【文章內容簡介】 ― 0 1小高 層 ――――――――――― 0 陽光花園城（二期）、 陽光花園城（三期）、 祥光花苑 (四、五期 )3 3高 層 大江盛世、 冠亞 愛家、 陽光國 際 廣 場 一期 3 ――――――――――― 0 3小高層 /高層＋別墅 陽光美 爾 奇、嘉林廣 場 一期 2 ――――――――――― 0 2分析： 由于受到地域、區(qū)位環(huán)境、消費群體類型等因素影響，使得 2022年成為市場區(qū)隔的重要分水嶺，呈現(xiàn)以下的特征 ——開發(fā)規(guī)模及品質： 07年之前，除了吉源小區(qū)、東方星城兩大項目呈規(guī)模化開發(fā)外，其余項目均在 1030畝之間小規(guī)模開發(fā)，小區(qū)綜合居住品質不高。社區(qū)規(guī)劃： 07年之前，配套設施不齊全，規(guī)劃定位層次不高、不注重建筑立面及景觀規(guī)劃，項目整體檔次顯低。建筑類型： 07年之前，除冠亞東方星城為純小高層設計外，其余基本上以多層住宅為主，小高層在該區(qū)域開發(fā)量明顯較少，高層住宅開發(fā)處于空白狀態(tài)。開發(fā)趨勢： 07年后，隨著陽光美爾奇、嘉琳廣場、陽光國際廣場、大江盛世等大盤及高層項目的陸續(xù)入市，洛江房市呈現(xiàn)出明顯的產品升級換代的趨勢，大商業(yè)、教育、休閑會所、江景資源綜合規(guī)劃利用，高層建筑、別墅產品把整體市場產品品質拉升到一個新的水平，整體開發(fā)水平與泉州市區(qū)接近。關鍵詞 2：戶型配比洛江中心區(qū)戶型供應結構比例室 廳 配比 一房一 廳 二房二 廳 三房二 廳 四房二 廳面 積 區(qū) 間 5070 8090 90100 100110 120130 130140 150160 150170 170180武夷花園（三期） 78 102 　 　 84 　 　 　 　陽光美 爾 奇（二期） 　 　 81 27 89 66 　 　 　大江盛世（ A區(qū)） 64 74 　 　 　 166 　 　 　嘉林廣 場 　 　 　 　 　 　 3270 　 20冠 亞 愛 家 　 160 20 　 20 20 　 　 　陽光國 際 廣 場 　 280 160 　 132 48 　 64 　套數(shù) 142 616 261 27 315 300 3270 64 20比例 % % % % % % 不 計入 % %比例合 計 % % % %雙陽板塊戶型供應結構比例 室 廳 配比 一房一 廳 二房二 廳 三房二 廳 四房二 廳面 積 區(qū) 間 5070 5070 7080 8090 100110 120130 130140 110120祥光花苑（四、五期） 　 72 125 278 　 69 　 　陽光花園城（三期） 　 　 　 　 44 　 　 88套數(shù) 　 72 125 278 44 69 　 88比例 　 % % % % % 　 %比例合 計 　 % % 13%A、目前商品房供應以二房（ 80100㎡）、三房（ 120140㎡）為主，單套 50㎡以下的小戶型產品缺失；B、從套內面積上看，雙陽房市戶型以經濟性為主，而洛江房市則更多地體現(xiàn)出舒適、豪華的產品特征；C、雙陽街道在產品定位上與洛江中心區(qū)有明顯差異，主力戶型面積大約相差 1020㎡；D、目前洛江雙陽區(qū)域跟兩年前的洛江中心城區(qū)相似，以商品房投資及中低端經濟實惠型的自住需求為主，而中心城區(qū)舒適、豪華的大戶型開發(fā)供應量逐漸放大，呈現(xiàn)出中高端自住需求比例上升的趨勢；E、受 “90/70” 政策影響，中小戶型將成未來主流，如何在這一產品區(qū)隔有所創(chuàng)新將是本去化速度的關鍵所在。基本結論：價格走勢 對應泉州市區(qū)與雙陽的銷售價格，洛江中心板塊房價具有較大空間；此前洛江及雙陽開發(fā)的大多項目普遍存在 “三差 ”現(xiàn)象（規(guī)劃差、戶型差、管理差），而目前入市大盤的整體居住品質有一定提升，這也必將促進房價的穩(wěn)步上調；從目前來看，價格將成為洛江板塊走出房市窘境并贏得相應市場份額的最大利器。