【文章內(nèi)容簡介】 ，動作麻利。設(shè)備班長男性40歲以下大專以上B. 具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及三年以上的工作經(jīng)驗(yàn)會所人員不限35歲以下高中；；綠化工男性30歲以下高中專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上備注：作業(yè)人員必須同時具備以下條件：，無傳染病，無不良嗜好；；(身份證、計(jì)劃生育證及勞務(wù)用工證)，有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明；；，可適當(dāng)放寬其他條件?！　《?、管理服務(wù)人員配備　　在人員的配備和選拔上，我們始終堅(jiān)持如下原則：　　淡薄智商，看中毅力、努力和魄力；　　摒棄庸才，不容惰性、傲性和奴性；　　注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。根據(jù)永潤大廈的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，擬在永潤大廈管理處前期介入期配備4人，其中管理人員1人，銷售中心配備服務(wù)人員3人，待大廈入伙以后再對銷售中心配備的服務(wù)人員進(jìn)行調(diào)整；在大廈管理進(jìn)入正常期時，配備各類管理服務(wù)人員38人（含保安、保潔和園藝等）。 第三章 基層人員的培訓(xùn)與全體員工的考核 一．永潤大廈管理處的培訓(xùn)系統(tǒng)模式永潤大廈管理處培訓(xùn)持續(xù)改進(jìn)系統(tǒng)：優(yōu)化培訓(xùn)流程（A）重設(shè)計(jì)、實(shí)施顧客 公司要求 稽查、測評、適應(yīng)市場新變化等 （C）（C）培訓(xùn)目的（P）確定目的、范圍及策略 員工需求 培訓(xùn)設(shè)計(jì)并實(shí)施（D）有針對性的進(jìn)行諸如：禮儀形象、專業(yè)技能、與顧客溝通技巧等方面的培訓(xùn) 服務(wù) 現(xiàn)代化的物業(yè)管理對從業(yè)人員的素質(zhì)提出了越來越高的要求，為保證整體運(yùn)作能夠有充分的人員保障，需建立一套科學(xué)的人力資源管理體系，其中員工的培訓(xùn)至關(guān)重要。特別是對人員培訓(xùn)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)上要做到培訓(xùn)目標(biāo)明確、培訓(xùn)方式靈活、培訓(xùn)課程設(shè)置針對性強(qiáng)、培訓(xùn)考核機(jī)制科學(xué)的動態(tài)培訓(xùn)模式，即PDCA（PLAY、DO、CHECK、ACTION），以下是永潤大廈物業(yè)管理處的培訓(xùn)持續(xù)改進(jìn)系統(tǒng)圖，此系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了隨培訓(xùn)需求變化而不斷調(diào)整改進(jìn)培訓(xùn)： 二． 永潤大廈管理處培訓(xùn)計(jì)劃根據(jù)從業(yè)基本常識和崗位應(yīng)具備的專業(yè)知識，有步驟、有目標(biāo)地制定培訓(xùn)計(jì)劃。（一）基本素質(zhì)培訓(xùn)內(nèi)容主要包括： 物業(yè)管理基本知識，國際、國內(nèi)物業(yè)管理狀況；物業(yè)管理法律法規(guī)、公司規(guī)章制度；各工作崗位的崗位工作職責(zé)；安全、消防基本知識；電氣安全知識；計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識；ISO900質(zhì)量體系教育及實(shí)施要求；（二）專業(yè)知識培訓(xùn)的內(nèi)容主要有： 電工、空調(diào)、電梯等專業(yè)工種取證培訓(xùn)；大廈電氣設(shè)備知識；電梯運(yùn)行安全操作；設(shè)備安裝、裝修、裝飾工程預(yù)算；物管員崗位取證培訓(xùn)；物管員崗位管理業(yè)務(wù)知識；清潔工相關(guān)知識；清潔工崗位技能；消防基本常識、滅火技能；會所經(jīng)營管理知識；職業(yè)禮儀規(guī)范；保安員崗位技能。三． 永潤大廈管理處的人員考核辦法為鼓勵員工為管理處做出更大成績，預(yù)防和糾正員工的違法失職行為，保證順利地達(dá)成管理目標(biāo)，我們將逐步建立管理處經(jīng)理對各部主管、主管對普通員工的逐級考核制度。通過將崗位的職責(zé)與要求進(jìn)行量化，量化考核得分與員工的工資漲幅、職務(wù)升遷直接掛鉤。第四章 資源配置情況提要:　　物資裝備堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、節(jié)儉的原則進(jìn)行測算和配置；　　　　為確保對永潤大廈實(shí)施物業(yè)管理的高起點(diǎn)和高水平,我們按照科學(xué)性和實(shí)用性的原則進(jìn)行論證,制訂出永潤大廈管理處詳細(xì)的物資裝備計(jì)劃(詳見附表)。一、 管理用房的配置面積和要求1．管理用房　　根據(jù)實(shí)際需要，擬需管理用房面積如下:序號部 門面積(M2)位 置序號部 門面積(M2)位 置1行政財(cái)務(wù)部202綜合事務(wù)辦公室203客戶服務(wù)中心54倉 庫155會議室206經(jīng)理辦公室10備 注管理用房擬安排90平方米２．