【正文】 蘇錫都市圈的結(jié)合部城市，具有多向經(jīng)濟(jì)輻射的區(qū)位優(yōu)勢。也為推動包括本項(xiàng)目在內(nèi)的市場發(fā)展帶來了機(jī)遇。 面對機(jī)會和市場空白，民間資金正紛紛進(jìn)入該 領(lǐng)域掘金。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，政府為部分人群購買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢。 但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。 《市場結(jié)論》 通過以上分析，我們可以 看出，鎮(zhèn)江對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需 求，在鎮(zhèn)江市現(xiàn)有的 32 萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè) 25 個“碧云 ”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。 而另一方面，鎮(zhèn)江市社會保障制度逐步完善，國家 加大了對低收入群體的保 障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達(dá) 元，比去年同期增長 %，居各項(xiàng)收入增幅之首。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。 以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的 “銀發(fā)市場 ”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足顧客的需求。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。 78萬。全國獨(dú)居老人的比例也從 1987 年的近 4 %上升到 11 % ， 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。再過 10年，將達(dá)到 億 。 8萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè) 25 個 “碧云 ”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。 2021 年擁有城市人口 268。鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司有著豐富的項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，并以嚴(yán)格、科學(xué)的管理，一流的質(zhì)量，良好的信譽(yù)，取得了項(xiàng)目地居民以及主管部門的一致好評。目前鎮(zhèn)江市有證的老年公寓有 4 家（其中已包括丹陽市、揚(yáng)中市、揚(yáng)州市 ），床位不足四千張，占市區(qū)老齡人口的 1%，加上周邊城市、常州、蘇州、南京、老年人口總量需求。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，鎮(zhèn)江市正按照 “東進(jìn)、南移、西拓、北連 ”的發(fā)展思路，進(jìn) 一步擴(kuò)大城市規(guī)模，逐步拉開現(xiàn)代化大城市的框架。 六、項(xiàng)目提出的背景、投資的必要性和意義 項(xiàng)目提出的背景 鎮(zhèn)江市是國家級歷史文化名城，也是國家旅游發(fā)展重點(diǎn)城市之一?？蓪?shí)現(xiàn)利潤1128200元，投 資利潤率為 8。 項(xiàng)目概算總資金 1309． 84萬元，其中土地費(fèi)用 300 萬元、建筑安裝工程費(fèi)用 590 萬元、前期費(fèi)用 109． 44 萬元、財(cái)政及事業(yè)性收費(fèi) 59。 項(xiàng)目的實(shí)施將進(jìn)一步完善丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)東貪村基礎(chǔ)設(shè)施功能，為丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新動力，為吸引外資提供新磁場，為積聚人才提供新平臺， 對合理利用城市建設(shè)用地、提高土地利用率，改善社區(qū)環(huán)境，優(yōu)化城市布局、美化市容市貌都具有積極的意義。報(bào)告的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料來自鎮(zhèn)江市、丹徒區(qū)有關(guān)部門和建設(shè)單位提供或認(rèn)可的資料、文件、函件及我公司調(diào)查得到的資料和信息。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù) 成本，提高效益。二是定位高收入的保障對象，要 “嫌貧愛富 ”。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗(yàn)，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。 2021/294約 7 年可以收回投資。還有每年到過節(jié)過年時(shí)一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設(shè)施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。根據(jù)我國特有的情況，計(jì)劃生育造成的 421 家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允 許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓市場應(yīng)運(yùn)而生，是不可阻擋的。 家庭服務(wù)照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。目前鎮(zhèn)江市有證的老年公寓有 4家（其中已包括丹陽市、揚(yáng)中市、揚(yáng)州市），床位不足四千張，占市區(qū)老齡人口的 1%，跟國外要求達(dá)到的 10%，不可而語。據(jù)人口專家預(yù)測，未來 10 年，包括獨(dú)生子女與獨(dú)生子女、獨(dú)生子女與非獨(dú)生子女組成的獨(dú)生父母家庭（即 421 家庭）在我國至少會達(dá)到上千萬個。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。北京市 2021 年調(diào)查顯示，50 歲以上的常住人口中， 60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為 860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為 400－ 500 元（《老年住房專題會議論文集》 2021 年）。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。以我國大連市為例， 60 歲以上的老人 萬，占城市總?cè)丝诘?％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎兀?3％的比例分析， 70 多萬的老年人中，將 有近 2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有 7 千多個床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。 老年公寓的性質(zhì)。從居者本身的利益。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和 “老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 ”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福 利性）。 地點(diǎn)的選擇。 二、中國老年公寓的特點(diǎn) 老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。 隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。 3 現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市 50 歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為 萬和 （北京晚報(bào) 2021 年 10月 19日）。 觀念的變化。目前我國 60 歲以上老年人口已達(dá) 億，占全國總?cè)丝诘?10％以上，到 21 世紀(jì)中葉將超過 4 億，占全國總?cè)丝诘?28％，即每 4 個人中就有一位老年人。 中國人口老齡化的發(fā)展。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī) 院以及老年公寓等。 我國老年社區(qū)的現(xiàn)狀與發(fā)展 我國自 1999 年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國家。 碧云老年公寓可行性報(bào)告 20176字 投稿：曾婚婛 鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司 老年公寓項(xiàng)目 項(xiàng) 目 研 究 報(bào) 告 二 0 一一年八月二日 1 碧云老年公寓可行性報(bào)告 第一章項(xiàng)目總論 引言 《人口老齡化》顧名思義，老齡化指的是在社會總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁?。我國已成為人口老齡化國家。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。老年公寓興起于北歐一些國家， 90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。 一、老年公寓需求的不斷增長。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著， 2 1998 年版）。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升?？梢姡袊先?“養(yǎng)兒防老 ”的觀念正在發(fā)生變化。 社會上的 “空巢家庭 ”逐漸增多?？梢姡S著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。如將此比例推至全國，那么對老 年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。我們應(yīng)按照中國政府制定的 “老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂 ”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。國外老年公寓的模式，依據(jù) 1986 年國際慈善機(jī)構(gòu)（ HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為 7 類：退休 和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅； 4 專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機(jī)構(gòu)。 設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。居室要陽光充分和通風(fēng)。 規(guī)模與檔次。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不 高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。它建于北京北部的小湯山，占地面積 42 萬平方米，總建筑面積 18 萬平方米，可以容納近萬老人入住。大連市 2021 年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 150 所，其中老 年公寓 11 所，總床位 7993張。國外一些發(fā)達(dá)國家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的 5％左右。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會、遠(yuǎn)離親友。如上海市選擇老年公寓的老人中， ％希望每月所需費(fèi)用不超過 1000 元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》 2021 年 18期）。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。 一、我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位： 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國 60 歲以上的人口達(dá)到 億，占總?cè)丝诘?11%，在今后較長一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均