雙陽、洛江城區(qū)、泉州市區(qū)歷年價格走勢圖800 1600202243003300160048003100202241009000750055004350390002022400060008000100002022 2022 2022 2022 2022上半年單位：元 /㎡雙陽 洛江 泉州市區(qū)區(qū)域 時間段 代表樓盤 均價（元 /㎡） 備注洛江 2022年以前 首富商城 多層 800900 　2022 2022 吉源小區(qū)一二期 多層 1400，小高層 15001750 　20222022 東方星城、景明花園 多層 24002500，小高層 25003000 　2022年 金色麗景 均價 3800左右 　2022年 日出東方、陽光美爾奇 均價 4800左右 　2022年上半年 陽光美爾奇、陽光國際花園城、嘉琳廣場 均價 5050左右 　雙陽 2022年 祥光花苑一二期 均價 800 　2022年 祥光花苑三期、陽光花園城一期 均價分別為 4100、 3800 　2022年 祥光花苑四五期、陽光花園城 均價分別為 4300、 4200 祥光花苑目前每㎡降 800900元。泉州市區(qū) 2022年 盛世天驕 3800元 /㎡ 　2022年 晶都國際 4800/㎡ 　2022年 寶宏花園 5500/㎡ 　2022年 國際華城、盛世融城 8500㎡ 　2022年上半年 湖景花園 10300/㎡ 　代表樓盤分析：—— 洛江中心區(qū)房價 2022年開始突破 2022元 /㎡， 2022年已經突破4800元 /㎡大關，平均每年以 %幅度上升；主要原因在于泉州市區(qū)的房價拉升和城東 — 洛江區(qū)域環(huán)境逐步優(yōu)化成熟，周邊基礎配套設施不斷投入建全，區(qū)域認同度不斷提高，致使商品房價格得以穩(wěn)步上漲?！?022 年 1月陽光美爾奇一期（ 678）項目以充足的蓄勢期，加上城東大開發(fā)大配套的地緣優(yōu)勢，以及由于宏觀調控效應的滯后性使項目均價逼近 6000元 /㎡大關；而 5月開盤的嘉琳廣場、陽光國際廣場直面樓市的冰凍期、在金融緊縮政策面前，不得已以低于市場心理價格千元面市（嘉琳廣場開盤價 3888元 /㎡起、均價 4300元 /㎡，陽光國際廣場 4088起、均價 4800元 /㎡開盤），雖利潤大幅縮水卻贏得了市場的追捧，兩盤開盤皆突破 60%的銷售率，至今去化率已達八成以上，說明價格仍然是影響去化速度的最主要因素。銷售情況綜合來看，雙陽 08年之前銷售情況良好，當價格突破 4000元 /㎡時銷售遭遇困境，特別是 5月份洛江中心區(qū)嘉琳廣場和陽光國際廣場的低價入市，對雙陽在售樓盤的銷售造成極大的沖擊，下半年將面臨更大的銷售壓力。而洛江中心城區(qū)在 08年之前銷售情況一直較為理想， 08年之后市場急劇放量 ,供大于求 ,消費者日趨理性，多數(shù)項目開始采取低價入市策略，以價格優(yōu)勢吸引其他板塊的潛在客群，有效地促進了銷售進度，整體銷售情況較好。區(qū)隔 項目名稱銷售情況分析 產品類別 備注開盤日期 起價 均價 銷售率 推出體量（元 /㎡）（元 /㎡）（萬㎡）雙陽祥光花苑 ． 6（三期） 3250 4100 85% 小高層三期處于尾盤，剩余少量單身公寓，四、五期銷售情況不理想，剩余較多，目前推出一百套特價房，每平方降 800900元。（四、五期） 3500 4300 30% 多層＋小高層陽光花園城 （一期） 3400 3800 100% 小高層 一，二期已售畢，三期即將推出。（二期） 3800 4200三期預計 08年 8月推出 洛江冠亞 愛家 未開盤預計 高層 　嘉林廣場 （一期） 3888 4300 80%以上 高層＋別墅一期推出 7號樓，已售畢，二期 8號樓即將推出。大江盛世 未開盤預計 高層 預計 08年 9月將推出 A區(qū)陽光國際廣場 （一期） 4088 480080%以上 高層 　陽光美爾奇 5600 6000 45% 小高層＋別墅兩房，銷售情況情