淺論房產(chǎn)合同糾紛中合同效力與無(wú)效合同的認(rèn)定原則(參考版)
2024-11-17 22:07本頁(yè)面
【正文】 當(dāng)然這只是針對(duì)海南特區(qū)特殊的過(guò)渡時(shí)所產(chǎn)生的糾紛采取的一些特殊的合理、靈敏的處理方式在房地產(chǎn)步入正軌相關(guān)法律法規(guī)普及廣泛之后應(yīng)該嚴(yán)格的依法處理案件?！ ‘?dāng)前我國(guó)的法律法規(guī)日臻完善過(guò)去由于對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)預(yù)見(jiàn)不夠普法不得力引致許多遺留問(wèn)題應(yīng)實(shí)事求是地對(duì)待?！ ?二)防止累訟原那么 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中往往存在多種法律關(guān)系對(duì)一種法律關(guān)系認(rèn)定無(wú)效后經(jīng)常會(huì)影響到其他的法律關(guān)系因此在無(wú)效處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調(diào)減少訴訟程序。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)筆者認(rèn)為像有類似的情況仍應(yīng)考慮讓沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金才比擬公平合理?租金確實(shí)定可通過(guò)估價(jià)部門進(jìn)展評(píng)估?。比方因未房屋租賃答應(yīng)證而引致的租賃合同無(wú)效的情況按規(guī)定租賃關(guān)系無(wú)效承租方將房屋交還出租方并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。 (一)公平原那么 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)?民法通那么?第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、老實(shí)信譽(yù)的原那么。概括起來(lái)法律對(duì)無(wú)效合同的處理主要是?一?返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失雙方都有過(guò)錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。〞第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后因該合同獲得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。假如雙方都有過(guò)錯(cuò)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍假如在合理范圍內(nèi)的瑕疵法律允許采取補(bǔ)救措施也就不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效。在這方面保證交付房屋的質(zhì)量是方的義務(wù)買受方通常沒(méi)有審查房屋質(zhì)量的才能和責(zé)任故此類糾紛著重保護(hù)買受方的利益。因?yàn)樽鳛橘?gòu)房者來(lái)說(shuō)在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動(dòng)的位置其沒(méi)有合理審查實(shí)物狀況的才能和責(zé)任且如認(rèn)定合同無(wú)效在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行所以在這種情況下應(yīng)著重保護(hù)購(gòu)房者的利益而且這種做法與前述維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原那么是一致的。一般認(rèn)為假如抵押已了他項(xiàng)權(quán)利登記而預(yù)售未預(yù)售登記買受方?jīng)]有支付大部房款未入住等情況應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利認(rèn)定抵押合同有效?！ 〉谌⒎课莸盅杭m紛 房屋抵押與房屋租賃一樣依法應(yīng)抵押登記手續(xù)。 對(duì)于一方提出異議另一方確有過(guò)錯(cuò)或雙方均存在過(guò)錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無(wú)效。但是不可否認(rèn)在海南本地租賃行為的隨意性很大而且租賃本身有其特殊性即承租人只要使用了出租的房屋即使沒(méi)有有效的租賃證明出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。筆者認(rèn)為在?方法?發(fā)布之前房屋租賃行為未備案登記的假如此租賃行為一直延續(xù)至?方法?發(fā)布后而按照內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效以保護(hù)各方的利益但應(yīng)責(zé)及時(shí)補(bǔ)辦。〞7條規(guī)定：“?房屋租賃證?是租賃行為合法有效的賃證。在這一塊糾紛中合同效力的認(rèn)定主要爭(zhēng)議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)理部門就房屋租賃登記備案手續(xù)。當(dāng)然在確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)對(duì)占用房屋居住的損失要依公平原那么合理分擔(dān)?！ 〖偃绱撕蟮馁I受人確不知情而房款已支付也已經(jīng)入住開(kāi)發(fā)商有才能房產(chǎn)證的合同可確認(rèn)有效。因?yàn)樽鳛榈谝皇仲I受人并無(wú)欺瞞的意思表示而此后的買受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購(gòu)置并非不知情不屬好心的范疇?！ ∑浯斡捎谛姓蜷_(kāi)展商的原因未能及時(shí)房產(chǎn)證第一方買受人在未獲得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況。一般來(lái)說(shuō)假如買方已經(jīng)入住并已支付大部房款有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的應(yīng)維護(hù)買方的利益除非是買方主張合同無(wú)效否那么應(yīng)認(rèn)定合同有效按有效合同處理。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類型來(lái)詳細(xì)闡述。第五十
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1