淺論房產(chǎn)合同糾紛中合同效力與無效合同的認定原則(存儲版)
【正文】 賃行為一直延續(xù)至?方法?發(fā)布后而按照內的規(guī)定可以補辦的依此訂立的合同應認定有效以保護各方的利益但應責及時補辦。一般認為假如抵押已了他項權利登記而預售未預售登記買受方?jīng)]有支付大部房款未入住等情況應保護抵押權人的權利認定抵押合同有效。假如雙方都有過錯各自承當相應的責任?！ ?一)公平原那么 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動是一種民事活動?民法通那么?第四條規(guī)定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、老實信譽的原那么?！ ‘斍拔覈姆煞ㄒ?guī)日臻完善過去由于對房地產(chǎn)活動預見不夠普法不得力引致許多遺留問題應實事求是地對待。 (二)防止累訟原那么 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件中往往存在多種法律關系對一種法律關系認定無效后經(jīng)常會影響到其他的法律關系因此在無效處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調減少訴訟程序。概括起來法律對無效合同的處理主要是?一?返還財產(chǎn)或折價賠償。當然所謂房屋質量上的瑕疵應有合理的解釋范圍假如在合理范圍內的瑕疵法律允許采取補救措施也就不必然導致合同的無效?！ 〉谌?、房屋抵押糾紛 房屋抵押與房屋租賃一樣依法應抵押登記手續(xù)。〞7條規(guī)定：“?房屋租賃證?是租賃行為合法有效的賃證。因為作為第一手買受人并無欺瞞的意思表示而此后的買受人已明知或應當知道房屋狀況而仍愿意購置并非不知情不屬好心的范疇。第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同除相對人知道或應當知道其超越權限的以外該代表行為有效?！ ‘斍拔覈鐣?jīng)濟開展的速度較快各類經(jīng)濟關系也紛呈復雜最近中國又面臨參加WTO經(jīng)歷的缺乏和客觀形勢的影響使我國法律法規(guī)存在不甚完善和出臺滯后的現(xiàn)象使法律本身和現(xiàn)實狀況存在差異和予盾這是不可防止的。最終該案以認定合同有效來判決并經(jīng)終審維護結案筆者認為這樣處理是完全符合立法本意的也到達了應有的社會效果。1992年該中心因歇業(yè)被海南工商行政理撤消。如何解決關鍵在于如何認定因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或涉及房地產(chǎn)活動而訂立的合同的效力。因無效合同所獲得的財產(chǎn)應當予以返還。(四)違背利益或社會公共利益的經(jīng)濟合同。?民法通那么?第五十五條規(guī)定：民事法律行為應當具備以下條件：(一)行為人具有相應的民事行為才能。也就是說訂立合同的行為假如符合上述條件就是民事法律行為合同在法律上就產(chǎn)生了約束有關當事人和第三人的效力否那么不產(chǎn)生法律效力。1999年10月1日起施行的?合同法?規(guī)定合同無效的條件是：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同損害利益?！ 》康禺a(chǎn)合同是眾類合同中性質較為特殊的一類合同此類合同的訂立不僅要遵守?民法通那么?原?經(jīng)濟合同法?、新?合同法?等的規(guī)定所訂立的合同還應當?shù)接嘘P土地理部門、房產(chǎn)理部門相關的批準、登記等手續(xù)合同方能產(chǎn)生法律效力。該案案情是：1991年9月25日原告海南工業(yè)與被告中國房地產(chǎn)開發(fā)海南、建立部海南咨詢效勞中心簽訂了一份?合同書?約定：兩被告將位于海口美舍河開發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉讓給原告房屋為框架構造套建筑面積為64平方米共計房款為565萬元房屋交付時間為1992年7月30日之前付款方式為自本合同生效之日起三天之內一次性付定金人民幣100萬元一個月后再付100萬元余額在工程開工驗收交付使用一個月內付清。第三該房屋所依附的土地原批準的用處是建立綜合效勞大樓非住宅商業(yè)用地而建立部海南咨詢效勞中心未經(jīng)批準即擅自更改土地用處進展商品房開發(fā)
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