淺論房產(chǎn)合同糾紛中合同效力與無(wú)效合同的認(rèn)定原則(參考版)
2025-05-30 19:01本頁(yè)面
【正文】 當(dāng)然，這只是針對(duì)海南特區(qū)特殊的過(guò)渡時(shí)期所產(chǎn)生的糾紛采取的一些特殊的合理、靈活的處理方式，在房地產(chǎn)市場(chǎng)步入正軌，相關(guān)法律法規(guī)普及廣泛之后，應(yīng)該嚴(yán)格的依法處理案件。 當(dāng)前我國(guó)的法律法規(guī)日臻完善，過(guò)去由于對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)預(yù)見不夠，普法不得力，引致許多遺留問(wèn)題，應(yīng)實(shí)事求是地看待。 (二)避免累訟原則 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中往往存在多種法律關(guān)系，對(duì)一種法律關(guān)系認(rèn)定無(wú)效后，經(jīng)常會(huì)影響到其他的法律關(guān)系，因此，在無(wú)效處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調(diào)，減少訴訟程序。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為像有類似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理?租金的確定可通過(guò)估價(jià)部門進(jìn)行評(píng)估?。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無(wú)效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無(wú)效，承租方將房屋交還出租方，并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失?！ ?一)公平原則 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。概括起來(lái)，法律對(duì)無(wú)效合同的處理主要是?一?返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！钡?8條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買受方通常沒(méi)有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類糾紛著重保護(hù)買受方的利益。因?yàn)樽鳛橘?gòu)房者來(lái)說(shuō)，在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動(dòng)的位置，其沒(méi)有合理審查實(shí)物狀況的能力和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無(wú)效，在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重保護(hù)購(gòu)房者的利益，而且這種做法與前述維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原則是一致的。一般認(rèn)為如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記而預(yù)售未預(yù)售登記，買受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，認(rèn)定抵押合同有效?！ 〉谌?、房屋抵押糾紛 房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)?！ ?duì)于一方提出異議，另一方確有過(guò)錯(cuò)或雙方均存在過(guò)錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無(wú)效。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒(méi)有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。筆者認(rèn)為在《辦法》發(fā)布之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續(xù)至《辦法》發(fā)布后，而依照省內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以保護(hù)各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時(shí)補(bǔ)辦。”第17條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證。在這一塊糾紛中，合同效力的認(rèn)定主要爭(zhēng)議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。當(dāng)然在確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，對(duì)占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔(dān)?！ ∪绻撕蟮馁I受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效。因?yàn)樽鳛榈谝皇仲I受人并無(wú)欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購(gòu)買，并非不知情，不屬善意的范疇?！ ∑浯危捎谛姓C(jī)關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況。一般來(lái)說(shuō)如果買方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的，應(yīng)維護(hù)買方的利益，除非是買方主張合同無(wú)效，否則
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