員工生活用房面積共計(jì)112平方米（1）員工食堂　　　　　　　　　　　　 30M2（2）員工宿舍　　　　　　　　　　　　　　　　　　　82M2經(jīng)理、副經(jīng)理按8M2/人的標(biāo)準(zhǔn)配備,計(jì)16M2其他管理人員按4M2/人的標(biāo)準(zhǔn)配備，計(jì)16M2,共50M2生活用房共需112平方米,我們將與發(fā)展商協(xié)商解決。 　　二、物資裝備計(jì)劃:附表1：永潤大廈管理處行政辦公用品名 稱數(shù) 量單價（均價）合 計(jì)備 注辦公桌椅8套會議桌椅1套打印機(jī)1臺復(fù)印機(jī)1臺電腦設(shè)備3套空調(diào)機(jī)（分體式、柜式）2套傳真機(jī)1臺保險(xiǎn)柜1臺照相機(jī)1臺大廈文化活動用電話3部包安裝檔案、資料柜2套整體制作員工服裝38X2套各類標(biāo)識牌1批各類辦公用品1批飲水機(jī)1臺棉大衣38件音響1套大廈文化活動用VCD1部大廈文化活動用電視機(jī)2部2500．00大廈文化與宿舍用入駐、辦公資料1批寢具10套廚具1套雨衣5件手電筒5把茶幾2套電風(fēng)扇3臺衣柜3套小 計(jì)附表2：永潤大廈管理處維修工具及清潔工具名 稱數(shù) 量單 價合 計(jì)備 注75型室內(nèi)疏通機(jī)1臺8KVA型電焊機(jī)1臺沖擊鉆1個砂輪切割機(jī)1臺手電鉆1個臺鉗1臺梯子1把萬用表2臺搖表1臺潛水泵1臺2寸套絲機(jī)1臺測試儀表2套吸塵吸水器2臺高/低壓沖水機(jī)1臺清潔及澆花用膠管600米機(jī)動噴霧器1臺電工工具4套電流表2塊木工工具1套高空作業(yè)工具1套常用材料備件1批吸塵機(jī)1臺手推垃圾清運(yùn)車3臺手推式剪草機(jī)1部綠籬修剪機(jī)1部清潔工具4套綠化工具2套鐵架床與木床10套（均價）地毯清洗機(jī)1臺10001000小計(jì) 附表3：永潤大廈管理處治安、交通、消防裝備 名 稱數(shù) 量單 價合 計(jì)備 注無線對講系統(tǒng)6臺消防工具1套自行車4輛云梯1架訓(xùn)練器材1套警棍5棍防毒面具10副鋼盔、消防斧頭、專用扳手、消防靴等10套物品搬運(yùn)便民服務(wù)車2輛不可預(yù)見裝備費(fèi)小 計(jì)總計(jì)：207450 RMB93 / 93 第五章 檔案資料管理物業(yè)檔案是對前期開發(fā)成果的記錄和繼承，是當(dāng)前實(shí)施物業(yè)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)工作。永潤大廈物業(yè)管理檔案資料包括：基建項(xiàng)目竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備檔案、行政文書、財(cái)務(wù)、經(jīng)營租賃、大廈管理、消防、治安、建筑及工程運(yùn)行、維修技術(shù)等業(yè)務(wù)活動過程中形成的一切有價值的文字圖像資料。大廈的檔案資料管理要將這些資料按大廈工程建設(shè)、業(yè)主/租戶、日常管理三方面分類，運(yùn)用天安物業(yè)自己開發(fā)的辦公系統(tǒng)進(jìn)行管理。 一、確定檔案管理制度，設(shè)置綜合檔案室，設(shè)置調(diào)度員負(fù)責(zé)收集、歸檔和管理； 二、檔案的收集和歸檔1．歸檔的文件材料要求完整、系統(tǒng)、準(zhǔn)確、真實(shí)；永潤大廈的相關(guān)文件材料的收集、 歸 檔需要得到前期開發(fā)商的大力支持。2． 擴(kuò)建工程、改造工程的竣工驗(yàn)收及外購設(shè)備開箱驗(yàn)收等，必須在文件資料的完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)的情況下才能驗(yàn)收；3． 基建項(xiàng)目、改造工程的資料在竣工后一個月內(nèi)歸檔； 三、檔案的保管1．接收檔案必須認(rèn)真驗(yàn)收，并辦理交接手續(xù)；2． 檔案資料必須按順序分類規(guī)范排列，便于查找；3． 底圖除修改、送曬外，不得外借，修改后的底圖要及時歸檔，并認(rèn)真檢查修改、補(bǔ)充情況；4． 檔案室要做到“七防”：防火、防盜、防高溫、防潮、防蟲、防塵、防有害氣體；5． 高度重視消防及用電安全，嚴(yán)禁吸煙和使用明火； 四、永潤大廈的交接資料主要有： 大廈竣工建筑平面圖及相關(guān)文字資料 大廈道路竣工圖及資料 大廈給排水竣工資料 大廈電氣竣工資料 大廈空調(diào)、供熱系統(tǒng)資料 大廈自動噴淋系統(tǒng)資料 大廈電梯資料 大廈室外工程資料 其它相關(guān)竣工資料第三部分 物業(yè)管理服務(wù)方式的定位和配合銷售的措施第一章 物業(yè)管理服務(wù)方式的定位 一、銷售對象定位永潤大廈坐落于深圳市新中心區(qū)，在未來的幾年里，這里將成為深圳市新的商業(yè)、文化和商務(wù)金融中心，加上便利的交通、良好的自然和人造景觀，將使整個大廈及周邊區(qū)域的影響力和吸引力得以很大的提升，使之成為實(shí)力派商業(yè)、貿(mào)易、金融等公司以及新興高科技產(chǎn)業(yè)公司理想的辦公場所。