萬平方米（《中外房地產導報》2021 年 18 期）。如將此比例推至全國，那么對老 年公寓的需求，已經是很可觀了。所以這一新興產 業(yè)的發(fā)展空間很大。 同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務產業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎設施、 醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產業(yè)的發(fā)展 又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。 二、中國老年公寓的特點 老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差， 有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習 慣和觀念方面與外 國老人有很多不同之處， 因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。 我們應按照中國政府制定的 “老有所 養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂 ”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。 地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通 方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。 老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù) 1986 年國際慈善機構（ HTA）的老年人居住建筑的標準分為 7 類： 退休和退休前老人居住的住宅；生活基本 自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康 老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務 和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個 人生活照料和監(jiān)護的老人住宅； 專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅； 專為體力和智力衰退并患有疾病、 受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立 式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源 劃分 實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大 體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會 資助）。 設計與配套設施。老年公寓要按照老年人的特點和 “老年人建筑設計規(guī)范 ”，從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方 面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、 一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽 光充分和通風。老年公寓要有 完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。 特別是老年社區(qū)內要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養(yǎng)的重要保障，是老 年人進住社區(qū)最關心的問題之一。 規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情 況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的 經濟收入普遍不高， 老年公寓的 開發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主， 而不能片面追求規(guī)模與檔次。 老年公寓的性質。依據(jù)國外經驗和我國的具體情況，老年公寓以經營性與公益性相結合為好。老年公寓的租售方 式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面 的資助。福利性的養(yǎng)老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。 三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題 老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設較多，也積累了不少的經驗。隨著我國經濟的迅速發(fā)展 和生活水 平的提高，對老年公寓的需求的不 斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來， 如北京太陽城國際老年公寓， 是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積 42 萬平方米，總建筑面積 18 萬平方米，可以 容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。 1990 年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達 2 萬多張，相當現(xiàn)有老年人 口的 1％。大連市 2021 年底全市共有養(yǎng)老機構 150 所，其 中老年公寓 11 所，總床位 7993 張。這些城市的老人公寓和 養(yǎng)老機構的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎。 但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。 老年公寓的建設供不應求。國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構的老年人約占老年人總數(shù)的 5％左右。 以我國大連市為例， 60 歲以上的老人 萬，占城市總人口的 ％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構的老人占總人口的 比重，按 3％ 的比例分析，70 多萬的老年人中，將有近 2 萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構，而目前僅有 7 千多個床位，這 遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。 老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人 的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質條件都很好，但地點 遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成 不便。 老年公寓的價位偏高。有的老年 公寓環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達 2021 － 3000 元， 很多老年人只好望洋興嘆。 