淺論房產(chǎn)合同糾紛中合同效力與無(wú)效合同的認(rèn)定原則(編輯修改稿)
2024-11-17 22:07 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 益維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序最終促進(jìn)現(xiàn)代化建立。法律是開(kāi)展和進(jìn)步的保障而穩(wěn)定是一切社會(huì)開(kāi)展和進(jìn)步的前提兩者相輔相承共同推動(dòng)社會(huì)進(jìn)一步向前開(kāi)展共同促進(jìn)現(xiàn)代化建立。作為執(zhí)法我們的目的也就是為社會(huì)開(kāi)展和進(jìn)步掃清障礙我們的任務(wù)是化解社會(huì)的矛盾調(diào)和不利因素所以執(zhí)法審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意以穩(wěn)定大為本?！ ‘?dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的速度較快各類(lèi)經(jīng)濟(jì)關(guān)系也紛呈復(fù)雜最近中國(guó)又面臨參加WTO經(jīng)歷的缺乏和客觀(guān)形勢(shì)的影響使我國(guó)法律法規(guī)存在不甚完善和出臺(tái)滯后的現(xiàn)象使法律本身和現(xiàn)實(shí)狀況存在差異和予盾這是不可防止的。比方前述的案例假如從絕對(duì)的法律角度說(shuō)合同確訂無(wú)效是無(wú)疑的但是一旦確認(rèn)合同無(wú)效矛盾就會(huì)激化這就是沖突所在。 詳細(xì)來(lái)說(shuō)筆者認(rèn)為第一、諸如此類(lèi)涉及到眾多的散戶(hù)的利益或集體的利益、買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)的、具有關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的糾紛假如僅僅是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓、報(bào)建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全而根據(jù)、的根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況制定的規(guī)定可以補(bǔ)辦、補(bǔ)全這些手續(xù)的有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效按有效合同來(lái)處理根據(jù)各方過(guò)錯(cuò)承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想說(shuō)明一點(diǎn)按照法律規(guī)定承當(dāng)違約責(zé)任的方式是采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合上述案例被告沒(méi)有為原告方辦妥房產(chǎn)證違背了合同約定補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容這就可以反過(guò)來(lái)說(shuō)明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效因?yàn)榉稍谧鲝?qiáng)迫性規(guī)定的同時(shí)是允許采取補(bǔ)救措施的?！ 〉诙?、對(duì)于不涉及眾多散戶(hù)或職工利益的案件如前假設(shè)原、被告在訂立合同后原告海南工業(yè)并未將房屋以房改方式給職工只是閑置著或租賃予別人、或抵押予別人而別人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無(wú)效。因?yàn)椴皇欠课荼婚e置著或出租、抵押予別人均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)承租人依法可以繼續(xù)承租抵押也只是擔(dān)保的一種方式并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此最主要的是這些情況都不盡然引起社會(huì)大面積的負(fù)面影響而且作無(wú)效無(wú)理在返還財(cái)產(chǎn)上也是實(shí)際可行的?！ ?二)保護(hù)好心相對(duì)人、好心第三人的合法權(quán)益原那么 我國(guó)的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制訂法規(guī)的目的是維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序外還著重強(qiáng)調(diào)了要保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益這在過(guò)去的?經(jīng)濟(jì)合同法?、新的?合同法?里都有所表達(dá)比方新的?合同法?的第四十九條就規(guī)定：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后以被代理名義訂立合同相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的該代理行為有效。第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同除相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外該代表行為有效。故筆者認(rèn)為在處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)應(yīng)與立法原那么一致也應(yīng)該充分考慮保護(hù)好心相對(duì)人甚至好心第三人的利益準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類(lèi)型來(lái)詳細(xì)闡述?！ 〉谝?、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例的一部通常致使合同無(wú)效的事由是：商品房預(yù)售時(shí)或者未領(lǐng)取預(yù)售答應(yīng)證或者未按規(guī)定投入工程開(kāi)發(fā)建立總的百分之二十五以上或者根本未領(lǐng)取土地使用權(quán)證等等。一般來(lái)說(shuō)假如買(mǎi)方已經(jīng)入住并已支付大部房款有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的應(yīng)維護(hù)買(mǎi)方的利益除非是買(mǎi)方主張合同無(wú)效否那么應(yīng)認(rèn)定合同有效按有效合同處理。假如預(yù)售的房屋尚未交付或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、開(kāi)展商亦不愿意承當(dāng)責(zé)任等情況可按無(wú)效合同來(lái)處理?！ ∑浯斡捎谛姓蜷_(kāi)展
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