20xx年天津灣項目住宅策劃報告(編輯修改稿)
2025-09-11 11:33 本頁面
【文章內容簡介】 15 ? 價格區(qū)間： 900017000元 /平方米 ? 板塊特點：產品主要以高層為主，土地的稀缺使 得項目容積率提高，但同時也保持了較高的綠化率， ? 項目檔次屬于高檔 ? 板塊核心價值：奧運文化，人文景觀，成熟配套 ? 發(fā)展問題：結合奧運，借助奧運但不應拘泥于奧運，最終應通過其自身優(yōu)勢，挖掘更多的價值可增長點 ? 代表項目：時代奧城、八棟小洋樓、中海御湖瀚苑、招商鉆石山、海天國際公寓、荷蘭墅等 天津房地產市場概述：水上板塊 16 ? 價格區(qū)間： 1800024000元 /平方米 ? 板塊特點：城市中心的回歸給老城廂板塊帶來了新的價值增長點， ? 生活配套設施成熟，多元化生活魅力不可替代，市中心人居價值的集中體現。 ? 板塊核心價值：便利的交通，完善的生活配套及商業(yè)氛圍，深厚的文化底蘊。 ? 發(fā)展問題：產品供應量集中，形成較強的板塊競爭力同時造成區(qū)內同質化競爭嚴重。 ? 代表項目：東北角藝術公寓、天津壹街區(qū)、檀府、富力城、九州國際、陽光晶典等。 天津房地產市場概述：老城廂板塊 17 ? 價格區(qū)間： 1500019000元 /平方米 ? 板塊特點：依托海河所特有的城市地位、優(yōu)越環(huán)境和發(fā)展特點，建設臨水而居的居住典范 ? 區(qū)域潛在供應量巨大，未來是天津高檔住宅的重要載體區(qū)域，依托深厚的歷史文化底蘊與稀缺的景觀資源，以海河開發(fā)改造為契機具有廣闊的發(fā)展前景。 ? 板塊核心價值：海河開發(fā)改造，景觀價值 ? 發(fā)展問題：開發(fā)周期較長 ? 代表項目：天津灣、萬通上游、仁恒海河廣場、海河大道、嘉里中心、津門津塔等 天津房地產市場概述：海河板塊 18 天津房地產市場概述：小結 政策不確定 歐美經濟復蘇受債務危機蒙上一層陰影，中國宏觀經濟面臨二次探底的風險，股市、樓市、車市受到不同程度影響，經濟減速趨勢明顯；而房地產市場存在諸多不確定的因素，一方面房市萎縮抑制上下游產業(yè)發(fā)展，另一方面若放松調控則有可能造成更多泡沫， 政策面何去何從仍不確定。 市場競爭嚴峻 周邊同類項目同質化競爭嚴重！ 今年將面臨大約 60萬平方米的潛在競爭 ，富力津門湖、博軒園、紅星國際等項目推廣力度較強，進一步擠占本項目市場份額，對本案造成嚴重沖擊。 19 二、區(qū)域市場概述 20 博軒園 格調竹境 融科金月灣 渤海明珠 泰悅豪庭 富裕廣場 本 案 結合上述位置、產品、價格、營銷節(jié)奏綜合考慮，我們認為：泰悅豪庭屬于高端公寓且戶型面積較大與本案不屬于同類項目， 博軒園 、格調竹境、融科金月灣、渤海明珠 是與本案同期操作且競爭性較大的同類住宅項目，組成本案的 重點競爭市場 。 選定重點競爭市場 21 博軒園 格調竹境 融科金月灣 渤海明珠 泰悅豪庭 富裕廣場 本 案 競爭項目甄別原則： ?與本案位置相近的同類項目 ?與本案位置有一定區(qū)別，但可能造成潛在競爭的同類項目 區(qū)域市場概述：競爭項目分布 22 ?區(qū)域內項目的銷售價格主要集中在 15000— 20xx0元 /平米左右 項目名稱 總建筑面積（㎡） 均價（元 /㎡ ） 銷售率 富裕廣場 150000 19000 45% 渤海明珠 70000 17000 10% 博軒園 101725 220xx 80% 格調竹境 150000 13000 30% 融科金月灣 157000 11000 80% 泰悅豪庭 75000 預計 23000 未售 以上數據截止 20xx年 7月 區(qū)域市場概述：競爭項目價格分析 23 ?區(qū)域內總供應面積約為 ?現存量約為 ， 結合供應量并考慮到近期房地產整體走勢，預計未來 12年內周邊市場競爭將會更加激烈 項目名稱 占地面積（㎡） 總建筑面積 （㎡） 銷售率 存量面積（㎡） 富裕廣場 43000 100000 45% 55000 渤海明珠 43000 70000 30% 49000 博軒園 35532 101725 60% 40690 格調竹境 55000 150000 30% 105000 融科金月灣 62700 157000 80% 31400 泰悅豪庭 15160 75000 未售 75000
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