【正文】 但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是承租方既便沒(méi)有過(guò)錯(cuò)但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋屬實(shí)際受益人出租方也是遭受了沒(méi)有實(shí)際使用房屋的損失?！　〉谒摹⒎课萁ㄖ|(zhì)量糾紛　　房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題并不能影響合同效力的認(rèn)定一般認(rèn)為此問(wèn)題產(chǎn)生于有效合同根底上只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。　　第二、房屋租賃糾紛　　在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)流動(dòng)人口眾多房屋租賃行為也是比擬活潑?！　〉诙?、對(duì)于不涉及眾多散戶或職工利益的案件如前假設(shè)原、被告在訂立合同后原告海南工業(yè)并未將房屋以房改方式給職工只是閑置著或租賃予別人、或抵押予別人而別人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無(wú)效。很顯然原、被告訂立的合同違背了?民法通那么?、?經(jīng)濟(jì)合同法?有關(guān)合同生效的規(guī)定以及違背土地使用權(quán)理的有關(guān)方法完全符合認(rèn)定無(wú)效合同的條件本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是無(wú)效合同按無(wú)效的合同來(lái)處理。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開發(fā)、缺乏預(yù)見和規(guī)劃使房地產(chǎn)開展過(guò)熱、過(guò)快加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全出臺(tái)滯后造成海南房地產(chǎn)混亂經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無(wú)章可循直至1995年1月1日?房地產(chǎn)理法?開場(chǎng)施行這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和海南房地產(chǎn)也才開場(chǎng)逐漸步入正軌。原?經(jīng)濟(jì)合同法?第七條規(guī)定了合同無(wú)效的幾個(gè)條件：(一)違背法律和行政法規(guī)的合同。(二)采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同?！　《⒎康禺a(chǎn)合同糾紛的處理原那么　　盡在95年后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有了法律的保障但是95年之前因無(wú)法可依和客觀因素的影響而遺留下來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面的糾紛卻不少。但是在此案中有一個(gè)特殊的情節(jié)即原告已將獲得的房屋以房改的方式給本職工職工們均已裝修入戶居住達(dá)四年之久如按無(wú)效合同來(lái)處理——返還房產(chǎn)給兩被告那么無(wú)辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害而且也將嚴(yán)重影響生活和工作而且上在全案的審理過(guò)程中職工們的反響是烈的。因?yàn)椴皇欠课荼婚e置著或出租、抵押予別人均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)承租人依法可以繼續(xù)承租抵押也只是擔(dān)保的一種方式并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此最主要的是這些情況都不盡然引起社會(huì)大面積的負(fù)面影響而且作無(wú)效無(wú)理在返還財(cái)產(chǎn)上也是實(shí)際可行的。在這一塊糾紛中合同效力的認(rèn)定主要爭(zhēng)議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)理部門就房屋租賃登記備案手續(xù)。在這方面保證交付房屋的質(zhì)量是方的義務(wù)買受方通常沒(méi)有審查房屋質(zhì)量的才能和責(zé)任故此類糾紛著重保護(hù)買受方的利益。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)筆者認(rèn)為像有類似的情況仍應(yīng)考慮讓沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金才比擬公平合理?租金確實(shí)定可通過(guò)估價(jià)部門進(jìn)展評(píng)估?。比方因未房屋租賃答應(yīng)證而引致的租賃合同無(wú)效的情況按規(guī)定租賃關(guān)系無(wú)效承租方將房屋交還出租方并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。因?yàn)樽鳛橘?gòu)房者來(lái)說(shuō)在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動(dòng)的位置其沒(méi)有合理審查實(shí)物狀況的才能和責(zé)任且如認(rèn)定合同無(wú)效在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行所以在這種情況下應(yīng)著重保護(hù)購(gòu)房者的利益而且這種做法與前述維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原那么是一致的。當(dāng)然在確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)對(duì)占用房屋居住的損失要依公平原那么合理分擔(dān)。結(jié)合上述案例被告沒(méi)有為原告方辦妥房產(chǎn)證違背了合同約定補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容這就可以反過(guò)來(lái)說(shuō)明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效因?yàn)榉稍谧鲝?qiáng)迫性規(guī)定的同時(shí)是允許采取補(bǔ)救措施的。第四、合同在訂立時(shí)所建房屋也未到達(dá)當(dāng)