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預(yù)測，銷售對象群體之業(yè)主消費(fèi)能力極強(qiáng)，具有較高的文化品位，注重工作方式及工作樂趣，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時亦要求多元化的個性化服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力。 二、物業(yè)管理服務(wù)方式的定位秉承“服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會”的核心理念，我們著力在永潤大廈營建安全、舒適、便利的辦公及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代辦公及商業(yè)物業(yè)與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合深圳本地之文化背景及大廈所屬之特定區(qū)域，我們大膽設(shè)想，運(yùn)用文化大廈感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。我們擬在永潤大廈的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。我們將在管理服務(wù)中著力于以下四個方面：倡導(dǎo)“天天讓您滿意”的服務(wù)文化，推廣“平等互動”的服務(wù)文化，營建“事業(yè)至真、生活至愛”的大廈文化，建立大廈公共信息平臺、營造“信息島”。第二章 配合銷售的措施 十余年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識和把握。為了配合永潤大廈的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)： 一、簽定物業(yè)管理委托合同 規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次議標(biāo)我們有幸接管大廈物業(yè)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場前，深圳永潤科技實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)在深圳市物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)下，就永潤大廈的物業(yè)管理與深圳天安物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥等重大問題用合同的形式明確下來。而在對銷售中心的早期介入管理上,建議亦簽定委托管理協(xié)議,明確管理范圍、費(fèi)用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運(yùn)作提供良好的保障。 二、提供物業(yè)管理咨詢 永潤大廈公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售人員提出的問題給予解答。 三、提供物業(yè)管理知識培訓(xùn) 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理知識培訓(xùn)，以減少售樓過程中產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售人員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心。 四、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù) 在永潤大廈正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售人員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。 五、提供有形展示 在銷售現(xiàn)場，我們將提供天安物業(yè)的各種宣傳資料、圖片及標(biāo)識等，同時根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時候舉行物業(yè)管理人形象展示或保安員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛。 六、協(xié)助舉辦展銷活動 協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會及其他慶?；虼黉N活動。 七、開展業(yè)主意見征詢 在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展2—3次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理、會所管理方面的需求建議或意見加以收集和統(tǒng)計(jì)，及時修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。 八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) 在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時之需；同時配置一定量的休閑設(shè)施、資料架及時尚雜志等，讓顧客在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂；