【文章內(nèi)容簡介】 管理服務相關(guān)法律法規(guī)和具體案例的宣傳，提高業(yè)主的法律意識，減少爭議處理的成本和損失。：某業(yè)主4年前購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。該業(yè)主認為，自己并未入住所購商品房，水管破裂不是自己造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應對漏水負全責。物業(yè)公司認為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失里應由業(yè)主承擔。請問樓上業(yè)主長期未居住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應該由誰來承擔？在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進入本案樓上業(yè)主家進行必須的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應該由誰承擔？（1）首先，根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部令80號）的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過管道滲漏保修期不低于2年。該案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)商不承擔責任。本案中的水表接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主人為造成的，但由于房 屋所有權(quán)歸業(yè)主所有，從物業(yè)公司提供服務的公共性質(zhì)考慮，物業(yè)公司既沒有權(quán)力私自打開房間進行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化斷裂造成的損失應由該業(yè)主個人承擔。但根據(jù)實際情況，也并不排除物業(yè)公司承擔連帶責任的可能性：若在本案例中，物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴大，則物業(yè)公司存在過錯，可能也會就擴大的損失承擔責任。（2）物業(yè)公司在無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴大的情形下，（屬于緊急避險）可以先行進入樓上業(yè)主家進行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成門窗破損等損失，賠償責任應由收益人承擔（此案的收益人是樓下業(yè)主）。緊急避險是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認為物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進入樓上業(yè)主家中進行檢查并排除故障。但應符合下列條件：①樓下業(yè)主損失不斷擴大。②業(yè)主無法及時趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。③進入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時維修遭受的損失比物業(yè)公司進入樓上業(yè)主嫁給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。此外，為了避免在緊急情況下，物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在《物業(yè)管理服務合同》中，對在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定。，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規(guī)范要求設(shè)置防護網(wǎng)，被鳥鉆進管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角深入502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業(yè)公司對502室王某的損失負有什么樣的責任？602室的裝修人華某是否對502室王某室內(nèi)的損失負有責任？（1）根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受讀后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內(nèi)造成王某財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應承擔主要責任。