【文章內(nèi)容簡介】 的員工評比活動，鼓勵職員積極上進，不斷提高自我的服務質量。 年度計劃，月度計劃，專項計劃，各種預算 審批計劃 調整計劃 計劃完成 計劃控制機制 實施計劃 公司總部 / 上 海 分 公司 員 工 簽定目標責任書 ISO9001內(nèi)部質量審核 績效考核體系 客戶滿意度測評 管理處 員工等級評定 主管例行檢查 員工定期考核 員工培訓 信息反饋 機制及處理機制 信息的雙向管理是信息反饋的基礎，列出部分同管理處工作相關的信息源，與客戶相關的信息一般反饋到客戶服務中心，再由客戶服務中心將信息分解到后臺的各執(zhí)行人，執(zhí)行人實施完畢后，交回客戶服務中心，并由客戶服務中心負責回訪，并根據(jù)客戶的滿意程度決定是否再次將信息往后臺傳遞。 我們要求管理處全年必須走訪大廈內(nèi) 90％的業(yè)主；每月必須與開發(fā)商召開一次例會，保持良好溝通。 專題研討會 參觀學習 新聞媒體 政府主管部門 物業(yè)管理考評 業(yè)主意見調查 政府指令性文件 管理人員走訪 質量記錄 投訴與溝通 網(wǎng)絡信息 專項檢查 其它各類信息 信息處理機制 工程管理部 秩序維護部 綜合事務部 環(huán)境部 客 戶 服 務 中 心 客戶服務 中心回訪 監(jiān)督機制 管理處的外部監(jiān)督主體包括政府主管部門、開發(fā)商和客戶三個方面。管理處將通過參 加物業(yè)管理主管部門組織的物業(yè)考評工作，不斷改進和完善自身的物業(yè)管理水平，同時，將認真參加政府主管部門組織的各類專項檢查（如環(huán)衛(wèi)，園林，消防等）對管理中存在的問題進行及時整改。 嚴格考核與激勵機制 激勵機制 負激勵 正激勵 總經(jīng)理 評估體系 政府主管部門 開發(fā)商 各類專項檢查 物業(yè)管理考評工作 派員 檢查 季度管 理報告 季度財 務報告 年度 審計 長城物業(yè)上海分公司 職員監(jiān)督欄 職員掛牌上崗 公布主管部門的投訴電話聯(lián)絡方式 公司總經(jīng)理走訪制度 客戶服務中心回訪制度 服務承諾 制度 客戶 如何正確激勵員工是企業(yè)管理中的主要課題，對于目前仍屬勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)尤顯重要。通過有效的激勵，能使職員個人素質獲得提升，使管理體系持續(xù)改進，使企業(yè)文化更具凝聚力。我們一直致力于探索和改進對激勵制度的改革，現(xiàn)已形成了較為完善的激勵機制。 激勵機制遵從 “ 正激 為主，負激為輔 ” 、 “ 全面實施考核，注重績效評估 ” 的原則，通過完善管理處的獎懲體系、報酬體系和管理制度體系得以實施，從而達到充分肯定員工個人成績，建立純潔高效的團隊合作精神，吸引高素質人才的管理目的。 工作計劃 將依法規(guī)范各種管理行為，定期向開發(fā)商報告工作開展情況、財務收支情況、維修基金使用情況、房屋設備大中修計劃實施情況。 入住物業(yè)管理工作計劃 序號 工作計劃 計劃要點 實施 時間 備注 1 入伙準備 及實施 A、準備、完善入伙所需資料和設備； 入伙前 一個月 B、 入伙順序的確定及實施； C、辦理入伙手續(xù)。 2 精裝修物業(yè)的后續(xù)管理與維護 A、建立 日常 裝修維護 制度 ； 持續(xù) B、擬定 開發(fā)商整改工作的 配合方案； 3 建立完善的檔案、標識系統(tǒng) A、新入伙物業(yè)的各種檔案的科學分類、建檔及標識； 入伙前二十天開始，長期執(zhí)行 B、對新入伙物業(yè)的各類設備、設施的進行分類標識； B、新入伙物業(yè)的路牌標識系統(tǒng)、園林綠化標識系統(tǒng)、宣傳欄、布告欄等； B、新入伙物業(yè)的辦公室標識系統(tǒng)以及垃圾收集系統(tǒng)。 正常管理期物 業(yè)管理工作計劃 管理 策劃 內(nèi)容描述 備 注 導入長城管理模式 導入 ISO9001 質量管理體系、 ISO14000 環(huán)境管理體系，建立核心管理系統(tǒng)； 正 式 入住后 導入各項管理規(guī)章制度； 導入公司物業(yè)管理理念以及運作模式； 導入物業(yè)管理軟件系統(tǒng)； 培訓計劃全面實施； 管理 體系 完善 定期內(nèi)部評審 ISO9001（ 2021 版）質量管理體系、 ISO14000環(huán)境管理體系，確保 「上海瀛通綠地大廈」 管理服務體系處于公司的督導之下； 按公司規(guī) 范執(zhí)行 完善信息局域網(wǎng)，使 公司總部處于 良好的交流狀態(tài)，確保技術資料、工作指令、適時培訓、績效考核等信息流處于暢通狀態(tài)，實現(xiàn)遠程管理； 與數(shù)字化 大廈 網(wǎng)站首次推出的設計單位 思源公司合作，結合客戶、開發(fā)商以及物業(yè)管理工作的需要，不斷豐富網(wǎng)站承載內(nèi)容，使數(shù)字化 大廈 的構想及實踐更具有實用性； 完善各類現(xiàn)場文件， VI 識別系統(tǒng)； 建立客戶自助查閱系統(tǒng)； 建立完善的分包方工作績效考評體系； 建立采購單位與之間良好的溝通渠道以及參與管理的渠道。 