如上海市選擇老年公寓的老人中， ％希望每月所需費用不超過 1000 元 《中 （ 外房地產導報》 2021 年 18 期）。北京市 2021 年調查顯示， 50 歲以上的常住人口中， 60％以上表示近期或以后愿意入 住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為 860 元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構可以接受的價位為 400－ 500 元（《老年住房專題會議論文集》 2021 年）?？梢?，在 我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和 價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。 一些老年公寓和養(yǎng)老機構建筑老化，設施不全。一般來說設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務周到的老年公寓不太多。而 有些單位 和個人資助的養(yǎng)老機構，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。 政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機構存在資金投入不足、管理不善等問題。 索引： 一、內容概要 二、公司簡介 公司概況 發(fā)展目標 現(xiàn)有業(yè) 務 經營理念 客戶概況 管理隊伍 三、項目市場背景與市場情況分析 養(yǎng)老服務社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 養(yǎng)老服務社區(qū)的市場情況分析 主要競爭情況分析 四、 SWOT 分析與關鍵問題分析 機會 威脅 優(yōu)勢 劣勢 關鍵問題 五、目標與目標可行性分析 六、營銷計劃 目標市場 產品 價格 渠道 促銷 七、財務計劃與財務分析 八、其他 正文： 一、內容概要 本商業(yè)計劃書說明了四川秋實實業(yè)開發(fā)股份有限公司準備在 2021 年， 開發(fā) “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)項目的計劃。 本計劃書涉及的時間為 2021 年 ~2021 年兩年。 開發(fā) “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，對于本公司來說，是基于目前中國 “銀色市場 ”日漸增長的趨勢來考慮的。這一項目 的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產業(yè)鏈，完善了老年產業(yè)服務體系；三是 提升了 “秋實 ”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻。 本計劃書涉及的主要目標是：分為兩期建設 “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)成為我國西部第一個大型現(xiàn)代化的、專業(yè)化的、高 檔次的老年社區(qū)。 “秋麗 ”養(yǎng) 老服務社區(qū)各類住房共 2450 套，根據(jù)精確預估，社區(qū)住房銷售的預期收入為 18674 萬元， 社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤 2375 萬元，此外還可以得到公用建筑的資產 2025 萬元。另外，社區(qū)每年的管理服務活 動將為公司創(chuàng)造利潤 153 萬元。 實現(xiàn)以上銷售和利潤目標，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經過專業(yè)的對本項目的投資分析，實現(xiàn)本計劃書 的市場風險不超過 3%。 “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)的總建設成本 15769 萬元，由于社區(qū)在建設中同時銷售，故該項目先期投資為 6000 萬元 ，秋 實公司可以自籌資金 1/3，即 2021 萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項目投資者以股東身份提供，公司定期提供 分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。 二、公司簡介 公司概況 四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司的前身為 “成都靈新墓葬 ”，創(chuàng)建于 1997 年，是四川省民政廳批準，四川省機構編制 委員會登記注冊，四川省計委立項的殯葬及殯儀綜合服務改革試點項目。 2021 年，報經四川省人民政府批準，公司整 體變更設立名為 “四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司 ”，由成都天仁房地產開發(fā)公司和張敏隆等 25 個自然人發(fā)起成立，是全 國殯葬業(yè)和老年產業(yè)的第一家股份制企業(yè)。 公司現(xiàn)注冊資金 萬元，擁有 2 個全資子公司和一個控股公司。此外公司嚴格按照《公司法》規(guī)范運作，實行 董事會領導下的總經理負責制。公司已開發(fā)項目靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館。在陵園觀光化、服務專業(yè)化、管理科 學化等方面均有顯著建樹，取得了很好的社會效益和經濟效益。使以塔位銷售為主的經營收入穩(wěn)定增長。 發(fā)展目標 四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司長期發(fā)展目標是通過全面進入老年服務市場，通過在老年服務市場抓住養(yǎng)老、送終服 務等方面各項核心業(yè)務， 成為四川乃至全國最大的從事老年服務行業(yè)市場的領先者。公司主要通過在養(yǎng)老服務、老年產 品開發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時的郊游服務方面，逐漸成為以 “銀發(fā)（灰發(fā)）市場 ”為主體， 構造出一個完整的服務產業(yè)鏈，爭取經過十年左右的發(fā)展，使公司能夠達到年收入過億，在老年市場上，成為西南甚至 全國最大的全程服務的老年服務公司。此次公司投資 “秋麗 ”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，就是開始在殯葬業(yè)務成功以后，按照公 司的長期發(fā)展目標要求，進行產業(yè)鏈的向上擴展，此項目將與公司另外一個老年服務投資項目 “寶光永生堂 ”一起開發(fā)。 這兩個項目完成后，將使公司的年營業(yè)收入從現(xiàn)在的 3000 余萬元上升到 8000 余萬元，并可實現(xiàn)公司長期發(fā)展戰(zhàn)略中 的第二階段發(fā)展目標之要求。 現(xiàn)有業(yè)務 四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現(xiàn)在從事的是殯葬火化、殯儀服務、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務及（在園 林觀光和休閑時的）附加服務。靈新墓葬園區(qū)地處成都市近郊新都區(qū)斑竹園鎮(zhèn)，