（2）華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排除，加重了王某的財產(chǎn)損害。為此，華某對王某的財產(chǎn)損失也應承擔一定的責任。，樹葉已落，枯枝清晰可見。某小區(qū)居住的張女士在小區(qū)內(nèi)鍛煉，突然，一陣旋風刮來，枯枝紛紛墜落，來不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸倒在地。聞訊趕來的保安員把張女士送到醫(yī)院，診斷為：頸脊髓震蕩，頸椎過伸性損傷。請問物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的樹木是否有管理義務？對于此案的樹木致人傷害，物業(yè)公司是否應該承擔賠償責任？（1）物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的樹木有管理義務。居住小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容之一是綠化管理，樹木屬于綠化范圍，故物業(yè)管理公司對小區(qū)內(nèi)的樹木有管理義務。（2）對于此案的樹木致人傷害，物業(yè)公司應負賠償責任。樹木上的枯枝被一陣風吹過就會斷裂，已經(jīng)給樹周圍的人構(gòu)成人身和財產(chǎn)損害的威脅，而物業(yè)管理公司作為樹木的管理者應該發(fā)現(xiàn)卻沒有及時發(fā)現(xiàn)可能斷裂的枯枝，未及時采取適當措施（如修剪或放置警示標志等），故應就枯枝斷裂造成的損失承擔賠償責任。，一期業(yè)主已入住，二期正處于開發(fā)建設(shè)期，工地內(nèi)到處是凹洼積水及飯盒，一期與二期交界處也丟了很多空罐頭盒。一期有一個臨時垃圾收集點，十幾個沒蓋的垃圾桶就放置在未硬化的沙土上，由于長期投放垃圾且未及時清理，垃圾桶周圍土壤已發(fā)黑發(fā)臭。夏天到來，已入住的一期業(yè)主紛紛投訴小區(qū)蚊子、老鼠、蟑螂、蒼蠅多，要求物業(yè)公司徹底解決環(huán)境問題，否則將拒交管理費。問題造成該小區(qū)老鼠較多的主要原因有（）。A．垃圾收集點周圍衛(wèi)生沒做好B．周圍有空罐頭盒C．垃圾桶沒上蓋D．周圍飯盒亂丟給老鼠提供食物E．周圍積水 答案：（ACD）問題在本案例中，造成蚊子孽生的主要原因是（）。A．旁邊工地有凹洼積水B．小區(qū)內(nèi)有垃圾收集點C．垃圾桶周圍未硬化D．周圍環(huán)境有空飯盒及空罐頭盒E．垃圾未及時清理 答案：（AD）問題垃圾收集桶放置在未硬化的沙土上，長期投放垃圾且未及時清理，會造成（）孽生。A．蚊子B．蟑螂C．老鼠D．蒼蠅答案：（D）問題要徹底解決該小區(qū)存在的環(huán)境問題，下列哪些是必須做的（）。A．消除旁邊工地積水或在積水中投放殺蚊藥物B．清理周圍飯盒及罐頭盒C．嚴禁在小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾收集點D．規(guī)范垃圾收集點的管理，硬化垃圾收集點周圍地面E．垃圾桶上蓋 答案：（ABDE）問題鑒于該寫字樓大理石地面較多，為了做好石質(zhì)地面的清潔保養(yǎng)工作，下面哪些設(shè)備應予以考慮購置（）。A．掃地車B．晶面處理機C．高壓水槍D．拋光機 答案：（BD）問題下面哪些是寫字樓日常衛(wèi)生檢查要點（）。A．樓頂垃圾雜物及積塵B．大堂地面污染程度及各公共區(qū)域地腳線積塵C．電梯轎廂天花、門軌槽、轎廂壁及按鈕衛(wèi)生狀況D．公共區(qū)域玻璃痕印、地面垃圾雜物、亂張貼E．各類機房、設(shè)備房內(nèi)的積塵及信報箱、窗臺上的積塵 答案：（BCDE）。問題為了做好小區(qū)綠化管理質(zhì)量控制，應（）。A．根據(jù)該小區(qū)的檔次制定較高要求的質(zhì)量管理標準B．對小區(qū)內(nèi)的綠化管理人員進行充分的質(zhì)量標準培訓C．做好綠化改造工程計劃和設(shè)計D．制定檢查路線及檢查抽樣方法、檢查周期E．根據(jù)質(zhì)量標準對園林綠化定期進行檢查，發(fā)凡問題及時糾正。答案：（ABDE）問題在對綠籬進行日常質(zhì)量檢查時，下面哪些是檢查重點（）。A．病蟲害情況B．修剪造型情況C．有無枯黃枝、空膛、空腳現(xiàn)象D．植物開花結(jié)果情況E．有無寄生或雜生植物答案：（ABCE）問題為了做好草坪管理，主要應做好（）。A．攀爬及寄生植物清理B．灌溉C．施肥D．修剪E．雜草防治答案：（BCDE）1業(yè)主石先生和朋友邊走邊聊經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費醫(yī)藥費數(shù)千元。石先生認為其摔倒的主要是因為地滑，因此，物業(yè)公司應負擔一定的責任。物業(yè)公司應當補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。請問此案中，物業(yè)管理公司是否需承擔賠償責任？并結(jié)合此案例，談談你對物業(yè)管理公司應承擔的管理職責的認識。