【文章內(nèi)容簡介】 3 不可預見費 按直接費的1%計算。14 直接投資額 　15 銷售代理費 %計算16 企劃宣傳費 %計算　 財務費用 90 按貸款1年計算17 大修基金 22 按銷售收入的1%計算。18 稅前合計 　19 營業(yè)稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮） %(%*60%)計算。20 所得稅（暫按返稅優(yōu)惠政策考慮） %(10%*33%*60%)計算。21 含稅總成本 　22 銷售收入 2200 23 銷售利潤 24 銷售利潤率 0% 　說明：聯(lián)排獨棟住宅沒有地下室，故地下室按照地上住宅建筑面積的45%來估計，；地下室主要解決車庫、儲藏室、工人房、設備用房的功能需求，但僅按成本價進行銷售，起到控制銷售總價，促進住宅銷售的作用。地下室的成本計算不同于地上，很多成本不攤入地下室成本中，但基礎處理成本主要含在地下室成本中，故地下室單獨計算成本。四、 天津獨棟住宅市場分析一、 天津獨棟住宅市場分析對于京、滬、穗等發(fā)達城市的獨棟住宅市場，我市嚴格意義上的獨棟住宅項目還比較少，市場上以聯(lián)排住宅為供應主流，獨棟住宅市場尚處在培育階段，可以認為沒有形成一個純粹獨立獨棟住宅的細分市場。開發(fā)和銷售都沒有有效的實例展開，因而市場分析存在一定難度。但這樣也同時為領世郡項目留下了最大的市場想象空間。永泰紅磡地產(chǎn)作為我市較早引入獨立獨棟住宅產(chǎn)品并進行大膽實踐探索的企業(yè)，需要借鑒先進城市的理念，在他們成功經(jīng)驗的基礎上，深入研究天津市場，通過市場創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務創(chuàng)新，挖掘市場潛在需求。4．1 天津獨棟住宅市場的特征 產(chǎn)品類型：當前的獨棟住宅市場是“TOWNHOUSE”市場2001年天津的TOWNHOUSE開始熱起，從整體市場看，聯(lián)排獨棟住宅充斥了90%以上的獨棟住宅市場，但獨體、雙拼住宅也逐漸浮出水面，但在售的獨體、雙拼住宅都為聯(lián)排獨棟住宅項目甚至普通住宅項目的一部分。仁愛濠景莊園就由公寓、聯(lián)排、雙拼、獨體等混合產(chǎn)品組成，并在2期加大了獨體、雙拼的比例，顯示了開發(fā)商經(jīng)過1期增強了對高端市場的信心，自然說明了市場有潛在需求，“汐岸國際”和“半島蘭灣”也有少量獨體或雙拼，占據(jù)了項目最好的區(qū)域，是其項目的坐莊產(chǎn)品，售價較高，單價約在1萬5左右，總房款在400萬以上，“第六田園”項目在項目中央位置設計了雙拼約20套聯(lián)排約120套，單價約6000元/平米，城市西線有蒙地卡羅獨棟住宅有獨立獨棟住宅推出，單價為不到6000元/平米，而本屬于普通住宅項目的“藍水假期”、“太陽城”，也在小區(qū)內(nèi)建起獨立獨棟住宅，但更多做為一種象征產(chǎn)品和炒作成分，市場成分很少。部分項目紛紛推出標價上千萬的“樓王”，更多應該視為開發(fā)商搖旗吶喊的道具，“多少客戶已經(jīng)盯上”純屬銷售說辭。開發(fā)商紛紛標榜自己有天津市最貴的獨棟住宅，其意在吸引高端客戶的注意力，因此產(chǎn)品供應上只此1套，不能用來驗證市場需求。從國內(nèi)獨棟住宅市場實踐來看，真正能在市場引起客戶購買欲的真正獨棟住宅產(chǎn)品，應該有兩種，一種是京、滬、穗市場紛紛出現(xiàn)且市場火爆的中產(chǎn)化獨棟住宅產(chǎn)品小獨棟住宅，或叫經(jīng)濟型獨棟住宅，如納帕溪谷、橘郡、親愛的villa、康橋半島、鳳凰城、天津暫還未現(xiàn)，另一種是純頂級獨棟住宅產(chǎn)品，如碧海方舟、天籟、碧水莊園、湯臣高爾夫、九溪玫瑰園等。