特約服務系統(tǒng)的建立與實施，全面提升服務質量； 服務 持續(xù) 改進 定期對員工進 行服務意識、技能培訓； 按公司規(guī) 范執(zhí)行 定期上門回訪及開展 TCS 活動； 全面開展 大廈 文化建設 開展各種形式的物業(yè)宣傳活動，協(xié)助制作辦事指南； 管理 達標 創(chuàng)優(yōu)目標的實現(xiàn)方案 智能化管理 保證相關閉路監(jiān)控和消防報警等系統(tǒng)的正常運行； 按公司規(guī) 范執(zhí)行 保證相關網(wǎng)絡等系統(tǒng)的正常運行； 管理工作的定期報告內(nèi)容與計劃 時期 報 告 名 稱 責任人 提交時機 提交頻次 備注 正常管理期 《與 開發(fā)商 溝通會議紀要》 月例會后 每月一份 《與 開發(fā)商 溝通報告》 每季度末 每季度一 份 《年度工作計劃》 年底提交下一年度 每年一份 《工作報告》 季度末 每季一份 《維修基金年度使用計劃》 年底提交下一年度 每年一份 正常管理期 《年度物料使用計劃》 年底提交下一年度 每年一份 《年度工程改造計劃》 年底提交下一年度 每年一份 《年度收支預算書》 年底提交下一年度 每年一份 《物業(yè)管理費收支報表》 每季度末 每季一份 制度的建立與管理 “沒有規(guī)矩，不成方圓”。 健全、規(guī)范 的管理規(guī)章制度是我們實施科學管理、提供優(yōu) 質服務的依據(jù)，在日常物業(yè)管理實務運行中她既是物業(yè)管理的保障，也是實施物業(yè)的準則。我司編制的管理體系包括了管理服務的全部內(nèi)容，將全面導入 大廈 的管理服務并嚴格執(zhí)行，以充分體現(xiàn) 我們 服務管理的標準化。 限于篇幅，我們僅作 一項（流程資源） 管理規(guī)章制度的 舉例說明，其它 管理規(guī)章制度 以 目錄摘錄的形式提供，關于公司和分公司層面的管理制度也在其中，主要目的是全面展示我司的管理體系 。 ★ 深圳市 我們 管理股份有限公司 設施與設備管理 編號： PM080114 作 業(yè)指導書 版號 /改次： B/1 發(fā)布區(qū)域： DS 電梯維護保養(yǎng) 第 1頁 共 2 頁 密級： D 1． 0 適用范圍 適用于 公司 各 大廈 的電梯系統(tǒng)。 2． 0 電梯保養(yǎng) 2． 1電梯保養(yǎng)分為半月檢、季檢、年檢。 2． 2 電梯保養(yǎng)委托電梯維保專業(yè)公司進行，分包方 必須 具備勞動局頒發(fā)的資質證書，并且 必須 通 ISO9000 質量管理體系認證。 2． 3 保養(yǎng)內(nèi)容 必須 符合勞動局相關的要求，電梯運行 必須 有年檢合格證書，并證書在有效期內(nèi)。 2． 4 管理處 應當 每半月依據(jù)《電梯周檢表》的內(nèi)容對外包方的電梯半月保養(yǎng) 工作進行監(jiān)督并簽字確認和存檔。 2． 5 管理處 應當 每季度依據(jù)《電梯季檢表》的內(nèi)容對外包方的電梯每季度保養(yǎng)工作進行監(jiān)督并簽字確認和存檔。 2． 6 管理處 應當 每年度依據(jù)所在區(qū)域勞動安全部門的《 上海市 電梯定期檢驗記錄》的 內(nèi)容對外包方的電梯每年度保養(yǎng)工作進行監(jiān)督并簽字確認和存檔。 2． 7電梯進行檢修（含緊急搶修和例行保養(yǎng)）時，管理處 應當 派人到現(xiàn)場確認。 2． 8每半月管理處 應當 在《 上海市 特種設備質量安全檢測所 .上海市 電梯及自動扶梯運行、維修保養(yǎng)工程及檢測工作記錄簿》上簽字確認和存檔。 3． 0 工作標準 序號 工作標準 標準 類別 嚴重 一般 輕微 1 全年無電梯保養(yǎng)不到位引起的系統(tǒng)停機，困人現(xiàn)象。 √ 2 電梯因故困人，在 15 分鐘內(nèi)解救。 √ 3 對分包方監(jiān)管有效，不發(fā)生未按時保養(yǎng)、維修或不符合合同要求的現(xiàn)象。 √ 4． 0 文件使用 4． 1掌握職位： 分包方技術人員、管理處技術人員。 4． 2熟悉職位： 管理處經(jīng)理、管理處經(jīng)理助理 。 4． 3了解職位： 分公司物業(yè)管理部職員 。 5． 0 支持性文件 5． 1《電梯周檢表》（見外包方） 5． 2《電梯季檢表》（見外包方） 5． 3《 上海市 電梯定期檢驗記錄》 5． 4《 上海市 特種 設備質量安全檢測所 . 電梯及自動扶梯運行、維修保養(yǎng)工程及檢測工作記錄簿》 編制：物業(yè)管理部 審核：梁志軍 批準：梁志軍 發(fā)布日期： 2021/09/30 ★ B. 管理規(guī)章制度目錄 （包括但不限于以下內(nèi)容） （ a）管理綱要（ MP）目錄 模 塊 編 號 名 稱 MP00 公司宣言 體系與體系文件（ MP01） MP01— 01 批準頁 MP01— 02 管理體系 — 運營體系