物業(yè)管理公司對其大堂具有管理職責，應保證行人在大堂內(nèi)正常行走的安全，故若經(jīng)證實石先生摔倒確因大堂地面濕滑造成，而物業(yè)管理公司對地面濕滑發(fā)現(xiàn)處理不當或不及時，亦未設(shè)明顯警示標志等提醒行人，則應承擔賠償責任，若可以證明石先生行走時自己沒有盡到足夠的注意義務，則石先生亦應自行承擔一部分損害后果。對管理職責的認識是開放性題目，可以結(jié)合環(huán)境管理的職責和任務、目的，談談如何保證其使用功能和如何避免對使用人的侵權(quán)和傷害，從而防范風險。，指出該公司保安員做法的不妥之處；及安全管理漏洞，簡要列出安全管理應具備的主要內(nèi)容。某日上午9時，犯罪嫌疑人趙攜帶兇器和幾張舊報紙，來到某小區(qū)地下車庫入口處，對保安員謊稱送報紙到5樓搞裝修，并出示了一張過期的《出入證》。恰遇一輛汽車出車庫，保安員在未看清楚《出入證》也未要求犯罪嫌疑人趙登記，即同意其進入車庫。趙走到車庫內(nèi)電梯間的門邊，有人從電梯間出來，趙乘機進入了電梯間，乘坐電梯到5樓，隨后走樓梯到9樓。在走消防樓梯時，趙某遇到了巡更的安全員小賈，小賈看到趙手拿一疊報紙及工具不乘坐電梯甚是奇怪便問：沒有停電，為何走樓梯？趙答：早下了一層，不想再等電梯了。小賈又問：拿工具去干什么？趙答：給裝修隊送報紙和工具。小賈隨后下樓走了。走到5層，小賈忽然想起，9層根本就沒有人家裝修，認為這個走錯路的人一會就會下來，故沒有去追。趙在9層按了9E房的門鈴。9E房的保姆小李打開一扇門，趙謊稱是搞維修的，便進了屋，并將門反鎖。趙以檢查主人房的燈管為名，將保姆騙至主人房內(nèi)，要保姆拿出錢來。保姆說沒有錢，也不知道主人錢放在哪兒，隨后突然往外跑，趙隨即將保姆殺害?！煌字帲海?）未仔細查驗《出入證》。（2）未要求來訪客人進行登記。（3）允許行人從車庫進入。（4）保安員小賈在發(fā)現(xiàn)可疑處之后，沒有及時采取措施。安全管理內(nèi)容：出入管理，安全系統(tǒng)的使用、維護和管理，施工現(xiàn)場的管理，配合政府開展社區(qū)管理等工作。，某高層辦公樓監(jiān)控中心的物業(yè)管理公司人員在監(jiān)控屏幕上發(fā)現(xiàn)一人打開二樓窗戶進入本大廈。問題值班監(jiān)控人員應采取措施的最佳順序？（）（1）報告公司領(lǐng)導（2）報告派出所（3）立即與業(yè)主和客戶聯(lián)系，在內(nèi)部排查，了解是否是業(yè)主和物業(yè)管理人員所為（4）調(diào)集公司保安人員，封閉大廈（5）逐層巡查可疑人員蹤跡A．（4）（2）（5）（1）B．（1）（2）（4）（5）C．（4）（2）（3）（5）D．（3）（2）（4）（5）答案：（A）問題物業(yè)管理人員在巡查中發(fā)現(xiàn)某辦公室內(nèi)有異常響動，但門窗緊閉。此時可以采取哪些措施？A．敲門詢問里面是否有人B．如果敲門無人應答，則破門而入C．如果敲門無人應答，設(shè)法從大樓外立面的窗戶進入D．立即與該辦公室的使用人聯(lián)系E．請公司領(lǐng)導到場，再進入該辦公室 答案：（AD）問題如果發(fā)現(xiàn)嫌疑人，以下哪種處理方法是正確的？A．嫌疑人不滿十六周歲，在簡單詢問后，立即放人B．嫌疑人是物業(yè)管理公司的員工，由物業(yè)管理公司內(nèi)部處理C．立即對嫌疑人進行詢問并等待公安機關(guān)人員到來D．立即檢查其隨身物品，搜尋贓物 答案：（C）問題在控制嫌疑人后，物業(yè)管理公司應當采取哪些措施？A．保護現(xiàn)場B．通知辦公室使用人到場C．通知嫌疑人家屬到場D．由當值物業(yè)管理人員對事件進行記錄E．保存監(jiān)控錄像資料答案：（ABDE），某住宅大廈大堂進來一陌生人，值班保安即上前詢問其來訪事由、訪問對象并要求登記、查驗和押存身份證，該人回答：“有事，你不用管”，徑入電梯，值班保安阻攔未果，立即用對講機通知監(jiān)控中心工作人員和巡樓保安注意監(jiān)控觀察。該人到22層出電梯后，被巡樓保安員截住、再次詢問并要求其出示身份證件，該人置之不理并用鑰匙打開22A房門進入，保安員緊盯尾隨至門口等候。稍后，該人搬出一臺電腦，保安繼續(xù)尾隨并用對講機通知大堂值班保安。該人將出大廈時在大堂被阻止，值班保安要求其出示物業(yè)管理單位出具的 物品放行條或證明其業(yè)主身份的證件，該人無法提供，但稱是受22A業(yè)主所托搬取電腦。問題該人進入大堂時，值班保安哪些做法是較為妥當?shù)?？A．禮貌詢問B．要求登記C．查驗并押存身份證D．阻止該人進入電梯 答案：（AB）問題該人進入大廈樓層后，保安人員合情合理的做法是（）。A．截住，再次追問并要求出示證件B．緊盯尾隨等候C．通過監(jiān)控設(shè)備注意觀察D．禮貌詢問是否需要幫助E．巡樓保安在該樓層守望 答案：（CDE）問題該人搬電腦至大堂，保安人員恰當?shù)奶幚泶胧┦牵ǎ?。A．要求出示能證明其業(yè)主身份的證件B．要求出示物品放行條C．若無法出示放行條或身份證明，則可變通采用抵押個人證件或重要物品予以放行D．若無法出示放行條或身份證