在天津暫還沒有純粹獨體產(chǎn)品的社區(qū)，這說明獨體獨棟住宅市場仍在培育期。由于獨立獨棟住宅供應量實在有限，市場有待展開。，因此，我們認為以上獨體獨棟住宅的案例只能作為參考，不能就此得出天津獨體獨棟住宅可靠結論，可以認為獨立獨棟住宅幾乎是處女地市場。 區(qū)域：南部地區(qū)備受青睞天津人歷來都以城南地區(qū)為上風口，所以城南地區(qū)也就成了高檔住宅特別是獨棟住宅項目的風水寶地，五大道就是當年的“梅江南”，與領世郡與城市的關系可謂驚人的相似，早在上世紀90年代初，就陸續(xù)建設了不少獨體聯(lián)體獨棟住宅，如寧家房子一帶的“陽光獨棟住宅”、“侯臺獨棟住宅”、“科馨獨棟住宅”“蒙地卡羅”等。天津獨棟住宅的位置更靠近中心城區(qū)環(huán)境良好的地段以及城鄉(xiāng)結合部、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等，“城市獨棟住宅”、“仁愛濠景莊園”、“汐岸國際”、“半島藍灣”等以聯(lián)排獨棟住宅為主的項目是目前區(qū)域市場的代表。仁愛濠景以地段和奧園板塊為優(yōu)勢，但在產(chǎn)品上沒有更進一步；汐岸國際和半島藍灣依傍大梅江300萬平米的生態(tài)大環(huán)境，在交通、環(huán)境、人文上占有優(yōu)勢。另外，在濱海新區(qū)的泰達開發(fā)區(qū)，“萬聯(lián)獨棟住宅”、“泰豐家園”、“鴻泰花園獨棟住宅”、“陽光新干線”等TOWNHOUSE相竟推出，反映了開發(fā)區(qū)高端住宅產(chǎn)品的需求。 客戶：本地客戶為主天津的外地客戶不多，獨棟住宅消費群體以本土消化居多，約占8090%，購房者多為私營業(yè)主，均為二次置業(yè)或三次以上置業(yè)，相當一部分作為第二居所或投資使用，“城市獨棟住宅”、“仁愛濠景”因緊鄰市區(qū)而被購房者當?shù)谝痪铀谋壤^高。摩托羅拉、三星等外資企業(yè)在津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，也占有一部分市場份額，但基本上租賃形式自己居住。投資的不多。 價位：經(jīng)濟型一枝獨秀天津的聯(lián)排獨棟住宅產(chǎn)品，戶型面積一般在160—220平米，雖然位置各異，但價格差異并不顯著，單價在5000—6000元/平米，總價在100150萬/套。這種“中產(chǎn)獨棟住宅”賣的也是最好，新推出的城市獨棟住宅Ⅱ?巴黎時間，因只做兩層，帶半地下室，單價做到8000元/平米（算地下室為60006500元/平米）。因面積、總價、面寬的限制，這類聯(lián)排獨棟住宅在產(chǎn)品設計和功能上存在相當大的局限性，只能作為過渡產(chǎn)品。獨體獨棟住宅戶型面積和價格差異較大，但是產(chǎn)品很少，只能大致說總價在300—600萬元不等，最大戶型是“仁愛濠景”達1100平米。產(chǎn)品價位高高在上達上千萬，但處于聯(lián)排獨棟住宅之中，顯得鶴立雞群，很不協(xié)調(diào)，類似的現(xiàn)象出現(xiàn)在城市獨棟住宅Ⅱ，標價999萬元的那套。因此，一方面，聯(lián)排獨棟住宅的熱銷，可以視為中產(chǎn)階級把聯(lián)排獨棟住宅當作獨體獨棟住宅的過渡產(chǎn)品消費，為獨體獨棟住宅市場的成熟打下伏筆；另一方面，天津一部分高端消費群體的消費欲望還沒有被釋放出來，獨體獨棟住宅在未來會有不少的需求。4．